ARRET N°

du 25 février 2025

R.G : N° RG 23/01200 – N° Portalis DBVQ-V-B7H-FLUA

[U]

c/

Société CRPCEN EMPLOYES DE NOTAIRES (DITE C.R.P.C.E.N.)

BD

Formule exécutoire le :

à :

la SELAS BDB & ASSOCIÉS

la SCP DELVINCOURT – CAULIER-RICHARD – CASTELLO AVOCATS ASSOCIES

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE DE LA FAMILLE ET DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ARRET DU 25 FEVRIER 2025

APPELANTE :

d’un jugement rendu le 07 juillet 2023 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 11]

Madame [M] [U]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Lorraine DE BRUYN de la SELAS BDB & ASSOCIÉS, avocat au barreau de REIMS

INTIMEE :

CRPCEN (Caisse de Retraite et Prévoyance des Clercs et Employés de Notaires), Caisse de sécurité sociale N°SIRET 775 671 886 prise en la personne de Directeur domicilié de droit audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Mélanie CAULIER-RICHARD de la SCP DELVINCOURT – CAULIER-RICHARD – CASTELLO AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS, et M^e Véronique BOLLANI, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

M. Bertrand DUEZ, président de chambre

Madame Christel MAGNARD, conseiller

Madame Claire HERLET, conseiller

GREFFIER :

Madame Lucie NICLOT, greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 14 janvier 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 25 février 2025,

ARRET :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 25 février 2025 et signé par M. Bertrand DUEZ, président de chambre, et Madame Lucie NICLOT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

Exposé du litige :

1/ La Caisse de Retraite et de Prévoyance des Clercs et Employés de Notaires (ci-après désignée la CRPCEN) est propriétaire d’un immeuble sis à [Adresse 9].

Par acte sous seing privé du 22 juin 1998, la CRPCEN a donné à bail à Mme [M] [U], un appartement situé au 1er étage de cet immeuble, se composant de 3 pièces principales, sur rue, le bail comprenant, en outre, une cave.

Il s’agit d’un bail mixte, à usage d’habitation et professionnel, dans lequel Mme [U] a fixé son domicile et son activité d’avocate au Barreau de Paris.

2-1/ Par acte extra judiciaire du 13 novembre 2020, dénoncé au tiers saisi le 19 novembre suivant, la CRPCEN a saisi le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de Paris, afin d’obtenir la validation d’une saisie-attribution conservatoire du 16/10/2020 ainsi que la condamnation de Madame [U] au paiement de son arriéré locatif. (RG N° 22/00205)

2-2/ Par acte extra judiciaire du 30 avril 2021, la CRPCEN a saisi le Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de Paris, afin d’obtenir la validation d’une autre saisie-attribution conservatoire du 30/03/2021 ainsi que la condamnation de Mme [U] au paiement de son arriéré locatif actualisé arrêté à 39.893,04€ au 01/03/2021. (RG N° 22/00206)

2-3/ Par deux décisions en date du 14 janvier 2022 (RG 11-21-689 & 11-21-5667), le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ordonné le dépaysement des procédures devant le tribunal judiciaire de Troyes (10) au visa de l’article 47 du code de procédure civile.

Par décision du 05 mai 2023 le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes a ordonné la jonction de ces deux procédures sous le numéro RG 22/00205.

3/ Par acte extra judiciaire du 29 décembre 2021 la CRPCEN a fait délivrer à Mme [U] un congé pour motifs légitimes et sérieux à effet du 30 juin 2022, reprenant au titre des motifs du congé :

' Que le bailleur a été contraint de délivrer 08 commandements de payer les loyers de décembre 2006 à juin 2010.

' Que, suite au dernier commandement de payer (02/06/2010) Mme [U] a bénéficié d’une suspension des effets de la clause résolutoire acquise et de délais de paiements par jugement du tribunal d’instance de Paris 16ème en date du 07 juin 2011.

' Que Mme [U] n’a pas respecté les délais accordés.

' Que trois nouveaux commandements de payer ont été délivrés entre octobre 2012 et août 2014.

' Qu’un protocole transactionnel a été régularisé entre la locataire et le bailleur le 04 juillet 2017 compensant le trouble de jouissance invoqué à hauteur de l’arriéré locatif au 31/12/2016 (36.165,91€) moyennant la reprise du paiement des loyers par Mme [U] à compter du 01er janvier 2017.

' Que cet engagement n’a pas été respecté par la locataire justifiant la délivrance d’un nouveau commandement de payer le 20/02/2018 pour une somme de 33.172,21€ (loyers échus au 09/ 02/2018)

' Que dans le cadre d’une procédure engagée devant le tribunal de Paris renvoyée au tribunal de Senlis le 12 juillet 2018 Mme [U] a apuré une grande partie du solde locatif réclamé à hauteur de 48.095,62€ par paiement du 02/10/2019.

' Qu’à partir du mois de mars 2020 la locataire a de nouveau cessé le paiement des loyers courants, justifiant les saisies attribution des 16/10/2020 et 30/03/2021.

' Que Mme [U] reste débitrice au 23/12/2021 de la somme de 49.186 € au titre des loyers échus et ne justifie que tardivement de son attestation d’assurance locative.

' Que Mme [U] n’userait pas des locaux loués paisiblement faisant du bruit de manière régulière et nocturne au droit du logement de ses voisins (époux [T])

Une demande de validation de ce congé a été introduite en cours d’instance le 05 mai 2023.

4/ Enfin un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail a été délivré à Mme [U] par exploit de commissaire de Justice en date du 03 février 2022 pour un arriéré locatif de 46.066,49 euros arrêté au 25 janvier 2022.

5/ Par jugement du 07 juillet 2023 le juge des contentieux de la protection de [Localité 11], statuant sur les demandes de la CRPCEN et de Mme [U] a :

Débouté Mme [U] de sa demande de médiation.

Déclaré irrecevables les demandes de la CRPCEN en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et en résiliation judiciaire du bail, faute d’information de la CCAPEX de la situation d’impayé de Mme [U] dans un délai de deux mois avant la demande en Justice.

Déclaré recevable la demande de la CRPCEN en validation du congé pour motif légitime et sérieux.

Constaté la régularité du congé délivré à cette fin le 29 décembre 2021 à effet du 30 juin 2022.

Ordonné l’expulsion de Mme [U] et de tous occupants de son chef des lieux loués avec toutes conséquences de droit.

Condamné Mme [U] à payer à la CRPCEN une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer chargé à compter du 30/06/2022 et jusqu’à libération des lieux.

Rejeté la demande d’astreinte.

Condamné Mme [U] à payer à la CRPCEN la somme de 58.816,42 € au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation dus selon décompte arrêté au 03/05/2023 (incluant l’échéance de mai 2023) et avec intérêts au taux légal à compter du 13 novembre 2020.

Débouté la CRPCEN de la demande de clause pénale.

Débouté Mme [U] de sa demande de délais de paiement.

Rejeté les demandes de dommages et intérêts

Condamné Mme [U] aux dépens et à payer à la CRPCEN la somme de 1.000 € au titre des frais irrépétibles de procédure.

Ecarté l’exécution provisoire de droit.

6/ Mme [U] a interjeté appel de cette décision le 19 juillet 2023 en toutes ses dispositions.

7/ Par conclusions signifiées électroniquement et déposées à la cour le 17 octobre 2023 Mme [U] sollicite par voie d’infirmation de la décision déférée de statuer de nouveau comme suit:

A titre principal :

Déclarer irrecevable la demande de la CRPCEN en validation du congé délivré le 29 décembre 2022 à effet du 30 juin 2022;

Confirmer le jugement du 7 juillet 2023 dont appel en ce qu’il a :

Déclaré irrecevable la demande de la CRPCEN en résiliation judiciaire de bail ;

Déclaré irrecevable la demande de la CRPCEN en acquisition de la clause résolutoire visée au commandement de payer du 3 février 2022 ;

A titre subsidiaire :

Infirmer le jugement du 7 juillet 2023 dont appel, statuant à nouveau :

Débouter la CRPCEN de toutes ses demandes ayant pour finalité la résiliation de son bail;

Fixer l’arriéré de loyer à la somme de 29 794.50 €, montant des saisies conservatoires des 16 octobre 2020 et 30 mars 2021;

Accorder à Madame [M] [U] les plus larges délais pour apurer sa dette locative, en sus du loyer courant;

Débouter la CRPCEN de sa demande d’intérêts sur les loyers notamment ceux déjà payés ou bloqués par les saisies conservatoires ;

Confirmer le jugement du 7 juillet 2023 dont appel en ce qu’il :

Débouté la CRPCEN de sa demande de clause pénale ;

Débouté la CRPCEN de sa demande d’astreinte ;

Débouté la CRPCEN de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive pour avoir sollicité le dépaysement du dossier au visa de l’article 47 du CODE DE PROCÉDURE CIVILE;

Dans tous les cas :

Débouter la CRPCEN de toutes ses prétentions, plus amples ou contraires.

Condamner la CRPCEN à régler à Madame [M] [U] une somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

Condamner la CRPCEN aux dépens de première instance et d’appel.

8/ Par conclusions récapitulatives signifiées par RPVA et déposées au greffe de la cour d’appel de Reims le 19 décembre 2024 la CRPCEN sollicite de :

A titre principal : CONFIRMER le jugement du 7 juillet 2023 en ce qu’il a :

— VALIDE le congé signifié à l’initiative de la CRPCEN à Madame [U] le 29 décembre 2021, à effet du 30 juin 2022,

— DIT que depuis le 1er juillet 2022, Madame [U] est occupante sans droit ni titre du logement et de la cave qui lui ont été donnés à bail par la CRPCEN sis à [Adresse 8],

— DÉBOUTE Madame [M] [U] de toutes ses demandes, fins et prétentions,

— CONDAMNE Madame [M] [U] à payer à la CRPCEN la somme, en principal, de 131.720,37€, selon décompte arrêté au 18 décembre 2024 (à parfaire), au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente assignation,

— ORDONNE l’expulsion de Madame [M] [U] et tous les occupants de son chef, de l’appartement situé au 1 er étage sur rue de l’immeuble sis à [Adresse 7], ainsi que de la cave, expulsion qui pourra intervenir avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est et ce, sous astreinte de 150€ par jour de retard,

— ORDONNE le transport et la séquestration des meubles, véhicules et objets laissés dans les lieux dans tel garde-meubles ou fourrière qu’il appartiendra, aux frais, risques et périls des défendeurs,

— FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Madame [U] à une somme égale au montant du dernier loyer quotidien, provisions sur charges en sus,

— CONDAMNE Madame [U] à payer l’indemnité d’occupation qui sera fixée par le jugement à intervenir, jusqu’à complète libération des locaux et remise des clés,

A titre subsidiaire : INFIRMER le jugement du 7 juillet 2023 en ce qu’il a :

— DÉCLARE irrecevable la CRPCEN pour voir constater l’acquisition de la clause résolution ou la résiliation judiciaire du bail,

En conséquence,

— CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail du 22 juin 1998,

— DIRE que depuis le 3 avril 2022 Madame [U] est occupante sans droit ni titre du logement qui lui a été donné à bail par la CRPCEN sis à [Adresse 8], ainsi que de la cave,

— ORDONNER l’expulsion de Madame [M] [U] et tous les occupants de son chef, de l’appartement situé au 1er étage sur rue de l’immeuble sis à [Adresse 7], ainsi que de la cave, expulsion qui pourra intervenir avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est et ce, sous astreinte de 150€ par jour de retard,

— ORDONNER le transport et la séquestration des meubles, véhicules et objets laissés dans les lieux dans tel garde-meubles ou fourrière qu’il appartiendra, aux frais, risques et périls des défendeurs,

— FIXER le montant de l’indemnité d’occupation due par Madame [U] à une somme égale au montant du dernier loyer quotidien, provisions sur charges en sus,

— CONDAMNER Madame [U] à payer l’indemnité d’occupation qui sera fixée par le jugement à intervenir, jusqu’à complète libération des locaux et remise des clés,

A titre infiniment subsidiaire : INFIRMER le jugement du 7 juillet 2023 en ce qu’il a :

— DÉCLARE irrecevable la CRPCEN de sa demande tendant à faire prononcer la résiliation judiciaire du bail du 22 juin 1998,

En conséquence,

— JUGER que le non-paiement renouvelé et durable des loyers et charges, le défaut de production spontanée de l’attestation d’assurance locative, le défaut de jouissance paisible des lieux loués et la tentative de production de fausses quittances de loyers constituent des manquements graves et répétés aux stipulations du bail du 22 juin 1998,

— PRONONCER la résiliation judiciaire du bail régularisé le 22 juin 1998 aux torts et griefs exclusifs de Madame [M] [U],

— ORDONNER l’expulsion de Madame [M] [U] et tous les occupants de son chef, de l’appartement situé au 1 er étage sur rue de l’immeuble sis à [Adresse 7], ainsi que de la cave, expulsion qui pourra intervenir avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est et ce, sous astreinte de 150€ par jour de retard,

— ORDONNER le transport et la séquestration des meubles, véhicules et objets laissés dans les lieux dans tel garde-meubles ou fourrière qu’il appartiendra, aux frais, risques et périls des défendeurs,

— FIXER le montant de l’indemnité d’occupation due par Madame [U] à une somme égale au montant du dernier loyer quotidien, provisions sur charges en sus,

— CONDAMNER Madame [U] à payer l’indemnité d’occupation qui sera fixée par le jugement à intervenir, jusqu’à complète libération des locaux et remise des clés,

En toute hypothèse :

— CONDAMNER Madame [M] [U] à payer à la CRPCEN la somme, en principal, de 131.720,37€, selon décompte arrêté au 18 décembre 2024 (à parfaire), au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente assignation,

— INFIRMER le jugement du 7 juillet 2023 en ce qu’il a débouté la CRPCEN de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive, et y faire droit,

— CONDAMNER Madame [U] à payer à la CRPCEN une somme de 10.000€ à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— CONDAMNER Madame [U] au paiement d’une somme de 20.000€ au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens de l’instance, en ce compris ceux ayant trait aux saisies conservatoires pratiquées les 16 octobre 2020 et le 30 mars 2021, dont distraction au profit de l’avocat soussigné en application de l’article 699 du Code de procédure civile.

9-1/ La clôture de la procédure était prévue au 05 janvier 2024 puis reportée au 07 janvier 2025 avec date de plaidoirie au 14 janvier 2025 pour convenance personnelle du conseil de l’appelante.

9-2/ Par conclusions signifiées par RPVA le 20 décembre 2024 Mme [U] a sollicité le report du calendrier d’audience au second trimestre 2025 exposant :

' Avoir déposé une demande d’aide juridictionnelle le 18 décembre 2024,

' Être en arrêt maladie et ne pouvoir se déplacer à [Localité 10] alors qu’elle souhaite assister aux plaidoiries.

' Vouloir répondre aux conclusions de la CRPCEN signifiées le 19 décembre 2024.

9-3/ Par conclusions signifiées le 27 décembre 2024 la CRPCEN s’est opposée à cette demande.

9-4/ Par ordonnance du 07 janvier 2025 la clôture de la procédure a été ordonnée et l’affaire fixée pour être plaidée à l’audience du 14 janvier 2025 par la conseillère de la mise en état aux motifs suivants :

'Tout d’abord, le dépôt d’une demande d’aide juridictionnelle en cours d’instance n’interrompt pas les délais de procédure si bien que le dépôt d’une telle demande par Mme [U] le 18 décembre 2024 ne justifie pas le report de l’ordonnance de clôture alors que Mme [U] est appelante, qu’elle est assistée d’un conseil qui a pu faire valoir ses prétentions et moyens dans le cadre de l’appel et qu’il a déjà été fait droit à une telle demande le 21 octobre 2024 pour des motifs personnels attachés tant à son conseil qu’à elle-même et qu’elle n’a cependant pas conclu depuis.

Par ailleurs, les conclusions d’intimée et d’appel incident notifiées le 19 décembre 2024 ne diffèrent pas de celles déposées le 17 janvier 2024 auxquelles Mme [U] n’a pas répondu, sauf pour l’intimée à actualiser la créance de loyer réclamés en produisant une seule nouvelle pièce correspondant au décompte de la créance arrêté au 18 décembre 2024.

Enfin, la procédure étant écrite, l’impossibilité pour une partie d’assister à l’audience à laquelle l’affaire sera plaidée ne suffit pas à justifier le report de l’ordonnance de clôture.'

10-1/ Par deux jeux de conclusions aux fins de révocation de la clôture signifiées les 07 et 13 janvier 2025, Mme [U] invoque principalement à l’appui de sa demande de révocation de l’ordonnance de clôture :

' Qu’elle n’a pas été en mesure de répondre aux conclusions de la CRPCEN du 17/01/2024 car elle était soutien de son frère en soins palliatifs et ce, jusqu’au décès de ce dernier le 21/02/2024 puis a été en arrêt maladie jusqu’en octobre 2024.

' Que la demande d’aide juridictionnelle est une cause grave justifiant la révocation de l’ordonnance de clôture.

' Que le conseiller de la mise en état n’aurait pas pris en compte les conclusions de fond régularisées par Mme [U] le 07 janvier 2024 (lire 2025) ce qui lui occasionnerait des conséquences graves et irrémédiables.

' Que Mme [U] n’use pas de moyens dilatoires mais est légitime à invoquer une absence de disponibilité vis à vis des épreuves personnelles traversées.

' Qu’un court report de l’ordonnance de clôture ne serait pas nuisible à la CRPCEN, bailleur institutionnel.

10-2/ Par conclusions signifiées le 09 janvier 2025 la CRPCEN s’oppose à la révocation de l’ordonnance de clôture exposant principalement que :

' Mme [U] dispose maintenant de l’aide juridictionnelle totale selon ce qu’elle affirme dans ses conclusions des 7 et 9 janvier 2025 et peut en tout état de cause bénéficier de l’aide juridictionnelle provisoire sur le siège.

' La demande de collégialité est sans objet la procédure étant déjà fixée en audience collégiale. Il n’existe aucune cause grave au visa de l’article 803 du code de procédure civile pour ordonner la révocation de l’ordonnance de clôture.

La CRPCEN sollicite donc le rejet des conclusions signifiées par Mme [U] postérieurement à l’ordonnance de clôture (conclusions des 07 et 09 janvier 2025)

11/ Lors de l’audience du 14 janvier 2025 le conseil de la CRPCEN a indiqué à la cour que le dossier de plaidoirie de Mme [U] contenait plusieurs pièces non signifiées en cours de procédure à savoir :

' Pièces numérotées 85 à 124 sous la rubrique 'pièces communiquées entre 2020 et 2022"dans les conclusions de l’appelante du 17/10/2023.

Le conseil de la CRPCEN reconnaît avoir eu communication des pièces n° 1 à 84 listées sous la rubrique 'Liste des pièces communiquées’ des conclusions signifiées le 17/10/2023 et des pièces n° 118 à 131 de la rubrique 'Pièces communiquées 2023".

Le conseil de la CRPCEN précise que dans les communications 1 à 84 listées sous la rubrique 'Liste des pièces communiquées’ des conclusions signifiées le 17/10/2023 :

' La pièce 84 (Photos) a été communiquée sous le n° 58

' Les communications RPVA ne contenaient pas les pièces 59, 60 et la pièce n° 61a été communiquée sous le n° 69

' La pièce 58 a été communiquée sous le n° 70

' Les pièces n° 65, 75, 79 et 81 n’ont pas été communiquées par RPVA

MOTIFS DE LA DÉCISION

1/ Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture

L’article 803 alinea 1er dispose que :

'L’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.'

Il est constant que les circonstances dans lesquelles l’aide juridictionnelle a été accordée ou sollicitée, ne permettant pas à l’avocat tardivement désigné d’intervenir peuvent constituer une cause grave de nature à entraîner la révocation de l’ordonnance de clôture.

En l’espèce la cour relève en premier lieu que si Mme [U] a déposé une demande d’aide juridictionnelle le 18 décembre 2024, son appel a été déposé le 19 juillet 2023 soit près d’une année et demi avant le dépôt de la demande d’aide juridictionnelle.

La cour relève également que Mme [U] en qualité d’appelante a toujours été représentée et assistée par la SELAS BDB et Associés avocats au Barreau de Reims, que Me [P] [J], associée de cette SELAS, a signifié et déposé au soutien des intérêts de Mme [U] des conclusions d’appel de 26 pages accompagnées de la signification de 131 pièces le 17 octobre 2023.

Mme [U] reconnaît elle-même dans ses écritures aux fins de révocation de l’ordonnance de clôture du 13 janvier 2025 (page 5) qu’elle n’avait aucune obligation de répondre aux conclusions signifiées par la CRPCEN le 17 janvier 2024 puisqu’elle 'avait déjà anticipé dans ses conclusions d’appelant du 16 octobre 2023 sur les moyens que la CRPCEN allait développer.'

Ainsi Mme [U] reconnaît implicitement mais nécessairement que la procédure était en état d’être plaidée dans le cadre du premier calendrier de procédure fixant la clôture au 05/11/2024 et les plaidoiries au 12/11/2024 et ce en contradiction avec les allégations formulées par Mme [U] en page 7 des mêmes conclusions du 13 janvier 2025.

Si la CRPCEN a déposé des conclusions d’intimée n° 2 le 19 décembre 2024, ces conclusions ne diffèrent de celles du 17 janvier 2024 que par l’actualisation de la dette locative de Mme [U] comme l’a retenu la conseillère de la mise en état dans son ordonnance du 07 janvier 2025 et comme il le ressort de l’analyse comparée de ces deux jeux de conclusions par la cour.

Par ailleurs, la SELAS BDB et Associés n’a jamais contesté son assistance à Mme [U] et s’est présentée à l’audience de la cour pour plaider au soutien des intérêts de l’appelante.

Enfin le dossier d’aide juridictionnelle déposé avant la clôture de la procédure permet parfaitement à Mme [U] de bénéficier de ces dispositions si elle est reconnue éligible à l’aide juridictionnelle, même postérieurement aux plaidoiries.

Il s’ensuit qu’en aucun cas, en l’espèce, le dépôt par Mme [U] d’une demande d’aide juridictionnelle le 18 décembre 2024 et le maintien de la clôture de la procédure au 07 janvier 2025 n’ont été de nature à porter atteinte à son droit à être représentée et défendue en appel.

La cour relève en second lieu que le 11 juillet 2024 le conseil de Mme [U] sollicitait un report du calendrier de procédure au début de l’année 2025 invoquant d’une part son indisponibilité en novembre 2024 et d’autre part le fait que Mme [U] serait hospitalisée à l’automne.

Il a été donné satisfaction à cette modification par le nouveau calendrier de procédure fixant la clôture au 07 janvier 2025 et les plaidoiries au 14 janvier 2025.

Dans sa demande de report de calendrier puis de révocation de l’ordonnance de clôture Mme [U] invoque son impossibilité à être présence à l’audience du 14 janvier 2025.

Or, sans remettre en cause les difficultés personnelles de Mme [U], la cour relève cependant que la procédure est pendante depuis 18 mois et que l’appelante est dûment représentée par un conseil dans le cadre d’une procédure écrite de sorte que si Mme [U] dispose du droit d’écouter les plaidoiries, la cour ne peut toutefois organiser le calendrier de procédure en fonctions des seuls impératifs personnels d’une partie.

Dès lors, et en fonction des éléments ci-dessus repris, ni la nécessité pour l’appelante de répondre aux écritures de l’intimée déposées le 19 décembre 2024, ni l’atteinte au droit de l’appelante à être défendue et représentée n’ont été atteints par l’ordonnance de clôture maintenue au 07 janvier 2025.

En conséquence la demande de révocation de l’ordonnance de clôture sera rejetée.

2/ Sur les communications des parties :

Il ressort de l’article 802 du code de procédure civile qu’après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée et aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office.

Les conclusions déposées le jour même de l’ordonnance de clôture sont irrecevables sauf si elles sont signifiées entre les parties antérieurement.

Les conclusions déposées le jour même de l’ordonnance de clôture sont réputées signifiées avant celle-ci, la juridiction doit cependant s’assurer que ces conclusions étaient effectivement antérieures à l’ordonnance de clôture.

Civ 2ème 25 février 2010 n° 09-13.400

En l’espèce Mme [U] a conclu sur le fond à trois reprises :

' conclusions signifiées et déposées à la cour le 17 octobre 2023

' conclusions signifiées déposées à la cour le 07 janvier 2025

' conclusions récapitulatives signifiées et déposées à la cour le 09 janvier 2025

La CRPCEN a conclu sur le fond à deux reprises :

' conclusions signifiées et déposées à la cour le 17 janvier 2024

' conclusions signifiées et déposées à la cour le 19 décembre 2024

Les conclusions de Mme [U] du 07 janvier 2025 (jour de l’ordonnance de clôture) ont été déposées au greffe de la cour le 07/01/2025 à 16h25 et signifiées par RPVA au conseil de la CRPCEN le 07/01/2025 à 16h27.

La signification au conseil de l’intimée n’est donc pas antérieure à l’ordonnance de clôture de sorte que ces conclusions seront déclarées irrecevables.

Seront également déclarées irrecevables les conclusions récapitulatives de Mme [U] signifiées et déposées à la cour le 09 janvier 2025.

Par ailleurs, les pièces transmises à la cour par Mme [U] sous les références suivantes seront écartées des débats pour ne pas avoir été signifiées préalablement à l’ordonnance de clôture au conseil de l’intimée :

' Pièces n° 85 à 124 Listées sous la rubrique 'pièces communiquées entre 2020 et 2022"dans les conclusions de l’appelante du 17/10/2023.

' Pièces n° 65, 75, 79 et 81 listées sous la rubrique 'Liste des pièces communiquées’ des conclusions signifiées le 17/10/2023 pour Mme [U]

3/ Sur les fins de non-recevoir soulevées :

Mme [U] soulève :

L’irrecevabilité des assignations des 13 novembre 2020 et 30 mars 2021 (lire 30 avril 2021) pour défaut de saisine préalable dans un délai de deux mois de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

L’irrecevabilité de plein droit et non régularisable des demandes de la CRPCEN à défaut de notification des actes introductifs d’instance au représentant de l’Etat au moins deux mois avant l’audience.

L’irrecevabilité des demandes orales de la CRPCEN visant à faire constater l’acquisition de la clause résolutoire visée par un commandement de payer et la validité d’un congé pour motif réel et sérieux en cours d’une instance principale en résiliation judiciaire de bail.

Sur ces points la CRPCEN soutient que les demandes en constatation de l’acquisition de la clause résolutoire suite au commandement de payer du 03 février 2022 et en validité du congé délivré pour justes motifs le 29 décembre 2021 sont des demandes additionnelles recevables au sens de l’article 70 du code de procédure civile dès lors qu’elles se rattachent à une instance en résiliation judiciaire du bail initiée pour défaut de respect par la locataire de ses obligations d’occupation et de paiement des loyers.

Elle considère qu’elle pouvait exposer ces demandes à l’audience du 05 mai 2023 disposant à cette date d’un intérêt à agir né puisque le congé était antérieur à l’audience.

La CRPCEN indique que l’instance en validation d’un congé n’a pas à être dénoncée à la préfecture en vertu de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989 et qu’en tout état de cause la dénonciation a été effectuée le 02/11/2022.

Sur ce :

A) Sur la recevabilité des demandes en constatation de la résiliation du bail.

Il ressort des articles 24 II et III de la Loi du 6 juillet 1989 dans leurs versions applicables à la cause que :

II. – Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

III. – A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

Il n’est pas contesté que la CRPCEN en sa qualité de bailleur relève de ces dispositions.

Il est constant que l’absence de saisine de la CCAPEX préalablement à l’introduction d’une instance relevant des II et III de l’article 24 ci-dessus énoncé, ainsi que la notification au préfet de l’assignation délivrée deux mois au moins avant la date de la première audience ne sont pas régularisables en cours d’instance.

(Cass civ 3ème 16 avril 2008 n° 07-12.264)

En l’espèce les demandes sont formulées par conclusions additionnelles de la CRPCEN lesquelles ont été notifiées à la préfecture de [Localité 6] le 02/11/2022 pour une audience de plaidoirie tenue le 05 mai 2023.

Le texte du paragraphe III n’imposant pas un délai expirant à la première évocation de la cause, mais expirant à l’audience de plaidoiries, le premier juge a fait une exacte appréciation du droit en considérant que le III de l’article 24 ci-dessus rappelé a été respecté.

Pour autant les demandes additionnelles introduisant les demandes de constatation de résiliation du bail de Mme [U] ayant été transmises à la CCAPEX le 29/09/2022, le juge a également fait une juste appréciation de la Loi en considérant que le délai de deux mois entre l’information préalable de la CCAPEX (29/09/2022) et l’introduction des demandes (02/11/2022) n’a pas été respecté rendant les prétentions de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire irrecevables.

Sans qu’il soit besoin de répondre sur la seconde fin de non-recevoir soutenue à l’encontre de ces prétentions au visa de l’article 70 du code de procédure civile, la décision déférée sera confirmée sur ce point.

B) Sur la recevabilité des demandes en prononcé de la résiliation du bail.

Le paragraphe IV du même article dispose que :

IV. – Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’Etat dans le département incombant au bailleur.

En appliquant la même irrecevabilité aux demandes tendant au prononcé de la résiliation judiciaire du bail de Mme [U], le premier juge a fait une exacte application de la Loi en son article ci-dessus rappelé.

Sans qu’il soit besoin de répondre sur la seconde fin de non-recevoir soutenue à l’encontre de ces prétentions au visa de l’article 70 du code de procédure civile, la décision déférée sera également confirmée sur ce point.

C) Sur la recevabilité des demandes en validation du congé délivré pour justes motifs le 29 décembre 2021

1/ La demande de validation du congé pour juste motif tendant non à résilier le bail en cours d’exécution mais à en interdire sa reconduction au-delà de son terme, n’est pas assimilable à une demande de résiliation du bail et n’est donc pas soumise au respect des formalités légales imposées par l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989.

(In Dalloz Répertoire de droit immobilier Bail d’habitation et mixte : rapports locatifs individuels n° 403)

2/ L’article 70 du code de procédure civile dispose que :

'Les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

Toutefois, la demande en compensation est recevable même en l’absence d’un tel lien, sauf au juge à la disjoindre si elle risque de retarder à l’excès le jugement sur le tout.'

En l’espèce il est non contesté que les instances jointes ont été engagées par deux assignations des 13 novembre 2020 et 30 avril 2021 devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] et plaidées le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] après renvoi le 05 mai 2023.

Le congé pour motifs légitimes et sérieux a été délivré à Mme [U] le 29 décembre 2021.

Il s’agit donc indiscutablement d’une demande incidente initiée postérieurement à l’introduction de l’instance au sens de l’article 70 du code de procédure civile.

Au visa de l’article 70 du code de procédure civile les juges du fond apprécient souverainement si la demande additionnelle ou reconventionnelle se rattache aux prétentions originaires par un lien suffisant.

(Cass civ 2ème 14 janvier 1987 Bull civ II n° 12)

En l’espèce les prétentions originaires de la CRPCEN à l’encontre de Mme [U] au titre des assignations des 13 novembre 2020 et 30 avril 2021 avaient pour objet principal la condamnation de la locataire au paiement des arriérés de loyers échus, la constatation du non-paiement renouvelé et durable des loyers, le prononcé consécutif de la résiliation judiciaire du bail et l’expulsion de Mme [U]. (Pièces intimée n° 30 et 57)

La demande additionnelle en validation du congé pour motifs sérieux et légitimes du 29 décembre 2021 (pièce n° 31) a pour objet la non-reconduction du bail arrivé à son terme et l’expulsion de Mme [U] pour non-paiement renouvelé des loyers.

Ainsi la demande additionnelle liée à la validation du congé du 29/12/2021 tend aux mêmes fins et pour les mêmes motifs que les demandes initiales des 13 novembre 2020 et 30 avril 2021.

En conséquence, ajoutant à la décision déférée, il sera considéré que cette demande est recevable au visa de l’article 70 du code de procédure civile.

3/ Enfin, s’agissant d’une procédure orale la demande en validation du congé est nécessairement datée du jour de l’audience du 05 mai 2023 à laquelle elle a été soutenue devant le juge des contentieux de la protection.

Dès lors que le congé pour motifs sérieux et légitimes a été délivré le 29 décembre 2021 et se trouve à effet du 30 juin 2022, la CRPCEN disposait bien d’un intérêt légitime et actuel à la date à laquelle la validation du congé a été requise, soit le 05 mai 2023.

La décision déférée sera en conséquence confirmée sur ce point.

4/ Sur la validité du congé pour motifs sérieux et légitimes délivré le 29 décembre 2021

L’article 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit dispose que :

'Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.'

A) Sur la forme du congé du 29 décembre 2021

Le congé a été délivré par le bailleur le 29/12/2021, soit plus de 06 mois avant son terme et ce, aux fins de non-renouvellement du bail à son échéance reconduite expirant le 30 juin 2022.

Ce congé les motifs de non-renouvellement à savoir :

' Que le bailleur a été contraint de délivrer 08 commandements de payer les loyers de décembre 2006 à juin 2010.

' Que, suite au dernier commandement de payer (02/06/2010) Mme [U] a bénéficié d’une suspension des effets de la clause résolutoire acquise et de délais de paiements par jugement du tribunal d’instance de Paris 16ème en date du 07 juin 2011.

' Que Mme [U] n’a pas respecté les délais accordés.

' Que trois nouveaux commandements de payer ont été délivrés entre octobre 2012 et août 2014.

' Qu’un protocole transactionnel a été régularisé entre le locataire et le bailleur le 04 juillet 2017 compensant le trouble de jouissance invoqué à hauteur de l’arriéré locatif au 31/12/2016 (36.165,91€) moyennant la reprise du paiement des loyers par Mme [U] à compter du 01er janvier 2017.

' Que cet engagement n’a pas été respecté par la locataire justifiant la délivrance d’un nouveau commandement de payer le 20/02/2018 pour une somme de 33.172,21€ (loyers échus au 09/ 02/2018)

' Que dans le cadre d’une procédure engagée devant le tribunal de Paris renvoyée au tribunal de Senlis le 12 juillet 2018 Mme [U] a apuré une grande partie du solde locatif réclamé à hauteur de 48.095,62€ par paiement du 02/10/2019.

' Qu’à partir du mois de mars 2020 la locataire a de nouveau cessé le paiement des loyers courants, justifiant les saisies attribution des 16/10/2020 et 30/03/2021

' Que Mme [U] reste débitrice au 23/12/2021 de la somme de 49.186€ au titre des loyers échus et ne justifie que tardivement de son attestation d’assurance locative.

' Que Mme [U] n’userait pas des locaux loués paisiblement faisant du bruit de manière régulière et nocturne au droit du logement de ses voisins (époux [T])

L’acte a été délivré dans les délais pour le terme du bail et dans les formes prescrites. Le congé est donc formellement valable.

B) Sur les motifs légitimes et sérieux invoqué par la CRPCEN

La notion de 'motifs sérieux et légitimes’ n’est pas définie par la loi. Il appartient au juge de caractériser, éventuellement a priori, si ces deux critères sont réunis. Les hypothèses rencontrées en jurisprudence sont assez variées, mais peuvent être classées en deux catégories : les manquements imputables au locataire, et les motifs extérieurs au locataire.

Les manquements du locataire constituent un aspect de sanction du comportement du débiteur, justifiant la non reconduction du bail, même si celui-ci a cessé avant la délivrance du congé.

(Civ. 3e, 17 mai 2006, no 05-14.495 , Bull. civ. III, no 126 )

Le motif légitime et sérieux peut être déduit d’un défaut ou retard de paiement des loyers, d’un défaut d’assurance ou encore d’une opposition à des travaux nécessaires.

Il appartient au juge de contrôler la réalité du motif du congé applicable aux baux en cours.

A ce titre Mme [U] conteste la véracité des motifs invoqués dans le congé querellé sur les points suivants (conclusions appelantes pages 21-22-23) :

1) Les prétendus faux

2) Les prétendus refus de laisser exécuter les travaux dans les parties communes.

3) Le défaut d’assurance habitation.

4) Les prétendus troubles de voisinage

La cour note toutefois que le principal motif du congé délivré le 29 décembre 2021 réside dans le défaut et/ou le retard systématique de Mme [U] à s’acquitter de son loyer.

A ce titre les motivations du congé mentionnent le fait que le bailleur a été contraint de délivrer 08 commandements de payer du 13 décembre 2006 au 02 juin 2010 avant de s’acquitter de sa dette locative courant 2011, puis a de nouveau été contraint de faire délivrer commandement de payer les 24/10/2012 (pour 8.770,42€), 20/01/2014 (pour 12.532,43€) et 25/08/2014 pour 11.903,64€.

Les motivations du congé querellé indiquent également qu’un protocole d’accord avait été régularisé entre la CRPCEN et Mme [U] le 04/07/2017 (pièce intimé n° 14) aux termes du quel :

' Le bailleur acceptait l’indemnisation du préjudice de jouissance de Mme [U] suite aux dégâts des eaux de 2009 et 2013 en effacant la dette locative à hauteur de 36.165,91€.

' La locataire reconnaissait l’indemnisation de son préjudice et s’engageait à reprendre le paiement mensuel à compter du 01er janvier 2017.

Les motivations du congé querellé précisent encore que Mme [U] n’a pas repris le paiement régulier de ses loyers à compter du 1er janvier 2017 de sorte que la CRPCEN a été contrainte de délivrer un nouveau commandement de payer le 20 février 2018 pour un principal de 33.172,21€.

Il se déduit de ces quelques motifs du congé délivré le 29/12/2021 que cet acte est fondé sur le défaut récurrent de Mme [U] à payer régulièrement son loyer.

A ce titre les motivations du premier juge qui seront sur ce point reprises par la cour en vertu de l’article 955 du code de procédure civile, relèvent que :

'Par ailleurs, les dispositions spéciales prises en raison de la crise sanitaire en application de la loi n°2020-290 du. 23 mars 2020 dont notamment l’ordonnance n°2020-313, ont permis la suspension pour les professionnels, du paiement des loyers courant échus durant le cours de l’état d’urgence sanitaire, soit du 24 mars 2020 au 10 juillet 2020 et du 17 octobre 2020 jusqu’au 1er juin 2021, et jusqu’à deux mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire.

Considérant la période de crise sanitaire mise à part, Madame [M] [U] aurait ainsi dû s’acquitter du loyer du mois de mars 2020 échu le 1er du mois, et du loyer du mois d’octobre 2021 entre les périodes d’état d’urgence, ce qu’elle n’a pas fait.

Madame [M] [U] a repris le paiement des loyers courant en juillet 2021 mais de manière irrégulière et ce jusqu’en 2023.

…/…

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que Madame [M] [U] est en défaut de paiement répété de son loyer caractérisant une inexécution contractuelle et constituant un motif légitime et sérieux validant le congé.

Dès lors, l’examen des autres moyens au soutien du congé est surabondant et le congé sera déclaré valide.'

A ce jour la dette locative s’élève à la somme de 131.720,37 euros comme le justifie le décompte complet du 01/11/2019 au 01/12/2024 produit par la CRPCEN (pièce n° 59).

Il s’ensuit que, comme l’a justement retenu le premier juge, le congé délivré le 29 décembre 2021 est bien motivé par un motif légitime et sérieux, à savoir le défaut récurrent de Mme [U] de s’acquitter ponctuellement et régulièrement de son loyer, de sorte que ce congé sera déclaré valide et emportera toutes conséquences de droit, notamment quant à l’expulsion de Mme [U] comme précisé dans le jugement du 07 juillet 2023 déféré qui sera confirmé sur ce point.

5/ Sur le montant des loyers et indemnités d’occupation échues.

Le sens du présent arrêt conduit à considérer Mme [U] comme occupante sans droit ni titre à compter du terme du congé délivré le 29 décembre 2021 soit au 30 juin 2022.

A cette date la cour estime légitime, comme le premier juge de rendre Mme [U] redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer chargé jusqu’à son départ effectif des lieux.

Dans ses conclusions (pages 16 et 17) Mme [U] conteste les décompte locatifs de la CRPCEN en indiquant avoir régulièrement payé son loyer de juin 2018 à février 2020.

Cette allégation n’est pas en contradiction avec le décompte produit par la CRPCEN qui relève qu’au 19 novembre 2019 le solde de Mme [U] était revenu à zéro (pièce n° 59), notamment en raison d’un paiement pointé dans les conclusions et pièce de Mme [U] de 27.092,17 € en octobre 2019.

Toutefois si l’historique de compte retient les paiement des loyers de 12/2020 et de 01 et 02/2020, plus aucun paiement n’a ensuite été enregistré avant l’été 2021.

Au jour de la délivrance du congé pour motifs sérieux et légitimes (29/12/2021) le solde de Mme [U] était négatif de – 52.287,41 €.

Il sera renvoyé aux motifs du premier juge adoptés par la cour pour la période de crise sanitaire COVID.

En tout état de cause au jour de la fin du bail (30/06/2022) le décompte de Mme [U] était négatif de – 55.346,12€.

Mme [U] indique dans ses conclusions que la situation financière de son cabinet se rétablit en 2023 et justifie effectivement avoir payé les 'loyers’ du 1er trimestre 2023 ( 2x 3101,41€ et 3137,41€), ce qui apparaît dans les lignes de l’historique de compte de la CRPCEN (pièce 59 page 3).

Toutefois au 01er décembre 2024 la dette locative de Mme [U] est de – 131.720,37€ Mme [U] n’ayant rien payé à compter de mai 2023.

Le premier juge a retenu le décompte locatif de la CRPCEN sauf à en extraire quelques lignes non explicitées en cause d’appel à savoir :

— la somme de 1 500 € visée comme "Chèque art 700 jugt 08/11/2021 (ligne du 01/12/2021)

— les quatre sommes de 1 500 €, 2 000 €, l 500 € et 2 000 € visés comme "Autres charges Except. ([Localité 5] du 01er décembre 2021)

— la somme 13 € au titre de 'Chq 15/12/21 dépens jugement 08/11/2021 (ligne 1er janvier 2022)

— la somme de 4 583,01 € visée comme 'Saisie jugement du 08/11/ 2021" (ligne 10 janvier 2022)

Le jugement du 08/11/2021 n’apparaît pas dans les communication de la CRPCEN de même que la justification des charges exceptionnelles figurant sur les lignes des 01/12/2021 et 01 & 10/01/2022. Ainsi le retranchement de la somme de 13.096,01€ sera confirmé par la cour.

En conséquence le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a fixé la dette locative de Mme [U] à 58.816,42€ au 31/05/2023.

Les lignes du décompte locatifs postérieures au 01/06/2023 ne mentionnant que des appels d’indemnités d’occupation mensuels et des appels de charges seront avalisés au titre de l’actualisation demandée en cause d’appel par la CRPCEN.

En conséquence, déduction faite des 13.096,01€ retranchés par le premier juge, la dette locative de Mme [U] actualisée au 01/12/2024 sera fixée à 118.624,36 € (131.720,37€ – 13.096,01€)

6/ Sur la demande de délais de paiement

Mme [U] sollicite un délai d’apurement de sa dette sur le fondement de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 qui dispose que :

'Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.'

La cour constate, à l’instar du premier juge que l’action en acquisition de la clause résolutoire et l’action en résiliation de bail ayant été déclarées irrecevables, la demande de délais de paiement au visa de l’article 24 V de la Loi du 06 juillet 1989 est infondée et ce d’autant que Mme [U] a cessé tout paiement depuis le mois de mai 2023.

Par ailleurs usant de la possibilité d’une requalification de la demande sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil la cour relève que, contrairement aux allégations contenues dans ses conclusions, Mme [U] est dans l’impossibilité manifeste d’honorer régulièrement ses échéances de loyers et a abusé des délais de procédure pour se maintenir dans les lieux.

Dès lors l’appelante ne démontre par aucune pièce comptable et financière être en possibilité de régler une dette de 118.624,36 € dans les 24 mensualités de l’article 1343-5 du code civil.

En conséquence la décision déférée sera confirmée en ce qu’elle a rejeté la demande de délais de paiement de Mme [U].

7/ Sur la demande de la CRPCEN de dommages et intérêts à l’encontre de Mme [U] pour procédure abusive

La CRPCEN sollicite l’infirmation de la décision l’ayant déboutée de sa demande de dommages et intérêts en exposant que :

'A l’audience du Tribunal judiciaire de PARIS du 8 novembre 2021, après l’instauration d’un calendrier de procédure signé par Madame [U] et après un premier report, cette dernière a déposé des conclusions tendant au dépaysement de la procédure, à raison de sa qualité d’avocat au Barreau de PARIS.

La demande de dépaysement est de droit, mais elle n’a pas vocation à être un outil de

déloyauté procédurale pour s’arroger la possibilité d’un report dilatoire.

Les deux jugements rendus par la juridiction parisienne le 12 janvier 2022, contrainte d’ordonner le dépaysement devant le Tribunal judiciaire de TROYES, relate parfaitement le contexte dans lequel Madame [U] a sollicité le dépaysement et caractérise l’existence d’un abus.'

Toutefois, même si le fait pour Mme [U] d’avoir invoqué devant le tribunal de Paris et après signature d’un calendrier de procédure, le bénéfice d’un dépaysement de la procédure au visa de l’article 47 du code de procédure civile, relève d’une duplicité certaine, il n’est pas démontré, qu’en usant de son bénéfice de dépaysement, Mme [U] ait dénaturé en faute son droit d’agir en Justice au sens de l’article 32-1 du code de procédure civile, puisque le bénéfice de l’article 47 du même code n’est pas une exception de compétence et peut donc être invoqué à tous les stades de la procédure.

En conséquence la décision déférée sera également confirmée de ce chef.

8/ Sur les dépens et les frais irrépétibles de procédure

Il ressort des articles 696 et 700 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens et que, sauf considération d’équité, la partie tenue aux dépens doit supporter les frais irrépétibles de procédure exposés par l’autre partie.

Le sens du présent arrêt conduit à la confirmation du jugement déféré quant à la condamnation de Mme [U] aux dépens et frais irrépétibles de procédure de première instance et induira également la condamnation de Mme [U] aux dépens de l’appel.

Il est incontestable que les manoeuvres procédurales de Mme [U] ont conduit la CRPCEN à exposer des frais irrépétibles de procédure exceptionnels. Celle ci indique et justifie avoir payé à son conseil la somme de 28.027,52€ TTC et sollicite en conséquence la condamnation de l’appelante à la somme de 20.000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La longueur de la procédure, dont l’appel est pendant depuis le 19 juillet 2023, ainsi que le travail qui a dû être engagé par les conseils de la CRPCEN, conduira la cour à allouer à l’intimée la somme de 3.000 euros en défraiement partiel des frais irrépétibles de procédure d’appel.

Par ces motifs

La cour, statuant publiquement par décision contradictoire dans la limite des appels principaux et incidents.

Rejette la demande de révocation de l’ordonnance de clôture de la procédure prononcée le 07 janvier 2025.

Ecarte des débats :

Les conclusions de Mme [U] du 07 janvier 2025.

Les conclusions récapitulatives de Mme [U] signifiées et déposées à la cour le 09 janvier 2025.

Les pièces transmises à la cour par Mme [U] sous les références suivantes

' Pièces n° 85 à 124 Listées sous la rubrique 'pièces communiquées entre 2020 et 2022"dans les conclusions de l’appelante du 17/10/2023.

' Pièces n° 65, 75, 79 et 81 listées sous la rubrique 'Liste des pièces communiquées’ des conclusions signifiées le 17/10/2023 pour Mme [U]

Confirme en toutes ses dispositions déférées le jugement prononcé par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes le 07 juillet 2023 (RG N° 22/00205) sauf à actualiser la dette locative de Mme [M] [U].

Y ajoutant :

Actualise la dette locative de Mme [M] [U] à la somme de 118.624,36 € arrêté au 01 décembre 2024.

Condamne Mme [M] [U] à payer cette somme à la Caisse de Retraite et de Prévoyance des Clercs et Employés de Notaires.

Condamne Mme [M] [U] aux dépens de l’appel en ce compris ceux ayant trait aux saisies conservatoires pratiquées les 16 octobre 2020 et le 30 mars 2021, dont distraction au profit de l’avocat de la CRPCEN en application de l’article 699 du Code de procédure civile.

Condamne Mme [M] [U] à payer à la Caisse de Retraite et de Prévoyance des Clercs et Employés de Notaires la somme de 3.000€ au titre des frais irrépétibles de procédure d’appel.

Le greffier Le président