RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

R.G. : A.R.I. N° RG 25/00711 – N° Portalis DBVS-V-B7J-GLSH

[S]

C/

[S], S.A. SA [Adresse 1]

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Juge des contentieux de la protection de [Localité 1]

15 Avril 2025

12-24-0763

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COUR D’APPEL DE METZ

3ème CHAMBRE

A.R.I.

ARRÊT DU 27 MAI 2026

APPELANTE :

Madame [M] [A] épouse [S]

[Adresse 2]

Représentée par M^e Philippe KAZMIERCZAK, avocat au barreau de METZ

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-002595 du 19/05/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])

INTIMÉS :

Monsieur [P] [S]

[Adresse 2]

Non représenté

S.A. SA HLM BATIGERE HABITAT

[Adresse 3]

Représentée par M^e Catherine LE MENN-MEYER, avocat au barreau de THIONVILLE

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 Mars 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés devant M. MICHEL,Conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 27 Mai 2026, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

PRÉSIDENT : M^me GUIOT-MLYNARCZYK Présidente de Chambre

ASSESSEURS : M. MICHEL, Conseiller

M^me MARTIN, Conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me BAJEUX, Greffier

ARRÊT :

par défaut

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Signé par M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par M^me BAJEUX, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 21 mars 2019, la SA d’HLM Batigere Habitat a consenti un bail à Mme [M] [R] épouse [S] et M. [P] [S] portant sur un local d’habitation situé à [Adresse 4], [Adresse 5] moyennant un loyer de 378,78 euros et une provision sur charges de 235,18 euros.

Par acte du 6 novembre 2023, elle a fait délivrer aux locataires un commandement de payer pour les arriérés de loyers et charges visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Le 29 mai 2024, elle les a assignés devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Thionville statuant en référé aux fins de voir constater la résiliation du bail, ordonner l’expulsion des locataires et les condamner à titre provisionnel à lui verser une somme au titre de l’arriéré locatif, une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux avec revalorisation selon les modalités du contrat de bail et une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [S] a invoqué la nullité du commandement de payer, l’existence de contestation sérieuse et a sollicité le rejet des demandes, subsidiairement des délais de paiement.

Par ordonnance réputée contradictoire du 15 avril 2025, le juge des référés a :

— constaté la résiliation de plein droit du bail à compter du 7 janvier 2024

— ordonné l’expulsion de M. et Mme [S] et de tous occupants de leur chef et dit qu’à défaut de départ volontaire ils pourront y être contraints par tous moyens à la suite d’un délai de deux mois suivant un commandement de quitter les lieux faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique

— condamné solidairement à titre provisionnel M. et Mme [S] à payer à la SA d’HLM Batigere Habitat la somme de 3.132,96 euros pour les loyers et charges échus impayés au 24 mars 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de l’ordonnance

— débouté Mme [S] de sa demande de délais de paiement

— fixé l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges en cours et condamné solidairement M. et Mme [S] à son paiement à titre de provision au profit de la SA d’HLM Batigere Habitat jusqu’à libération définitive des lieux, soit la somme de 723,96 euros, cette indemnité étant révisée selon les conditions du bail

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile

— condamné in solidum M. et Mme [S] aux dépens y compris les frais du commandement de payer.

Par déclaration d’appel déposée au greffe de la cour le 23 avril 2025, Mme [S] a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions.

Aux termes de ses dernières conclusions du 12 janvier 2026, elle demande à la cour d’infirmer l’ordonnance et de :

— débouter la SA d’HLM Batigere Habitat de ses demandes tant irrecevables que mal fondées

— dire n’y avoir lieu à référé

— subsidiairement lui accorder des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire pendant 2 ans à compter de la décision imposant les meures d’effacement et dire que si elle s’acquitte du loyer et des charges pendant ce délai la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué

— condamner la SA d’HLM Batigere Habitat aux dépens et au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 2° du code de procédure civil et dire qu’il sera procédé selon les articles 3 et 4 de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

Elle expose que l’intimée ne justifie pas avoir procédé à la notification de l’assignation au préfet ce qui rend la demande irrecevable, que les demandes se heurtent à une contestation sérieuse, que le commandement de payer est irrégulier pour viser un délai de 6 semaines alors que la loi du 27 juillet 2023 n’était pas applicable au contrat de bail qui prévoyait un délai de 2 mois, que l’appréciation de la régularité du commandement de payer ne relève pas des pouvoirs du juge des référés, ajoutant que la demande n’est pas justifiée en son montant et qu’elle a bénéficié d’une mesure de surendettement avec effacement de la dette locative. Subsidiairement elle sollicite des délais de paiement et rappelle que la mesure de rétablissement personnel induit la suspension des effets de la clause résolutoire pendant 2 ans à compter du 28 août 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions du 28 août 2025, la SA d’HLM Batigere Habitat demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance et débouter Mme [S] de ses demandes

— subsidiairement s’il est accordé des délais de paiement, dire qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité de l’arriéré ou du loyer et charges courants pendant les délais la totalité de la somme sera immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets de plein droit

— ordonner en ce cas l’expulsion de M. et Mme [S] et leur condamnation in solidum au paiement des loyers impayés ou postérieurement à la résiliation du bail d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges jusqu’à libération des lieux, avec revalorisation selon la réglementation des HLM

— condamner in solidum M. et Mme [S] aux dépens d’appel et à lui verser 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle expose justifier de la signification de l’assignation à la préfecture de sorte que ses demandes sont recevables et qu’il n’y a pas de contestation sérieuse sur sa créance. Sur la nullité du commandement de payer, elle admet que le délai de 6 semaines est erroné mais soutient qu’il s’agit d’une nullité de forme qui n’a pas fait grief, que les locataires n’ont pas réglé la somme due dans le délai de 2 mois, que la clause résolutoire fixant le délai à 2 mois est reproduite au commandement de payer, qu’il n’est démontré aucun grief et que le premier juge a justement appliqué un délai de 2 mois. Elle conclut à la confirmation de l’ordonnance et s’oppose à la demande de délais de paiement.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 février 2026.

Par message électronique du 18 mai 2026, l’appelante a été invitée à justifier de la signification de la déclaration d’appel et de ses conclusions à M. [S], intimé non constitué, et à défaut à présenter ses observations sur la caducité partielle de l’appel.

Par message du 18 mai 2026, l’avocat de l’appelante a indiqué que la déclaration d’appel et les conclusions n’ont pas été signifiées à M. [S] et que la caducité partielle est encourue à l’égard de celui-ci.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la caducité de l’appel

Selon l’article 906-1 du code de procédure civile, lorsque l’affaire est fixée à bref délai par le président de la chambre, l’appelant signifie la déclaration d’appel dans les vingt jours de la réception de l’avis de fixation qui lui est adressé par le greffe à peine de caducité de la déclaration d’appel relevée d’office par le président de la chambre saisie ou le magistrat désigné par le premier président.

En l’espèce, l’appelante ne justifie pas avoir fait signifier la déclaration d’appel dans le délai de 20 jours suivant l’avis de fixation à M. [S], intimé n’ayant pas constitué avocat. En conséquence il convient de prononcer la caducité partielle de l’appel à l’encontre de celui-ci, étant observé que la SA Batigere Habitat n’a formé aucun appel incident.

Sur la recevabilité des demandes

Selon l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins deux mois avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

En l’espèce, il résulte des pièces produites que l’intimée a notifié l’assignation au préfet par voie électronique le 30 mai 2024, de sorte que l’appelante est déboutée de sa fin de non recevoir.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 I de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa rédaction à la date du contrat de bail indique que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges au terme convenu ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effets que deux mois après en commandement de payer demeurer infructueux et le commandement de payer contient à peine de nullité la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette.

Les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti aux locataires pour s’acquitter de leur dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur, de sorte que le délai réduit à 6 semaines par la nouvelle loi n’est pas applicable au litige.

Si le juge des référés n’est pas compétent pour prononcer la nullité d’un contrat ou d’un commandement de payer, les irrégularités du commandement sont susceptibles de constituer des contestations sérieuses.

Le commandement de payer délivré à l’appelante le 6 novembre 2023 mentionne de façon erronée un délai de 6 semaines pour régler la somme de 3.456,83 euros. Toutefois l’appelante ne justifie d’aucun grief induit par l’irrégularité de la mention d’un délai de 6 semaines au lieu de deux mois alors qu’il ressort du décompte que seule la somme de 739,70 euros a été réglé dans les deux mois suivant le commandement de payer et elle est mal fondée à soutenir que tout versement après le délai de 6 semaines était vain puisqu’elle a continué à faire des versements le 13 de chaque mois. En l’absence de grief il n’y a aucune contestation sérieuse tirée de la nullité du commandement de payer. L’appelante est tout aussi mal fondée à soutenir que la créance est contestable alors qu’elle ressort du décompte de l’intimée et qu’il n’est justifié d’aucun règlement dans le délai de deux mois ayant apuré la somme visée au commandement de payer. Ces moyens sont inopérants.

En conséquence l’ordonnance est confirmée en ce qu’elle a constaté la résiliation du bail au 6 novembre 2023 et ordonné l’expulsion de la locataire.

Sur l’arriéré locatif

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 835 du code de procédure civile, dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier.

En l’espèce, à la lecture du décompte actualisé au 12 février 2026 et tenant compte de l’effacement de la créance de 3.191,19 euros suite à la décision de la commission de surendettement du 28 août 2025 ayant prononcé une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire à l’encontre de Mme [S], la créance de l’intimée s’élève à la somme de 347,99 euros, après déduction des frais de procédure qui n’ont pas à être décomptés dans l’arriéré locatif. Il convient d’infirmer l’ordonnance et de condamner Mme [S] à verser à la SA d’HLM Batigere Habitat la somme provisionnelle de 347,99 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 février 2026.

Sur les délais de paiement

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

Selon l’article 24 VII lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Selon l’article 24 VIII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture. Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il est constaté au vu de la pièce n°10 produite par l’appelante et du décompte actualisé de créance, qu’elle a repris le règlement du loyer et charges courants depuis janvier 2026 et verse une somme complémentaire pour apurer sa dette, de sorte qu’elle justifie être en capacité de régler la dette dans le délai de 18 mois avec des mensualités de 19 euros et une dernière pour le solde.

Eu égard à la mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire concernant l’appelante, les effets de la clause résolutoire sont suspendus de plein droit pendant un délai de 2 ans à compter du 23 août 2025. Il est rappelé que l’appelante est tenue de régler le loyer courant et les charges, outre l’échéancier précédemment fixé, selon les modalités prévues au contrat de bail et qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à terme, la clause résolutoire reprendra effet et entraînera la résiliation du contrat de bail de plein droit, l’expulsion de l’appelante et sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation, sans nouvelle décision judiciaire. L’ordonnance est infirmée.

Sur l’indemnité d’occupation

En l’absence d’élément nouveau soumis à son appréciation et de moyens développés en appel, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu’elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et des droits des parties. En conséquence, Mme [S] est condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation, dans le cas où les délais de paiement ne sont pas respectés.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les dispositions de l’ordonnance sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées.

Chaque partie supportera ses dépens d’appel et il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant par arrêt par défaut, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

PRONONCE la caducité partielle de l’appel formé par Mme [M] [R] épouse [S] à l’encontre de M. [P] [S] ;

DEBOUTE Mme [M] [R] épouse [S] de sa fin de non recevoir ;

CONFIRME l’ordonnance déférée en ce qu’elle a constaté la résiliation de plein droit du bail à compter du 7 janvier 2024, dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et condamné Mme [M] [R] épouse [S] aux dépens y compris les frais du commandement de payer ;

L’INFIRME pour le surplus et statuant à nouveau,

CONDAMNE Mme [M] [R] épouse [S] à payer à la SA d’HLM Batigere Habitat la somme provisionnelle de 347,99 euros au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus impayés au 12 février 2026 ;

AUTORISE Mme [M] [R] épouse [S], outre le règlement du loyer courant, à se libérer de la dette locative précédemment fixée en 18 mensualités de 19 euros chacune dont la dernière sera constituée du solde de la dette, payables le jour de l’échéance du loyer à compter du premier loyer exigible suivant la signification de l’arrêt ;

ORDONNE la suspension de plein droit des effets de la clause résolutoire pendant un délai de deux ans à compter du 23 août 2025';

DIT qu’en cas de paiement des loyers et courants et charges selon les modalités prévues au contrat de bail et pendant toute la durée du délai de grâce, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et le contrat de bail sera poursuivi ;

DIT que, en cas de défaut de paiement d’une seule échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets de plein droit;

ORDONNE en ce cas l’expulsion de Mme [M] [R] épouse [S] et de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin, passé un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux;

CONDAMNE en ce cas Mme [M] [R] épouse [S] à verser à la SA d’HLM Batigere Habitat à titre de provision une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges en cours jusqu’à libération définitive des lieux, cette indemnité étant revalorisée selon les modalités du contrat de bail et la réglementation des HLM ;

Y ajoutant,

CONDAMNE chaque partie à supporter la charge de ses propres dépens d’appel ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Au nom du peuple français,

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.