COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 16 AVRIL 2025

N° 2025/ 169

Rôle N° RG 21/01626 – N° Portalis DBVB-V-B7F-BG4MI

[G] [S]

C/

S.A.S. LORANZA IMMO

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Marion TOSATTO

M^e Philippe RULLIER

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d’AIX-EN-PROVENCE en date du 14 Décembre 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 19/03678.

APPELANTE

Madame [G] [S]

Née le 18 Juin 1976 à [Localité 2]

Demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Marion TOSATTO, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par M^e Anne BRIHAT-JOURDAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

INTIMÉE

S.A.S. LORANZA IMMO exerçant sous le nom commercial DUO IMMO

Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés au siège social

Demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Philippe RULLIER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 Février 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Fabienne ALLARD, Conseillère

Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Anastasia LAPIERRE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 02 Avril 2025. A cette date le délibéré a été prorogé au 16 Avril 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Avril 2025

Signé par M^me Louise de BECHILLON Conseillère pour Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente légitimement empêchée et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par acte du 8 juin 2018, M. [D] [W] et Mme [G] [S] ont conclu un mandat exclusif de vente de leur bien acquis en indivision sis à [Localité 4] au prix de 300 200 euros avec la SAS Loranza Immo, exerçant sous le nom commercial Duo Immo, et prévoyant une durée d’irrévocabilité d’un mois.

Le 5 juillet 2018, M. [E] et Mme [C] ont formé une proposition d’achat au prix de 316 000 euros soit 300 200 euros net vendeur, acceptée par M. [W].

Par lettre recommandée du 10 juillet 2018, Mme [S] a informé la SAS Lorenza Immo de sa volonté de ne plus vendre son bien.

Par lettre recommandée du 11 juillet 2018 présentée le 12 juillet 2018, la SAS Loranza Immo a adressé la proposition d’achat à Mme [S] mais la lettre est revenue non réclamée et Mme [S] n’a pas honoré le rendez-vous fixé à l’étude du notaire le 5 septembre 2018 en vue de la signature du compromis de vente, ni donné suite aux différentes tentatives de régularisation de la vente par les acquéreurs qui ont accepté de proroger leur offre d’achat une première fois jusqu’au 31 décembre 2018, puis une seconde jusqu’au 30 avril 2019.

Le 3 juin 2019, les acquéreurs ont informé la SAS Loranza Immo de leur renonciation à acquérir le bien qui leur avait été présenté.

Par assignation du 4 juillet 2018, la SAS Loranza Immo, exerçant sous le nom commercial Duo Immo a fait citer Mme [S], devant le tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence afin de la voir notamment condamnée au paiement de la somme de 15 000 euros en application de la clause pénale pour non-respect de l’obligation de ratifier la vente avec tout acquéreur par elle présenté.

Par acte authentique du 17 décembre 2019, la licitation du bien par M. [W] au profit de Mme [S] a été constatée.

Par jugement réputé contradictoire rendu le 14 décembre 2020, le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence a :

— déclaré irrecevable la constitution de M^e Espallargas dans les intérêts de Mme [S] par application de l’article 796-1 du code de procédure civile,

— condamné Mme [S] à payer à la SAS Loranza Immo la somme de 15 800 euros par application de la clause pénale du mandat exclusif de vente du 8 juin 2018,

— condamné Mme [S] à verser à la SAS Loranza Immo la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens dont distraction,

— rejeté le surplus des demandes plus amples ou contraires,

— ordonné l’exécution provisoire de la décision.

Pour condamner Mme [S] au paiement de la clause pénale, le tribunal a considéré qu’au regard des pièces produites par la SAS Loranza Immo, il était pleinement établi que Mme [S] n’avait pas respecté ses engagements contractuels et notamment celui de ratifier la vente à tout acquéreur présenté, acceptant le prix et les conditions du mandat et à libérer les lieux pour le jour de l’acte authentique.

Par déclaration transmise au greffe le 3 février 2021, Mme [S] a relevé appel de cette décision en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’elle a déclaré irrecevable la constitution de M^e Espallargas dans ses intérêts et rejeté le surplus des demandes plus amples ou contraires.

Par conclusions transmises le 29 février 2024 au visa des articles 1103, 1115, 1193, 1310 et 1353 du code civil et de l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970, l’appelante, Mme [S], demande à la cour de :

— réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a déclaré irrecevable la constitution de M^e Espallargas dans ses intérêts et rejeté le surplus des demandes plus amples ou contraires.

Statuant à nouveau,

A titre principal,

— débouter la SAS Loranza Immo de toutes ses demandes, fins et prétentions.

A titre subsidiaire,

— réduire sa condamnation au paiement de la somme minorée de 7 400 euros.

En tout état de cause,

— débouter la SAS Loranza Immo de sa demande de condamnation au paiement des sommes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens, en vertu de l’équité,

— condamner la SAS Loranza Immo à lui verser la somme de 4 000 euros conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

A titre principal, elle soutient qu’en application de l’article 1115 du code civil, l’offre d’achat pouvait être librement rétractée dès lors qu’elle ne lui était pas parvenue, qu’en effet l’offre ne lui a été présentée que le 12 juillet 2018 alors que le mandat avait expiré le 8 juillet 2018 et qu’elle l’avait dénoncé le 10 juillet 2018 de sorte qu’aucune rencontre des consentements n’avait eu lieu.

Elle soutient à ce titre que le mandat est un acte d’administration, de sorte que la dénonce par l’un des coindivisaires est valable entre les cocontractants.

De plus, elle fait valoir qu’en application de l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970, aucune somme n’est due au mandataire lorsqu’aucune opération n’a été effectivement conclue et constatée dans un acte, ce qui est le cas en l’espèce en l’absence de promesse synallagmatique et qu’ainsi, le refus du mandant de réaliser l’opération dans ces conditions n’est pas fautif.

En outre, elle fait valoir que, dans la mesure où le mandat conclu avec l’intimée n’était qu’un simple mandat d’entremise et non de représentation en l’absence d’une clause expresse le prévoyant, l’offre au prix nécessite l’acceptation du vendeur et ainsi, son refus d’accepter la vente est légitime.

A titre subsidiaire, elle sollicite la diminution de sa condamnation à la clause pénale à proportion de son engagement soit 50 %, dans la mesure où elle n’est que propriétaire indivis, que le contrat ne prévoit pas de clause de solidarité, qu’elle n’est pas mariée avec M. [W] et fait preuve de bonne foi, son refus n’étant fondé que sur la volonté de réaliser une licitation pour conserver son foyer et celui de ses enfants alors qu’au demeurant, elle a dénoncé le mandat postérieurement à sa période d’irrévocabilité et antérieurement à la connaissance de l’offre d’achat.

Par conclusions transmises le 30 juillet 2021 au visa des articles 815-3, 1103, 1217 et 1231 et suivants du code civil, l’intimée, la SAS Loranza Immo, exerçant sous le nom commercial Duo Immo, demande à la cour de :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris au besoin par substitution de motifs au regard des fautes commises par Mme [S] aux obligations contractées dans le cadre du mandat exclusif de vente conclu le 8 juin 2018, lesquelles lui ont occasionné un préjudice équivalent à la rémunération à laquelle elle pouvait prétendre, soit la somme de 15 800 euros,

— rejeter toutes demandes contraires,

— condamner Mme [S] à lui régler la somme de 3 000 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance en appel.

L’intimée soutient que l’offre d’achat est valide dans la mesure où elle a été présentée dans le délai d’irrévocabilité du mandat. Elle soutient que la circonstance que Mme [S] n’ait pas reçu l’offre d’achat lui est imputable dès lors qu’elle n’a pas répondu aux appels ni retiré la lettre recommandée transmise le 11 juillet 2018.

Elle soutient que la lettre de résiliation du mandat de Mme [S] du 10 juillet 2018 n’a pu produire aucun effet dès lors que le mandat de vente est un acte de disposition, sa résiliation étant ainsi soumise à l’accord unanime des coindivisiaires, alors qu’en outre, la résiliation est soumise à un délai de préavis de quinze jours, de sorte qu’elle n’a pu être effective avant le 25 juillet 2018.

Ainsi, l’intimée considère que le refus de Mme [S] est illégitime et que la clause pénale doit s’appliquer, dès lors que l’absence de régularisation d’un compromis de vente ne résulte que de la faute commise par cette dernière, de sorte que l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 ne peut s’appliquer en l’espèce.

Elle soutient à toutes fins que si elle n’est pas fondée à se prévaloir de la clause pénale, la responsabilité contractuelle de Mme [S] doit être engagée dans la mesure où le mandant a conclu et exécuté le mandat de mauvaise foi en refusant de ratifier la proposition d’achat obtenue dans le délai d’irrévocabilité du mandat et en refusant de régulariser le compromis de vente. Dès lors, elle considère que cette faute lui a causé un préjudice à la hauteur de la rémunération dont elle a été privée.

En outre, elle conteste la demande de réduction de la clause pénale formée par l’appelante, faisant valoir que les règles de l’indivision ne trouvent pas à s’appliquer s’agissant d’une condamnation indemnitaire destinée à réparer les fautes commises à titre personnel d’autant que Mme [S] est désormais seule propriétaire du bien.

La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 8 janvier 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement de la clause pénale

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’inexécution de ses obligations contractuelles par Mme [S] étant invoquée, il convient en premier lieu de s’attacher au périmètre et à la durée de son engagement à l’égard de la Sas Lorenza Immo.

Il n’est pas discuté que Mme [S] et M. [W] ont signé le 8 juin 2018 avec cette agence immobilière un mandat exclusif de vente de leur bien immobilier, dont la validité n’est pas discutée.

Ce mandat reproduit, en sa clause 'X- Durée du mandat exclusif’ les dispositions de l’article 78 du décret du 20 juillet 1972 selon lesquelles 'passé un délai de trois mois à compter de sa signature, le mandat contenant une telle clause peut être dénoncé à tout moment par chacune des parties, à charge pour celle qui entend y mettre fin d’en aviser l’autre partie quinze jours au moins à l’avance par lettre recommandée avec accusé de réception.'

Cette mention est ensuite reproduite en caractères gras.

Au titre des conditions particulières, la durée d’exclusivité du mandat a été réduite à un mois.

Mme [S], qui ne conteste pas les termes de cet engagement, estime avoir efficacement dénoncé ce contrat par l’envoi le 10 juillet 2018 d’une lettre recommandée avec accusé de réception, ce dont elle déduit que le contrat a expiré à cette même date.

Cette analyse contredit les termes de la clause ci-avant reproduite, le mandat pouvant être dénoncé à tout moment au delà du 8 juillet, certes, en avisant l’autre partie quinze jours au moins à l’avance de cette dénonciation. Il s’en déduit qu’en adressant ce courrier le 10 juillet 2018, Mme [S] était déliée de son obligation le 25 juillet 2018.

La circonstance que le courrier adressé à la venderesse par l’agence immobilière, contenant l’offre d’achat litigieuse, datée du 5 juillet, ait été adressé le 11 juillet 2018, est sans emport sur le cadre contractuel dans lequel cette offre a été présentée, le mandat de vente étant en cours de validité à cette date compte tenu du délai de préavis convenu par les parties lors de sa signature.

Il en résulte que Mme [S] n’était pas déliée de ses obligations contractuelles lorsque l’offre d’achat lui a été adressée.

Or, les mandants s’obligeaient, en application de la clause 'XI- Exclusivité et obligations du mandant’ alinéa 3 du mandat de vente, à 'ratifier la vente à tout acquéreur que vous nous présenterez, acceptant les prix et conditions des présentes'.

Mme [S] ne conteste pas que l’offre adressée par l’agence immobilière était faite aux prix et conditions du mandat, savoir 316 000 euros, soit 300 200 euros nets vendeurs, outre 15 800 euros d’honoraires à charge des vendeurs, ni l’existence d’une clause pénale prévoyant qu’ 'en cas de violation de notre part de l’exclusivité ou d’une ou plusieurs des obligations issues du présent paragraphe, nous vous réglerons une indemnité compensatrice forfaitaire, d’un montant égal à la rémunération convenue au présent mandat.'

L’appelante estime en revanche qu’aucune faute ne peut être reprochée à un vendeur qui refuse de réaliser l’opération immobilière aux conditions convenues dans le mandat.

Il est exact qu’aux termes de l’article 6, alinéa 3 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, il est acquis qu’à défaut de réalisation effective de l’opération, l’agent immobilier n’a pas droit au paiement de la commission contractuellement prévue.

Pour autant, il est acquis que le mandant doit être condamné au paiement à l’agent immobilier de la clause pénale contractuellement convenue au cas où il ne donne pas suite à la vente alors que les conditions stipulées sont respectées, dès lors que le mandat était conforme aux exigences légales et qu’aucune correction relative au montant du prix de vente n’a été apportée par l’acquéreur.

Tel est le cas en l’espèce, l’offre, présentée au prix et conditions du mandat alors que celui-ci n’était pas encore révoqué, consacrant la faute de Mme [S] justifiant l’application de la stipulation suscitée.

La circonstance que le mandat ait été signé également par M. [W], co-indivisaire du bien à hauteur de 50% n’implique pas que chacun des mandants ne soit redevable que de 50% de la clause pénale, celle-ci étant la conséquence d’une exécution fautive du contrat, reprochée à Mme [S] exclusivement, son ex conjoint ayant signé l’offre d’achat litigieuse.

Celle-ci invoque néanmoins avoir exécuté de bonne foi ses engagements dans un contexte personnel douloureux, de sorte qu’il convient de faire application d’office des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, considérant qu’au regard des circonstances de la vente et de la résiliation du mandat, il est justifié de limiter la condamnation de Mme [S] au paiement de la somme de 12 000 euros au titre de la clause pénale.

Sur les frais du procès

Les dispositions du jugement, relatives aux dépens et aux frais irrépétibles, sont confirmées.

Succombant, Mme [S] sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

Elle sera par ailleurs condamnée à régler la somme de 3 000 euros à la Sas Loranza Immo en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et corrélativement sera déboutée de sa demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions soumises à la cour, sauf en ce qu’il a condamné Mme [S] à payer à la SAS Loranza Immo la somme de 15 800 euros par application de la clause pénale du mandat exclusif de vente du 8 juin 2018 ;

Statuant à nouveau,

Condamne M^me Anne-LaurieTatti à payer à la SAS Loranza Immo exerçant sous le nom commercial Duo Immo la somme de 12 000 euros par application de la clause pénale du mandat exclusif de vente du 8 juin 2018 ;

Y ajoutant,

Condamne M^me Anne-LaurieTatti aux entiers dépens d’appel et accorde aux avocats qui en ont fait la demande, le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne M^me Anne-LaurieTatti à régler à la SAS Loranza Immo exerçant sous le nom commercial Duo Immo la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute M^me Anne-LaurieTatti de sa demande fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT