RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 22/02588 – N° Portalis DBVS-V-B7G-F3EB

Minute n° 25/00094

S.A.R.L. GROUPE IMMOBILIER LORRAIN

C/

[S], [G]

Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 13], décision attaquée en date du 07 Novembre 2022, enregistrée sous le n° 21/01607

COUR D’APPEL DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 03 JUILLET 2025

APPELANTE :

SARL GROUPE IMMOBILIER LORRAIN, représentée par son représentant légal

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentée par M^e Stéphane FARAVARI, avocat au barreau de METZ

INTIMÉS :

Monsieur [J] [S]

[Adresse 1]

[Localité 8]

Représenté par M^e Thomas ROULLEAUX, avocat au barreau de METZ

Madame [F] [G]

[Adresse 6]

[Localité 2]

Représentée par M^e Thomas ROULLEAUX, avocat au barreau de METZ

DATE DES DÉBATS : En application de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 20 Mars 2025 tenue par M^me Anne-Yvonne FLORES, Magistrat rapporteur, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans son délibéré, pour l’arrêt être rendu le 03 Juillet 2025.

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : M^me Cindy NONDIER

COMPOSITION DE LA COUR :

PRÉSIDENT : M^me FLORES, Président de Chambre

ASSESSEURS : M^me DEVIGNOT,Conseillère

M^me DUSSAUD, Conseillère

ARRÊT : Contradictoire

Rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M. Anne-Yvonne FLORES, Président de Chambre et par M^me Cindy NONDIER, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un compromis de vente établi par acte notarié le 6 juin 2016, la SARL Groupe Immobilier Lorrain s’est portée acquéreur des parcelles situées sur la commune de [Localité 15], cadastrées section [Cadastre 4], n°[Cadastre 9] et [Cadastre 10], appartenant à M. [J] [S] et à Mme [F] [G], avec des conditions suspensives dont :

l’obtention par l’acquéreur d’un prêt de 600.000 euros, l’acquéreur s’engageant à déposer sa demande au plus tard dans les 2 mois de l’autorisation de lotir

l’obtention par l’acquéreur d’une autorisation pour créer le lotissement projeté par lui. Ce dernier s’engageant à déposer sa demande au plus tard dans les 2 mois du compromis.

Les parties ont prévu que la vente devrait être réitérée en la forme authentique au plus tard le dernier jour du 18ème mois à compter de sa signature, avec une possibilité de renouvellement automatique à l’échéance, pour une nouvelle durée de 18 mois à la seule discrétion de l’acquéreur. Elles ont convenu que passé ce délai, le compromis serait considéré comme sans effet, sauf prorogation décidée d’un commun accord.

Par ailleurs, les parties ont signé le 24 août 2016 une promesse de vente sous seing privé portant sur les parcelles faisant l’objet du compromis notarié du 6 juin 2016.

Par actes d’huissier du 25 novembre 2021, la SARL Groupe Immobilier Lorrain a fait assigner M. [S] et Mme [G] devant le tribunal judiciaire de Thionville aux fins de le voir, selon ses dernières conclusions récapitulatives :

A titre principal,

prononcer l’exécution forcée de la promesse de vente en date du 16 juin 2016, complétée par la promesse de vente en date du 24 août 2016

ordonner la réitération de la vente avec la signature de l’acte de vente définitif des parcelles situées sur la commune de [Localité 15] et cadastrées section [Cadastre 5] et n°[Cadastre 10] entre les parties

condamner solidairement M. [S] et Mme [G] à lui payer la somme de 150.000 euros à titre de dommages et intérêts

A titre subsidiaire,

condamner solidairement M. [S] et Mme [G] à lui payer la somme de 603.800 euros à titre de dommages et intérêts correspondant au préjudice réel subi

dire qu’il y a lieu d’appliquer la clause pénale comprise dans la promesse de vente et en conséquence, condamner solidairement M. [S] et Mme [G] au paiement de la somme de 60.000 euros

En tout état de cause,

débouter M. [S] et Mme [G] de l’ensemble de leurs demandes reconventionnelles

condamner solidairement M. [S] et Mme [G] à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

En réponse, selon leurs dernières conclusions récapitulatives, M. [S] et Mme [G] ont demandé au tribunal de :

débouter la SARL Groupe Immobilier Lorrain de l’ensemble de ses demandes

condamner la SARL Groupe Immobilier Lorrain à leur payer la somme de 61.000 euros avec intérêts de droit au taux légal en vigueur à compter de la décision à intervenir

condamner la SARL Groupe Immobilier Lorrain à leur payer la somme de 150.000 euros chacun avec intérêts au taux légal en vigueur à compter de la décision à intervenir, au titre de dommages et intérêts correspondant au préjudice réel subi

En tout état de cause,

condamner la SARL Groupe Immobilier Lorrain à payer à M. [S] et Mme [G] la somme de 5.000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de la procédure

ordonner l’exécution provisoire.

Par jugement contradictoire du 7 novembre 2022, le tribunal judiciaire de Thionville a:

débouté la SARL Groupe Immobilier Lorrain de sa demande d’exécution forcée de la promesse de vente, et de sa demande de réitération de la vente

débouté la SARL Groupe Immobilier Lorrain de ses demandes principales et subsidiaires de dommages et intérêts

débouté M. [S] et Mme [G] de leurs demandes reconventionnelles de dommages et intérêts

dit n’y avoir lieu à indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile

condamné la SARL Groupe Immobilier Lorrain aux dépens.

Par déclaration déposée au greffe de la cour d’appel de Metz le 15 novembre 2022, la SARL Groupe Immobilier Lorrain a interjeté appel aux fins d’annulation, subsidiairement d’infirmation, de ce jugement en reprenant, dans la déclaration, chacune des dispositions du jugement.

Par conclusions récapitulatives du 16 septembre 2024, auxquelles il est expressément référé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, la SARL Groupe Immobilier Lorrain demande à la cour de :

recevoir son appel et le dire bien fondé

rejeter l’appel incident de M. [S] et de Mme [G], le dire mal fondé

infirmer le jugement du 7 novembre 2022 en toutes ses dispositions et notamment en ce qu’il :

l’a déboutée de l’ensemble de ses demandes et notamment de sa demande d’exécution forcée de la promesse de vente du 6 juin 2016, complétée par la promesse de vente du 24 août 2016, et de sa demande tendant à voir ordonner la réitération avec signature de l’acte de vente définitif de la vente des parcelles situées sur la commune de [Localité 15] et cadastrées section [Cadastre 5], et [Cadastre 10] entre les parties, de sa demande principale tendant à voir M. [S] et Mme [G] condamnés solidairement à lui payer la somme de 150.000 euros à titre de dommages et intérêts, de sa demande subsidiaire tendant à voir M. [S] et Mme [G] condamnés solidairement à lui payer la somme de 603.800 euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice réel subi, de sa demande tendant à voir juger qu’il y a lieu d’appliquer la clause pénale comprise dans la promesse de vente et en conséquence de condamner solidairement M. [S] et Mme [G] à lui payer la somme de 60.000 euros à ce titre, de sa demande de condamnation solidaire de M. [S] et Mme [G] à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de sa demande de condamnation de M. [S] et Mme [G] aux dépens, de sa demande tendant à voir débouter M. [S] et Mme [G] de leurs demandes, et porte également sur toute demande qui serait indivisible avec ces demandes;

l’a condamnée aux dépens

Et statuant nouveau,

la juger recevable et fondée en sa demande d’exécution forcée du compromis de vente du 6 juin 2016, complété par l’acte intitulé promesse de vente signé entre les parties le 24 août 2016

En conséquence,

ordonner la réitération de la vente avec signature de vente définitive des parcelles cadastrées section [Cadastre 4] numéro [Cadastre 9] et [Cadastre 10] situées sur la commune de [Localité 15]

Ou si mieux plaise à la cour,

juger que la vente des parcelles cadastrées section [Cadastre 4] numéro [Cadastre 9] et [Cadastre 10] situées sur la commune de [Localité 15], conclue entre la SARL Groupe Immobilier Lorrain d’une part, M. [S] et Mme [G] d’autre part, selon compromis de vente du 6 juin 2016, complété par l’acte intitulé promesse de vente signé entre les parties le 24 août 2016, est parfaite

juger que l’arrêt à venir de la cour tiendra lieu d’acte de vente, aux conditions et clauses du compromis de vente du 6 juin 2016, complété par l’acte intitulé promesse de vente signé entre les parties le 24 août 2016

juger qu’il lui incombera de mandater un notaire aux fins d’effectuer les formalités de publicité foncière, distribution de prix et levée d’hypothèque

condamner solidairement M. [S] et Mme [G] à lui payer une somme de 150.000 euros à titre de dommages et intérêts

condamner solidairement M. [S] et Mme [G] à lui payer une somme de 60.000 euros au titre de la clause pénale comprise en la promesse de vente

Subsidiairement

condamner solidairement M. [S] et Mme [G] à lui payer une somme de 603.800 euros à titre de dommages et intérêts correspondant au préjudice qu’elle subit

condamner solidairement M. [S] et Mme [G] à lui payer une somme de 60.000 euros au titre de la clause pénale comprise en la promesse de vente

En tout état de cause,

débouter M. [S] et Mme [G] de leur appel incident et les déclarer irrecevables et subsidiairement mal fondés en leur demande de dommages et intérêts, et encore plus subsidiairement, réduire la somme réclamée à l’euro symbolique

déclarer M. [S] et Mme [G] irrecevables et subsidiairement mal fondés en l’ensemble de leurs demandes

condamner M. [S] et Mme [G] aux entiers frais et dépens d’instance et d’appel

condamner M. [S] et Mme [G] à lui payer une somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile de première instance et de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile d’appel soit au total 5.000 euros.

Par conclusions récapitulatives du 18 septembre 2024, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [S] et Mme [G] demandent à la cour de :

rejeter l’appel de la SARL Groupe Immobilier Lorrain et le dire mal fondé

les recevoir au contraire en leur appel incident et le dire bien fondé

confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a:

débouté la SARL Groupe Immobilier Lorrain de sa demande d’exécution forcée de la promesse de vente, et de sa demande de réitération de la vente,

débouté la SARL Groupe Immobilier Lorrain de ses demandes principales et subsidiaires de dommages et intérêts,

condamné la SARL Groupe Immobilier Lorrain aux dépens

Y ajoutant,

constater et/ou prononcer la caducité du compromis de vente du 6 juin 2016, des attestations sous seing privé du 7 juin 2016 et du 24 août 2016, et de la promesse de vente sous seing privé du 24 août 2016

infirmer le jugement entrepris pour le surplus en ce qu’il les a déboutés de leur demande reconventionnelle de dommages et intérêts et en ce qu’il dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile

Et statuant à nouveau de ces chefs,

condamner la SARL Groupe Immobilier Lorrain à leur payer la somme de 61.000 avec intérêts au taux légal à compter de la demande

En tout état de cause,

déclarer irrecevable et subsidiairement mal fondée la demande nouvelle en appel d’une somme de 60.000 euros qu’elle forme à titre principal au titre de la clause pénale

la rejeter

condamner la SARL Groupe Immobilier Lorrain en tous les frais et dépens d’appel ainsi qu’à leur payer la somme de 3.000 euros à chacun et par instance, soit au total une somme de 12.000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés en première instance puis en appel.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 12 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur la recevabilité

Sur la recevabilité de la demande en paiement de la somme de 60.000 euros formée par l’appelante

L’article 564 du code de procédure civile dispose que « à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait ».

Toutefois l’article 566 du code de procédure civile permet aux parties d’ajouter aux prétentions soumises au premier juge les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence, ou le complément nécessaire.

L’article 565 du même code ajoute que les prétentions ne sont pas nouvelles lorsqu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent.

Il convient de constater, à la lecture du jugement entrepris, que la SARL Groupe Immobilier Lorrain avait déjà sollicité en première instance la condamnation de M. [S] et Mme [G] à lui payer la somme de 60.000 euros au titre de la clause pénale contenue dans la promesse de vente.

A supposer que la demande soit formée en appel non pas sur le fondement de la promesse de vente, mais sur une clause du compromis de vente dont elle sollicite l’exécution forcée à titre principal (ce qu’indique l’appelante dans les motifs de ses conclusions alors que le dispositif mentionne la promesse de vente), il convient de relever que cette clause, que les parties analysent comme une clause pénale, est l’accessoire de la demande de dommages et intérêts formée déjà en première instance par la SARL Groupe Immobilier Lorrain à titre subsidiaire.

En outre, elle tend aux mêmes fins que la demande formée en première instance sur le fondement de la promesse de vente.

Elle sera donc déclarée recevable.

Sur la recevabilité des prétentions formées par M. [S] et Mme [G]

Il convient de relever que si la SARL Groupe Immobilier Lorrain demande que M. [S] et Mme [G] soient déclarés irrecevables en leurs demandes, elle n’invoque aucun moyen à ce titre.

Dès lors, les prétentions formées par M. [S] et Mme [G] seront déclarées recevables.

II- Sur la demande en réitération de la vente

L’article 42 de la loi du 1er juin 1924 applicable en Alsace Moselle est ainsi rédigé :

« Tout acte portant sur un droit susceptible d’être inscrit doit être, pour les besoins de l’inscription, dressé, en la forme authentique, par un notaire, un tribunal ou une autorité administrative.

Tout acte entre vifs, translatif ou déclaratif de propriété immobilière, tout acte entre vifs portant constitution ou transmission d’une servitude foncière souscrit sous une autre forme doit être suivi, à peine de caducité, d’un acte authentique ou, en cas de refus de l’une des parties, d’une demande en justice, dans les six mois qui suivent la passation de l’acte ».

L’acte établi par Me [O], notaire à [Localité 16], le 6 juin 2016 est intitulé « compromis authentique de vente ». Il porte sur la vente par M. [S] et Mme [G] d’un terrain situé sur la commune de [Localité 14] cadastré section [Cadastre 4], n°[Cadastre 9] et n°[Cadastre 10] au bénéfice de la SARL Groupe Immobilier Lorrain avec faculté de substitution par toute personne morale.

Cet acte contient la mention suivante, sous l’intitulé «délai de régularisation»: «au plus tard le dernier jour du 18ème mois à compter de la signature des présentes, avec une possibilité de renouvellement automatique à l’échéance, pour une nouvelle durée de 18 mois, à la seule discrétion de l’acquéreur. Passé ce délai, les présentes seront considérées comme sans effet, sans qu’il soit besoin d’une quelconque notification, sauf prorogation décidée d’un commun accord. »

Les parties conviennent dans leurs conclusions que, cet acte étant authentique, il n’est pas soumis aux dispositions de l’article 42 précité.

Si M. [S] et Mme [G] soutiennent que les documents intitulés « attestations » établis les 7 juin 2016 et 24 août 2016 par M. [S] et signés par M. [C] (gérant de la SARL Groupe Immobilier Lorrain et du groupe C&C Immobilier) étaient soumis aux dispositions de cet article 42 il convient toutefois de relever que ces actes ne sont pas translatifs de propriété.

En effet l’attestation du 7 juin 2016 donne un délai complémentaire de 3 mois à l’acquéreur pour former la demande d’autorisation de lotir.

L’attestation du 24 août 2016 est ainsi libellée : « concernant le développement d’un projet de lotissement, de réaliser toutes études, demandes administratives, tout accès aux terrains et donne prolongation du délai de la promesse de vente du temps nécessaire à la bonne fin du projet de commercialisation du lotissement et jusqu’à la signature de l’acte de vente notarié définitif ». Il n’y est question que d’un rallongement du délai et il est fait référence à la promesse de vente, soit l’acte conclu le même jour.

Dès lors l’article 42 de la loi du 1er juin 1924 ne s’applique pas à ces deux actes qui n’ont pas à être régularisés sous la forme authentique dans un délai de six mois à peine de caducité.

L’acte sous seing privé intitulé promesse de vente signé le 24 août 2016 par M. [S] et Mme [G] d’une part, et la SARL Groupe Immobilier Lorrain ainsi que la SARL [Adresse 11] [Adresse 12] Michel, dont M. [C] est également le gérant, d’autre part, mentionne à titre préalable : «il est précisé que dans l’objectif de réaliser un lotissement sur les parcelles propriétés des promettants, le bénéficiaire a engagé des études permettant d’aboutir à une demande de dépôt d’arrêté de lotir. Les parties souhaitent préciser qu’un compromis de vente authentique a été signé en date du 6 juin 2016 en l’étude de Me [O] à [Localité 16], la complexité repérée concernant une conduite d’Air Liquide traversant les terrains objet de la présente, impose au projet et au compromis de vente authentique un délai complémentaire concernant l’obtention de ladite autorisation de lotir. Les parties en conviennent de rédiger sous seing privé la promesse de vente ci-après, en complément du compromis authentique, permettant de faire aboutir l’ensemble des négociations, des études du projet immobilier ».

Puis il est indiqué sous le paragraphe « durée et mode de réalisation de la promesse » : «au plus tard le dernier jour du 18ème mois à compter de la signature des présentes. Cependant si à cette date l’une ou l’autre des conditions suspensives n’étaient pas réalisées, la présente sera renouvelée de manière automatique pour une nouvelle durée de 18 mois et ce jusqu’à la finalisation du projet de lotissement ».

Cette promesse est intitulée plus précisément « promesse unilatérale de vente ». Contrairement au compromis de vente signé le 6 juin 2016, il est précisé que « le bénéficiaire accepte la présente promesse de vente en tant que promesse, se réservant la faculté d’en demander ou non la réalisation, selon qu’il avisera ». Cet acte n’est donc pas un simple avenant modifiant les délais dans lesquels la vente doit être régularisée, mais un acte juridique distinct de ce compromis, puisque leur objet est différent. Le compromis actait la volonté de vendre des intimés et l’accord de l’appelante pour acquérir les parcelles alors que l’acte sous seing privé du 24 août 2016 ne comporte que la promesse des intimés de vendre, le bénéficiaire n’ayant pas levé l’option et donné son accord pour acquérir les biens.

Il convient dès lors d’examiner si les dispositions de l’article 42 de la loi du 1er juin 1924 s’appliquent à cet acte distinct. Or les dispositions de l’article 42 ne visent que les actes translatifs de propriété immobilière.

La promesse unilatérale de vente signée par les parties le 24 août 2016 n’a pas d’effet translatif de propriété puisque le bénéficiaire n’a pas levé l’option. Les dispositions de l’article 42 ne lui sont donc pas applicables.

Les moyens invoqués à ce titre seront donc rejetés.

En revanche, l’article L290-1 du code de la construction et de l’habitation dispose que « Toute promesse de vente ayant pour objet la cession d’un immeuble ou d’un droit réel immobilier, dont la validité est supérieure à dix-huit mois, ou toute prorogation d’une telle promesse portant sa durée totale à plus de dix-huit mois est nulle et de nul effet si elle n’est pas constatée par un acte authentique, lorsqu’elle est consentie par une personne physique ».

Ces dispositions du droit commun, qui n’ont pas le même objet que les dispositions de l’article 42 de la loi du 1er juin 1924 et ne sont dès lors pas incompatibles, doivent également s’appliquer en Alsace Moselle.

L’article L290-1 du code de la construction et de l’habitation a pour objet la seule protection du promettant qui immobilise son bien pendant une longue durée. La nullité encourue visée par ce texte est donc une nullité relative dont peuvent se prévaloir M. [S] et Mme [G], puisqu’ils sont promettants, et invoquer ce moyen à l’appui de leurs prétentions tendant au rejet des demandes formées par la SARL Groupe Immobilier Lorrain.

Or, la promesse unilatérale de vente consentie par les intimés le 24 août 2016 et portant sur une durée supérieure à 18 mois n’a pas été constatée par un acte authentique. Elle est donc nulle et ne peut avoir aucun effet sur les délais accordés pour consentir la vente.

Dès lors, seules s’appliquent les dispositions prévues par le compromis de vente conclu le 6 juin 2016.

L’attestation du 7 juin 2016 ne prorogeant que les délais pour former la demande d’autorisation de lotir, et l’attestation du 24 août 2016 ne visant pas le compromis mais la promesse de vente, il faut considérer ainsi que les délais fixés pour la régularisation de la vente dans le compromis n’ont pas été prorogés et s’achevaient à l’issue d’un délai de 36 mois maximum, soit le 6 juin 2019.

Aucune régularisation de la vente n’ayant eu lieu avant cette date, et l’appelante n’ayant pas sollicité celle-ci judiciairement dans ce délai, le compromis de vente est devenu « sans effet », ainsi que le stipulait cet acte à titre de sanction.

En conséquence, la SARL Groupe Immobilier Lorrain sera déboutée de ses demandes en exécution forcée des actes conclus les 6 juin 2016 et 24 août 2016 et tendant à voir ordonner la réitération de la vente portant sur les parcelles cadastrées [Cadastre 5] et [Cadastre 10] à [Localité 15] ainsi que de ses demandes qui en sont la conséquence.

Au regard des motifs susvisés, la vente ne peut être qualifiée de parfaite et les prétentions formées à ce titre seront également rejetées ainsi que les demandes qui en sont la conséquence.

Le jugement sera infirmé dans la mesure où le tribunal déboute la SARL Groupe Immobilier Lorrain de sa demande d’exécution forcée de la promesse de vente et de sa demande de réitération de la vente mais sans mentionner le compromis de vente.

Dans la mesure où il résulte des motifs susvisés que le compromis de vente est sans effet, il n’y a pas lieu de statuer sur les prétentions des intimés fondées sur la non réalisation des conditions suspensives et tendant à voir constater et prononcer la caducité du compromis ainsi que celle des deux attestations des 7 juin et 24 août 2016.

Pour les mêmes raisons et, de surcroît, dans la mesure où la promesse unilatérale de vente est nulle, il n’y a pas lieu non plus de statuer sur sa caducité de celle-ci.

III- Sur les demandes de dommages et intérêts

Sur les demandes formées par la SARL Groupe Immobilier Lorrain

Sur la demande en paiement de la somme de 150.000 euros

Par application des dispositions de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur d’une obligation n’est condamné au paiement de dommages et intérêts en raison de l’inexécution de son obligation ou du retard dans l’exécution, sauf force majeure, que s’il est justifié qu’il a commis une faute ayant entraîné un préjudice.

Dans la mesure où les demandes principales de l’appelante sont rejetées, sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 150.000 euros formée à titre accessoire, dans le cas où il aurait été ordonné la réitération de la vente ou constaté que la vente était parfaite, sera également rejetée.

Sur la demande en paiement de la somme de 603.800 euros

Il convient de relever que l’appelante n’a pas assigné les intimés dans les délais afin d’obtenir l’exécution forcée de la vente et ne justifie pas d’un cas de force majeure y ayant fait obstacle.

En outre, la SARL Groupe Immobilier Lorrain ne justifie pas avoir réalisé les conditions suspensives prévues par le compromis de vente, notamment la demande de prêt qui devait être déposée dans les deux mois de l’autorisation de lotir, puis l’obtention d’un prêt de 600.000 euros, ni avoir renoncé à cette condition, étant observé que le fait de prévoir que le prix serait payable au fur et à mesure des cessions de terrains n’emporte pas obligatoirement renonciation à l’obtention d’un prêt.

La SARL Groupe Immobilier Lorrain ne rapporte pas la preuve que M. [S] et Mme [G] ont agi, comme elle le soutient, de mauvaise foi, car si les intimés ont signé des compromis de vente portant sur ces mêmes parcelles avec des tiers, c’était postérieurement à la non réalisation des conditions suspensives, les compromis produits étant datés des 4 septembre 2018, 29 juillet 2019 et 31 mai 2021.

Dès lors, en l’absence de preuve d’une faute commise par M. [S] et Mme [G] et d’un lien de causalité direct avec le préjudice qu’elle invoque, il convient de débouter la SARL Groupe Immobilier Lorrain de sa demande en paiement de la somme de 603.800 euros de dommages et intérêts.

Sur la demande en paiement de la somme de 60.000 euros

La clause pénale contenue dans la promesse de vente ne peut s’appliquer puisque cet acte est nul. La demande formée sur ce fondement doit donc être rejetée.

Le compromis de vente signé le 6 juin 2016 ne comporte que la seule mention : « dommages et intérêts 10% du prix de vente » sans autre précision mais les parties qualifient cette clause de clause pénale.

Si la vente n’a pas eu lieu, il n’est pas établi au regard des motifs susvisés que c’est par la faute des intimés.

Dès lors, la SARL Groupe Immobilier Lorrain sera déboutée de sa demande en paiement de la somme de 60.000 euros.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a débouté la SARL Groupe Immobilier Lorrain de ses demandes principales et subsidiaires de dommages et intérêts, il sera ajouté que la demande formée au titre de la clause pénale sera rejetée également.

Sur la demande de dommages et intérêts à hauteur de 61.000 euros formée par M. [S] et Mme [G]

Cette demande est aussi formée sur le fondement de la clause susvisée intitulée « dommages et intérêts 10% du prix de vente ».

Il n’est pas établi que M. [S] et Mme [G] ont agi contre la SARL Groupe Immobilier Lorrain pour que la vente soit régularisée dans les délais, ou pour faire constater que la condition suspensive n’était pas réalisée.

Dès lors, leur demande tendant à bénéficier de la clause pénale qu’ils invoquent et à voir condamner la SARL Groupe Immobilier Lorrain à leur payer la somme de 61.000 euros doit être rejetée. Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté M. [S] et Mme [G] de leurs demandes reconventionnelles de dommages et intérêts.

IV- Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Dans la mesure où la SARL Groupe Immobilier Lorrain succombe principalement, le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné la SARL Groupe Immobilier Lorrain aux dépens ainsi que dans ses dispositions relatives à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’appelante succombant devant la cour sera condamnée aux dépens.

Au regard de l’équité et par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, la SARL Groupe Immobilier Lorrain sera condamnée à payer à M. [S] et Mme [G] la somme de 2.000 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile et sera déboutée de sa demande formée au même titre.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Déclare recevable la demande en paiement de la somme de 60.000 euros formée par la SARL Groupe Immobilier Lorrain au titre de la clause pénale ;

Déclare les prétentions formées par M. [J] [S] et à Mme [F] [G] recevables;

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Thionville du 7 novembre 2022 en ce qu’il a :

débouté la SARL Groupe Immobilier Lorrain de ses demandes principales et subsidiaires de dommages et intérêts ;

débouté M. [J] [S] et à Mme [F] [G] de leurs demandes reconventionnelles de dommages et intérêts ;

condamné la SARL Groupe Immobilier Lorrain aux dépens ;

dit n’y avoir lieu à indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile;

L’infirme en ce qu’il a débouté la SARL Groupe Immobilier Lorrain de sa demande d’exécution forcée de la promesse de vente et de sa demande de réitération de la vente ;

Statuant à nouveau,

Déboute la SARL Groupe Immobilier Lorrain de ses demandes en exécution forcée des actes conclus les 6 juin 2016 et 24 août 2016 et tendant à voir ordonner la réitération de la vente portant sur les parcelles cadastrées [Cadastre 5] et [Cadastre 10] à [Localité 15] ainsi que de ses demandes qui en sont la conséquence ;

Déboute la SARL Groupe Immobilier Lorrain de ses demandes tendant à voir constater la vente parfaite ainsi que de ses prétentions subséquentes formées à ce titre ;

Déboute la SARL Groupe Immobilier Lorrain de sa demande d’indemnisation formée au titre de la clause pénale ;

Y ajoutant,

Dit n’y avoir lieu à statuer sur les prétentions de M. [J] [S] et à Mme [F] [G] fondées sur la non réalisation des conditions suspensives et tendant à voir constater et prononcer la caducité du compromis conclu le 6 juin 2016 ainsi que des deux attestations des 7 juin et 24 août 2016 ;

Dit n’y avoir lieu à statuer sur la demande tendant à voir prononcer la caducité de la promesse unilatérale de vente ;

Condamne la SARL Groupe Immobilier Lorrain aux dépens ;

Condamne la SARL Groupe Immobilier Lorrain à payer à M. [J] [S] et à Mme [F] [G] la somme de 2.000 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la SARL Groupe Immobilier Lorrain de sa demande formée sur ce même fondement.

La Greffière La Présidente de chambre