RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 23/01977 – N° Portalis DBVS-V-B7H-GBJQ

Minute n° 25/00141

[J], [E]

C/

[X]

Jugement Au fond, origine Juge des contentieux de la protection de [Localité 8], décision attaquée en date du 17 Août 2023, enregistrée sous le n° 11-22-322

COUR D’APPEL DE METZ

3ème CHAMBRE

ARRÊT DU 22 MAI 2025

APPELANTS :

Madame [N] [J]

[Adresse 2]

Représentée par M^e Laure-anne BAI-MATHIS, avocat au barreau de METZ

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-000489 du 07/03/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

Monsieur [M] [E]

[Adresse 2]

Représenté par M^e Laure-anne BAI-MATHIS, avocat au barreau de METZ

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-000490 du 08/03/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

INTIMÉ :

Monsieur [U] [X]

[Adresse 4]

Représenté par M^e François RIGO, avocat au barreau de METZ

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 Janvier 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés devant M. MICHEL, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 27 mars 2025, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

A cette date le délibéré a été prorogé au 22 mai 2025 et les parties en ont été avisées.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

PRÉSIDENT : M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre

ASSESSEURS : M. MICHEL, Conseiller

M^me DUSSAUD, Conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me BAJEUX, Greffier

ARRÊT :

Contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Signé par M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par M^me BAJEUX, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 1er avril 2017, M. [U] [X] a consenti à Mme [N] [J] et M. [M] [E] un bail à usage d’habitation sur une maison située [Adresse 1] à [Localité 7] moyennant un loyer mensuel de 600 euros.

Par acte d’huissier signifié le 22 mars 2022, il leur a fait délivrer un commandement de payer des loyers impayés et de justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs, visant la clause résolutoire figurant dans le contrat de location.

Par acte d’huissier signifié le 28 juin 2022, il les a fait citer devant le tribunal de proximité de Saint-Avold (RG 11.22.322).

Par ordonnance d’injonction de payer du 6 juillet 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Avold a ordonné aux locataires de payer à M. [X] la somme de 5.926 euros au titre du solde de loyers impayés et Mme [J] a formé opposition (RG 11.22.421).

M. [X] a demandé au tribunal de constater la résiliation du bail, ordonner l’expulsion des locataire et les condamner solidairement à lui payer la somme de 7.510 euros pour les loyers impayés, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges et une indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [J] et M. [E] se sont opposés aux demandes et ont sollicité des dommages et intérêts de 7.000 euros.

Par jugement du 17 août 2023, le tribunal de proximité de Saint-Avold a':

— ordonné la jonction des procédures RG 11-22-322 et RG 11-22-421 sous le numéro 11-22-322

— déclaré recevable l’opposition formée par Mme [J] à l’encontre de l’injonction de payer du 6 juillet 2022 et dit que le jugement se substitue à cette injonction de payer

— déclaré la demande en résiliation recevable

— constaté la résiliation de plein droit à compter du 22 mai 2022 du contrat de bail conclu entre les parties

— condamné en conséquence Mme [J] et M. [E] à évacuer les locaux situé [Adresse 3] à [Localité 6] de leur personne, de leur mobilier, ainsi que de tout occupant de leur chef, le cas échéant avec le concours de la force publique, à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à quitter les lieux

— dit que la somme due au titre des loyers et charges impayés arrêtée au 3 juin 2022 s’élève à la somme totale de 4.917 euros

— dit que M. [U] [X] doit à Mme [J] et M. [E] la somme de 4.800 euros au titre de dommages et intérêts pour location d’un logement indécent

— ordonné la compensation entre ces deux sommes et condamné Mme [J] et M. [E] à payer solidairement à M. [X] la somme de 117 euros au titre des arriérés de loyers et de charges arrêtés au 3 juin 2022 avec intérêts au taux légal à compter du jugement

— fixé par provision l’indemnité d’occupation mensuelle due par Mme [J] et M. [E] au bailleur à compter du 1er juillet 2022 et jusqu’à évacuation des lieux et restitution des clés au montant de 500 euros et condamné les défendeurs à son paiement par provision

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et que chaque partie conserve la charge des dépens.

Par déclaration déposée au greffe de la cour le 6 octobre 2023, Mme [J] et M. [E] ont interjeté appel des dispositions de ce jugement.

Aux termes de leurs dernières conclusions du 20 janvier 2025, ils demandent à la cour d’infirmer le jugement et de :

— débouter M. [X] de ses demandes de résiliation du contrat de bail, d’expulsion et de paiement de l’arriéré locatif

— le condamner à leur payer la somme de 12.000 euros à titre de dommages et intérêts pour la période d’avril 2018 au 22 mai 2022 et une somme de 250 euros par mois à compter de cette date, à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi

— à titre subsidiaire fixer le montant de l’indemnité d’occupation due à compter du 1er juillet 2022 à la somme de 350 euros par mois

— confirmer le surplus du jugement et débouter M. [X] de son appel incident et de ses demandes

— le condamner aux dépens et à leur payer une somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les appelants exposent que la CAF a établi un constat de non-décence du logement et que pendant la période de 18 mois impartie au bailleur pour faire les travaux, ils se sont acquittés de la part résiduelle de loyer restant à leur charge. Ils contestent la demande de résiliation du bail fondée sur le défaut de perception de l’allocation logement, soulignant que le décompte produit ne constitue pas une preuve et que la situation n’a pas été régularisée en raison de l’absence de travaux pour rendre le logement décent. Ils contestent s’être opposés à la réalisation des travaux et précisent avoir été expulsés le 16 avril 2024, les clés ayant été restituées à cette date.

Ils sollicitent une somme de 250 euros par mois, soit 12.000 euros pour une période de 4 ans, pour l’indemnisation du préjudice de jouissance subi, précisant que leur demande n’est pas prescrite puisque le délai de prescription est de cinq ans, et subsidiairement une réduction de l’indemnité d’occupation à 350 euros puisqu’ils n’ont pu jouir de l’intégralité du logement loué.

Aux termes de ses dernières conclusions du 27 décembre 2024, M. [X] demande à la cour de :

— infirmer le jugement en ce qu’il a dit que la somme due au titre des loyers et charges arrêtée au 3 juin 2022 s’élevait à la somme totale de 4.917 euros, qu’il doit à Mme [J] et M. [E] la somme de 4.800 euros à titre de dommages et intérêts, ordonné la compensation des deux sommes et fixé par provision l’indemnité d’occupation due à compter du 1er juillet 2022 jusqu’à évacuation des lieux à 500 euros et condamné les défendeurs à son paiement par provision

— condamner Mme [J] et M. [E] solidairement à lui payer la somme de 7.159 euros au titre de l’arriéré locatif au 3 juin 2022

— les débouter de leur demande de dommages et intérêts

— dire et juger que toute demande formée au titre du préjudice de jouissance antérieure au 16 février 2020 est prescrite et irrecevable

— condamner Mme [J] et M. [E] à lui payer à titre d’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er juin 2022, une somme de 600 euros par mois

— confirmer le surplus du jugement

— condamner Mme [J] et M. [E] aux dépens et à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il expose avoir aussitôt réagi à la lettre de la CAF du 13 avril 2018 en procédant à l’achat d’un système de VMC, qu’il a informé l’organisme social de l’impossibilité de réaliser les travaux le 23 mai 2018 suite aux refus de Mme [J], que celle-ci a accepté de recevoir l’ensemble des entrées et sorties d’air de la VMC le 11 juillet 2018 qui devaient être installé par son conjoint et qu’il a informé l’organisme social le 2 juillet 2018 de l’installation de la VMC. Il précise que le 25 août 2018, en suite de la régularisation de la CAF, Mme [J] a réglé la somme de 50 euros au titre de ses loyers impayés et conclut au rejet de la demande de dommages et intérêts, ajoutant que l’action est prescrite pour la période antérieure au 16 février 2020. Il soutient qu’il appartient aux appelants d’apporter la preuve des paiements qui leur sont réclamés, qu’ils n’ont pas satisfait aux causes du commandement dans le délai de deux mois pour la somme de 7.159 euros et que l’indemnité d’occupation ne peut pas être fixée à un montant inférieur au loyer.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 21 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du contrat de bail

L’article 24 alinéa 1er de la loi n°49-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein-droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de location conclu entre les parties le 1er avril 2017 comporte une clause résolutoire pour défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer, des charges, du dépôt de garantie (article 12) et le commandement de payer signifié le 22 mars 2022 vise expressément cette clause. Si le décompte annexé à l’acte d’huissier fait état d’impayés correspondant aux allocations logement pour la période de juillet 2021 à février 2022 alors que ces aides ont été retenues par la CAF, le document vise également les échéances du loyer résiduel dû par les locataires de mai 2020 à juin 2021 pour un montant de 2.646 euros, dont le règlement dans le délai de deux mois imparti n’est aucunement justifié. En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a constaté la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire au 22 mai 2022 et a condamné les appelants à évacuer les locaux.

Sur la conformité du logement et la demande de dommages et intérêts

Sur la prescription de la demande d’indemnisation, selon l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, les actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu où aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

En l’espèce, la demande d’indemnisation fondée sur la non décence du logement a été présentée par les appelants par conclusions du 16 février 2023, de sorte que la demande concernant l’indemnisation d’un trouble de jouissance antérieur au 16 février 2020 est irrecevable comme étant prescrite.

Sur le fond, selon l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à sa sécurité physique ou à sa santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Il doit également (paragraphe a) délivrer au locataire un logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux. Il lui appartient (paragraphe b) d’assurer au locataire une jouissance paisible du logement et de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle.

Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, qui définit les caractéristiques du logement décent dispose notamment que (article 2.6) les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale et au fonctionnement des équipements.

En l’espèce, il n’est pas contesté que par courrier du 13 avril 2018, la CAF a avisé le bailleur de la non-conformité du logement et de la nécessité de réaliser des travaux (mise en place d’un système de ventilation adapté et réfection des revêtements impactés par les désordres liés à l’humidité). L’intimé ne démontre pas avoir réalisé les travaux préconisés, ni en avoir été empêché par les locataires, la seule production de courriers recommandés qui ne sont étayés par aucun élément objectif étant insuffisante. Le fait que Mme [J] a réceptionné ou non des entrées d’air est inopérant dès lors que l’intimé ne justifie pas de la pose effective d’une VMC et de la reprise des revêtements, son courrier du 2 juillet 2018 étant à cet égard insuffisamment probant. Il se déduit de l’absence de preuves de la mise en conformité du logement en suite du contrôle de la CAF, que l’intimé a failli à ses obligations telles que définies par l’article de la loi du 6 juillet 1989, étant observé qu’il ne conteste pas l’absence de système de ventilation suffisante dans le logement et l’existence de désordres liés à une humidité excessive. En conséquence il lui appartient de répondre du préjudice causé aux locataires par l’inadaptation du système de ventilation et la dégradation des revêtements de sol. Compte tenu des éléments dont dispose la cour, l’indemnisation du dommage a été exactement évaluée par le premier juge à la somme de 100 euros par mois. Toutefois, eu égard à ce qui précède sur la prescription partielle de la demande, il convient d’allouer aux appelants pour la période du 16 février 2020 au 22 mai 2022, date de la résiliation du contrat de bail, la somme de 2.700 euros. Pour le reste, compte tenu de la résiliation du bail au 23 mai 2022, les appelants sont mal fondés en leur demande d’indemnisation puisqu’ils sont occupants sans droit ni titre à compter de cette date.

En conséquence, le jugement est infirmé et M. [X] est condamné à payer à Mme [J] et M. [E] la somme de 2.700 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance.

Sur l’arriéré locatif

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes des dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce le décompte actualisé produit par le bailleur fait état d’un arriéré de 4.921 euros au 3 juin 2022. Il est relevé que les arriérés comptabilisés débutent le 1er mai 2020 et ne sont constitués que de la part résiduelle du loyer après déduction de l’APL qui a été retenue par la CAF, les moyens exposés par les appelants étant à cet égard inopérants. Ces derniers ne démontrent pas avoir versé d’autres sommes non prises en compte, alors que la charge de la preuve leur incombe.

En conséquence, le jugement est infirmé et les appelants sont condamnés à payer à l’intimé la somme de 4.921 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 juin 2022.

Sur l’indemnité d’occupation

En raison de la résiliation du contrat de location, les appelants sont devenus occupants sans droit, ni titre du logement et débiteurs d’une indemnité d’occupation. Conformément l’article 1240 du code civil, le montant de cette indemnité est fixé en fonction du préjudice subi par le propriétaire du chef de l’indisponibilité de son bien immobilier. Il résulte des développements qui précèdent que la mise en conformité des locaux n’est pas établie de sorte que le propriétaire ne peut être indemnisé à hauteur du loyer auquel il pouvait prétendre. Compte tenu de ces éléments, le premier juge a exactement fixé l’indemnité d’occupation à la somme de 500 euros par mois. En revanche, c’est à tort qu’il a fixé ce montant par provision alors qu’il ne statuait pas comme juge des référés et était saisi d’une demande en paiement et non d’une demande de provision.

En conséquence, le montant de l’indemnité d’occupation est fixé à 500 euros par mois et Mme [J] et M. [E] sont condamnés au paiement de cette somme à compter du 1er juillet 2022 jusqu’à la date de libération effective des lieux. Le jugement est infirmé.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Les dispositions du jugement sur les dépens sont confirmées.

Les appelants, partie perdante, sont condamnés aux dépens d’appel et à payer à M. [X] la somme 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. Ils sont déboutés de leur demande présentée sur le même fondement.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

DECLARE irrecevable comme étant prescrite la demande de dommages et intérêts au titre l’indemnisation d’un trouble de jouissance antérieur au 16 février 2020';

INFIRME le jugement en ce qu’il a :

— dit que la somme due au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 3 juin 2022 s’élève à la somme totale de 4.917 euros

— dit que M. [U] [X] doit à Mme [N] [J] et M. [M] [E] la somme de 4.800 euros au titre de dommages et intérêts pour location d’un logement indécent

— ordonné la compensation entre ces deux sommes et condamné Mme [N] [J] et M. [M] [E] à payer solidairement à M. [U] [X] la somme de 117 euros au titre des arriérés de loyers et de charges arrêtés au 3 juin 2022 avec intérêts au taux légal à compter du jugement

— fixé par provision l’indemnité d’occupation mensuelle due par Mme [N] [J] et M. [M] [E] au bailleur à compter du 1er juillet 2022 et jusqu’à évacuation des lieux et restitution des clés au montant de 500 euros et condamné les défendeurs à son paiement par provision ;

Statuant à nouveau,

CONDAMNE M. [U] [X] à payer à Mme [N] [J] et M. [M] [E] la somme de la somme de 2.700 euros à titre de dommages et intérêts pour le trouble de jouissance subi sur la période du 16 février 2020 au 22 mai 2022';

CONDAMNE Mme [N] [J] et M. [M] [E] à payer à M. [U] [X] la somme de 4.921 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 juin 2022';

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation à 500 euros par mois et condamne Mme [N] [J] et M. [M] [E] à payer à M. [U] [X] une indemnité de 500 euros par mois à compter du 1er juillet 2022 jusqu’à libération effective des locaux';

CONFIRME le surplus du jugement ;

Y ajoutant,

DEBOUTE Mme [N] [J] et M. [M] [E] de leur demande de dommages et intérêts au titre du trouble de jouissance subi à compter du 23 mai 2022';

CONDAMNE Mme [N] [J] et M. [M] [E] aux dépens d’appel';

CONDAMNE Mme [N] [J] et M. [M] [E] à payer à M. [U] [X] la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code procédure civile';

DEBOUTE Mme [N] [J] et M. [M] [E] de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT