Cour d'appel de Metz, 6e chambre, 20 mars 2025, n° 23/01666

CA Metz
Infirmation partielle 20 mars 2025

Arguments

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Rejeté
Qualité à agir du mandataire liquidateur
La cour a estimé que la SELARL MJAIR n'avait plus qualité à agir depuis la vente du bien, rendant ainsi irrecevable sa demande d'annulation du bail.
Rejeté
Demande d'expulsion liée à l'annulation du bail
La cour a jugé que l'irrecevabilité de la demande d'annulation du bail entraîne également le rejet de la demande d'expulsion.
Rejeté
Demande de libération des locaux liée à l'annulation du bail
La cour a considéré que l'irrecevabilité de la demande d'annulation du bail rendait également cette demande sans fondement.
Rejeté
Demande d'enlèvement des meubles liée à l'expulsion
La cour a jugé que cette demande était liée à l'expulsion, elle-même irrecevable, et a donc été rejetée.
Rejeté
Demande de dépens liée à l'irrecevabilité de l'action
La cour a confirmé que la SELARL MJAIR était condamnée aux dépens, rendant cette demande sans objet.
Rejeté
Demande de remboursement des frais de justice
La cour a condamné la SELARL MJAIR à verser une somme aux consorts [U] pour leurs frais, rendant cette demande irrecevable.

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Sur la décision

Référence :	CA Metz, 6e ch., 20 mars 2025, n° 23/01666
Juridiction :	Cour d'appel de Metz
Numéro(s) :	23/01666
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	28 mars 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Jean-Luc HENAFFDavid ZACHAYUS

Texte intégral

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 23/01666 – N° Portalis DBVS-V-B7H-GANN

Minute n° 25/00037

S.E.L.A.R.L. MJAIR, S.E.L.A.R.L. MJAIR

[U], [W] EPOUSE [U]

Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de METZ, décision attaquée en date du 25 Juillet 2023, enregistrée sous le n° 23/01383

COUR D’APPEL DE METZ

CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT DU 20 MARS 2025

APPELANTES :

SELARL. MJAIR, prise en la personne de Maître [F], es qualité de mandataire liquidateur de la SCI LE FAUCON

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentée par M^e Jean-luc HENAFF, avocat au barreau de METZ

SELARL MJ AIR, représentée par représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par M^e Jean-luc HENAFF, avocat au barreau de METZ

INTIMÉS :

Monsieur [V] [U]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par M^e David ZACHAYUS, avocat au barreau de METZ

Madame [J] [W] épouse [U]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e David ZACHAYUS, avocat au barreau de METZ

DATE DES DÉBATS : En application de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 07 Janvier 2025 tenue par M^me Anne-Yvonne FLORES, Magistrat rapporteur, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans son délibéré, pour l’arrêt être rendu le 20 Mars 2025.

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : M^me Nejoua TRAD-KHODJA

COMPOSITION DE LA COUR :

PRÉSIDENT : M^me FLORES, Présidente de Chambre

ASSESSEURS : M^me DEVIGNOT,Conseillère

M^me DUSSAUD, Conseillère

ARRÊT : Contradictoire

Rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M^me Anne-Yvonne FLORES, Présidente de Chambre et par M^me Cindy NONDIER, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

La SCI Le Faucon, dont M. [E] [U] est le gérant, était propriétaire d’un bien immobilier de type maison individuelle sis [Adresse 1] à [Localité 4].

Par contrat mixte à usage professionnel et d’habitation principale du 1er janvier 2002, la SCI Le Faucon a donné à bail à Mme [J] [W] épouse [U] et à M. [V] [U] (parents de M. [E] [U]) ladite maison d’habitation pour un loyer mensuel de 553 euros.

Le 3 janvier 2003, la SCI Le Faucon et les consorts [U] ont conclu un nouveau contrat de bail mixte réduisant le montant du loyer à la somme mensuelle de 368,45 euros et prévoyant que « le loyer ci-dessus d’un montant de 368,45 euros ne sera pas réglé avant le remboursement total par la SCI Le Faucon d’un prêt d’une valeur de 60 000 euros consenti par les époux [V] [U] pour aider à financer l’achat et la rénovation de la propriété du [Adresse 1] à [Localité 4] et ce jusqu’à apurement de cette somme portant intérêts à 5,5% ».

Par ordonnance du 26 mai 2015, le juge commissaire a autorisé la vente de l’immeuble au prix de 70 000 euros net vendeur.

La SCI Le Faucon a formé opposition à l’encontre de cette ordonnance. La première chambre civile du tribunal de grande instance de Metz a, par jugement du 18 mai 2016 confirmé par un arrêt de la cour d’appel de Metz du 23 janvier 2018, déclaré irrecevable l’opposition formée par la SCI Le Faucon.

Par courrier du 4 novembre 2018, les consorts [U] ont informé le notaire en charge de la vente de leur intention de se prévaloir du pacte de préférence prévu tant dans le contrat de bail du 1er janvier 2002 que dans celui du 3 janvier 2003. Ils ont été convoqués le 8 janvier 2019 en vue de la signature de l’acte de vente.

Par courrier du 4 janvier 2019, les consorts [U] ont informé le notaire en charge de la vente de leur intention de se faire substituer, dans le cadre de la vente envisagée, par la SCI Les Arpents Verts. Ils ont sollicité la fixation d’un autre rendez-vous pour la signature de l’acte de vente.

Une nouvelle convocation leur a été adressée pour le 29 janvier 2019, date à laquelle un procès-verbal de carence a été dressé, les consorts [U] ne s’étant pas présentés.

Par acte d’huissier du 28 février 2019, le bien immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 4] a été vendu à la SCI Des Trois Frères.

Par acte d’huissier du 28 octobre 2019, les consorts [U] ont fait assigner la SCI Le Faucon, représentée par son liquidateur, et la SCI Des Trois Frères devant la première chambre civile du tribunal de grande instance de Metz aux fins d’obtenir l’annulation de la vente de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4].

Le juge de la mise en état a rendu une ordonnance de sursis à statuer.

Par acte d’huissier du 4 mai 2023, la SELARL MJ Air a assigné les consorts [U] devant le tribunal judiciaire de Metz aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

l’annulation du contrat de bail conclu le 3 janvier 2003 ;

qu’il soit ordonné aux consorts [U] de libérer les locaux sis [Adresse 1] à [Localité 4] et d’en remettre les clés après établissement d’un état des lieux contradictoire, dans un délai d’un mois suivant la signification du jugement, ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l’expiration de ce délai d’un mois ;

l’autorisation de faire procéder à l’expulsion des consorts [U] et de tout occupant introduit de leur chef, avec au besoin, l’assistance de la force publique, en cas de non-respect de ce délai d’un mois ;

que soit ordonné l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers qui garniraient encore les lieux lors de cette mesure d’expulsion en un lieu approprié, aux frais, risques et périls des consorts [U] ;

que soient réservés tout droit, moyen et action au liquidateur judiciaire, et notamment celui de réclamer les loyers impayés par les défendeurs ;

la condamnation in solidum des consorts [U] aux dépens et à lui verser la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement contradictoire rendu le 25 juillet 2023, le tribunal judiciaire de Metz a :

déclaré irrecevable l’action de la SELARL MJ Air tendant notamment à l’annulation du contrat de bail conclu le 3 janvier 2003 entre la SCI Le Faucon et les consorts [U] ;

condamné la SELARL MJ Air aux dépens ;

condamné la SELARL MJ Air à verser 450 euros aux consorts [U] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

rappelé que la présente décision est exécutoire par provision.

Par déclaration du 08 août 2023, enregistrée au greffe de la cour d’appel de Metz le 10 août 2023, la SELARL MJ Air a interjeté appel aux fins d’annulation, subsidiairement infirmation, du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Metz le 25 juillet 2023 en ce qu’il a :

déclaré irrecevable et mal fondée l’action de la SELARL MJ Air tendant notamment à l’annulation du contrat de bail conclu le 3 janvier 2003 entre la SCI Le Faucon et les consorts [U] ;

condamné la SELARL MJ Air aux dépens ;

condamné la SELARL MJ Air à verser 450 euros aux consorts [U] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

déclaré mal fondées les demandes de la SELARL MJ Air prise en sa qualité de mandataire judiciaire de la SCI Le Faucon tendant à obtenir :

l’annulation du contrat de bail conclu le 3 janvier 2003 ;

l’autorisation de faire procéder à l’expulsion des consorts [U] et de tout occupant de leur chef, avec au besoin, l’assistance de la force publique, en cas de non-respect de ce délai d’un mois ;

que soient réservés tout droit, moyen et action au liquidateur judiciaire, et notamment celui de réclamer les loyers impayés par les défendeurs ;

la condamnation in solidum des consorts [U] aux dépens et à lui verser la somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 07 novembre 2024.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS

Par conclusions du 01 mars 2024, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SELARL MJ Air demande à la cour d’appel de :

« dire recevable et bien fondé l’appel interjeté le 8 août 2023 par la SELARL MJ Air, prise en la personne de son représentant légal ainsi que par la SELARL MJ Air prise en la personne de Maître [F], es qualité de mandataire judiciaire à la liquidation judiciaire de la SCI Le Faucon ;

Y faisant droit, infirmant le jugement entrepris et statuant à nouveau,

dire recevables les demandes présentées par la SELARL MJ Air, es qualité ;

déclarer nul le contrat de location conclu le 3 janvier 2003 entre la SCI Le Faucon et les consorts [U] ;

En conséquence,

ordonner que les consorts [U] devront libérer les locaux dans un délai d’un mois suivant la signification de l’arrêt, sous une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l’expiration de ce délai d’un mois ;

déclarer que les consorts [U] devront remettre les clés lors de leur départ des lieux après l’établissement contradictoire d’un état des lieux ;

ordonner l’expulsion des consorts [U] et de tout occupant de leur chef avec, au besoin, l’assistance de la force publique, en cas de non-respect de ce délai d’un mois ;

ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers qui garniraient encore les lieux lors de cette mesure d’expulsion en un lieu approprié, aux frais, risques et périls des consorts [U] ;

réserver tout droit, moyen et action au liquidateur judiciaire, et notamment celui de réclamer les loyers impayés par les défendeurs ;

condamner in solidum les consorts [U] à verser au mandataire judiciaire de la SCI Le Faucon, es qualité une somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner in solidum les consorts [U] aux entiers frais et dépens d’instance et d’appel ».

Sur la recevabilité de sa demande, la SELARL MJ Air soutient avoir qualité et intérêt à agir. Elle indique, d’une part, venir aux droits de la SCP [F]-Lanzetta et y avoir été autorisée par une décision de la Commission Nationale d’Inscription et de Discipline des Administrateurs Judiciaires et des Mandataires Judiciaires. D’autre part, que la recevabilité ou l’irrecevabilité de l’action en nullité de la vente formée le 28 octobre 2019 par les consorts [U] en leur qualité de locataire dépend de l’issue de la présente action.

Sur le bien-fondé de sa demande, la SELARL MJ Air soutient que les consorts [U] ne justifient pas avoir effectivement saisi le juge de la mise en état, lequel n’a en tout état de cause jamais rendu d’ordonnance. Elle ajoute que les consorts [U] ont soulevé les moyens d’irrecevabilité devant la juridiction du fond et sollicitent la confirmation et non l’annulation du jugement rendu le 25 juillet 2023, ce qui aurait dû être le cas si le tribunal avait statué extra petita.

En outre, la SELARL MJ Air fait valoir qu’une cour d’appel qui réforme un jugement ayant jugé la demande irrecevable et juge la demande recevable a l’obligation de trancher les points non jugés en vertu de l’effet dévolutif au visa de l’article 562 du code de procédure civile. Elle ajoute que la cour qui réforme sur une fin de non-recevoir peut statuer directement sur le fond sans être tenue d’inviter l’intimé à s’expliquer sur celui-ci.

De surcroit, la SELARL MJ Air soutient que le contrat de bail conclu le 3 janvier 2003 doit être annulé en application de l’article L.632-1, I, 2ème du code de commerce. Elle développe, qu’en l’espèce, le bailleur était tenu de rembourser les échéances du prêt et d’héberger gratuitement les locataires durant une durée minimum de 25 ans, ce qui constitue un déséquilibre notable entre les prestations réciproques des parties qui lui est préjudiciable, étant précisé que l’existence du prêt de 60 000 euros n’est pas démontrée.

Par conclusions du 06 février 2024, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, les consorts [U] demandent à la cour d’appel de :

« rejeter l’appel ;

confirmer le jugement rendu en toutes ses dispositions par adoption des motifs de la décision ;

Au besoin et par substitution de motif,

juger irrecevables les demandes de la SELARL MJ Air pour défaut de qualité et d’intérêt à agir du fait de la vente intervenue le 28 février 2019 au profit de la SCI Les 3 Frères de l’immeuble grevé du bail en litige, immeuble étant sorti du patrimoine de la SCI Le Faucon ;

En cas d’infirmation de la décision rendue,

se déclarer incompétent pour statuer sur le fond et renvoyer le dossier au fond devant le tribunal ;

Subsidiairement sur le fond,

débouter la SELARL MJ Air de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

la condamner à payer aux consorts [U], la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens de la procédure ».

Au soutien de leurs prétentions, les consorts [U] font valoir que la SELARL MJ Air ne justifie pas de sa qualité à agir comme venant aux droits de la SCP [F]-Lanzetta. Les consorts [U] ajoutent que, le bien immobilier ayant été vendu et étant sorti du patrimoine de la SCI Le Faucon, la SELARL MJ Air n’a ni qualité, ni intérêt à agir en nullité du contrat de location du 03 janvier 2003 au visa des articles 31 et 32 du code de procédure civile.

Sur le fond, les consorts [U] font valoir que le débat n’est pas de la compétence de la cour. Ils soutiennent avoir soulevé les moyens d’irrecevabilité devant le juge de la mise en état afin qu’il ne soit statué que sur lesdits moyens de sorte que si la cour devait considérer les demandes recevables, elle ne pourrait que considérer que le tribunal doit être saisi de la question de fond.

Subsidiairement sur le fond, les consorts [U] font valoir que le contrat de location objet de la présente procédure ne revêt pas les conditions exigées par l’article L.632-1, I, 20 du code de commerce faute d’une démonstration du caractère excessif des obligations contractées par le locataire par rapport aux obligations contractées par le bailleur, étant rappelé que le déséquilibre doit être notable.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le défaut de qualité à agir de la SELARL MJAIR es qualité de mandataire liquidateur de la SCI Le Faucon

La SELARL MJAIR justifie désormais qu’elle vient aux droits de la SCP [F] Lanzetta en raison d’une fusion intervenue et qu’elle a été désignée par ordonnance d’administration judiciaire du 3 novembre 2023 en qualité de mandataire judicaire de la SCI Le Faucon.

Elle a dès lors qualité à agir comme mandataire judiciaire à la liquidation de la SCI Le Faucon pour soutenir ses demandes notamment de nullité du bail litigieux.

Selon les dispositions de l’article L 632-1 sont nuls, lorsqu’ils sont intervenus depuis la date de cessation des paiements, notamment tout contrat commutatif dans lequel les obligations du débiteur excèdent notablement celles de l’autre partie.

Selon l’article L 632-4 l’action en nullité est exercée par l’administrateur, le mandataire judiciaire, le commissaire à l’exécution du plan ou le ministère public. Elle a pour effet de reconstituer l’actif du débiteur.

L’objectif de cette procédure est donc de reconstituer l’actif du débiteur et le liquidateur mène l’action au nom et dans l’intérêt collectif des créanciers.

Il s’évince de pièces du dossier que le époux [U] sont effectivement titulaires d’un bail mixte à usage professionnel et d’habituation souscrit le 3 janvier 2003 avec la SCI le Faucon propriétaire de l’immeuble et ce alors qu’un premier bail a été souscrit le 1er janvier 2002.

Le 21 septembre 2004, la liquidation judiciaire de la SCI Le Faucon a été prononcée.

Après autorisation du juge commissaire le 26 mai 2015, devenue définitive à la suite de l’arrêt du 23 janvier 2018 et après examen par le notaire en charge de la vente des conditions de réalisation du pacte de préférence et constat de la carence des époux [U], la vente s’est réalisée le 28 février 2019 par acte authentique au bénéfice d’une SCI des Trois Frères laquelle comprenait la mention d’un bail en cours avec les époux [U] avec mention du bail du 1er janvier 2002, celui du 3 janvier 2003 n’y apparaissant pas.

Il en ressort que la SCI Le Faucon représentée par son mandataire liquidateur n’est plus propriétaire du bien depuis le 28 février 2019 et donc l’annulation du bail n’aurait pas pour finalité de reconstituer l’actif du débiteur puisque l’annulation de l’acte profiterait non pas à la SCI Le Faucon mais au tiers désormais propriétaire du bien la SCI Les Trois Frères.

Pour bénéficier aux créanciers de la SCI Le Faucon cette contestation aurait dû être opérée avant la vente du bien sachant qu’il s’est écoulé de nombreuses années entre l’ouverture de la procédure collective et la vente et que l’anomalie du bail de janvier 2003, soulevée par le mandataire, relative à la réduction du loyer et au fait que le loyer ne serait perçu qu’à l’issue du remboursement d’un crédit, était largement apparente et préjudiciait possiblement aux créanciers de la SCI Le Faucon dès le 4 mars 2003 date d’ouverture de la procédure de redressement judiciaire.

Le liquidateur judiciaire n’est pas en mesure d’agir pour le compte de la SCI Les Trois Frères désormais seule titulaire du droit de contester le bail litigieux et ce d’autant que l’acte notarié ne fait état que du bail du 1er janvier 2002 et pas de celui du 3 janvier 2003.

Aussi le débat sur l’opposabilité du bail du 3 janvier 2003 devra relever du juge qui doit statuer sur l’application du pacte de préférence dans le cadre de la contestation de la vente du 28 février 2019 et dans le cadre duquel la SCI Les Trois Frères est nécessairement partie prenante puisque propriétaire de l’immeuble.

Il en ressort donc que le liquidateur n’a plus qualité à agir en contestation du bail du 3 janvier 2003 depuis la vente de l’immeuble intervenue le 28 février 2019.

Dès lors qu’il n’a pas qualité à agir sa demande en annulation du bail est irrecevable, il en est ainsi pour toutes les demandes qui en découlent à savoir, ordonner que les consorts [U] libèrent les locaux sous une astreinte, déclarer que les consorts [U] remettent les clés lors de leur départ des lieux après l’établissement contradictoire d’un état des lieux, ordonner l’expulsion des consorts [U], ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers qui garniraient encore les lieux lors de cette mesure d’expulsion, réserver tout droit, moyen et action au liquidateur judiciaire, et notamment celui de réclamer les loyers impayés par les défendeurs.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Dans la mesure où la SELARL MJAIR ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCI Le Faucon justifie de sa qualité pour ester en justice, il convient de la condamner ès qualités aux dépens de première instance et d’appel, dépens qui seront employés en frais privilégiés de la procédure collective.

Elle est également condamnée ès qualités à payer une somme de 450 euros à M. et Mme [U] pour la procédure de première instance et à une somme de 2000 euros pour la procédure d’appel au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement en ce qu’il a déclaré irrecevable l’action de la SELARL MJ Air tendant notamment à l’annulation du contrat de bail conclu le 3 janvier 2003 entre la SCI Le Faucon et M. [V] [U] et Mme [J] [W] épouse [U];

L’infirme en ce qu’il a condamné la SELARL MJ Air aux dépens et condamné la SELARL MJ Air à verser 450 euros à M. [V] [U] et à Mme [J] [W] épouse [U] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Et statuant à nouveau,

Condamne la SELARL MJAIR ès qualités de mandataire liquidateur de la SCI Le Faucon aux dépens de première instance ;

Dit que les dépens qui seront employés en frais privilégiés de la procédure collective ;

Condamne la SELARL MJAIR ès qualités de mandataire liquidateur de la SCI Le Faucon à payer à M. [V] [U] et à Mme [J] [W] épouse [U] une somme de 450 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance ;

Et y ajoutant,

Condamne la SELARL MJAIR ès qualités de mandataire liquidateur de la SCI Le Faucon aux dépens d’appel ;

Dit que les dépens qui seront employés en frais privilégiés de la procédure collective,

Condamne la SELARL MJAIR ès qualités de mandataire liquidateur de la SCI Le Faucon à payer à M. [V] [U] et à Mme [J] [W] épouse [U] une somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel ;

Déboute la SELARL MJAIR ès qualités de mandataire liquidateur de la SCI Le Faucon de ses demandes au titre des dépens et de l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

La Greffière La Présidente de chambre