COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 28 JANVIER 2025

N° 2025/39

Rôle N° RG 20/12044 – N° Portalis DBVB-V-B7E-BGTKL

Société LAZUR INVEST

C/

S.C.I. LIVOFLEX

S.C.P. BONA-ARAL & [S]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Cyril CHAHOUAR-BORGNA

M^e Jean-Marc SZEPETOWSKI

M^e Paul GUEDJ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NICE en date du 17 Novembre 2020 enregistré au répertoire général sous le n° RG 18/00837.

APPELANTE

Société LAZUR INVEST (Société civile particulière de droit monégasque), agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux,

demeurant [Adresse 4] à [Localité 6]

représentée par M^e Cyril CHAHOUAR-BORGNA, avocat au barreau de NICE, et assistée par M^e Mazvydas MICHALAUSKAS, avocat au barreau de PARIS

INTIMEES

S.C.I. LIVOFLEX

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Jean-Marc SZEPETOWSKI, avocat au barreau de NICE

S.C.P. BONA-ARAL & [S] Notaires associés Titulaire d’Office Notarial

demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Jean-philippe MONTERO, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et assistée M^e Hélène BERLINER, avocat au barreau de NICE substitué par M^e Laura CURRAN, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 18 Novembre 2024 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, M^me TOULOUSE, Présidente, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller

Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 Janvier 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 Janvier 2025,

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte notarié reçu le 15 février 2013 par Me [S], notaire salarié de la SCP Renaud Aral et Catherine Bona-Aral devenue la SCP Catherine Bonar-Aral et [B] [S] (la SCP Bona-Aral & [S]), la société de droit monégasque Lazur invest a acquis de la SCI de droit luxembourgeois Livoflex, un terrain avec deux villas à Eze-sur-Mer pour la somme de 6 930 000 euros.

Le 11 mars 2013, l’acquéreur a été informé par la préfecture des Alpes-Maritimes d’un contrôle au titre de l’article L.461-1 du code de l’urbanisme, qui s’est déroulé le 20 mars 2013.

Le 4 juin 2013, il a été adressé aux parties un procès-verbal concluant à des violations de la déclaration de travaux du 27 avril 2006 dont la SCI Livoflex était bénéficiaire.

Le 7 juillet 2016, la société Lazur invest s’est vu notifier une proposition de rectification de la taxe d’aménagement de 28 246, 86 euros.

Par acte du 7 février 2018, la société Lazur invest a fait citer la SCI Livoflex et la SCP Bona-Aral & [S], devant le tribunal de grande instance de Nice aux fins, notamment, de voir dire et juger que leur responsabilité est engagée, commettre avant dire droit un expert et subsidiairement les voir condamnés à lui payer une somme de 6 millions d’euros au titre de la réduction du prix et de l’indemnisation de son préjudice de perte de chance.

Par jugement contradictoire rendu le 17 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Nice a :

— débouté la société civile particulière de droit monégasque Lazur invest de l’intégralité de ses demandes,

— débouté la SCI Livoflex de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamné la société Lazur invest à payer à la SCI Livoflex et à la SCP Bona-Aral & [S] la somme de 3 000 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté la société Lazur invest de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Lazur invest aux dépens dont distraction.

Pour statuer ainsi, le tribunal a considéré que bien qu’elle ne pouvait ignorer avoir fait procéder à la reconstruction de nouvelles villas contrairement aux prescriptions de l’autorisation du 27 avril 2006, aucun manquement de la SCI Livoflex à son obligation d’information et de délivrance conforme n’était établi, dès lors qu’un courrier de la mairie d'[Localité 5] avait été reproduit dans l’acte, permettant à l’acquéreur de prendre connaissance de la seule infraction constatée par cette dernière, à savoir la pergola, depuis lors régularisée, et de l’absence de confirmation par elle de la conformité des autres travaux réalisés.

De plus, il a jugé que les préjudices allégués étaient purement hypothétiques dans la mesure où la prescription de trois ans concernant les poursuites potentielles était acquise à la date du contrôle effectué le 20 mars 2013 supprimant tout risque de démolition.

De même, il a relevé que tout risque de se voir refuser un permis de construire pouvait être écarté dès lors qu’un tel refus ne pouvait être fondé sur l’irrégularité de la construction initiale lorsqu’une construction est achevée depuis plus de dix ans.

Le tribunal a également considéré que la responsabilité du notaire n’était pas engagée, ce dernier n’ayant commis aucun manquement à son obligation de conseil et de mise en garde dans la mesure où il s’est assuré d’obtenir auprès de la mairie toutes les informations concernant les travaux et les a communiquées à l’acquéreur.

Par déclaration du 4 décembre 2020, la société Lazur invest a relevé appel de cette décision en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’elle a débouté la SCI Livoflex de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 21 octobre 2024.

EXPOSE DES MOYENS ET PRETENTIONS

Par conclusions notifiées par la voie électronique le 6 mars 2023 au visa des anciens articles 1116, 1134, 1147, 1382 et 1384 du code civil et de l’article 1217 du code civil, la société civile particulière de droit monégasque Lazur invest, demande à la cour de :

— réformer le jugement dont appel et,

Statuant à nouveau :

— dire et juger que la SCI Livoflex et la SCP Bona-Aral & [S] ont engagé in solidum leur responsabilité à son égard lors de la vente du 15 février 2013,

— condamner in solidum la SCI Livoflex et la SCP Bona-Aral & [S] à lui payer, au titre des réparations :

' la somme de 1 963 020 euros au titre de la mise en conformité de l’immeuble acheté,

' la somme de 2 549 184 euros au titre de la diminution de la valeur de l’immeuble acheté,

' la somme de 236 998 euros au titre des droits de mutation indûment réglés,

' la somme de 351 000 euros au titre des intérêts de prêt indûment réglés,

' la somme de 56 000 euros au titre de la perte de jouissance pendant les travaux de remise en conformité.

— juger que ces condamnations porteront intérêt à compter du 18 janvier 2018 et ordonner leur capitalisation,

— rejeter toutes les demandes reconventionnelles,

— condamner la SCP Bona-Aral & [S] à la garantir pour le paiement à son profit de toute somme mise à la charge de la SCI Livoflex,

— condamner la SCI Livoflex et la SCP Bona-Aral & [S] à lui payer la somme de 15 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Elle soutient que la SCI Livoflex a manqué à son obligation contractuelle d’information et a commis une réticence dolosive dans la mesure où elle ne l’a pas informée de la situation de non-conformité du bien vendu au regard du droit de l’urbanisme consistant en une construction nouvelle ayant conduit à une extension de la surface non autorisée par les prescriptions de l’autorisation de travaux du 27 avril 2006.

Elle considère que cette situation ne pouvait être ignorée de la venderesse et qu’elle a sciemment omis de mentionner la surface des villas cédées dans l’acte de vente, sachant qu’elle était illégale, de même que l’existence d’une procédure ouverte par les services de la préfecture.

En outre, elle fait valoir que s’agissant d’une obligation de résultat, elle ne peut s’exonérer de l’obligation d’information au motif qu’elle ignorait la nature des travaux qui ont d’ailleurs été réalisés par son architecte en sa qualité de mandataire, donc, sous son contrôle.

Elle ajoute également que la SCI Livoflex a manqué à son obligation de délivrance conforme en mentionnant dans l’acte de vente avoir procédé à la réhabilitation de deux maisons alors qu’elle les a démolies pour en construire deux nouvelles.

Sur la responsabilité de la SCP dont le notaire rédacteur de l’acte est salarié, elle considère qu’elle a commis un manquement à son obligation de conseil et de mise en garde, faute d’avoir attiré son attention sur les risques d’une non-conformité au droit de l’urbanisme pourtant apparents dans cette situation notamment par le refus précédent d’un permis de construire visant à agrandir les constructions existantes et l’absence de déclaration d’achèvement des travaux.

En effet, elle considère que les conséquences juridiques de l’absence d’une telle déclaration du point de vue de la prescription auraient dû amener le notaire à la mettre en garde, d’autant que les annexes de l’acte de vente n’étaient pas traduites dans sa langue.

Sur le préjudice, elle considère que s’il devait être analysé comme une perte de chance à l’égard du notaire, cela ne changerait rien au principe de la réparation intégrale dès lors que s’il avait attiré son attention sur la situation du bien, elle ne l’aurait pas acquis ou pas à ce prix et qu’il doit donc être condamné in solidum avec la venderesse à la réparation de son préjudice d’avoir surpayé le bien.

Elle est fondée dans sa demande de réparation :

— de l’inexécution contractuelle par un équivalent monétaire évalué par l’expert qu’elle a mandaté à la somme de 1 963 020 euros, lui permettant de procéder à la régularisation des constructions,

— d’un préjudice de jouissance de 56 000 euros pendant la durée des travaux de 8 mois selon une valeur locative de 7 000 euros mensuelle,

et elle précise que cette réparation doit intervenir indépendamment de tout risque de démolition et de tout autre préjudice qui ne font pas disparaître l’irrégularité.

De plus, elle fait valoir qu’un préjudice de jouissance juridique dans la mesure où l’administration peut à tout moment demander la démolition, aucune prescription n’ayant commencé à courir en l’absence de déclaration d’achèvement. Elle estime ainsi que le constat d’huissier du 15 avril 2009 ne peut constituer un tel point de départ dès lors qu’il a constaté que les travaux n’étaient pas terminés.

De même, elle fait valoir que l’article L.421-9 du code de l’urbanisme ne permet pas d’écarter le risque de refus de permis de construire dès que lors que le bien est concerné par deux des exceptions au principe découlant de cette disposition qui aurait abouti à couvrir les irrégularités : le 3° s’agissant d’un site classé et le 5° dans la mesure où un permis de construire était nécessaire en l’état d’une augmentation des surfaces de plus de 20 m².

Enfin, elle revendique que la valeur des villas est diminuée par leur non conformité et que, si elles étaient régularisées pour être conformes à l’autorisation de travaux du 27 avril 2006, elles le seraient également au regard de leur moindre surface, ce dont il résulte d’évidence un préjudice économique.

Ainsi, elle estime que la valeur corrigée des villas est de 5 153 901 euros au regard de la non conformité à laquelle doit s’appliquer un coefficient de dépréciation induit par la diminution de leur volume de 15 % soit 773 805 euros pour un total de 2 549 184 euros.

En sus, au regard de cette baisse de prix de 65 %, elle considère avoir payé inutilement des droits de mutation et des intérêts bancaires dans cette même proportion soit respectivement 236 998 euros et 351 000 euros.

Par conclusions transmises le 9 mars 2023, la SCI Livoflex, demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en l’ensemble de ses dispositions,

— débouter la société Lazur invest de ses prétentions,

— condamner la société Lazur invest à la somme de 50 000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive, outre 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Elle soutient en substance qu’elle ignorait la non-conformité des constructions et ne pouvait s’en apercevoir dès lors que :

— il s’agit de travaux de démolition et reconstruction des murs à leur emplacement originel sans modification de la surface des constructions, réalisés par un architecte pourtant chargé de respecter l’autorisation administrative,

— elle réside à l’étranger et n’est pas un professionnel de l’immobilier,

— il n’existait aucun contentieux avec l’administration préalablement à la vente, cette dernière n’ayant décidé de procéder à un contrôle que postérieurement à la vente et la procédure ouverte auprès des services de la préfecture n’ayant été rendue publique qu’à ce moment également.

Elle fait valoir qu’en l’état de la prescription triennale acquise à la date du contrôle du 20 mars 2013, aucun risque de démolition ni de contestation n’existe et en conséquence, aucun préjudice.

Selon elle, l’absence de déclaration d’achèvement des travaux n’empêche pas la prescription de courir à la date factuelle à laquelle les travaux ont été achevés, la preuve de cette date pouvant être rapportée par tous moyens.

Or, elle considère qu’en l’espèce, les travaux ont été achevés en 2009, ce qui ressort de :

— l’attestation de l’architecte du 12 février 2009,

— le constat d’huissier démontrant l’achèvement des travaux de gros oeuvre uniquement concernés par l’obligation de déclaration d’achèvement,

— les factures démontrant l’habitabilité des constructions.

De plus, elle soutient qu’en application de l’article L.421-9 du code de l’urbanisme, les travaux qu’elle a fait réaliser bénéficient d’une prescription décennale permettant aux acquéreurs d’obtenir des autorisations administratives sur le bien. Elle considère en effet que les travaux ne sont pas concernés par les exceptions alléguées par l’appelante, dans la mesure où ils ont effectivement été réalisés sur la base d’une autorisation administrative, peu important qu’elle soit différente des travaux réalisés.

Enfin, elle fait valoir qu’il existe une possibilité de reconstruction à l’identique, même dans les zones inconstructibles, des bâtiments existants quelle que soit l’origine de la démolition en application de l’article L. 111-3 du code de l’urbanisme.

Par conclusions transmises le 29 avril 2021, la SCP Bona-Aral & [S], demande à la cour de :

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— juger que Me [S] n’a commis, vis-à-vis de la société Lazur invest aucun manquement d’information ou de conseil, ou de rédaction, lorsqu’il a instrumenté la vente du 15 février 2013, ayant fourni à cette dernière toutes les informations en sa possession et ne disposant d’aucun élément objectif lui permettant de connaître l’irrégularité de la construction qui a fait l’objet d’un procès-verbal d’infraction après la vente,

— subsidiairement, juger qu’il n’existe aucun lien causal entre le manquement d’information ou de conseil invoqué à l’encontre du notaire et la situation d’irrégularité de la construction à laquelle le notaire est totalement étranger et qu’il n’est ni évoqué, ni démontré de réelle perte

de chance de se trouver dans une situation plus favorable en lien avec la faute reprochée au

notaire,

— débouter en conséquence la société Lazur invest de son appel et de toutes ses demandes à son encontre,

— exclure en toutes hypothèses toute solidarité ou condamnation in solidum entre la venderesse et le notaire,

— condamner la société Lazur invest à lui payer une somme de 6 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, dont distraction.

Elle soutient essentiellement que Me [S] n’a commis aucune faute lorsqu’il a instrumenté la vente, dans la mesure où il a sollicité de la mairie d'[Localité 5] l’obtention de tous les documents sur la construction du bien objet de la vente et les a énumérés à l’acte et en particulier l’information selon laquelle la mairie ne pouvait assurer la conformité de l’ensemble des travaux réalisés, en l’absence de déclaration d’achèvement des travaux et de visite de récolement qui n’avaient donné lieu à aucune déclaration de conformité.

Elle fait valoir qu’il n’avait pas les moyens de déceler les difficultés en cause et que rien ne lui permettait de suspecter qu’une visite de la mairie allait avoir lieu ni que les travaux de rénovation portaient sur une démolition et étaient ainsi irréguliers, d’autant :

— qu’une visite de la mairie avait eu lieu pendant les travaux et n’avait révélé qu’une infraction à l’égard de la pergola, ce qui laissait supposer que les constructions étaient régulières,

— un nouveau permis avait été accordé en 2010, les travaux réalisés en application de l’autorisation de 2006 pouvaient ainsi être supposés réguliers,

— qu’aucun contrôle des travaux n’avait eu lieu pendant plus de 7 ans.

En outre, elle conteste certains moyens de la SCI Lazur invest et fait valoir que :

— seule une fraction de la propriété litigieuse est classée mais non les immeubles, aucune visite de récolement n’étant ainsi obligatoire,

— la superficie des villas n’est pas une information obligatoire à mentionner dans l’acte ne s’agissant pas d’une vente de lot de copropriété,

— le gérant de l’appelante de nationalité biélorusse s’est vu traduire l’acte et les annexes à la signature de l’acte authentique.

Subsidiairement, il soutient qu’il n’existe aucun lien causal entre la faute du notaire et le dommage allégué. Par ailleurs elle écarte tout préjudice direct total et rappelle qu’il ne pourrait s’analyser qu’en perte de chance qui en l’espèce n’est absolument pas certaine dès lors que l’appelante ne sollicite pas l’annulation de la vente même en connaissance de l’irrégularité, ce dont il peut être déduit qu’elle aurait maintenu sa décision d’acquérir même mieux informée et qu’en tout état de cause, il s’agit uniquement d’une perte de chance d’avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses qui ne peut être indemnisée par le notaire.

Enfin elle conteste les préjudices qui ne sont pas fondés, en considérant :

— qu’aucun risque de démolition ne pèse sur l’immeuble au regard de l’acquisition de la prescription,

— qu’il n’est pas démontré qu’aucune régularisation de l’existant n’est possible en l’état des nouvelles dispositions du PLU,

— le bien peut être vendu même en l’absence de conformité au regard du droit de l’urbanisme, aucune perte de valeur due à l’irrégularité n’étant ainsi démontrée, d’autant qu’elle n’affecte pas la superficie réelle du bien.

A titre infiniment subsidiaire, il soutient que la solidarité entre lui et la venderesse est irrecevable, celle-ci ne pouvant se présumer.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux dernières écritures déposées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

Aux termes d’une promesse de vente, puis d’un acte authentique de vente du 15 février 2013 rédigés et reçus par maître [S] notaire associé, la société Livoflex a vendu à la société Lazur Invest un terrain avec deux villas.

Soutenant qu’il lui avait été dissimulé que la rénovation du bâti avait été réalisée sans autorisation d’urbanisme conforme, la société Lazur Invest a assigné son vendeur, sur le fondement du dol et du manquement à l’obligation de délivrance conforme ainsi que du manquement à son obligation d’information, et le notaire, pour manquement à son devoir de conseil, en paiement de dommages-intérêts.

1. Sur le manquement à l’obligation d’information, sur les man’uvres dolosives et le manquement à l’obligation de délivrance conforme du vendeur

Aux termes de l’article 1116, ancien, du Code civil, applicable en l’espèce, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté.

Il ne se présume pas et doit être prouvé.

Le dol peut être constitué par la dissimulation d’un fait, qui, s’il avait été connu du cocontractant, l’aurait empêché de contracter ; il doit donc avoir été déterminant du consentement. Le droit de demander la nullité de la convention n’exclut pas l’exercice par la victime, d’une action en responsabilité, pour obtenir de l’auteur du dol la réparation du préjudice qu’elle a subi.

Enfin, la victime du dol, qui fait ainsi le choix de ne pas demander l’annulation du contrat, peut alors obtenir réparation du préjudice qu’elle subit et notamment celui correspondant à la perte de chance d’avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses.

L’article 1604 du Code civil prévoit quant à lui que la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur.

L’appelante soutient que l’illégalité de la construction constitue une non-conformité dont elle était ignorante et que la venderesse a sciemment omis de lui déclarer qu’elle avait démoli et reconstruit avec une surface plus importante.

Le défaut de délivrance invoqué par l’appelant serait ainsi caractérisé par la réalisation de travaux non conforme à la déclaration de travaux et à l’autorisation délivrée par la commune d’Eze le 27 avril 2006 et elle fait grief au tribunal d’avoir écarté la responsabilité du vendeur alors que contrairement à ce que soutient la société Livoflex, les travaux n’étaient pas achevés fin 2008 ce qui rend sans effet le constat des services de la commune rédigé le 31 mars 2008 qui mentionnait que les travaux étaient bien réalisés sur l’emprise de l’existant et que le contrôle de 2013 des services de l’État a démontré en donnant lieu à un procès-verbal d’infraction au code de l’urbanisme que les prescriptions de l’autorisation de travaux n’ont pas été respectées, la société venderesse souhaitant incontestablement depuis le départ,agrandir les surfaces des villas existantes.

Il est constant que la déclaration de travaux de mars 2006 qui a donné lieu à l’autorisation de la commune d'[Localité 5] du 27 avril 2006 devait respecter dans le cadre de la rénovation du bâti deux prescriptions':

— la conservation du gros 'uvre existant,

— l’absence de démolition et de reconstruction au regard de la situation du bâti en zone de protection du littoral.

Il n’est pas contesté non plus qu’il y a eu démolition et reconstruction.

Il est également démontré par les pièces produites aux débats que les travaux litigieux ont été effectués en 2006 et 2008 sous la maîtrise d’oeuvre d’un architecte qui a attesté en ces termes le 12 février 2009 que': «'les travaux de restructuration réalisés dans la propriété de la SCI Livoflex [Adresse 3] sont achevés à ce jour ».

L’architecte avait également indiqué à la société venderesse le 29 avril 2005 qu’il s’engageait «'à respecter les règles de construction prises en application du chapitre 1er du code de la construction et de l’habitation notamment relatives à la solidité'».

Le courrier annexé à l’acte de vente demandé par le notaire au maire de la commune d'[Localité 5] du 28 novembre 2012 rapporte une visite effectuée par les services de la commune lors des travaux de réhabilitation des deux maisons au cours de laquelle a été constatée la construction en béton d’une pergola alors que cette dernière était prévue en simple bois. M. Le maire précise que la démolition en a été demandée et exécutée immédiatement et qu’en l’absence de déclaration d’achèvement de travaux, il n’y a pas eu de visite de récolement et (qu’il ne peut) donc pas assurer de la conformité de l’ensemble des travaux réalisés dans cette propriété.

Enfin, ce n’est que postérieurement à l’acte du 15 février 2013, que les services de l’État ont averti la société appelante d’un contrôle sur le fondement de l’article L 461-1 du code de l’urbanisme et que procès-verbal a été dressé constant des infractions au code de l’urbanisme et des constructions en violation à la déclaration de travaux de 2006.

Le tribunal a retenu que la venderesse ne pouvait toutefois ignorer que la déclaration de travaux autorisée en vue de rénover les bâtiments existants, prévoyait une rénovation sans démolition et reconstruction du fait de leur situation en zone littoral protégée par la loi, et qu’elle a fait procéder à la reconstruction de nouvelles 2 villas et non à une réhabilitation.

Si la société Lazur Invest le conteste, il importe cependant de constater qu’elle ne savait pas en toute hypothèse compte tenu du courrier du maire de la commune annexé à l’acte de vente et du contrôle des services de l’État postérieur à l’achat, que la construction qui ne correspondait pas à la déclaration de travaux autorisée, pouvait faire l’objet d’éventuelles poursuites. A ce titre, elle n’a pu sciemment omettre de déclarer à l’acheteur, une information qu’elle n’avait pas.

De plus, l’attestation de son architecte lui déclarant la fin des travaux et le constat d’huissier réalisé dans la suite de cet achèvement, tout comme le courrier de la commune, lui permettaient de penser que seule la construction de la pergola violait les règles d’urbanisme, que ce problème avait été réglé et que du fait de l’achèvement des travaux en 2009, les éventuelles infractions de construction étaient en tout état de cause à la date de l’acte de vente en 2013, prescrites (prescription triennale).

De même , si le courrier de la commune d'[Localité 5] du 28 novembre 2012 indique que ne peut être «'assurée la conformité de l’ensemble des travaux réalisés dans la propriété'», cet élément portant sur l’absence de garantie de la conformité n’a pas été dissimulé lors de la signature de l’acte authentique.

Par ailleurs, à supposer que l’acquéreur comme il le soutient, ait été induit en erreur par les dispositions de l’acte de vente qui mentionne que le vendeur n’a pas réalisé dans les dix ans de travaux de construction ou de rénovation, ou encore par les éléments rapportés ayant créer une confusion dans le courrier du maire d'[Localité 5], elle ne démontre pas pour autant, que leur vendeur a intentionnellement usé de man’uvres pour la tromper sur un élément déterminant de son consentement ou a retenu une information de nature à l’induire en erreur. En effet, le simple fait de savoir que les travaux étaient des travaux de démolition et non de réhabilitation, ne suffit pas à établir une réticence dolosive d’information sur le bien vendu quant à sa conformité dès lors que l’appelante était informée que celle-ci n’avait pas été délivrée pour l’ensemble des travaux et qu’au jour de l’acte de vente, le vendeur était dans l’ignorance du contrôle envisagé par les services de l’État réalisé un peu plus d’un mois plus tard.

Enfin, l’argumentation selon laquelle la reconstruction des villas ne se serait pas faite à l’identique de volumes mais à une surface portée au double que celle déclarée en mars 2006, n’est pas une information dont elle rapporte la preuve qu’elle aurait été connue de la venderesse au moment de la vente. La société Lazur Invest ne démontre donc pas là encore que cette information lui aurait été dissimulée.

Il s’en déduit que ce n’est qu’après la régularisation de la vente par acte authentique, que la question de la non-conformité des constructions au regard des règles d’urbanisme, a été formellement établie et surtout, connue du vendeur comme de l’acquéreur.

Il en résulte qu’aucun manquement à l’obligation d’information ni dol ni enfin, de manquement à l’obligation de délivrance conforme, ne peuvent être relevés à l’encontre de la société Livoflex venderesse.

En cette absence, le jugement déféré mérite confirmation en ce qu’il a débouté de ses demandes à l’encontre de la société venderesse, tant de réfaction du prix de vente s’agissant de la perte de valeur réclamée que des autres demandes de dommages et intérêts.

2-sur la responsabilité du notaire

La société Lazur Invest fait grief au jugement déféré de rejeter leurs demandes à l’encontre de la société civile professionnelle Catherine Bona-Aral et [B] [S] notaires, pour faute professionnelle. Elle lui reproche de ne pas l’avoir alertée sur les conséquences du non achèvement des travaux et donc l’absence de point départ de la prescription des poursuites avec démolition ainsi que de l’impossibilité de régularisation.

Il est de jurisprudence constante que le notaire est tenu de vérifier les déclarations faites par le vendeur qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l’efficacité de l’acte qu’il dresse, avec les moyens juridiques et techniques d’investigation dont il dispose.

En l’espèce, il y a lieu de relever que le notaire a demandé à la commune d'[Localité 5] de lui transmettre tous dossiers de déclaration de travaux principale et du permis de construire accordé en 2010 en suite. Le courrier du maire d'[Localité 5] du 28 novembre 2012 rappelé ci-dessus et annonçant que la conformité ne pouvait pas être accordée pour l’ensemble des travaux et que la visite effectuée antérieurement à la vente avait mis à jour le problème de la pergola, qui a été démolie immédiatement, a été par ailleurs annexé à l’acte de vente. Ce courrier ne mentionnait aucunement le besoin d’une visite de récolement et il ressort des pièces produites aux débats que le site n’est pas classé sur le bâti.

Par ailleurs, le fait que le notaire ait su que les travaux n’avaient pas fait l’objet d’une déclaration d’achèvement n’a pas été caché à l’acquéreur et l’absence de contrôle des services de l’État en cours au moment de la rédaction de l’acte ne le rendait pas débiteur d’une information complémentaire.

Il n’est pas établi non plus que le notaire aurait pu, au vu des documents transmis et en l’absence de toute obligation de se rendre sur les lieux, s’apercevoir de l’irrégularité des travaux pratiqués notamment de la démolition reconstruction ou de la modification des surfaces comme le prétend l’acquéreur. Il n’avait donc pas à procéder à des investigations complémentaires. Il a pu déduire que, s’agissant de la régularité administrative des constructions, l’acquéreur avait en sa possession les éléments qui lui permettaient de décider en connaissance de cause et que les deux visites des services de la commune avait permis de considérer que la construction avait été régulièrement édifiée, la démolition reconstruction n’ayant pas été relevée par cette dernière.

Il ne peut ainsi être reproché au notaire, en présence de courriers et documents annexés à l’acte précis et circonstanciés, d’avoir manqué à son devoir d’information au préjudice de l’acquéreur.

D’où il suit que le jugement déféré mérite également confirmation en ce qu’il a débouté la société Lazur Invest de ses demandes à l’encontre du notaire.

3-Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

La défense à une action en justice constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas où le titulaire de ce droit agi avec une légèreté blâmable et fait de ce droit un usage préjudiciable à autrui.

La condamnation d’un plaideur ne caractérise pas automatiquement une résistance abusive et l’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’est pas à elle seule constitutive d’une faute, sauf s’il est démontré qu’elle ne peut, à l’évidence, croire au succès des moyens de défense qu’elle oppose à son adversaire.

En l’espèce, si la Société Lazur Invest succombe tant en première instance qu’en appel, la SCI Livoflex ne démontre pas qu’elle a présenté des moyens de droit et de faits et une analyse juridique qui si elle n’est pas couronnée de succés , a été faite de manière légère et /ou à dessein de lui nuire.

Le jugement sera également confirmé de ce chef.

4-Sur les dépens et l’article 700'du code de procédure civile

Compte tenu de l’issue de l’appel, le jugement sera confirmé en ses dispositions sur les dépens et l’article 700 code de procédure civile.

L’appelante, qui succombe sera condamné à supporter la charge des dépens d’appel.

Il y a lieu enfin de faire application de l’article 700 du code de procédure civile à son encontre et d’allouer à la SCI Livoflex et la SCP de notaire la somme complémentaire de 2 000 euros de ce chef que la société Lazur Invest sera condamnée à leur payer à chacun.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions soumises à la cour';

Y ajoutant,

Condamne la société Lazur Invest à supporter la charge des dépens d’appel';

La condamne à payer à la SCI Livoflex et la SCP de notaire la somme complémentaire de 2 000 euros chacun en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier, La Présidente.