RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 23/00147 – N° Portalis DBVS-V-B7H-F4OB

Minute n° 25/00186

[Z], [Z], [Z]

C/

[R]

Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 6], décision attaquée en date du 08 Décembre 2022, enregistrée sous le n° 2022/01829

COUR D’APPEL DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 16 DECEMBRE 2025

APPELANTS :

Monsieur [P] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par M^e François RIGO, avocat postulant au barreau de METZ et par M^e Eléonore Wiedemann, avocat plaidant du barreau de NANCY

Madame [T] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par M^e François RIGO, avocat postulant au barreau de METZ et par M^e Eléonore Wiedemann, avocat plaidant du barreau de NANCY

Monsieur [B] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par M^e François RIGO, avocat postulant au barreau de METZ et par M^e Eléonore Wiedemann, avocat plaidant du barreau de NANCY

INTIMÉ :

Monsieur [O] [R]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par M^e Thomas ROULLEAUX, avocat au barreau de METZ

DATE DES DÉBATS : En application de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 25 Mars 2025 tenue par M^me Laurence FOURNEL, Magistrat rapporteur, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans son délibéré, pour l’arrêt être rendu le 16 Décembre 2025, en application de l’article 450 alinéa 3 du code de procédure civile.

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : M^me Cindy NONDIER

COMPOSITION DE LA COUR :

PRÉSIDENT : M. DONNADIEU, Président de Chambre

ASSESSEURS : M^me FOURNEL,Conseillère

M^me DEVIGNOT, Conseiller

ARRÊT : Contradictoire

Rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M. Christian DONNADIEU, Président de Chambre et par M^me Cindy NONDIER, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Aux termes d’un compromis de cession sous conditions suspensives de parts sociales signé le 26 novembre 2021, M. [O] [R] s’est porté acquéreur de 8704 parts sociales, représentant 80% du capital social, détenues par M. [P] [Z], Mme. [T] [Z], M. [B] [Z] (les consorts [Z]) dans la société dénommée SCEA Du Pratelle, pour un montant de 410 000 euros.

M. [B] [Z] conservait 2176 parts, soit 20% du capital social.

La cessions de parts sociales était conclue sous la condition suspensive d’obtention par le cessionnaire, d’un prêt d’un montant de 419.000 euros et prévoyait notamment que l’accord de prêt devra être obtenu par le cessionnaire au plus tard le 31 janvier 2022, justifié au cédant par la production écrite de cet accord donné par le prêteur, et que passé ce délai sans que le cessionnaire puisse justifier de l’accord de principe du prêt, le compromis serait de plein droit résilié, le cédant reprenant sa pleine et entière liberté.

La régularisation de l’acte de cession de parts était prévue pour le 31 mars 2022 au plus tard, et le compromis comportait en outre une clause pénale, mettant à la charge de la partie qui ne satisferait pas à ses obligations alors exigibles le paiement d’une somme égale à 10 % du prix de vente.

Par courrier notarial du 14 avril 2022, M. [O] [R] a été informé du refus de régularisation de l’acte authentique de cession par les vendeurs.

Par acte d’huissier signifié le 20 mai 2022, M. [R] a fait sommation aux vendeurs de signer l’acte authentique en l’étude de Maître [G] au plus tard pour le 26 mai 2022 avec la mention qu’à défaut de réalisation dans le délai susvisé, le requérant entendait faire application de la clause pénale.

Les consorts [Z] n’ont pas donné suite à cette sommation.

M. [O] [R], par acte d’huissier signifié le 21 juillet 2022 et déposé au greffe par voie dématérialisée le 27 juillet 2022, a assigné M. [P] [Z], Mme [T] [Z] et M. [B] [Z] devant la première chambre civile du tribunal judiciaire de Metz, sur le fondement de l’article 1194 du Code civil, aux fins de voir :

Condamner solidairement M. [P] [Z], Mme [T] [Z] et M. [B] [Z] à payer à M. [O] [R] la somme de 41.000 € avec intérêt de droit à compter du jugement à intervenir ;

Les condamner solidairement à payer à M. [O] [R] la somme de 3000€ titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Les condamner en tous les frais et dépens.

M. [P] [Z], Mme [T] [Z] et M. [B] [Z], n’ont pas constitué avocat.

Par jugement réputé contradictoire du 8 décembre 2022, le tribunal judiciaire de Metz a :

Condamné solidairement M. [P] [Z], Mme [T] [Z] et M. [B] [Z] à régler à M. [O] [R] la somme de 41 000 euros au titre de la clause pénale figurant dans l’acte de cession conditionnelle de parts sociales rédigé par Maître [E] [G] et signé par les parties le 26 novembre 2021 à [Localité 5] (Moselle) et ce, outre intérêts au taux légal à compter du jugement ;

Condamné in solidum M. [P] [Z], Mme [T] [Z] et M. [B] [Z] aux dépens ;

Condamné solidairement M. [P] [Z], Mme [T] [Z] et M. [B] [Z] à régler à M. [O] [R] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Pour statuer ainsi, le tribunal a relevé que, selon les termes du compromis, la signature de l’acte notarié devait intervenir au plus tard le 31 mars 2022, que les vendeurs, dans un courrier daté du 21 mars 2022 et transmis à M. [R] par le notaire le 14 avril 2022, avaient indiqué refuser de signer l’acte de cession, et que M. [R] avait, par acte d’huissier, délivré une sommation aux vendeurs mentionnant expressément que à défaut de réalisation de la vente dans le délai visé, il serait fait application de la clause pénale insérée à l’acte, sommation qui était demeurée sans effet.

Le tribunal, ayant rappelé les termes de la clause pénale figurant au compromis de cession, a constaté que M. [R] rapportait la preuve de ce que le défaut de réalisation de la cession de parts sociales incombait aux vendeurs qui avaient refusé de signer l’acte, de sorte qu’il les a condamnés au paiement de la somme de 41000 euros représentant 10 % du prix de vente prévu.

Par déclaration au greffe de la cour d’appel de Metz du 18 janvier 2023, M. [P] [Z], Mme [T] [Z] et M. [B] [Z] ont interjeté appel du jugement, aux fins d’annulation subsidiairement d’infirmation en ce qu’il a :

condamné solidairement M. [P] [Z], Mme [T] [Z] et M. [B] [Z] à régler à Monsieur [O] [R] la somme de 41 000 euros au titre de la clause pénale figurant dans l’acte de cession conditionnel de parts sociales rédigé par Maître [E] [G] et signé entre les parties le 26 Novembre 2021 à [Localité 5] Moselle et ce outre intérêts au taux légal à compter du jugement,

condamné in solidum M. [P] [Z], Mme [T] [Z] et M. [B] [Z] aux dépens,

condamné solidairement M. [P] [Z], Mme [T] [Z] et M. [B] [Z] à régler à Monsieur [O] [R] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700,

rappelé que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Par acte d’huissier du 25 avril 2023 les appelants ont assigné M. [R] devant le délégué du premier président de la cour d’appel de Metz, afin de voir arrêter l’exécution provisoire de la décision déférée à la cour, et condamner M. [R] à leur payer une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [R] s’est opposé à cette demande.

Par ordonnance du 07 juillet 2023, le président de chambre délégué par le premier président de la cour d’appel de Metz, statuant en référé, a déclaré la demande recevable, y a fait droit, et a arrêté l’exécution provisoire attachée au jugement déféré. Il a en revanche rejeté la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour statuer ainsi le président de chambre a considéré que malgré la saisie attribution pratiquée, les consorts [Z] conservaient un intérêt à agir dès lors que la saisie-attribution faisait l’objet d’une contestation et portait sur un montant largement inférieur à celui de la condamnation prononcée à leur encontre.

Au fond il a retenu qu’il existait un moyen sérieux d’infirmation de la décision de première instance compte tenu du litige existant sur la date à laquelle M. [R] aurait justifié de l’obtention d’un prêt, et a également considéré que compte tenu des engagements financiers qu’il supportait, il existait un risque d’insolvabilité de M. [R], de sorte que la poursuite de l’exécution provisoire risquait d’avoir des conséquences manifestement excessives.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par leurs dernières conclusions du 27 décembre 2024, M. [P] [Z], Mme [T] [Z] et M. [B] [Z] demandent à la cour d’appel de :

Déclarer recevable et bien fondé l’appel interjeté par M. [P] [Z], Mme [T] [Z] et M. [B] [Z],

Ce faisant,

Infirmer le jugement du 8 décembre 2022 rendu par le Tribunal judiciaire de Metz en ce qu’il a :

Condamné solidairement M. [P] [Z], Mme [T] [Z] et M. [B] [Z], à régler à M [O] [R] la somme de 41 000 euros au titre de la clause pénale figurant dans l’acte de cession conditionnelle de parts sociales rédigé par Maître [E] [G] et signé par les parties le 26 novembre 2021 à [Localité 5] (Moselle);

Condamné in solidum M. [P] [Z], Mme [T] [Z] et M. [B] [Z], aux dépens ;

Condamné solidairement M. [P] [Z], Mme [T] [Z] et M. [B] [Z], à régler à M [O] [R] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Statuant à nouveau,

Écarter comme non probantes les pièces fournies au soutien de la preuve d’un prêt en faveur de M. [O] [R],

Constater le non-respect de la condition suspensive d’obtention du prêt par M [O] [R] faute de preuve,

En conséquence,

Constater et juger l’effet automatique de la condition résolutoire prévue au contrat,

Prononcer la caducité de la cession conditionnelle de parts sociales conclue en date du 26 novembre 2021,

Condamner M. [O] [R] à payer à chacun des consorts [Z] soit : M. [P] [Z], Mme [T] [Z] et M. [B] [Z], la somme de 4 000 euros de dommages et intérêts et le condamner à 4000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamner M. [O] [R] aux entiers dépens de première instance et d’appel, qui seront distraits au profit de M^e Rigo, en vertu des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Débouter M. [O] [R] de toutes demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires.

Au soutien de leur appel, et au visa notamment des articles 1103, 1183 et 1184 du code civil, les consorts [Z] font valoir que le compromis passé entre les parties contenait plusieurs conditions suspensives et une clause résolutoire, et que le premier juge n’a pas tenu compte des modalités de mise en 'uvre de la condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt.

Ils exposent ainsi que l’acte imposait à M. [R] des délais et formalités à respecter, à savoir déposer son dossier de prêt avant le 20 décembre 2021 et en justifier, et obtenir le prêt avant le 31 janvier 2022 et en justifier également auprès des vendeurs.

Ils soulignent que l’obligation de M. [R] ne consistait pas uniquement à obtenir son prêt avant le 31 janvier 2022, mais également à en informer les vendeurs dans ce même délai par la production d’un document officiel, l’information étant due au cédant et à nulle autre personne, et font valoir qu’à défaut de respect de ces obligations, le cédant reprenait sa liberté par le biais de la clause résolutoire figurant au compromis.

En l’occurrence, ils soutiennent que M. [R] n’a jamais justifié auprès d’eux de l’obtention d’un prêt, et que, à supposer même qu’il ait adressé un justificatif en ce sens à son notaire dans ce délai, ceci ne valait pas justification auprès des cédants, le notaire n’ayant reçu aucun mandat en ce sens. En outre ils considèrent que la preuve de cet envoi au notaire n’est pas établie, et soulignent que l’attestation bancaire dont M. [R] entend se prévaloir n’est pas datée de sorte qu’il est impossible d’en vérifier la date d’envoi et de réception.

Quant à la nouvelle pièce produite par M. [R], à savoir la même attestation bancaire datée et signée, les consorts [Z] soutiennent qu’il s’agit, soit d’un document antidaté, puisqu’il porte la date du 22 novembre 2021 alors que le compromis de cession n’a été signé que le 26 novembre, soit d’une attestation portant sur une autre opération que la cession envisagée.

Ils observent que si la date y figurant était exacte, il n’y avait aucun intérêt à insérer au compromis une condition suspensive d’obtention d’un prêt, et soulignent encore que l’accord de financement donné n’était valable que deux mois et expirait donc avant la date du 31 janvier 2022 prévue pour faire preuve de l’obtention d’un prêt.

Ils dénient également toute valeur probante aux captures d’écrans et de mails fournis par M. [R].

Considérant que la nouvelle attestation fournie ne constitue pas une preuve valable dès lors qu’elle a pu faire l’objet d’un montage, ils estiment qu’elle doit être écartée des débats.

Quant à l’offre de crédit immobilier en date du 16 mars 2022 également produite par M. [R], les consorts [Z] font valoir que l’accord de prêt devait être obtenu le 31 janvier 2022, et qu’au surplus les termes de cette offre de crédit ne correspondent pas aux termes de la condition suspensive figurant au compromis de cession, puisqu’ils ne portent pas sur un capital de 419 000 euros mais sur un capital de 247 500 euros.

Ils en concluent que M. [R] n’a manifestement pas obtenu d’accord de prêt dans les délais et pour le montant prévus, de sorte que la caducité du compromis, induite par la non obtention du prêt, est acquise selon les termes de la condition résolutoire figurant à l’acte. Ils réitèrent que les pièces fournies par M. [R] à hauteur d’appel doivent être écartées des débats eu égard à leur caractère douteux et de leur remise tardive.

Enfin les consorts [Z] font valoir que la transaction devant intervenir n’a jamais été dénoncée à la Safer, contrairement aux dispositions de l’article L. 141-1-1 du code rural. Ils exposent que c’est en principe sur le notaire chargé d’instrumenter que pèse l’obligation de déclarer les projets d’aliénation immobilière, et que l’omission d’une telle déclaration peut permettre à la Safer de demander la nullité de l’acte litigieux.

Ils font valoir qu’en l’espèce, Me [G] aurait procédé à l’information de la Safer si la condition suspensive d’obtention du prêt s’était réalisée, et déduisent de cette abstention du notaire la preuve que cette condition ne s’est pas réalisée.

Ils soutiennent que le but de M. [R] n’était plus de parvenir à la vente, mais d’obtenir, sur la base d’une fausse présentation des faits, paiement de l’indemnité prévue dans la clause pénale figurant au compromis.

Les consorts [Z] exposent par ailleurs qu’ils subissent un préjudice certain du fait de l’attitude de M. [R] dès lors qu’ils sont dans l’impossibilité de vendre leur ferme et ont dû continuer à y travailler, et qu’en outre M. [R] se montre vindicatif et les a menacés d’une saisie de leur bien, les mettant ainsi dans une situation particulièrement angoissante. Ils s’estiment dès lors fondés à réclamer des dommages et intérêts à raison de la procédure abusive qu’ils subissent, outre les frais irrépétibles qu’ils ont exposé.

Aux termes des dernières conclusions déposées au greffe par voie électronique le 7 mars 2025, M. [O] [R] demande à la cour d’appel de :

Rejeter l’appel de M. [P] [Z], Mme. [T] [Z] et M. [B] [Z] et le dire mal fondé,

Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Débouter les consorts [Z] de toutes demandes, fins et conclusions,

Condamner solidairement et subsidiairement in solidum Monsieur [P] [Z], Madame [T] [Z] et Monsieur [B] [Z] aux dépens d’appel y compris ceux de la procédure de référé sursis ainsi qu’au paiement d’une somme de 6000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

En réplique aux arguments des appelants, M. [R] fait tout d’abord valoir que, si le compromis de cession lui imposait bien de déposer son dossier d’emprunt au plus tard le 20 décembre 2021, en revanche il n’était tenu de justifier de ce dépôt qu’à la première demande du cessionnaire, demande que les consorts [Z] n’ont jamais formulée. Il indique qu’il disposait en réalité déjà du financement de l’opération ainsi qu’il résulte de l’accord de la Banque Populaire en date du 22 novembre 2021.

D’autre part il affirme que, conformément aux termes du compromis, il a bien justifié auprès du notaire de l’obtention d’un prêt avant le 31 décembre 2021, ainsi qu’il résulte des courriers de Me [G] des 14 avril 2022 et 23 février 2023 dans lesquels le notaire confirme que M. [R] lui a bien communiqué, le 30 janvier 2022, l’attestation relative à l’accord de prêt qu’il avait obtenu.

Quant à la nécessité de justifier au cédant de la réalité de l’accord de prêt, M. [R] objecte que, contrairement à ce que soutiennent les appelants, aucun délai pour ce faire ne lui était imposé, eu égard aux termes utilisés dans le compromis, de sorte que, dès lors qu’il est avéré que cet accord a été obtenu, la condition suspensive se trouve réalisée.

En tout état de cause il affirme avoir justifié de l’accord de prêt dès le 30 janvier 2022 et soutient que la production de cet accord auprès du notaire est régulière et suffisante, dès lors que celui-ci, devant lequel le compromis notarié a été passé, et qui devait ensuite recevoir l’acte authentique, était nécessairement institué mandataire des parties.

Il remarque d’ailleurs que les consorts [Z] se sont également adressés au notaire, et non pas à lui, pour annoncer qu’ils n’entendaient plus céder leurs parts sociales, et affirme qu’ils ont été parallèlement destinataires de l’attestation de la BPALC.

Quant à l’ordonnance de référé rendue par le délégué du premier président, M. [R] observe qu’elle n’a pas autorité de chose jugée, et fait valoir qu’il complète à hauteur d’appel les éléments de preuve produits en premier instance, en versant aux débats l’original de l’attestation bancaire du 22 novembre 2021, ainsi que copie des mails échangés avec la banque et enfin une nouvelle attestation par laquelle la banque atteste lui avoir remis un accord de financement le 22 novembre 2021, outre les mails échangés avec le notaire.

Il conteste en tout état de cause le fait que la caducité de l’acte de cession ait pu intervenir automatiquement et de plein droit à compter du 31 janvier 2022, en observant que les termes de la clause ne vont pas en ce sens et ne prévoient la résiliation du compromis que si, passé ce délai, le cessionnaire ne peut justifier de l’accord de principe du prêt alors qu’il a bien justifié d’un tel accord.

Il expose encore que l’accord de financement qu’il produit concerne bien l’opération d’achat de parts projetée, ce financement étant réparti entre lui-même et la holding [R]. Il expose que par la suite, seule l’offre de prêt concernant la somme qui devait être empruntée par lui-même a été éditée le 16 mars 2022, et que l’offre de prêt à destination de sa holding n’a pas été éditée puisque dans l’intervalle les consorts [Z] avaient renoncé à l’opération.

Il soutient à cet égard que leur renonciation n’est pas liée au non-respect par M. [R] de ses obligations, mais qu’en réalité les consorts [Z] ne voulaient plus s’associer avec lui, ainsi qu’il résulte du courrier de M. [B] [Z].

Enfin s’agissant de l’argument tiré de l’absence de notification du projet de cessions à la Safer, M. [R] fait valoir qu’il s’agit d’une demande nouvelle en appel et comme telle irrecevable, outre le fait que cette prétention, non reprise au dispositif des conclusions, ne saisit pas la cour.

Il ajoute que l’article L. 141-1-1 du code rural fait peser à titre principal sur le cédant l’obligation d’informer la Safer en cas de cession de parts sociales, de sorte que les consorts [Z] ne peuvent se prévaloir de leur propre inaction. Au surplus il considère qu’une telle absence de notification ne fait nullement preuve de la défaillance de la condition suspensive, au contraire de ce qui résulte des courriers de Me [G].

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est référé aux conclusions qui précèdent pour un plus ample exposé des moyens et arguments des parties.

Par ordonnance du conseiller de la mise en l’état du 13 mars 2025, l’instruction du dossier a été clôturée.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, la cour rappelle qu’en application de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif.

Or, si M. [R] dans ses conclusions se prévaut de l’irrecevabilité de l’argument tiré du défaut de notification du projet à la Safer, il ne formule aucune prétention en ce sens dans le dispositif de ses conclusions de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

I- Sur la demande tendant à voir écarter des débats certaines pièces

Les consorts [Z] n’indiquent pas précisément quelles sont les pièces qu’ils demandent à voir écarter, alors que celles-ci sont numérotées.

En tout état de cause, et en application de l’article 135 du code de procédure civile, le fait que des pièces soient contestées ou considérées par l’une des parties comme « non probantes », alors qu’elles ont été régulièrement communiquées et soumises à la discussion des parties, n’est pas un motif pour qu’elles soient écartées des débats.

Cette demande est donc rejetée.

II- Sur la caducité du compromis de cession

Aux termes des dispositions de l’article 1103 du code civil les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Il résulte des dispositions des articles 1304, 1304-6 et 1304-7, qu’une obligation peut être conditionnelle, et affectée d’une condition suspensive ou d’une condition résolutoire. L’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition suspensive, et en cas de défaillance de celle-ci l’obligation est réputée n’avoir jamais existé. L’accomplissement de la condition résolutoire éteint rétroactivement l’obligation.

Enfin, en application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il appartient donc au premier chef à M. [R], qui réclame paiement d’une somme de 41 000 euros en application du compromis de cession de parts sociales signé entre les parties de faire la preuve de ce que les conditions rendant cette somme exigible sont réunies, et réciproquement aux consorts [Z] de faire la preuve de ce qu’ils seraient déliés de toute obligation de payer une telle somme.

La condition suspensive figurant au compromis notarié du 26 novembre 2021 est rédigée comme suit :

«  OBTENTION DE PRET

Le cessionnaire déclare vouloir contracter un ou plusieurs emprunts à l’effet de financer l’acquisition du droit au bail objet des présentes.

En conséquence, les présentes sont soumises à la condition suspensive d’obtention de prêt qui répondra ou devra répondre aux définitions suivantes :

Dénomination du prêteur : BPALC

Durée maximale de remboursement : 15 ans

Montant du prêt : 419 000,00 euros

Taux d’intérêt maximal hors frais de dossier, d’assurance et de garanties : 1,20 %

Garanties offertes : cautionnement

Le cessionnaire déclare :

— Qu’il s’est préalablement renseigné verbalement auprès du ou des établissements prêteurs susnommés

— Que les charges résultant de cet emprunt n’excèdent pas le pourcentage de ressources prévu par les organismes de prêt,

— Qu’il n’existe pas d’obstacle à la mise en place des assurances décès-invalidité sur la tête du cessionnaire, et éventuellement de toute caution demandée,

— et que les garanties demandées par le prêteur pourront être mises en place sauf cas imprévisible.

Le cessionnaire s’oblige à effectuer toutes les démarches nécessaires à l’obtention de son financement (souligné dans le texte) par emprunt dans les meilleurs délais et notamment déposer le dossier de demande d’emprunt au plus tard le 20 décembre 2021, et à justifier de ce dépôt à première demande du cédant qui, faute de justification, pourra faire constater par simple procès-verbal la caducité du présent accord.

Le cessionnaire devra suivre l’étude de son dossier, accepter éventuellement toute surprime d’assurance et d’une manière générale, devra faire tout son possible pour obtenir le prêt dont s’agit aux conditions ci-dessus définies.

Les parties en présence conviennent que le mode de réalisation de cette condition sera le suivant :

L’accord de prêt devra être obtenu par le cessionnaire au plus tard le 31 janvier 2022 (souligné et en gras dans le texte) et justifié au cédant par la production écrite de cet accord donné par le prêteur.

La production écrite de cet accord rendra la condition suspensive réalisée.

Passé ce délai, sans que le cessionnaire puisse justifier de l’accord de principe de ce prêt, les présentes seront de plein droit résiliées, le cédant reprenant sa pleine et entière liberté par la simple survenance de cette défaillance sans qu’il soit besoin d’accomplir aucune formalité judiciaire, et toute somme versée par le cessionnaire lui restituée, sans indemnité, sauf inexécution fautive de sa part ainsi qu’il sera dit ci-après.

Le cessionnaire pourra toujours renoncer au bénéfice de la présente clause à charge pour lui d’en aviser le cédant au plus tard au jour de l’expiration du délai ci-dessus prévu pour l’avènement de la présente condition suspensive. »

Le même compromis de cession dispose que la régularisation de l’acte par la signature d’un acte authentique de cession, devra intervenir au plus tard le 31 mars 2022.

Il comporte en outre une clause pénale dans les termes suivants :

« Au cas où l’une quelconque des parties après avoir été mise en demeure ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie une somme égale à DIX POUR CENT (10 %) du prix de vente.

Cette somme sera versée sans délai par la partie défaillante. »

En l’espèce, il est exact, et justifié par les pièces produites, que par courrier du 14 avril 2022 Me [G] a informé M. [R] que « après entretien avec les vendeurs et suite à leur lettre recommandée avec avis de réception en date du 21 mars 2022 qui m’a été adressée, et dont vous trouverez copie ci-joint, ces derniers refusent de régulariser l’acte de vente ».

Il est également constant que, conformément aux stipulations précitées concernant la mise en 'uvre de la clause pénale contractuelle, M. [R] a fait sommation aux consorts [Z], par acte de commissaire de justice signifié le 20 mai 2022, de signer l’acte authentique de cession des parts sociales en l’étude de Me [G] au plus tard le 25 mai 2022, sans que cette sommation ait de suite.

Ainsi le premier juge a pu estimer que les conditions posées à la mise en 'uvre de la clause pénale étaient réunies, les consorts [Z], non comparants, n’ayant pas excipé d’une résiliation tirée des obligations inhérentes à la condition suspensive.

Si les termes de la condition suspensive faisaient obligation à M. [R] de déposer un ou des dossiers de prêt au plus tard le 20 décembre 2021, il n’était tenu d’en justifier aux cédants qu’à première demande de ceux-ci, demande que les consorts [Z] n’ont jamais formalisée. Ils ne peuvent donc se prévaloir de l’absence de justificatif sur ce point dans le délai imparti, pour considérer que M. [R] n’aurait pas respecté les obligations mises à sa charge dans le cadre de la condition suspensive.

En revanche, le compromis précité faisait obligation à M. [R] de justifier, avant le 31 janvier 2022, d’un accord de prêt, et cette justification, consistant dans la production écrite de l’accord, devait être adressée au cédant.

En l’occurrence, il résulte des pièces produites que M. [R] a adressé à Me [G], le 30 janvier 2022, une attestation de prêt émanant de la Banque Populaire Alsace Lorraine Champagne (la BPALC). Me [G] fait état de la réception de cette attestation, aussi bien dans son courrier du 14 avril 2022 précité, que dans un courrier du 23 février 2023 par lequel il confirme que l’accord de prêt lui a été adressé le 30 janvier 2022 et conclut que « la condition suspensive d’obtention d’un prêt stipulée au compromis de cession de parts sociales en date du 26 novembre 2021 s’est ainsi trouvée réalisée ».

S’agissant de l’attestation dont se prévaut M. [R], les consorts [Z] sont mal fondés à soutenir qu’elle serait suspecte ou de pure complaisance.

M. [R] produit, outre copie de cette attestation en pièce 5 telle qu’envoyée à Me [G], l’original de cette attestation en pièce n° 12, et les deux signatures originales figurant sur ce document, daté du 22 novembre 2021, sont strictement identiques à celles figurant sur la copie précédemment produite.

Il en résulte qu’à la date du 22 novembre 2021 la BPALC a bien attesté avoir accordé à M. [R] et à la holding [R] un prêt de 450 000 euros, soit 247 500 euros prêtés à M. [R] et 202 500 euros prêtés à la holding [R] dont les statuts sont versés aux débats, étant observé que le compromis de cession de parts contenait une clause permettant à M. [R] de se substituer totalement ou partiellement toute personne morale dont il est associé majoritaire.

Les mails échangés entre la BPALC et M. [R], et entre M. [R] et le notaire, respectivement le 22 novembre 2021 puis le 30 janvier 2022, confortent les explications et la chronologie avancées par M. [R].

Enfin, le fait que M. [R] ait obtenu un accord de prêt dès le 22 novembre n’est pas de nature à rendre douteuse l’attestation produite. D’une part il est explicitement mentionné sur celle-ci que les deux prêts consentis à M. [R] et à la holding [R] ont bien pour but le rachat de parts sociales, et d’autre part le compromis précité mentionne que M. [R] s’est déjà renseigné auprès d’un organisme bancaire.

S’agissant du destinataire de l’attestation de prêt, le compromis de cession ne mentionnait à ce titre que le cédant, et non le notaire.

M. [R] soutient sur ce point que Me [G] aurait été le mandataire commun des parties.

Aux termes de l’article 1985 du code civil, « le mandat peut être donné par acte authentique ou par acte sous seing privé, même par lettre. Il peut aussi être donné verbalement, mais la preuve testimoniale n’en est reçue que conformément au titre « des contrats ou des obligations conventionnelles en général »

L’acceptation du mandat peut n’être que tacite, et résulter de l’exécution qui lui a été donnée par le mandataire ».

La cour relève qu’à aucun moment l’acte du 26 novembre 2021 ne mentionne que Me [E] [G] interviendrait en l’espèce, en sus de son rôle d’officier ministériel, comme mandataire de l’une ou l’autre des parties, voire des deux, et aucun autre acte, sous seing privé notamment, ne convient d’un tel mandat. L’existence d’un mandat tacite n’est pas alléguée et il n’est pas davantage fait état d’un mandat apparent.

Ainsi la condition suspensive précitée prévoit de justifier au cédant l’existence de l’accord de prêt, mais ne prévoir nullement qu’il puisse en être également justifié auprès du notaire en sa qualité de notaire du cédant.

Enfin le simple fait que seul Me [G] ait dressé l’acte du 26 novembre 2021, ne l’institue pas pour autant mandataire des parties en l’absence de clause expresse en ce sens, et en l’absence de tout autre acte ou de toute disposition contractuelle qui auraient pu suggérer à M. [R] l’existence d’un mandat apparent.

De même, le fait que Me [G] ait accepté le courrier adressé par M. [R] le 30 décembre 2021 ne constitue pas un acte suffisamment explicite pour qualifier le notaire de mandataire des cédants, étant observé que, si Me [G] confirme bien avoir reçu l’attestation bancaire du 22 novembre 2021, il n’indique dans aucun de ses courriers l’avoir reçue en qualité de mandataire des vendeurs, et transmise aux consorts [Z].

Le fait que par la suite Me [G] ait également reçu un courrier de M. [B] [Z], qu’il a transmis à M. [R], ne fait pas non plus preuve de la possibilité qu’avait le cessionnaire d’informer le notaire, et non les consorts [Z], de l’obtention d’un prêt.

Il n’existe donc en l’état aucune preuve de l’existence d’un mandat donné par les parties à Me [G], notamment pour recevoir les documents probants émanant du cessionnaire.

De son côté, M. [R] ne rapporte pas la preuve de ce que l’attestation bancaire ait été effectivement transmise au consorts [Z], que ce soit par lui-même ou par Me [G].

Ainsi, à défaut de toute preuve de remise de l’attestation bancaire du 22 novembre 2021 aux consorts [Z], M. [R] n’établit pas qu’il aurait respecté les termes de la condition suspensive précitée, lui imposant d’informer les cédants de l’obtention d’un prêt avant le 31 janvier 2022.

Sur ce point et contrairement à ce que soutient M. [R], il ne peut être considéré qu’il n’aurait été soumis à aucun délai pour transmettre cette attestation : Le simple fait qu’il soit mentionné dans l’acte, et dans le chapitre relatif à la condition suspensive, que passé le délai échu au 31 janvier 2022 « sans que le cessionnaire puisse justifier de l’accord de principe de ce prêt », le compromis sera résilié, n’est nullement de nature à accorder au cessionnaire un délai supplémentaire pour justifier auprès du cédant de l’obtention d’un prêt, et ce d’autant moins qu’il est immédiatement mentionné que « le cédant reprendra sa pleine liberté par la simple survenance de cette défaillance sans qu’il soit besoin d’accomplir aucune formalité judiciaire », ce qui ne se concevrait pas si un délai était encore donné au cessionnaire.

Enfin et à supposer même que M. [R] ait valablement informé les consorts [Z] par le biais de Me [G], il est exact que l’accord donné par la BPALC dans son attestation du 22 novembre 2021, n’était valable que deux mois, et venait donc à échéance le 22 janvier 2022 soit avant la date retenue pour justifier d’un accord, et avant la date à laquelle M. [R] a transmis cette attestation au notaire.

Ainsi l’attestation précitée n’avait plus en elle-même de valeur probante quant à l’obtention d’un prêt, après le 22 janvier 2022, sauf l’hypothèse dans laquelle M. [R] aurait produit avant le 31 janvier 2022 une nouvelle attestation, ou produit les offres préalables de crédit complètes, éditées en exécution de l’attestation de crédit produite, et elle avait déjà perdu cette valeur probante lors de son envoi au notaire.

Par ailleurs, seule une offre préalable de crédit a été éditée par la banque le 16 mars 2022, et celle-ci ne porte que sur le crédit accordé à M. [R], à hauteur de 247 500 euros. Aucune offre préalable de crédit adressée à la holding [R] pour le montant prévu de 202 500 euros n’est produite, et la cour observe que M. [R] justifie cette omission par le fait qu’il aurait été inutile d’éditer une telle offre en raison du refus exprimé par les vendeurs, alors qu’à la date du 16 mars 2022 ce refus n’avait pas encore été exprimé et ne le sera que par courrier daté du 21 mars 2022, transmis par le notaire le 14 avril 2022.

Ainsi, et postérieurement au 22 janvier 2022, M. [R] ne disposait plus de la preuve de ce qu’il avait bien obtenu les deux prêts qu’il sollicitait, pour lui-même et pour la holding [R].

Dès lors, M. [R] n’ayant pas dans le délai requis justifié auprès des consorts [Z] de l’obtention d’un prêt pour le montant convenu de 419 000 euros, les cédants étaient fondés à se prévaloir de la condition résolutoire sanctionnant ce défaut d’obtention, et à reprendre leur liberté contractuelle. Par ailleurs, le fait que la motivation de leur refus soit autre, ainsi qu’il résulte des termes du courrier de M. [B] [Z] qui se réfère au changement de la conjoncture économique, ne les prive pas de la possibilité de se prévaloir du non-respect d’une condition posée dans le compromis de cession.

Le compromis étant de ce fait résilié, et M. [R] ne prouvant pas que, conformément aux termes de la clause pénale, les cédants n’auraient pas « satisfait aux obligations alors exigibles », celui-ci n’est pas fondé à exiger d’eux le paiement de la somme de 41 000 euros.

Au vu de ces considérations, il n’est pas utile d’examiner le moyen tiré de l’absence de notification du projet de transaction à la Safer.

Il convient dès lors d’infirmer le jugement dont appel et de débouter M. [R] de ses demandes.

III- Sur la demande en dommages-intérêts pour procédure abusive :

La cour observe que les consorts [Z] n’ont pas comparu en première instance, et que M. [R] a obtenu à leur encontre un jugement dont il était fondé à poursuivre l’exécution tant que la suspension de l’exécution provisoire n’avait pas été ordonnée.

Il n’a donc commis aucun abus de procédure en diligentant une saisie-attribution par le biais d’un commissaire de justice.

En outre les consorts [Z] se prévalent de ce qu’ils n’auraient pu vendre leur ferme, alors qu’il résulte du courrier de M. [B] [Z] qu’ils ne souhaitaient plus vendre.

Il n’est ainsi démontré ni abus de droit ou de procédure, ni réalité d’un préjudice et les consorts [Z] seront déboutés de ce chef de demande.

IV- Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le sens de la présente décision conduit à infirmer le jugement dont appel pour ce qui concerne les dépens et les frais irrépétibles.

Succombant en première instance comme en appel, M. [O] [R] supportera les frais et dépens des procédures.

Les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile n’étant pas applicables dans les trois départements d’Alsace Moselle à raison des dispositions spécifiques des articles 103 à 107 du code local de procédure civile, il ne sera pas fait droit à la demande de distraction des dépens.

Il est équitable d’allouer aux consorts [Z], en remboursement des frais irrépétibles exposés à l’occasion de la présente instance, une indemnité de 3 000 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Rejette la demande visant à écarter certaines pièces des débats,

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Déboute M. [O] [R] de toutes ses demandes,

Condamne M. [O] [R] aux entiers dépens de première instance,

Y ajoutant,

Condamne M. [O] [R] aux dépens d’appel,

Dit n’y avoir lieu à distraction des dépens,

Condamne M. [O] [R] à verser à M. [P] [Z], Mme [T] [Z] et M. [B] [Z] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La Greffière Le Président de chambre