RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 23/02208 – N° Portalis DBVS-V-B7H-GCBQ

S.C.I. CNJ

C/

[G] ÉPOUSE [O]

Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de METZ, décision attaquée en date du 11 Octobre 2023, enregistrée sous le n° 21/02302

COUR D’APPEL DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 19 MAI 2026

APPELANTE :

S.C.I. CNJ, représentée par son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par M^e Marjorie EPISCOPO, avocat au barreau de METZ

INTIMÉE :

Madame [N] [G] épouse [O]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par M^e François RIGO, avocat au barreau de METZ

DATE DES DÉBATS : En application de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 25 Novembre 2025 tenue par M^me Laurence FOURNEL, Magistrat rapporteur, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans son délibéré, pour l’arrêt être rendu le 19 Mai 2026, en application de l’article 450 alinéa 3 du code de procédure civile.

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : M^me Cindy NONDIER

COMPOSITION DE LA COUR :

PRÉSIDENT : M. DONNADIEU, Président de Chambre

ASSESSEURS : M^me FOURNEL,Conseillère

M. BARRÉ, Conseiller

ARRÊT : Contradictoire

Rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M. Christian DONNADIEU, Président de Chambre et par M^me Cindy NONDIER, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Mme [N] [G] épouse [O] est propriétaire d’une maison d’habitation sise à [Localité 2], sur un terrain cadastré Ban de [Localité 2], section 4 [Cadastre 1], « [Localité 3] », pour l’avoir acquise selon procès-verbal d’adjudication du 27 septembre 1991.

La SCI CNJ est propriétaire d’un hangar à usage de garage, situé sur la parcelle voisine cadastrée section 4 n° [Cadastre 2] « [Adresse 3] », acquise au nom de la SCI en formation par ses deux associés, Messieurs [D] et [K] [C], le 28 mars 2001.

L’immeuble est actuellement loué à la SARL unipersonnelle Bis-contrôle, qui y exploite une activité de contrôle technique automobile, et dont le gérant est M. [D] [C], également gérant de la SCI CNJ.

Un muret est édifié dans le prolongement de la maison de Mme [O], sur la partie avant à usage de jardin appartenant à celle-ci, en retrait par rapport à la limite cadastrale de la parcelle section 4 [Cadastre 1].

Un litige est survenu entre Mme [O] et la SCI CNJ, à propos de la partie de terrain située dans la surface cadastrale de la parcelle [Cadastre 1] mais au-delà du muret précité, Mme [O] ayant fait savoir à son voisin qu’elle était propriétaire de ce terrain alors que la SCI CNJ par le biais de son gérant M. [C], considérait en avoir acquis la propriété par prescription.

Une tentative de conciliation, initiée par Mme [O], n’a pas abouti.

Mme [O] ayant averti son voisin de ce qu’elle avait décidé de déplacer le muret pour le faire reconstruire sur la réelle limite de propriété, la SCI CNJ a obtenu le 5 octobre 2021 l’autorisation d’assigner à jour fixe devant le tribunal judiciaire de Metz Mme [O].

Selon les termes de l’assignation délivrée le 6 octobre 2021 , la SCI CNJ demandait au tribunal judiciaire de :

constater que les conditions de la prescription acquisitive trentenaire sont remplies, et juger que la SCI CNJ est propriétaire de la bande de terrain litigieuse comprise entre le nu extérieur du muret et la limite séparative mentionnée au cadastre,

subsidiairement constater que les conditions de la prescription acquisitive abrégée sont remplies, et juger que la SCI CNJ est propriétaire de la bande de terrain litigieuse comprise entre le nu extérieur du muret et la limite séparative mentionnée au cadastre,

En tout état de cause :

prendre acte de ce que le jugement à intervenir vaudra titre de propriété au bénéfice de la demanderesse, et ordonner la publication du jugement à intervenir au livre foncier,

Ordonner la suspension des travaux jusqu’au jugement à intervenir.

Dans des conclusions ultérieures la SCI CNJ a également sollicité la condamnation de Mme [O] à lui verser une somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [O] s’est opposée à la demande en faisant valoir que ni les conditions d’acquisition de la prescription acquisitive immobilière trentenaire, ni les conditions d’acquisition de la prescription acquisitive immobilière abrégée n’étaient remplies.

Par jugement contradictoire du 11 octobre 2023 le tribunal judiciaire de Metz a, sur le fond, débouté la SCI CNJ de l’ensemble de ses demandes, et l’a condamnée aux entiers dépens, ainsi qu’à verser à Mme [O] une somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour statuer ainsi, le tribunal a relevé qu’il résultait des propres conclusions de Mme [O] et de l’attestation de son frère, que la SCI CNJ, par le biais de son gérant M. [D] [C], avait cherché depuis qu’elle était propriétaire du terrain voisin, à s’arroger un droit de propriété sur la parcelle litigieuse, notamment en y entreposant plusieurs voitures uniquement dans le but de «  se comporter en maître », ce dont il résultait que l’existence d’une possession utile, puisque continue, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire, par la SCI CNJ, était ainsi démontrée, étant observé que Mme [O] ne justifiait pas de ses affirmations selon lesquelles elle aurait à de multiples reprises rappelé son droit de propriété à M. [C], de sorte que la preuve d’une possession violente de la part de la SCI n’était pas rapportée et que cette possession pouvait être également considérée comme paisible.

En revanche, s’agissant en premier lieu du délai de prescription trentenaire, le tribunal a relevé que la SCI CNJ n’était pas propriétaire depuis trente ans, et a considéré que celle-ci n’était pas fondée à se prévaloir à son profit de la jonction des possessions en invoquant la possession du précédent propriétaire. En effet le tribunal a constaté que l’acte de vente du 28 mars 2001 ne portait, explicitement, que sur le bien « désigné sous le vocable « l’immeuble », ce qui ne pouvait inclure une autre parcelle sur les seules allégations de la SCI CNJ, et sans qu’il soit établi que celui qui aurait eu initialement la maîtrise de la parcelle litigieuse en aurait effectivement transmis la maîtrise à l’acquéreur de l’immeuble. Or en l’état le bien vendu n’était désigné que consistant dans un ancien hangar bâti sur la parcelle dont les références cadastrales étaient indiquées, et sans aucune allusion à une délimitation du bien vendu par référence au muret précité ou à tout autre élément démontrant que la parcelle litigieuse aurait été incluse dans la vente.

Le tribunal a également observé que ni les contenances respectives des parcelles [Cadastre 1] et [Cadastre 2], ni la correspondance entre les limites séparatives des fonds résultant des plans cadastraux et la configuration des lieux n’étaient contestées, et que, si la SCI CNJ s’abstenait de produire le plan cadastral annexé à l’acte de vente, elle ne contestait pas cependant que les indications figurant sur les plans cadastraux fournis au tribunal étaient exactes. Or celles-ci faisaient bien apparaître que la bande de terrain revendiquée n’était pas incluse dans l’assiette de la parcelle acquise par la SCI CNJ mais se situait dans l’emprise de la parcelle propriété de Mme [O], de sorte que cette parcelle n’était pas incluse dans la vente.

Ainsi le tribunal en a conclu que la SCI CNJ ne pouvait joindre à sa possession celle de son vendeur, le bien revendiqué étant resté en dehors de la vente, et ne pouvait donc se prévaloir d’une prescription acquisitive trentenaire à son profit.

S’agissant des conditions d’acquisition de la prescription acquisitive abrégée résultant des dispositions de l’article 2272 alinéa 2 du code civil et notamment de l’existence d’un juste titre, le tribunal a considéré que l’acte de vente du 28 mars 2001 ne pouvait constituer un juste titre, puisqu’il ne comportait aucune référence à la parcelle litigieuse, permettant de penser qu’elle était incluse dans la vente.

Par déclaration du 27 novembre 2023 la SCI CNJ a interjeté appel de ce jugement, en ce que celui-ci l’a déboutée de l’ensemble de ses demandes, et l’a condamnée aux entiers dépens ainsi qu’à payer à Mme [O] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions du 10 juillet 2025, la SCI CNJ demande à la cour de :

déclarer son appel recevable et bien fondé, et y faisant droit :

Infirmer le jugement rendu en ce qu’il a :

bande de terre comprise entre le nu extérieur du muret et la limite séparative mentionnée au cadastre par voie de prescription acquisitive trentenaire,

Débouté la SCI CNJ de sa demande à titre subsidiaire en acquisition de la propriété de la bande de terre comprise entre le nu extérieur du muret et la limite séparative mentionnée au cadastre par voie de prescription acquisitive abrégée,

Débouté la SCI CNJ de ses demandes subséquentes tendant à ce qu’il soit pris acte que le présent jugement vaut titre de propriété à son bénéfice, et à voir ordonner la publication de la présente décision au livre foncier,

Débouté la SCI CNJ de sa demande en suspension des travaux,

Rejeté la demande de la SCI CNJ formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamné la SCI CNJ aux entiers dépens ainsi qu’à payer à Mme [N] [G] épouse [O] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelé que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

Et statuant à nouveau,

A titre principal vu les articles 2261, 2265, 2272 alinéa 1er du code civil,

Vu l’acquisition de la prescription trentenaire au profit de la SCI CNJ sur la bande de terrain litigieuse comprise entre le nu extérieur du muret et la limite séparative mentionnée au cadastre,

Juger que les conditions de la prescription acquisitive trentenaire sont remplies,

En conséquence,

Juger que la SCI CNJ est propriétaire de la bande de terrain litigieuse comprise entre le nu extérieur du muret et la limite séparative mentionnée au cadastre,

A titre subsidiaire, vu les articles 2272 alinéa 2 et 2274 du code civil,

Vu l’acquisition de la prescription abrégée au profit de la SCI CNJ sur comprise entre le nu extérieur du muret et la limite séparative mentionnée au cadastre,

Juger que les conditions de la prescription acquisitive abrégée sont remplies,

En conséquence,

Juger que la SCI CNJ est propriétaire de la bande de terrain litigieuse comprise entre le nu extérieur du muret et la limite séparative mentionnée au cadastre,

En tout état de cause,

Prendre acte de ce que la décision à intervenir vaudra titre de propriété à son bénéfice,

Ordonner la publication de la décision à intervenir au livre foncier,

Ordonner la suspension des travaux jusqu’au jugement à intervenir (sic)

Condamner Mme [N] [G] épouse [O] à payer à la SCI CNJ la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 1° du code de procédure civile,

Condamner Mme [N] [G] épouse [O] aux entiers frais et dépens de l’instance et d’appel.

Au soutien de son appel, la SCI CNJ fait valoir que le tribunal a à juste titre retenu qu’elle justifiait d’une possession paisible, continue, apparente et à titre de propriétaire et se réfère sur ce point aux motivations du jugement.

En revanche elle conteste la position du tribunal qui a considéré qu’aucune jonction des possessions n’était possible, dès lors que la parcelle litigieuse n’était pas incluse dans la vente, de sorte que la SCI ne justifiait d’une possession exclusive et conforme aux dispositions de l’article 2265 du code civil qu’à compter de la date de sa propre acquisition.

Elle estime au contraire que la bande de terrain litigieuse était bien incluse dans la vente et se prévaut sur ce point des énonciations de l’acte de vente, qui désigne le bien vendu comme étant « l’immeuble tel que celui-ci existe avec toutes ses dépendances, tous immeubles par destination qui en dépendent et tous droits y attachés », et indique que l’immeuble est constitué d’un « ancien hangar cadastré Ban de [Localité 2], cadastré feuillet 653 section 4 n° [Cadastre 2] « [Localité 3] » avec quatre ares soixante-quatre de sol, garage : 4a 64, ledit terrain est surbâti d’un ancien hangar ».

La SCI CNJ déduit de ces termes qu’elle a acquis le hangar avec ses aménagements, soit le mur séparatif ou clôturant, avec un parking permettant de stationner les véhicules ainsi que d’accueillir les clients, de sorte que le parking faisait bien partie de la vente.

Elle reproche en outre aux premiers juges de n’avoir pas recherché la commune intention des parties lors de cette vente, et indique produire une attestation émanant de l’ancienne propriétaire des lieux qui affirme avoir vendu le garage dans l’état dans lequel il est actuellement, avec un petit parking à l’avant, le bâtiment et un petit passage sur le côté pour accéder au bâtiment.

Elle se réfère également à la description du bien qu’elle a donné en location à la SARL Val Auto et considère au vu de ces différents éléments, que les conditions de mise en 'uvre du délai d’usucapion sont remplies, de sorte qu’il y a lieu d’infirmer le jugement dont appel.

Subsidiairement elle se réfère aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 2272 du code civil, selon lesquelles celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble, en prescrit la propriété par dix ans, et rappelle que selon l’article 550 du code civil le possesseur est de bonne foi quand il possède comme propriétaire en vertu d’un titre translatif de propriété dont il ignore les vices, et qu’en outre la bonne foi est toujours présumée.

En l’espèce, la SCI CNJ soutient qu’elle dispose bien d’un juste titre, à savoir l’acte notarié de vente du 28 mars 2001qui remplit les conditions exigées par la jurisprudence puisqu’il n’émane pas du véritable propriétaire de la bande de terrain litigieuse, et emporte bien transfert de propriété. Elle souligne que les consorts [Q] lui ont vendu le bien dans sa configuration existante, soit avec le muret, ainsi qu’en atteste Mme [Q], et que ce muret existe depuis au moins 1978 de sorte que les consorts [Q] n’en étaient pas encore propriétaires par prescription au jour de la vente.

La SCI CNJ soutient également qu’elle est de bonne foi, et rappelle que M. [C] n’a découvert la revendication de Mme [O] que dans le courant de l’année 2021, après que Mme [O] a saisi le conciliateur. De même, elle fait valoir que le délai de dix ans est respecté puisque la possession de la bande de terrain litigieuse a commencé avec l’acte de vente du 28 mars 2001.

La SCI CNJ conclut dès lors à l’infirmation du jugement en ce que celui-ci l’a déboutée de sa demande fondée sur la prescription abrégée de l’article 2272 alinéa 2 du code civil.

Enfin l’appelante sollicite la condamnation de Mme [O] à lui payer une somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ses conclusions récapitulatives du 18 août 2025, Mme [N] [G] épouse [O] demande à la cour de :

Dire l’appel de la SCI CNJ mal fondé,

En conséquence, la débouter de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Confirmer le jugement entrepris au besoin par substitution de motifs.

A titre infiniment subsidiaire si la Cour devait par extraordinaire faire droit à la demande de la SCI CNJ :

Constater dès lors l’état d’enclave de la bande de terre se situant entre les deux bâtiments appartenant aux parties,

Dire et juger, établir en conséquence au profit de la parcelle section 4 [Cadastre 1] une servitude de passage sur une largeur de 70 cm à exercer sur toute la longueur de la bande de terre acquise par prescription par la SCI CNJ.

En tout état de cause,

Condamner la SCI CNJ à verser à Madame [G] épouse [O] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

La condamner aux entiers frais et dépens des deux instances.

Mme [O] se réfère au plan cadastral versé aux débats et expose que sa maison, qui appartenait à ses parents, n’a pas été construite en limite de leur parcelle [Cadastre 1] mais légèrement en retrait, mais qu’en revanche M. [Q], précédent voisin et propriétaire de la parcelle n°[Cadastre 2], a construite dans les années 1975 son hangar en limite de sa propriété, ce hangar étant destiné à abriter les camions de l’entreprise de transport de M. [Q].

Elle précise qu’une distance de 70 cm sépare le mur de sa maison de celui du hangar construit par M. [Q], et indique qu’une petite porte, visible sur les photos produites, a été aménagée à l’arrière, afin d’accéder à cet espace pour pouvoir réparer le mur de la maison.

Elle précise encore que le muret a été construit par son père dans le prolongement du mur de la maison, et non en limite de propriété, et que M. [Q] a toujours respecté cette limite et n’a jamais utilisé cet espace pour stocker quoi que ce soit, alors que M. [C], gérant de la société CNJ, a commencé à vouloir se l’approprier, et ce malgré les observations de Mme [O]. Elle indique avoir, pour cette raison, décidé de déplacer le muret, ce dont elle a informé M. [C] qui a alors entamé la présente procédure.

En droit Mme [O] soutient avant tout que la demande de la SCI CNJ est infondée dès lors que celle-ci se prévaut d’actes de possession qui n’émanent pas d’elle mais de sa locataire, de sorte qu’elle ne peut prétendre à l’existence d’une possession exercée à titre de propriétaire. Elle conclut donc à la confirmation du jugement déféré par substitution de motifs.

Subsidiairement elle estime que les conditions de la prescription acquisitive trentenaire ne sont pas remplies.

Elle rappelle que la SCI CNJ n’est pas propriétaire de la parcelle n° [Cadastre 2] depuis 30 ans, et que le précédent propriétaire M. [Q], a toujours respecté les limites de propriété. La charge de la preuve incombant à la SCI CNJ qui se prévaut de la prescription et de la jonction des possessions, Mme [O] fait valoir que la SCI n’apporte pas la preuve d’une occupation préalable de la bande de terrain litigieuse par M. [Q] ou son locataire. Quant à l’attestation de Mme [Q] dont se prévaut l’appelante, Mme [O] observe que celle-ci se contente d’indiquer que le garage a été vendu dans l’état dans lequel il se trouve actuellement, ce qui n’est pas contesté mais ne fait pas preuve de la possession alléguée.

Elle considère en outre que la SCI CNJ ne peut prétendre avoir ignoré la réalité de la limite de propriété, puisque cette limite résulte clairement du plan cadastral versé aux débats, qui fait apparaître que le muret ne correspond pas à la limite de propriété.

Contrairement à ce qu’a retenu le tribunal en se basant sur l’attestation du frère de Mme [O], celle-ci estime qu’il n’existe pas de preuve d’une possession continue et non interrompue, les explications fournies par M. [Y] [G], qui n’habitait pas les lieux, ne permettant pas de considérer que la possession revendiquée par la SCI CNJ aurait été continue, et aucun autre élément de preuve n’étant produit sur ce point.

Elle considère donc que le jugement peut également être confirmé par substitution de motif, en ce que la preuve d’une possession continue, nécessaire au jeu de la prescription acquisitive, n’est pas rapportée.

Quant aux photos dont se prévaut la SCI CNJ, Mme [O] observe qu’elles concernent une époque où le hangar était loué à une société Val auto, et permettent de constater que cette société n’a jamais accolé ses voitures le long du muret, contrairement à ce que fait la société de contrôle technique actuellement locataire.

S’agissant de la prescription de dix ans également revendiquée, Mme [O] fait valoir que la SCI CNJ ne justifie pas de l’existence d’un juste titre, puisque l’acte de vente ne mentionne pas que la parcelle vendue irait jusqu’au muret, et qu’au contraire le plan cadastral annexé indiquait le contraire.

Elle conclut donc à la confirmation du jugement dont appel.

Subsidiairement, et si la cour faisait droit à la demande de la SCI CNJ, Mme [O] fait valoir qu’il en résulterait que la partie de son terrain située entre sa maison et le hangar de la SCI, à l’arrière de la parcelle revendiquée, se trouverait alors enclavée, de sorte qu’elle serait en droit de revendiquer une servitude de passage sur la totalité de la bande de terre.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est référé aux conclusions précitées pour un plus ample exposé des moyens et arguments des parties ;

La clôture de l’instruction du dossier a été prononcée par ordonnance du 9 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Au soutien de leurs prétentions réciproques, les parties versent l’une et l’autre aux débats un exemplaire du plan cadastral faisant apparaître les parcelles supportant les propriétés de chacune, ainsi que plusieurs photos.

Il en résulte que le hangar vendu le 28 mars 2001 à la SCI CNJ jouxte bien, sur l’un de ses côtés, la limite séparative entre les parcelles [Cadastre 1] et [Cadastre 2] de la section 4, ban de [Localité 4].

En revanche l’habitation de Mme [O] a été implantée, pour sa partie principale, en retrait par rapport à la même limite séparative. A l’arrière du bâtiment principal d’habitation, se trouve un autre bâtiment de petite taille, qui lui est situé en limite séparative, et est donc accolé à l’arrière du hangar situé sur la parcelle n° [Cadastre 2]. Ce hangar a par ailleurs été prolongé d’une extension, toujours le long de la limite séparative, et à l’arrière des bâtiments principaux.

Si le plan cadastral ne fait pas apparaître le muret évoqué par les parties, il confirme cependant que la limite séparative entre les deux fonds ne passe pas le long de la maison de Mme [O], mais légèrement plus loin.

Par ailleurs les différentes photos produites permettent de s’assurer de la position du muret, qui se trouve bien situé dans le prolongement de la maison de Mme [O] et donc sur la parcelle section 4 [Cadastre 1], et non sur la parcelle section 4 n°[Cadastre 2] propriétés de la SCI CNJ, contrairement à ce que semble suggérer le croquis inséré dans les conclusions de celle-ci, qui fait apparaître ce muret de l’autre côté de la limite séparative.

Enfin, l’espace séparant le mur pignon de la maison de Mme [O], du mur du hangar de la SCI CNJ, matérialise une étroite bande de terrain, entourée des murs des deux immeubles, fermée au bout par le mur de l’appentis situé à l’arrière de la maison, et équipée d’un portillon à son entrée.

Aux termes de l’article 2272 du code civil, le délai requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans. Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans.

Selon l’article 2265 du code civil, pour compléter la prescription, on peut joindre à sa possession celle de son auteur, de quelque manière qu’on lui ait succédé.

Enfin, pour qu’une possession puisse entraîner la prescription du droit de propriété, celle-ci doit répondre aux exigences posées par l’article 2261 du code civil, et par conséquent être continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire.

En application de l’article 1353 nouveau du code civil, il appartient à celui qui invoque à son profit le bénéfice de la prescription acquisitive, de faire la preuve de ce qu’il remplit les conditions exigées pour prescrire.

Il y a lieu par conséquent d’examiner la prétention de la SCI CNJ, d’une part au regard des conditions exigées pour la prescription trentenaire, et subsidiairement au regard des conditions exigées pour la prescription abrégée de dix ans.

I- Sur la demande principale de la SCI CNJ fondée sur la prescription acquisitive trentenaire

Il n’est pas contesté que la SCI CNJ n’est devenue propriétaire, à tout le moins de la parcelle cadastrée section 4 n° [Cadastre 2] à [Localité 2], qu’à compter du 28 mars 2001.

A supposer par conséquent que la possession dont elle se prévaut remplisse les conditions posées par l’article 2261 du code civil, elle ne pourra revendiquer une prescription à son profit que si les conditions d’une jonction des possessions sont également remplies.

S’agissant de la contestation opposée par Mme [O], tenant au fait que les actes de possession ne seraient pas le fait de la SCI CNJ mais de sa locataire, il convient de rappeler que, selon l’article 2255 du code civil, « la possession est la détention ou la jouissance d’une chose ou d’un droit que nous tenons ou que nous exerçons par nous-mêmes, ou par un autre qui la tient ou qui l’exerce en notre nom ».

Il résulte de cet article qu’un propriétaire bailleur peut prescrire par le biais de son locataire, auquel il confie la chose dont il revendique la propriété par le biais de la prescription. (en ce sens : 3e Civ, 12 octobre 2023, n° 22-15.288).

En l’occurrence, le fait que des voitures aient été installées par la société locataire de la SCI CNJ, sur la bande de terre litigieuse, en accord avec la bailleresse, les deux sociétés ayant d’ailleurs le même gérant, permet bien à la SCI CNJ de se prévaloir d’actes de possession susceptibles de lui permettre de prescrire la propriété du bien litigieux, sous réserve que cette possession « corpore alieno » en remplisse les conditions.

Cette première objection de Mme [O] n’est donc pas pertinente, ni de nature à fonder le rejet de la demande de la SCI CNJ.

Quant aux conditions de la possession de la bande de terrain litigieuse par la SCI CNJ, respectivement par sa locataire, il n’est pas contestable, au vu précisément du litige opposant les parties, que celle-ci a toujours été une possession revendiquée par la SCI CNJ à titre de propriétaire, celle-ci ayant entendu la mettre à la disposition de ses deux locataires successives (les sociétés Val-auto puis Bis-contrôle). En outre cette intention de posséder à titre de propriétaire s’est manifestée publiquement, par l’installation, par les locataires, de voitures le long du muret sur cette bande de terrain.

C’est précisément cette revendication clairement exprimée à titre de propriétaire qui a provoqué le litige entre les parties. A cet égard l’attestation de témoin de M. [Y] [G], frère de Mme [O] confirme les actes de possession à titre de propriétaire effectués par M. [C], gérant tant de la SCI CNJ que de la société Val-auto et de la SARL unipersonnelle Bis-contrôle, et notamment le fait que celui-ci installe de façon délibérée trois voitures en file indienne sur la bande de terrain litigieuse, de sorte qu’il s’approprie cette partie de terrain et empêche en sus Mme [O] d’accéder à la partie de terrain située entre les murs des habitations.

Quant à la condition de possession continue et non interrompue, également contestée par Mme [O], la cour constate, d’une part que l’attestation de M. [Y] [G] relate des faits qui ne sont pas datés et sont présentés comme étant constants dans le temps, M. [G] n’ayant pas relaté un fait ponctuel mais une situation continue décrite au présent ( « M. [C] est le premier à vouloir s’arroger une parcelle de notre terrain… », « il impose et fait enjamber (') sur 75 cm 3 de ses voitures en file sur notre terrain qui ainsi nous interdisent l’accès à notre portail qu’il bloque… »).

D’autre part, selon l’article 2264 du code civil, le possesseur actuel qui prouve avoir possédé anciennement est présumé avoir possédé dans le temps intermédiaire, sauf la preuve contraire. En l’occurrence, il résulte des explications mêmes de Mme [O], que celle-ci à de nombreuses reprises a fait remarquer à M. [C] qu’elle était propriétaire de la bande de terrain sur laquelle il faisait stationner des voitures. La photo produite par Mme [O] en pièce n° 9, quoique non datée, fait apparaître sur le hangar voisin de son bien, l’enseigne Bis-contrôle, et la présence de voiture garées le long de son muret, sans aucune distance entre le muret et les voitures. De son côté la SCI, qui revendique une possession ancienne, produit une photo montrant une voiture rouge serrée le long du muret, alors que l’enseigne surmontant le hangar est au nom de Val-Auto, soit le précédent locataire de la SCI CNJ.

Par ailleurs il n’est pas contesté que la SCI CNJ, en la personne de son gérant, a maintenu sa possession sur le bien immobilier litigieux, depuis 2021 jusqu’à ce jour et a donc actuellement la qualité de possesseur.

Enfin il n’est fait état d’aucun événement ayant pu interrompre cette possession. La continuité de celle-ci et son caractère ininterrompu sont donc établis.

Enfin, le caractère paisible de cette possession, retenu par le premier juge, ne fait pas l’objet de contestations. La cour rappelle que le simple fait que la possession et la prescription acquisitive soient contestées et fassent l’objet d’un litige, ne suffit pas à établir le caractère violent de la possession, qui suppose de faire la preuve d’actes violents, matériellement ou moralement, pour l’entrée en possession ou son maintien. Or en l’état ces actes ne sont pas démontrés, le simple dépôt par Mme [O] d’une plainte, dont le contenu n’est pas connu, n’étant pas suffisant pour ce faire.

Si les conditions posées par l’article 2261 du code civil apparaissent ainsi remplies, en revanche c’est à juste titre que le premier juge n’a pas retenu la possibilité, pour la SCI CNJ, de joindre à sa possession, la possession alléguée du précédent propriétaire.

Une telle jonction suppose démontrée la possession par le précédent propriétaire du terrain litigieux, aux conditions posées par l’article 2261 précité, et la transmission de cette possession au nouveau propriétaire au moment de la vente. Ainsi, le principe est acquis en jurisprudence, que l’acquéreur ne peut joindre sa possession à celle du vendeur que si le bien qu’il possède est le même que le bien vendu, et il appartient à la SCI CNJ, qui s’en prévaut, d’apporter la preuve de ce que la partie de terrain litigieuse a bien été comprise dans la vente intervenue le 28 mars 2001.

Il est exact cependant, ainsi que le fait valoir l’appelante, qu’il convient de prendre en considération, au-delà des seules mentions de l’acte de vente, ce qu’a pu être la commune intention des parties, si elle diffère de ce qui résulte de l’interprétation littérale des termes de l’acte de vente.

En l’espèce, le bien vendu à la SCI CNJ est désigné dans l’acte comme « un ancien hangar construit depuis plus de 20 ans, sis à [Adresse 4] et cadastré comme suit :

« Ban de [Localité 2] :

Feuillet 653

— Section 4 n° [Cadastre 2] « [Localité 3] » avec quatre ares soixante-quatre de sol, garage…………4 a 64

Lequel terrain est sur-bâti d’un hangar

Un plan cadastral de la parcelle demeurera annexé aux présentes après approbation des parties ».

Il n’est donc fait aucune mention de la vente d’une partie de terrain située sur la parcelle section 4 [Cadastre 1], et il n’est pas davantage mentionné que la superficie du bien vendu s’étendrait jusqu’à un muret faisant office de limite séparative.

Si effectivement il est préalablement indiqué, sous l’intitulé « Objet du contrat », que « le vendeur vend par ces présentes à l’acquéreur qui accepte, les bien ci-après désignés sous le vocable « l’immeuble », tel que celui-ci existe avec toutes ses dépendances, tous immeubles par destination qui en dépendent et tous droits y attachés sans aucune exception ni réserve », une telle clause n’est pas de nature à modifier la désignation précise de l’immeuble, dont l’unique désignation cadastrale est section 4 n° [Cadastre 2], et ne permet pas à elle seule de considérer que des « dépendances » ou « immeubles par destination » qui ne seraient pas autrement individualisés, pourraient être situés hors de la parcelle précitée malgré la désignation précise du bien vendu.

Par ailleurs, et bien que le plan cadastral annexé à l’acte ne soit pas produit, la SCI CNJ ne conteste pas que l’exemplaire produit par Mme [O], qui est le même que celui qu’elle produit dans ses pièces, correspond bien à celui annexé à l’acte de vente.

Or il résulte bien de celui-ci que la limite séparative entre les deux parcelles est constituée par une ligne droite, située à distance du mur de la maison de Mme [O], et qui ne comporte aucun décrochement. Ainsi le simple examen de ce document permettait lors de la vente de comprendre que la limite séparative entre les deux parcelles ne passait pas au niveau du muret litigieux, construit dans le prolongement du mur pignon de la maison, mais passait au-delà de ce muret, dans le prolongement du mur du hangar bâti sur la parcelle n°[Cadastre 2].

Ainsi il apparaît à l’examen de l’acte de vente notarié, que la partie de terrain litigieuse située sur la parcelle section 4 [Cadastre 1] n’était pas incluse dans la vente, et la SCI CNJ, destinataire de l’acte notarié et du plan cadastral, ne pouvait ignorer où se situait la limite de la propriété qu’elle venait d’acquérir, et le fait qu’elle n’incluait pas la portion de la parcelle [Cadastre 1] située au-delà du muret.

Quant à la volonté des parties lors de la signature de l’acte, il appartient à la SCI CNJ de démontrer qu’elle aurait été différente de ce qui ressort de l’examen littéral de cet acte auquel la cour vient de procéder.

Or l’attestation de Mme [M] [J] épouse [Q] n’est pas de nature à apporter une telle preuve.

D’une part, Mme [M] [Q] n’était pas partie à l’acte de vente, l’unique vendeur étant son époux M. [S] [Q], qui exerçait à l’époque la profession de transporteur.

D’autre part, les indications fournies dans son attestation sont trop imprécises pour prouver qu’il était dans l’intention des parties de vendre précisément la partie de la parcelle section 4 [Cadastre 1] située de l’autre côté du muret. Ainsi Mme [Q] indique uniquement « avoir vendu le garage au [Adresse 5] à M. [D] [C] dans l’état qu’il est actuellement avec un petit parking à l’avant le bâtiment à 4 murs et un petit passage sur le côté du bâtiment avec une porte sur le côté pour accéder au bâtiment. Ce petit passage a toujours existé entre la maison voisine et le garage ».

La cour observe que les photos produites de part et d’autre illustrent bien le fait que, le bâtiment étant largement en retrait par rapport à la rue, il existe bien devant lui un petit parking situé « à l’avant », et ce quand bien même le terrain litigieux, qui n’a qu’une largeur de 75 cm, ne serait pas inclus dans la vente. En outre Mme [Q] évoque bien un parking situé « à l’avant du bâtiment », étant relevé que la limite séparative se situe précisément dans le prolongement du mur de côté du hangar, et délimite donc bien un parking situé « devant ».

Quant au « petit passage » permettant d’accéder à une porte située sur le côté du hangar, il ne peut s’agir de celui existant entre la maison de Mme [O] et ce hangar.

D’une part, la SCI CNJ ne s’est jamais prétendue propriétaire de ce passage, et d’autre part il résulte de toutes les photos produites, qu’aucune porte n’est ménagée dans le mur de côté du hangar, situé sur la gauche depuis la rue, qui permettrait d’y accéder. En réalité le plan cadastral démontre que, dans les limites de la parcelle vendue n° [Cadastre 2], se trouve bien un autre passage, à peine plus large, qui permet d’accéder au côté droit du hangar vu depuis la rue. Il est donc très vraisemblable que Mme [J] épouse [Q] ait fait allusion à ce passage, étant observé qu’il n’est produit aucune photo de ce côté du hangar permettant de vérifier qu’une porte s’y trouve.

En outre, il résulte aussi bien des explications de Mme [O] que du témoignage de M. [G], que celui-ci avait fait poser un petit portail à l’entrée du « passage » étroit séparant sa maison du mur du hangar, et situé sur la parcelle [Cadastre 1] derrière la bande de terrain objet du litige. La SCI CNJ, qui n’a jamais émis de prétentions relatives à ce passage désigné comme « entre murs » dans l’attestation de M. [G], n’a jamais non plus prétendu que le portail ferait partie de sa propriété.

Ce témoignage n’établit donc en rien que M. [S] [Q] ait entendu vendre à la SCI CNJ la bande de terrain située au-delà du muret sur la parcelle [Cadastre 1], ni que la SCI CNJ ait entendu l’acquérir par le biais de cette vente.

L’existence d’une commune intention des parties, différente de ce qui ressort littéralement de l’acte notarié, n’est donc pas établie.

Enfin, le fait que le muret situé sur la parcelle de Mme [O] ait été construit à une époque ancienne, en même temps que le muret donnant sur la rue, et potentiellement depuis plus de trente ans, n’est nullement de nature à faire preuve d’une prescription trentenaire au profit de la SCI CNJ, non plus que d’une possession de ce terrain par M. [Q] antérieurement à la vente, et dans les conditions exigées par l’article 2261 précité.

Pour le surplus, la cour observe qu’il n’est versé aux débats aucun élément faisant preuve de ce que M. [Q] aurait en son temps cherché à posséder à titre de propriétaire le terrain litigieux.

Ainsi les photos aériennes produites par la SCI CNJ, outre qu’elles sont pratiquement inexploitables, auraient pu tout au plus faire preuve de l’ancienneté du muret, mais non de la possession du terrain par le propriétaire de la parcelle voisine.

Quant aux photos produites en pièce n°9, la cour observe que deux d’entre elles montrent un hangar surmonté de l’enseigne Val-auto. Or la SCI CNJ a donné en location ce hangar à la société Val-auto selon bail commercial du 29 mars 2001 postérieur par conséquent à l’achat par la SCI de l’immeuble sis sur la parcelle n°[Cadastre 2], de sorte que ces photos ne démontrent en rien une possession à titre de propriétaire de la part de M. [S] [Q].

Quant aux deux autres photos produites, elles ne sont pas datées et insuffisantes pour faire preuve de l’existence, de la part de M. [Q], d’une possession conforme aux exigences de l’article 2261 du code civil, sur le terrain revendiqué.

A l’inverse, Mme [O] verse aux débats l’attestation de Mme [H] [O] (sa petite-fille), qui atteste avoir souvent rendu visite dans son enfance à ses grands-parents, et indique que « M. [Q] était propriétaire du hangar se trouvant tout à côté de la maison familiale et se servait de celui-ci pour entreposer ses camions de transport en fin de journée et le week-end », et que elle n’a « jamais constaté de voitures stationnant devant le hangar durant toutes ces années où M. [Q] l’utilisait pour son entreprise, ni même le long de notre muret sur la bande de terrain appartenant à (ses) grands parents ».

Ainsi, la SCI CNJ n’étant pas fondée à se prévaloir d’une jonction des possessions à son profit, il convient de confirmer le jugement dont appel, en ce qu’il a constaté que la SCI CNJ ne pouvait se prévaloir d’aucune prescription acquisitive trentenaire, et l’a débouté de sa demande sur ce fondement.

II- Sur la demande subsidiaire de la SCI CNJ fondée sur la prescription abrégée de l’article 2272 du code civil

Le deuxième alinéa de l’article 2272 précité permet à celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre, de prescrire la propriété par dix ans.

Il n’est pas contestable en l’espèce que l’acte dont dispose la SCI CNJ est un acte translatif de propriété, et que, pour ce qui concerne la bande de terrain dépendant de la parcelle cadastrée section 4 [Cadastre 1], le vendeur M. [Q] n’en était pas propriétaire.

La SCI CNJ considère que l’acte de vente du 28 mars 2001 constitue le juste titre exigé par l’alinéa 2 de l’article 2272 du code civil.

Le juste titre se définit comme le titre qui, s’il était émané du véritable propriétaire, serait de nature à transférer la propriété à la partie qui invoque le bénéfice de la prescription. Hormis le fait qu’il n’émane pas du vrai propriétaire, ce juste titre doit par conséquent répondre à toutes les conditions permettant le transfert de la propriété, à commencer par l’énonciation complète du bien vendu, incluant en tout ou partie le bien immobilier, possédé par le vendeur non propriétaire, et transmis à l’acquéreur.

Il doit donc y avoir une concordance complète entre l’acte de vente et la parcelle dont le possesseur revendique la propriété par prescription.

Or, ainsi que déjà relevé, l’acte de vente du 28 mars 2001 ne concerne que l’immeuble cadastré ban de [Localité 2] cadastré section 4 n° [Cadastre 2], et n’inclut aucune portion de la parcelle section 4 [Cadastre 1].

La SCI CNJ ne peut donc soutenir qu’elle bénéficierait d’un juste titre lui permettant de revendiquer le bénéfice de la prescription décennale, et le jugement doit être également confirmé en ce qu’il a rejeté sa demande sur ce fondement.

Enfin et dès lors qu’il n’est pas fait droit aux demandes tendant à voir constater que la SCI CNJ serait devenue propriétaire par le jeu de la prescription, il convient également de confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté les demandes tendant à l’inscription de la décision au livre foncier, et à obtenir la suspension des travaux projetés par Mme [O].

III- Sur le surplus des demandes et sur la demande reconventionnelle subsidiaire de Mme [O]

Dès lors que le jugement dont appel est entièrement confirmé sur le fond, la demande reconventionnelle subsidiaire de Mme [O] devient sans objet.

Le sens de la présente décision conduit à confirmer également le jugement dont appel dans ses dispositions relatives aux dépens et à la charge des frais irrépétibles.

A hauteur d’appel la SCI CNJ qui succombe supportera les dépens.

Il est en outre équitable d’allouer à Mme [N] [O] en remboursement de ses frais irrépétibles, une indemnité de 4 000 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement déféré,

Y ajoutant,

Constate que la demande reconventionnelle subsidiaire de Mme [N] [G] épouse [O] devient sans objet,

Condamne la SCI CNJ aux entiers dépens d’appel,

Condamne la SCI CNJ à verser à Mme [N] [G] épouse [O] la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La Greffière Le Président de chambre

Au nom du peuple français,

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.