RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 23/01001 – N° Portalis DBVS-V-B7H-F6TB

Minute n°25/00001

[S]

C/

Société SEM EUROMETROPLE [Localité 5] HABITAT

Jugement Au fond, origine TJ de [Localité 5], décision attaquée en date du 03 Avril 2023, enregistrée sous le n° 1122000653

COUR D’APPEL DE METZ

3ème CHAMBRE – TI

ARRÊT DU 23 JANVIER 2025

APPELANTE :

Madame [P] [S]

[Adresse 3]

Représentée par M^e Véronique HEINRICH, avocat au barreau de METZ

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-003319 du 06/09/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

INTIMÉE :

SEM EUROMETROPLE [Localité 5] HABITAT, en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

Représentée par M^e Arnaud ZUCK, avocat au barreau de METZ

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 Septembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés devant M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 14 novembre 2024, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

A cette date le délibéré a été prorogé au 09 janvier 2025 et les parties en ont été avisées. A cette date le délibéré a été prorogé au 23 janvier 2025 et les parties en ont été avisées

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

PRÉSIDENT : M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre

ASSESSEURS : M. MICHEL, Conseiller

M^me DUSSAUD, Conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me BAJEUX, Greffier

ARRÊT :

Contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Signé par M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par M^me BAJEUX, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 30 décembre 2008, l’OPAC de [Localité 5] a consenti à Mme [P] [S] un bail portant sur un logement d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 4] moyennant un loyer de 205,53 euros, outre 70,41 euros au titre des provisions sur charges.

Par acte d’huissier du 30 juin 2022, Mme [S] a fait citer l’OPH Metz Métropole venant aux droits de l’OPAC devant le tribunal judiciaire de Metz aux fins de le voir condamner à faire effectuer sous astreinte les travaux tendant à rendre le logement décent, à lui verser les sommes de 100.000 euros au titre des souffrances endurées et de 200.000 euros au titre du préjudice moral, outre une indemnité au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

La SEM Eurométropole de [Localité 5] Habitat (ci après la SEM EMH), venant aux droits de l’OPH [Localité 5] Métropole, a conclu à l’irrecevabilité et au rejet des demandes outre la condamnation de Mme [S] au paiement d’une amende civile et d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 3 avril 2023, le tribunal judiciaire de Metz a’débouté Mme [S] de ses demandes de réalisation de travaux sous astreinte, de dommages et intérêts pour préjudice moral, de dommages et intérêts au titre des souffrances endurées et d’indemnité au titre des frais irrépétibles, a condamné Mme [S] à payer à la SEM EMH la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens et a débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires .

Par déclaration d’appel déposée au greffe de la cour le 3 mai 2023, Mme [S] a interjeté appel du jugement en toutes ses dispositions.

Aux termes de ses dernières conclusions du 11 juin 2024, elle demande à la cour d’infirmer le jugement et de':

— condamner la SEM EMH à faire effectuer les travaux nécessaires pour rendre le logement décent et ce, par des hommes de l’art, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la signification de l’arrêt à intervenir

— condamner la SEM EMH à lui verser à la somme de 70.000 euros au titre de son préjudice de jouissance et de 30.000 euros au titre de son préjudice moral et physique,

— la condamner aux entiers dépens d’instance et d’appel et à verser à son mandataire la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 2° du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991

— subsidiairement, avant dire droit, ordonner une expertise judiciaire aux frais avancés de la SEM EMH aux fins de':

' convoquer les parties, se rendre sur les lieux, faire toutes constatations nécessaires, se faire remettre tout document utile et d’entendre tout sachant

' constater les désordres affectant l’appartement n°13, loué au [Adresse 2] à [Localité 4], en déterminer l’origine et l’ampleur ainsi que l’impact sur les occupants du logement

' décrire les solutions techniques et travaux à entreprendre pour rendre le logement conforme à sa destination et dans tous les cas décent, les chiffrer

' déterminer la durée prévisible des travaux et leur impact sur l’habitabilité du logement pendant cette période

— réserver aux parties de conclure après cette mesure d’instruction et réserver les dépens.

L’appelante expose qu’au mois de mars 2021, un dégât des eaux est survenu dans l’appartement situé au-dessus du sien, que le sinistre a endommagé les embellissements du couloir et de la salle-de-bains, le système électrique et les placards de son logement, que malgré l’intervention de la société Malezieux les dégradations ont persisté dans ses locaux et que sa compagnie d’assurance a fait procéder à une expertise. Elle fait valoir que le tribunal ne s’est fondé que sur le rapport de cette expertise non contradictoire alors qu’il n’est corroboré par aucune autre pièce et qu’à l’époque l’ampleur des conséquences du dégât des eaux n’était pas complètement apparue dans son logement. Elle explique que la fuite d’eau de la colonne commune d’eaux usées a engendré des désordres dans l’appartement (moisissures, odeurs nauséabondes, taux d’humidité important), que depuis le 1er décembre 2023 une fuite de la colonne d’évacuation des eaux usées sous l’évier de sa cuisine est apparue et que les infiltrations et l’humidité persistent. Elle conteste refuser l’accès de son appartement pour la réalisation des travaux et soutient que la convention IRSI ne la concerne pas. Elle sollicite en conséquence la condamnation du propriétaire à faire effectuer les travaux nécessaires pour rendre son logement décent sous astreinte.

Sur les dommages-intérêts, elle expose subir un trouble de jouissance depuis le mois de mars 2021lié aux dysfonctionnements de l’électricité, à l’humidité dans les murs, aux écoulements intempestifs dans la salle de bains, aux odeurs, à la dégradation du placard et à l’impossibilité de stockage, et sollicite 70.000 euros d’indemnisation soit 80 euros par jour pendant 28 mois. Elle ajoute subir un préjudice moral et physique, sollicite la somme de 30.000 euros d’indemnisation.

Aux termes de ses dernières conclusions du 17 juin 2024, la SEM EMH demande à la cour de confirmer le jugement, débouter Mme [S] de toutes ses demandes et la condamner à lui payer une somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux frais et dépens de la procédure d’appel.

Elle soutient avoir respecté son obligation d’entretien du logement, que suite au sinistre signalé le 28 avril 2021, elle a fait procéder à des travaux en mai 2021 pour réparer la fuite d’eau, que les travaux de réfection ont été portés à la connaissance des assureurs respectifs et de l’expert technique, qu’un constat par ses services de proximité a permis de vérifier en décembre 2021 l’efficacité au regard de la fuite initiale et que les travaux d’embellissement n’ont pas été réalisés parce que la locataire n’a donné aucune suite aux propositions de rendez-vous et a refusé l’accès de son logement aux entreprises. Elle conteste le non respect des critères de décence, affirmant que l’appelante ne justifie pas de ses allégations et qu’elle a signé un avis de fin de travaux en janvier 2024, faisant part de sa satisfaction quant à leur déroulement.

L’intimée s’oppose aux demandes de dommages et intérêts en l’absence de preuve d’un préjudice et à la demande d’expertise judiciaire au motif que l’appelante ne démontre pas l’existence de désordres.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de travaux

Selon l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à sa sécurité physique ou à sa santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Il doit également (paragraphe a) délivrer au locataire un logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux. Il lui appartient (paragraphe b) au locataire une jouissance paisible du logement et de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle.

En l’espèce, le premier juge a exactement relevé que les pièces produites démontrent la réalité de désordres subis par l’appelante en suite d’un dégât des eaux survenu dans le logement situé au- dessus de son logement. Si le rapport de l’expertise effectuée par sa compagnie d’assurance n’est pas contradictoire, il n’est pas pour autant dépourvu de valeur probante dès lors qu’il est corroboré par d’autres éléments figurant au dossier. Ainsi, les conclusions de l’expert quant à l’origine du sinistre tenant à une fuite au niveau de la colonne d’évacuation commune non accessible, sont confirmées par le bon de commande et la facture de la SAS Gocel. Le constat des dommages affectant des embellissements respectivement la peinture de l’entrée et de la salle de bains ainsi que les étagères et la peinture du fond d’un placard, est étayé par des photographies et plusieurs courriers de la bailleresse évoquant ces désordres. Même si l’expert ne mentionne pas des moisissures, leur présence dans le placard endommagé ressort des termes de deux lettres de la propriétaire en date des 16 février et 2 mars 2022 qui en évoquent expressément l’existence et préconisent une peinture spécifique biocide pour éviter tout risque de réapparition. En revanche, les dysfonctionnements de l’installation électrique ne sont objectivés par aucune pièce.

Il ressort du bon de commande que l’intimée a mandaté dès le 6 mai 2021 la SAS Gocel laquelle a terminé son intervention le 12 mai 2021, selon le quitus de fin de travaux. Il n’est démontré par aucune pièce tangible que cette réparation a laissé subsister des infiltrations ou écoulements, étant observé que l’attestation de M. [T] [G] est antérieure à l’intervention de l’entreprise Gocel. Si l’appelante justifie de la survenance d’un second sinistre au mois de décembre 2023 causé par une fuite de la colonne d’eaux usées sous l’évier de la cuisine, il est également établi que la SEM EMH a mandaté à nouveau l’entreprise Gocel qui a procédé à la réparation le 12 janvier 2024 ainsi qu’en atteste le quitus de fin de travaux signé par la locataire.

En revanche, hormis l’application d’une couche de peinture biocide sur le fond du placard, l’intimée ne démontre pas avoir procédé à la reprise des dommages affectant les embellissements de l’entrée, de la salle de bains et du placard de l’appartement. Les dispositions de la convention d’indemnisation et de recours des sinistres immeubles (IRSI) qu’elle invoque, prévoyant que le montant de ces travaux doit être versé par l’assureur de la locataire, ne sont aucunement de nature à l’affranchir de ses obligations, l’appelante n’étant pas partie à cette convention qui lui est inopposable. Toutefois, l’absence de réfection des embellissements ne lui est imputable que pendant l’année qui a directement suivi le sinistre, alors qu’il ressort des pièces que la SEM EMH a initié des travaux en janvier 2022, en mandatant le concierge de l’immeuble pour assainir le placard. La réalisation effective des travaux a été retardée et rendue difficile par l’attitude de l’appelante qui a émis des réserves et critiques dans un courrier du 11 janvier 2022 sur les aptitudes et diplômes du concierge, qui a fait preuve d’une disponibilité très limitée pour la fixation d’un rendez-vous au vu des échanges de courriers, et a ensuite compromis toute réalisation des travaux d’embellissement par l’entreprise Salmon mandatée par le bailleur, dont elle a été informée par courrier du 28 avril 2022. Si la tentative d’intervention de cette entreprise programmée initialement le 19 mai 2022 a échoué sans que les raisons en soient objectivement établies, chacune des parties en imputant la responsabilité à l’autre, il apparaît qu’immédiatement après, l’intimée a invité par courrier l’appelante à prendre contact avec elle ou l’entreprise pour la fixation d’un rendez-vous et il n’est ni justifié, ni même allégué que celle-ci a donné une suite quelconque à cette demande, sauf à faire part par lettre du 27 septembre 2022, de son aversion à l’égard de cette entreprise et de la nécessité de désigner un autre professionnel, précisant notamment que la société Salmon a «'des ouvriers non qualifiés en apprentissage et utilisant des peintures et autres produits toxiques'» et ajoutant «'je vous prie de bien vouloir m’envoyer une autre société avec des ouvriers qualifiés et utilisant de bons produits non nuisibles à la santé».

L’appelante ne peut valablement solliciter la condamnation de l’intimée à effectuer des travaux dont elle a mis en échec la réalisation étant observé que le bailleur dispose du libre choix de ses prestataires lequel n’est aucunement soumis à l’agrément préalable du locataire. Dès lors et sans qu’il soit nécessaire d’ordonner une mesure d’expertise, la cour étant suffisamment informée, c’est à juste titre que le premier juge a débouté l’appelante de sa demande de travaux. Le jugement est confirmé et Mme [S] est déboutée de sa demande subsidiaire d’expertise.

Sur les dommages et intérêts

L’ancien article 1147 du code civil applicable au litige (devenu article 1353) dispose que le débiteur est condamné s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Si l’appelante a interjeté appel du jugement en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de dommages et intérêts au titre des souffrances endurées, elle ne présente de ce chef aucune prétention et ne développe aucun moyen, en sorte qu’en application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne peut que confirmer cette disposition.

Pour le reste, il résulte de ce qui précède que l’intimée a failli à ses obligations et la mise en échec par l’appelante de l’intervention du prestataire mandaté, n’a pour effet d’occulter ni l’inertie dont elle a fait preuve initialement et pendant des mois pour réparer les conséquences du sinistre, ni le dommage subi. Dans l’attente de la réalisation des travaux, l’appelante a vécu dans un appartement dont les peintures et papiers-peints étaient souillés par des infiltrations d’eaux usées, elle a été privée de l’usage d’un placard, dont l’intérieur humide a présenté des moisissures et ces désordres induisent un trouble de jouissance dont l’indemnisation est estimée, eu égard aux éléments dont dispose la cour, à la somme de1.300 euros, pour la période de 13 mois pendant laquelle le dommage a subsisté du fait de l’inertie du bailleur. En revanche, l’appelante ne peut prétendre à aucune indemnisation pour la période postérieure au mois de mai 2022, la persistance du trouble étant due à son propre comportement qui a empêché la réalisation des travaux de reprise des embellissements. En conséquence la SEM EMH est condamnée à payer à Mme [S] la somme de 1.300 euros au titre de son préjudice de jouissance.

Indépendamment du trouble de jouissance, la survenance d’un dégât des eaux et la persistance de ses stigmates dans un logement génèrent nécessairement une gêne et des désagréments immatériels pour ses occupants, constitutifs d’un préjudice moral d’autant plus avéré en l’espèce, que le désordre a été causé par des fuites d’eaux usées. Compte tenu de ces éléments et de la durée des nuisances, pour la période imputable à la bailleresse, l’indemnisation du préjudice moral est estimée à 1.500 euros. Le jugement ayant rejeté cette demande est infirmé.

En revanche, il n’est pas démontré que le dommage est à l’origine en outre des problèmes de santé invoqués par l’appelante, les certificats médicaux produits n’émettant que des suppositions qui procèdent non de constats personnels mais des dires de sa patiente quant aux conditions sanitaires du logement et ne sont étayées par aucune pièce objective. La preuve du préjudice physique allégué n’est pas rapportée et la demande d’indemnisation de ce chef est rejetée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les dispositions du jugement sur les dépens et les frais irrépétibles sont infirmées, sauf en ce que Mme [S] a été débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles.

La SEM EMH, partie perdante pour l’essentiel, est condamnée aux dépens de première instance et d’appel. Il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

CONFIRME le jugement déféré en ce qu’il a débouté Mme [P] [S] de ses demandes de réalisation de travaux sous astreinte, de dommages et intérêts au titre des souffrances endurées et celle au titre des frais irrépétibles';

L’INFIRME pour le surplus et statuant à nouveau,

CONDAMNE la SEM Eurométropole de [Localité 5] Habitat à payer à Mme [P] [S] la somme de 1.500 euros en réparation de son préjudice moral';

CONDAMNE la SEM Eurométropole de [Localité 5] Habitat aux dépens de première instance';

DEBOUTE la SEM Eurométropole de [Localité 5] Habitat de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Y ajoutant,

CONDAMNE la SEM Eurométropole de [Localité 5] Habitat à payer à Mme [P] [S] la somme de 1.300 euros en réparation de son préjudice de jouissance';

DEBOUTE Mme [P] [S] de sa demande d’expertise judiciaire et d’indemnisation au titre de son préjudice physique';

CONDAMNE la SEM Eurométropole de [Localité 5] Habitat aux dépens d’appel';

DEBOUTE les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT