RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00292 – N° Portalis DBVS-V-B7I-GDPE

[P]

C/

[E], [M]

Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1], décision attaquée en date du 06 Novembre 2023, enregistrée sous le n° 23/01203

COUR D’APPEL DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 02 JUIN 2026

APPELANTE :

Madame [B] [P]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Thomas ROULLEAUX, avocat au barreau de METZ

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro C-57463-2024-02018 du 24/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 3])

INTIMÉS :

Monsieur [I] [E]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par M^e Armelle BETTENFELD, avocat au barreau de METZ

Madame [G] [M] épouse [E]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Armelle BETTENFELD, avocat au barreau de METZ

DATE DES DÉBATS : En application de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 26 Mars 2026 tenue par M. Vincent BARRÉ, Magistrat rapporteur, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans son délibéré, pour l’arrêt être rendu le 02 Juin 2026.

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : M^me Cindy NONDIER

COMPOSITION DE LA COUR :

PRÉSIDENT : M. DONNADIEU, Président de Chambre

ASSESSEURS : M^me FOURNEL,Conseillère

M. BARRÉ, Conseiller

ARRÊT : Contradictoire

Rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M. Christian DONNADIEU, Président de Chambre et par M^me Cindy NONDIER, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

M. [I] [E] et Mme [G] [M] épouse [E] sont propriétaires d’un bien immobilier [Adresse 3] à [Localité 5], composé de plusieurs appartements destinés à la location.

M. et Mme [E] et Mme [B] [P] ont signé un compromis de vente le 21 février 2023 portant sur un des appartements de l’immeuble moyennant un prix de vente de 167 000 euros, Mme [P] déclarant avoir l’intention de financer le bien entièrement de ses fonds personnels et ne vouloir recourir à aucun prêt.

Par une convention d’occupation du même jour, M. et Mme [E] ont autorisé Mme [P] à utiliser un appartement de type F3 voisin de l’appartement objet du compromis à compter du 4 mars 2023 jusqu’à la réalisation définitive de l’acte de vente et au plus tard jusqu’au 31 mai 2023. La vente devait être réitérée devant M. [X] [S], notaire à [Localité 1] avant le 22 mai 2023.

Mme [P] ne s’est pas présentée chez le notaire chargé de la réitération de l’acte le 5 mai 2023. Le notaire a dressé un procès-verbal de carence le 7 juin 2023.

Par un acte d’huissier de justice délivré à Mme [P] le 31 juillet 2023, M. et Mme [E] ont saisi le tribunal judiciaire de Thionville d’une demande en paiement de la clause pénale du compromis.

Selon un jugement réputé contradictoire du 6 novembre 2023, le tribunal judiciaire de Thionville a :

condamné Mme [P] à payer à M. et Mme [E] la somme de 16 700 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement,

ordonné la capitalisation des intérêts,

condamné Mme [P] à payer à M. et Mme [E] la somme de 1 000 euros à titre d’indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile,

rejeté la demande de distraction des dépens,

condamné Mme [P] aux dépens,

Pour statuer ainsi, le tribunal a rappelé les termes de la clause du compromis selon laquelle dans l’hypothèse où une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique, elle devra verser à l’autre partie la somme de 16 700 euros, représentant 10 % du prix de vente, à titre de dommages et intérêts, a retenu que les pièces produites montraient que Mme [P] n’avait pas régularisé l’acte authentique de vente alors qu’elle avait été convoquée par le notaire, que celui-ci avait dressé un procès-verbal de carence et il a en conséquence fait application de la clause conventionnelle.

Par déclaration transmise au greffe de la cour d’appel de Metz par voie électronique le 16 février 2024, Mme [P] a interjeté appel du jugement aux fins d’annulation, subsidiairement d’infirmation en ce en toutes ses dispositions et notamment en ce qu’il :

l’a condamnée à payer à M. et Mme [E] la somme de 16 700 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement,

a ordonné la capitalisation des intérêts,

l’a condamnée à payer à M. et Mme [E] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Le conseiller de la mise en l’état a ordonné la clôture de l’instruction du dossier selon une ordonnance du 9 janvier 2025.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions transmises au greffe par voie électronique le 8 novembre 2024, Mme [P] demande à la cour d’appel de :

la recevoir en son appel et le dire bien fondé,

rejeter au contraire l’appel incident des époux [E] et le dire mal fondé,

infirmer le jugement entrepris en ce qu’il l’a condamnée :

à payer à M. et Mme [E] la somme de 16 700 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement,

a ordonné la capitalisation des intérêts,

l’a condamnée à payer à M. et Mme [E] la somme de 1 000 euros à titre d’indemnité en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens,

et statuant à nouveau, juger y avoir lieu à annulation de l’assignation introductive d’instance et de la procédure subséquente,

subsidiairement, juger que le compromis de vente signé avec les époux [E] portant sur le bien situé [Adresse 3] à [Localité 5] est nul,

plus subsidiairement encore, juger que la clause pénale est excessive,

la réduire et la fixer à 5% du prix de vente, soit à la somme de 8 350 euros,

en tout état de cause, débouter Monsieur et Madame [E] de l’ensemble de leurs demandes,

condamner les époux [E] à lui payer la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel.

Au soutien de ses prétentions, Mme [P] fait valoir qu’elle n’a pas été régulièrement assignée devant le tribunal et que le jugement est en conséquence nul. Elle indique que les époux [E] savaient qu’elle n’habitait plus le logement qu’ils lui avaient loué pour s’établir au [Adresse 4] à [Localité 1] depuis le 23 mai 2023.

Elle précise sur le fond que lorsqu’elle s’est portée acquéreuse du bien des époux [E] au prix de 167 000 euros, elle ignorait l’absence d’isolation du toit et des murs, outre la vétusté, la défectuosité et le caractère obsolète de l’installation électrique et que si elle en avait eu connaissance, elle n’aurait pas acheté le bien ou du moins pas à ce prix. Elle soutient que le silence gardé sur ces points par les époux [E] est fautif et doit être qualifié de réticence dolosive.

Subsidiairement, elle demande la modération de la clause pénale invoquée par les époux [E] la qualifiant de manifestement excessive. Elle ajoute que sa proposition de réduire la pénalité à 5% du prix de vente serait largement satisfactoire.

Conformément à ses dernières conclusions transmises au greffe par voie électronique le 13 août 2024, M. et Mme [E] demandent à la cour d’appel de :

rejeter l’appel de Mme [P],

accueillir leur appel incident,

débouter Mme [P] de sa demande d’annulation de l’assignation introductive d’instance et de « la procédure subséquente »,

déclarer Mme [P] irrecevable et subsidiairement mal fondée en l’ensemble de ses demandes, fins, conclusions, moyens, prétentions et les rejeter,

confirmer le jugement prononcé le 6 novembre 2023 en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a fixé les intérêts dus au jour du prononcé du jugement,

infirmer le jugement en ce qu’il a fixé les intérêts au taux légal mis au jour du prononcé du jugement,

statuant à nouveau sur ce point, juger que les intérêts au taux légal courront à compter du jour de la mise en demeure soit du 22 juin 2023,

en tout état de cause, ajoutant au jugement, ordonner la capitalisation des intérêts qui auront courus pour une année entière,

condamner Mme [P] aux entiers frais et dépens d’appel.

condamner Mme [P] à leur payer solidairement une somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

M. et Mme [E] contestent que l’assignation serait nulle. Ils indiquent que l’huissier de justice a effectué toutes les diligences requises avant de dresser son procès-verbal conformément à l’article 659 du code de procédure civile, qu’il s’est rendu à la dernière adresse connue de Mme [P], [Adresse 3] à [Localité 5], que ne l’ayant pas trouvée, il a eu confirmation par le voisinage qu’elle était partie « en laissant les clés », que l’adresse déclarée en mairie n’était plus d’actualité et que son lieu de travail n’était pas connu. Ils soutiennent que Mme [P] ne leur avait pas donné sa nouvelle adresse.

Sur la nullité du compromis, ils constatent que Mme [P] ne rapporte pas la preuve de ce qu’elle allègue, notamment l’absence d’isolation du toit ou des murs ou l’existence d’une installation électrique défectueuse. Ils indiquent que Mme [P] a pu visiter le bien, qu’elle a disposé de tous les diagnostics préalablement à la signature du compromis de vente et qu’elle n’a formé aucune remarque que ce soit avant ou après la signature de cet acte. Ils concluent que Mme [P] ne rapporte pas la preuve d’un dol.

Sur le montant de la clause pénale, ils remarquent que Mme [P] n’explique pas en quoi elle serait manifestement excessive, rappelant qu’une clause pénale de 10 % du prix de vente est usuelle dans tout compromis. Ils mentionnent que la situation leur a causé un préjudice, que Mme [P] est de mauvaise foi et que rien ne justifie de limiter le montant de la clause pénale.

Ils demandent par voie d’appel incident que la somme allouée porte intérêts au taux légal à compter de leur mise en demeure conformément à l’article 1231-6 du code civil et non pas du jugement et demandent également qu’il soit ajouté au jugement que la capitalisation des intérêts est ordonnée.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la nullité de l’assignation

Selon l’article 114 du code de procédure civile, 'aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.'

L’article 654 du code de procédure civile dispose que la signification doit être faite à personne.

Par ailleurs, selon l’article 659, alinéas 1 à 3, du code de procédure civile, lorsque la personne à qui l’acte doit être signifié n’a ni domicile, ni résidence, ni lieu de travail connus, l’huissier de justice dresse un procès-verbal où il relate avec précision les diligences qu’il a accomplies pour rechercher le destinataire de l’acte.

Le même jour ou, au plus tard, le premier jour ouvrable suivant, à peine de nullité, l’huissier de justice envoie au destinataire, à la dernière adresse connue, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, une copie du procès-verbal, à laquelle est jointe une copie de l’acte objet de la signification.

Le jour même, l’huissier de justice avise le destinataire, par lettre simple, de l’accomplissement de cette formalité.

Ainsi, la procédure de l’article 659 du code de procédure civile ne peut être valablement mise en 'uvre que dans les cas où les diligences nécessaires n’ont permis de découvrir ni domicile, ni résidence, ni lieu de travail de la personne à qui l’acte doit être signifié.

En l’espèce, l’assignation délivrée le 31 juillet 2023 par huissier de justice, à la requête de M. et Mme [E], à Mme [P] selon l’article 659 du code de procédure civile précité mentionne les diligences suivantes :

« Et j’ai constaté qu’à ce jour, aucune personne répondant à l’identification du destinataire de l’acte n’y a son domicile ou sa résidence.

VOISINAGE : Mme [P] [B] n’est plus domiciliée à l’adresse indiquée.

Elle aurait quitté le logement en mai 2023 en abandonnant les clés sur place, selon les déclarations des propriétaires des lieux.

MAIRIE : [Etablissement 1] mairie de [Localité 5], Mme [P] [B] est domiciliée [Adresse 5], lieudit « [Adresse 6] » à [Localité 5] qui correspond à son ancienne adresse où elle n’habite plus.

LIEU DE TRAVAIL : inconnu ».

En outre, le procès-verbal de recherches comporte les mentions suivantes : « conformément à l’article 659 du code de procédure civile, j’ai adressé ce jour, au destinataire de l’acte, à la dernière adresse connue, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, une copie du présent procès-verbal à laquelle est jointe une copie de l’acte objet de la signification.

Ce jour j’ai également avisé le destinataire de cet acte par lettre simple, de l’accomplissement de cette formalité.

Copie des lettres recommandées avec demande d’avis de réception et lettre simple sont annexées à la minute du présent acte ».

Il résulte du bordereau du recommandé avec avis de réception qu’il a été envoyé le 1er août 2023. Il résulte de ces éléments que les diligences réalisées par l’huissier de justice sont précises, effectives et suffisantes sans qu’il soit établi que l’huissier avait connaissance d’une autre adresse.

Il sera par ailleurs relevé que si Mme [P] affirme que les époux [E] « savaient pertinemment » qu’elle s’était établie [Adresse 1] à [Localité 1] depuis le 23 mai 2023, elle ne démontre nullement qu’elle les avait informés de sa nouvelle adresse et qu’ils en avaient connaissance à la date de la signification.

L’acte de signification étant régulier, l’exception de nullité de l’assignation par Mme [P] soulevée sera rejetée.

Sur la nullité du compromis de vente

Selon l’article 1130 du code civil, l’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

L’article 1131 du code civil précise que les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat.

L’article 1137 du code civil dispose que le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des man’uvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.

Il est constant que le dol est un fait juridique qui se prouve par tous moyens et que la charge de la preuve des man’uvres ou mensonges incombe à celui qui demande l’annulation du contrat.

En l’espèce, Mme [P] affirme qu’elle ignorait au jour de la signature du compromis l’absence d’isolation du toit et des murs ainsi que l’état de vétusté et la défectuosité de l’installation électrique, que si elle en avait eu connaissance, elle n’aurait pas contracté ou en tout cas pas au prix de 167 000 euros et que le silence des vendeurs sur ces points est fautif.

Mme [P] procède cependant par affirmation sans produire aucun élément de preuve sur la réalité des désordres dénoncés et sur de quelconques réclamations qu’elle aurait adressées aux vendeurs.

Or, la cour observe que le compromis précise, d’une part, que l’acquéreur prendra le bien dans l’état où il se trouve au jour du compromis, tel qu’il l’a vu et visité et, d’autre part, que l’acquéreur n’aura aucun recours contre les vendeurs notamment en raison des vices apparents et des vices cachés.

Par ailleurs, est annexé au compromis un diagnostic de la société Deltadiag, qui a établi le 4 février 2023 un rapport sur l’état de l’installation électrique du bien faisant état de trois anomalies : un socle de prise de courant à l’extérieur non protégé par un dispositif différentiel à haute sensibilité, un circuit non relié à la terre et un dispositif de protection différentielle ne fonctionnant pas.

Ainsi, Mme [P] avait connaissance de l’état de l’installation électronique, qui, si elle comporte des anomalies, ne peut être qualifiée de vétuste et défectueuse.

Le diagnostic de performance classant le bien en classe E est également annexé au compromis et a été remis à Mme [P]. Selon ce diagnostic, la performance de l’isolation est bonne et si des travaux peuvent être envisagés pour améliorer la performance énergétique, aucune recommandation ne concerne l’isolation du bien.

La fiche technique du logement décrit le bien et fait d’ailleurs état d’une isolation sur tous les murs.

Il sera en conséquence jugé que Mme [P] ne rapporte pas la preuve que son consentement aurait été vicié par un dol dont M. et Mme [E] se seraient rendus coupables.

La demande de nullité du compromis formée sera rejetée.

Sur la clause pénale

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1104 du code civil précise qu’ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Selon l’article 1231-5 du code civil, « lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. »

Ainsi, la clause pénale tend à indemniser l’immobilisation du bien sans réitération de la vente et à sanctionner les manquements de la partie ayant empêché cette réitération de la vente. La partie demandant l’application d’une clause pénale n’a pas à justifier de l’existence d’un préjudice particulier, l’indemnisation étant forfaitaire.

Le compromis signé par les parties le 21 février 2023 stipule sous le titre « stipulation de pénalité » : « Au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de seize mille sept cents euros (16 700,00 euros) représentant dix pour cent (10 %) du prix de vente, à titre de dommages et intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du code civil, sans préjudice de la commission due à l’agence immobilière susvisée.

Le juge peut modérer ou augmenter la pénalité convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire, il peut également la diminuer si l’engagement a été exécuté en partie.

Sauf inexécution définitive, la peine n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.

La présente stipulation de pénalité ne peut priver, dans la même hypothèse, chacune des parties de la possibilité de poursuivre l’autre en exécution de la vente ».

Il résulte des éléments du dossier que M. [X] [S], notaire, a dressé un procès-verbal de carence le 7 juin 2023 après avoir rappelé que Mme [P] n’avait pas répondu à son courrier contenant appel de fonds et confirmation du rendez-vous de signature de l’acte prévu le 5 mai 2023 à 17 heures, ni à l’exploit du commissaire de justice du 31 mai 2023 lui faisant sommation de se trouver le 7 juin 2023 à 9 heures afin de procéder à la signature de l’acte de vente.

M. et Mme [E] justifient avoir mis en demeure Mme [P] le 20 juin 2023 d’avoir à régler le montant de la pénalité de 16 700 euros.

Mme [P], qui demande la réduction de la clause pénale insérée au compromis de vente à 5 % du prix de vente ne démontre pas son caractère excessif.

Or, la clause pénale de 16 700 euros, qui représente 10% du prix de la vente, qui a été acceptée par les parties dans son montant au moment de la signature du compromis n’apparaît pas disproportionnée au regard de l’immobilisation du bien, a minima jusqu’à la date du procès-verbal de carence du notaire.

La demande de réduction formée par Mme [P] n’est en conséquence pas justifiée et sera rejetée.

Le jugement sera confirmé en ce que Mme [P] a été condamnée à payer à M. et Mme [E] la somme de 16 700 euros.

M. et Mme [E] demandent, par la voie d’un appel incident que la somme de 16 700 euros porte intérêts au taux légal à compter du 22 juin 2023, date de la mise en demeure qu’ils ont adressée à Mme [P].

Si Mme [P] s’oppose à cette demande au motif qu’elle n’en a jamais eu connaissance, la cour rappelle que Mme [P] ne rapporte pas la preuve d’avoir informé M. et Mme [E] de sa nouvelle adresse et elle observe que la lettre de mise en demeure en recommandée avec accusé réception adressée par le conseil de M. et Mme [E] le 22 juin 2023 à Mme [P] est revenue avec la mention « pli avisé et non réclamé », ce qui signifie que Mme [P] n’avait pas fait de changement d’adresse auprès de la Poste à cette date.

Il sera en conséquence jugé, faute pour Mme [P] d’avoir tout mis en 'uvre pour transmettre sa nouvelle adresse aux époux [E], que la somme de 16 700 euros portera intérêts à compter du 23 juin 2023, date de présentation de la mise en demeure.

Le jugement sera infirmé sur ce point.

Enfin, M. et Mme [E] demandent que l’application de l’article 1343-2 du code civil soit ordonnée.

Il résulte cependant du dispositif du jugement que la capitalisation des intérêts a été ordonnée.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Le jugement étant confirmé en ce que Mme [P] a été condamnée à payer la clause pénale prévue au compromis, il le sera également s’agissant des dépens et des frais irrépétibles.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, les dépens de la procédure d’appel seront mis à la charge de Mme [P] qui succombe.

Mme [P] sera en outre condamnée à payer à M. et Mme [E] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La demande formée sur ce fondement par Mme [P] sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Rejette l’exception de nullité de l’assignation présentée par Mme [B] [P],

Rejette la demande de nullité du compromis de vente formée par Mme [B] [P],

Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Thionville le 6 novembre 2023, sauf en ce qu’il a jugé que la somme de 16 700 euros portera intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement,

Statuant à nouveau du chef infirmé,

Dit que la somme de 16 700 euros portera intérêts au taux légal à compter du 23 juin 2023,

Y ajoutant,

Condamne Mme [B] [P] aux dépens de la procédure d’appel,

Condamne Mme [B] [P] à payer à M. [I] [E] et Mme [G] [M] épouse [E] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel,

Rejette la demande de Mme [B] [P] formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La Greffière Le Président de chambre

Au nom du peuple français,

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.