RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A.R.I. N° RG 25/00449 – N° Portalis DBVS-V-B7J-GK2M

[H], [H]

C/

[K], [K]

— ------------------------

Juge des contentieux de la protection de [Localité 1]

04 Février 2025

12-23-0590

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COUR D’APPEL DE METZ

3ème CHAMBRE

A.R.I.

ARRÊT DU 29 AVRIL 2026

APPELANTS :

Madame [O] [P] épouse [H]

[Adresse 1]

Représentée par M^e Philippe KAZMIERCZAK, avocat au barreau de METZ

Monsieur [C] [H]

[Adresse 1]

Représenté par M^e Philippe KAZMIERCZAK, avocat au barreau de METZ

INTIMÉS :

Monsieur [X] [K]

[Adresse 2]

Représenté par M^e Jean-christophe DUCHET, avocat au barreau de METZ

Madame [E] [K]

[Adresse 2]

Représentée par M^e Jean-christophe DUCHET, avocat au barreau de METZ

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 Février 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés devant M. MICHEL, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 29 Avril 2026, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

PRÉSIDENT : M^me GUIOT-MLYNARCZYK Présidente de Chambre

ASSESSEURS : M. MICHEL, Conseiller

M^me MARTIN, Conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me BAJEUX, Greffier

ARRÊT :

Contradictoire

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Signé par M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par M^me BAJEUX, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 31 juillet 2014, M. [X] [K] et Mme [E] [K] ont consenti un bail à M. [C] [H] et Mme [O] [P] épouse [H] portant sur un local d’habitation situé à [Localité 1], [Adresse 3] pour un loyer de 690 euros outre 90 euros de provision sur charges.

Par acte du 22 février 2023, ils ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer pour les arriérés de loyers et charges visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Le 30 octobre 2023, ils les ont assignés devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz statuant en référé aux fins de constater la résiliation du bail, ordonner l’expulsion des locataires sous astreinte, les condamner à titre provisionnel à leur verser une somme au titre de l’arriéré locatif, une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux, des dommages et intérêts et une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les défendeurs ont sollicité la production d’un décompte actualisé, des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, la réduction du loyer et des dommages et intérêts.

Par ordonnance du 4 février 2025, le juge des référés a :

— écarté des débats les conclusions de M. et Mme [K] du 4 décembre 2024 et la pièce n°15

— rejeté les demandes avant dire droit de production de pièces de M. et Mme [H]

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation conclu le 31 juillet 2014 entre M. et Mme [H] et M. et Mme [K] concernant le logement situé à [Localité 1] [Adresse 3] sont réunies à la date du 22 avril 2023

— condamné solidairement à titre provisionnel M. et Mme [H] à payer à M. et Mme [K] la somme de 4.891,96 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, incluant l’échéance d’octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 22 février 2023 sur la somme de 2.639,56 euros et à compter de l’ordonnance pour le surplus

— rejeté la demande de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire formée par M. et Mme [H]

— ordonné en conséquence l’expulsion de M. et Mme [H] ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement

— ordonné à M. et Mme [H] de libérer le logement et d’en restituer les clefs, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de l’ordonnance

— dit qu’à défaut pour M. et Mme [H] d’avoir volontairement libéré le logement et restitué les clefs dans ce délai, M. et Mme [K] pourra, à l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique

— rejeté la demande d’astreinte

— dit que dès le commandement d’avoir à libérer les locaux, l’huissier de justice chargé de l’exécution de la mesure d’expulsion en saisit le représentant de l’Etat dans le département afin que celui-ci en informe la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue a l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en oeuvre du droit au logement, et qu’il informe le ménage locataire de la possibilité de saisir la commission de médiation en vue d’une demande de relogement au titre du droit au logement opposable

— dit qu’à défaut de saisine du représentant de l’Etat dans le département par l’huissier, le délai avant l’expiration duquel l’expulsion ne peut avoir lieu est suspendu

— dit que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution

— condamné solidairement à titre provisionnel M. et Mme [H] à payer à M. et Mme [K] une indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme de 863,28 euros à compter du 22 avril 2023 outre actualisation conformément au bail, cette indemnité se substituant aux loyers et aux charges jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois, mais le tout sous déduction le cas échéant de la somme de 4.891,96 euros outre intérêts à laquelle M. et Mme [H] sont déjà condamnés provisionnellement par la présente ordonnance au titre non seulement des arriérés de loyers et de charges mais également pour partie au titre des indemnités d’occupation entre le 22 avril 2023 et la date de l’ordonnance

— dit que la dernière indemnité d’occupation sera calculée prorata temporis

— rejeté les demandes en réparation des préjudices matériels, de jouissance et au titre des provisions sur charges formées par M. et Mme [H]

— rejeté la demande de réduction de loyer

— rejeté la demande de dommages et intérêts formée par M. et Mme [K]

— constaté qu’aucun élément des débats ne permet de retenir que M. et Mme [H] bénéficieraient des effets d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles L.711-1 et suivants du code de la consommation

— rejeté toute autre demande

— condamné M. et Mme [H] aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et le cas échéant de sa notification à l’autorité préfectorale, et à payer à M. et Mme [K] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration d’appel déposée au greffe de la cour le 17 mars 2025, M. et Mme [H] a interjeté appel de l’ordonnance.

Aux termes de leurs dernières conclusions du 17 juin 2025, ils demandent à la cour d’infirmer l’ordonnance en ce qu’elle a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire à la date du 22 avril 2023, les a condamnés solidairement à titre provisionnel à payer à M. et Mme [K] la somme de 4.891,96 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, incluant l’échéance d’octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 22 février 2023 sur la somme de 2.639,56 euros et à compter de l’ordonnance pour le surplus, rejeté la demande de délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, ordonné leur expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement, les a condamnés solidairement à titre provisionnel à payer à M. et Mme [K] une indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme de 863,28 euros à compter du 22 avril 2023 outre actualisation conformément au bail, rejeté les demandes en réparation des préjudices matériels, de jouissance et au titre des provisions sur charges et toutes autres demandes et les a condamnés aux dépens et au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et de :

— débouter M. et Mme [K] de leurs demandes tant irrecevables que mal fondées

— dire n’y avoir lieu à référé en raison de l’existence de contestation sérieuse

— subsidiairement leur accorder des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire

— plus subsidiairement leur accorder des délais pour se reloger

— en tout état de cause condamner M. et Mme [K] à leur verser 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Ils exposent que les demandes sont irrecevables aux motifs que les intimés ne justifient pas de la saisine de la CCAPEX, qu’elles se heurtent à une contestation sérieuse en l’absence de pièces, que le commandement de payer a été délivré pour une somme supérieure à celle due et de mauvaise foi, que les intimés ont failli à leur obligation de remise d’un logement décent, que les charges ne sont pas régularisées annuellement et sollicitent des délais de paiement au regard de leur situation.

M. et Mme [K] ont constitué avocat mais n’ont déposé aucune conclusion.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail

Il résulte des énonciations de l’ordonnance que le premier juge a vérifié la recevabilité de la demande en relevant notamment que les intimés justifiaient de la saisine de la CCAPEX le 23 février 2023 dans le délai légal et la notification de l’assignation à l’autorité préfectorale. En conséquence la demande d’irrecevabilité est rejetée.

Sur la résiliation du bail

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le premier juge a constaté au vu des pièces produites que le commandement de payer signifié aux appelants le 22 février 2023 d’avoir à payer la somme de 2.639,56 euros au titre de l’arriéré locatif, rappelant expressément les termes de la clause résolutoire prévue au bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, est demeuré infructueux dans le délai de deux mois. Les appelants ne produisent aucune pièce pour démontrer que cette somme a été régularisée dans le délai légal et la demande ne se heurte à aucune contestation sérieuse, de sorte que l’ordonnance est confirmée en ce qu’elle a constaté la résiliation du bail et ordonné la libération des lieux si nécessaire avec l’aide de la force publique.

Sur l’arriéré locatif

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 835 du code de procédure civile, dans le cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier. S’il appartient au demandeur d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, il incombe au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable.

En l’espèce, il n’est démontré aucune contestation sérieuse relative à un préjudice de jouissance au vu de la production d’un mail daté de novembre 2019 faisant état d’une demande de remplacement d’un bip de parking et d’eau stagnante sur le toit terrasse des parkings. Le premier juge a relevé que les décomptes de charges pour la période non prescrite avaient été produits, de sorte qu’il n’y a aucune contestation sérieuse sur le montant du loyer et l’arriéré locatif, étant observé que les sommes versées apparaissent sur l’avis d’échéance et le courrier de rappel produits par les appelants, lesquels ne justifient d’aucun autre règlement qui n’aurait pas été pris en compte par le juge des référés. En conséquence l’ordonnance est confirmée en ce qu’elle les a condamnés solidairement à titre provisionnel à payer aux intimés la somme de 4.891,96 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, incluant l’échéance d’octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 22 février 2023 sur la somme de 2.639,56 euros et à compter de l’ordonnance pour le surplus.

Sur l’indemnité d’occupation

En l’absence d’élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu’elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et des droits des parties. En conséquence l’ordonnance est confirmée en ses dispositions sur l’indemnité d’occupation.

Sur les délais de paiement

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

Selon l’article 24 VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, les appelants ne produisent aucune pièce pour établir avoir repris le paiement du loyer courant et être en capacité d’apurer leur dette dans le délai légal, de sorte que l’ordonnance est confirmée en ce qu’elle a rejeté la demande de délais de paiement.

Sur les délais avant expulsion

Aux termes de l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Selon l’article L.412-4 du même code dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

En l’espèce, les appelants ne justifient pas être dans une situation visée par les articles susvisés alors qu’ils ne démontrent pas que leur relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales et ne justifient d’aucune diligence en vue de leur relogement, aucune pièce n’étant produite. La demande est rejetée.

Sur les autres dispositions

Si les appelants ont formé appel des dispositions de l’ordonnance ayant rejeté leurs demandes de réduction du loyer et de dommages et intérêts, il est constaté qu’ils ne forment aucune demande de ces chefs dans leurs conclusions, de sorte que l’ordonnance doit être confirmée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les dispositions de l’ordonnance sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées.

M. et Mme [H], partie perdante, sont condamnés aux dépens d’appel et déboutés de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

DEBOUTE M. [C] [H] et Mme [O] [P] épouse [H] de leur demande d’irrecevabilité ;

CONFIRME l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

DEBOUTE M. [C] [H] et Mme [O] [P] épouse [H] de leur demande tendant à dire qu’il existe une contestation sérieuse et de délais pour se reloger ;

CONDAMNE M. [C] [H] et Mme [O] [P] épouse [H] aux dépens d’appel;

DEBOUTE M. [C] [H] et Mme [O] [P] épouse [H] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Au nom du peuple français,

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.