26/11/2025

ARRÊT N° 25/ 457

N° RG 23/02647

N° Portalis DBVI-V-B7H-PTAY

LI – SC

Décision déférée du 05 Juillet 2023

TJ de [Localité 10] – 21/00919

V. ANIERE

INFIRMATION PARTIELLE

Grosse délivrée

le 26/11/2025

à

M^e Atiyeh ZARRIN BAKHSH

M^e Pascal NAKACHE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU VINGT SIX NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ

***

APPELANT

Monsieur [W] [K]

(légalement autorisé par décret du 16 janvier 1980 à s’appeler [W] [M])

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représenté par M^e Atiyeh ZARRIN BAKHSH, avocat au barreau de TOULOUSE (postulant)

Représenté par M^e Stéphane FABBRI, avocat au barreau D’ARIEGE

(plaidant)

INTIMEE

Madame [T] [K]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par M^e Pascal NAKACHE de la SELARL SOCIÉTÉ PASCAL NAKACHE, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 15 septembre 2025 en audience publique, devant la cour composée de :

M. DEFIX, président

A.M. ROBERT, conseillère

L. IZAC, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffière : lors des débats M. POZZOBON

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, après avis aux parties

— signé par M. DEFIX, président et par M. POZZOBON, greffière

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique reçu le 13 avril 1989 par Me [F] [V], notaire associé à [Localité 16] (09), M. [Z] [K] a consenti au profit de ses deux enfants une donation-partage portant sur une propriété foncière sise à [Adresse 9] (09). Mme [T] [K] a reçu la nue-propriété d’une maison d’habitation et les fonds cadastrés section C aux n°[Cadastre 5] et [Cadastre 7] tandis que M. [W] [K] s’est vu attribuer la nue-propriété d’une maison d’habitation et de dépenses situées sur les parcelles n°[Cadastre 6] et [Cadastre 8].

Suivant procès-verbal de bornage amiable dressé le 2 juin 2005 par M. [J], géomètre expert à [Localité 10], la limite séparative des parcelles n° [Cadastre 5], [Cadastre 6] et [Cadastre 8] a été établie suivant un tracé rejoignant les points A (marque de peinture), B et C (bornes implantées), C et D (mur séparatif de soutènement existant). Celui-ci figurant en outre l’assiette d’une servitude de passage au profit du fonds n° [Cadastre 5] afin de permettre sa desserte depuis la route.

Se plaignant de l’édification postérieure par M. [K] d’un mur séparatif en béton entre les parcelles n°[Cadastre 5] et [Cadastre 6], la privant de la possibilité d’accéder à sa parcelle n°[Cadastre 7], aux vannes de coupure d’eaux, à la fosse septique et au vide-sanitaire s’y trouvant, et de ne pouvoir raccorder son habitation au tout-à-l’égout, Mme [K] a vainement sollicité un droit de passage auprès de son frère avant de saisir un conciliateur de justice.

Par acte du 23 février 2021, Mme [K] a fait assigner M. [K] devant le tribunal judiciaire de Foix aux fins d’obtenir sa condamnation sous astreinte à détruire le mur en béton édifié entre les parcelles n°[Cadastre 5] et [Cadastre 6], à supprimer la végétation soulevant le mur de son habitation ainsi qu’à lui payer diverses sommes. Elle a subsidiairement sollicité l’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire afin de déterminer la situation du mur litigieux au regard du bornage amiable effectué.

Par jugement du 30 août 2022, le tribunal judiciaire de Foix a :

— ordonné, avant dire-droit, un transport sur les lieux, sur les propriétés de M. [W] [K] et de Mme [T] [K] situées [Adresse 14], cadastrées n° [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7] et [Cadastre 8] ;

— ordonné à M. et Mme [K] d’ôter tout objet pouvant gêner l’accès au mur litigieux, y compris la végétation se situant en pied de mur aux abords immédiats de l’endroit où pourraient se situer la marque de peinture A et la borne B ;

— réservé la demande de destruction, sous astreinte, du mur litigieux uniquement en ce qu’elle est fondée sur le moyen tiré d’un empiètement de propriété ;

— débouté Mme [T] [K] de ses demandes au titre de l’arrachage de la végétation, en paiement de la somme de 2.937 euros et de dommages et intérêts ;

— dit que le fonds n°[Cadastre 8] appartenant à M. [W] [K] bénéficie d’une servitude par destination du père de famille pour le passage de ses lignes électriques et téléphoniques sur les fonds servant n°[Cadastre 5] et [Cadastre 7] appartenant à Mme [T] [K] ;

— réservé les demandes au titre des frais irrépétibles et des dépens.

Après réouverture des débats faisant suite au transport sur les lieux, Mme [K] a en outre demandé au premier juge de bien vouloir :

— dire que le fonds n°[Cadastre 5] lui appartenant bénéficie d’une servitude par destination du père de famille pour accéder à la parcelle n° [Cadastre 7] sur les fonds servant n° [Cadastre 6] et [Cadastre 8], ayant vocation à assurer une desserte à pied et, subsidiairement, à bénéficier d’un droit de passage ponctuel, une fois par mois, sur les parcelles n°[Cadastre 6] et n°[Cadastre 8], pour réaliser ou faire réaliser par toute entreprise par elle mandatée tous travaux utiles depuis la parcelle n°[Cadastre 7] sur le vide sanitaire, les façades, descentes d’eaux et autres ;

— dire que le fonds n°[Cadastre 5] lui appartenant bénéficie d’une servitude de passage sur le fond servant n° [Cadastre 6] pour l’entretien du mur clôturant sa propriété figurant en partie C-D du plan de bornage établi au mois de juin 2005 ;

— ordonner une mesure de bornage judiciaire des parcelles n°[Cadastre 5] et [Cadastre 8] à l’effet de déterminer la situation du mur litigieux construit par M. [K].

Par jugement du 5 juillet 2023, le tribunal judiciaire de Foix a :

— débouté Mme [K] de sa demande tendant à dire que sa parcelle n°[Cadastre 5] bénéficie d’une servitude de passage sur le fond servant n° [Cadastre 6] pour l’entretien du mur clôturant sa propriété figurant en partie C-D du plan de bornage établi au mois de juin 2005 ;

— dit que le fonds n°[Cadastre 5] appartenant Mme [T] [K] bénéfice d’un droit de passage mensuel, à pied, sur les parcelles n°[Cadastre 6] et n°[Cadastre 8], pour réaliser ou faire réaliser par toute entreprise par elle mandatée tous travaux utiles depuis la parcelle n°[Cadastre 7] notamment sur le vide sanitaire, les façades, descentes d’eaux ;

— ordonné une mesure d’expertise aux fins de rechercher la position de la ligne divisoire entre les parcelles n°[Cadastre 8] et [Cadastre 6] appartenant à M. [K] et la parcelle n°[Cadastre 5] appartenant à sa s’ur ;

— réservé les demandes relatives au mur litigieux ;

— ordonné le rappel de l’affaire à la plus proche date utile à l’audience de mise en état après le dépôt du rapport d’expertise ;

— rappelé que l’exécution provisoire de cette décision était de droit.

Le tribunal a estimé que, s’agissant de la démolition du mur en béton en raison de l’empiètement allégué, seule la présence physique des bornes était de nature à permettre de vérifier qu’elle était la position précise de la ligne divisoire alors qu’en l’espèce, la marque de peinture correspondant au point A n’avait pu être identifiée lors du transport sur les lieux, de sorte qu’un bornage judiciaire, faisant préalablement appel aux lumières d’un géomètre, serait seul à même de permettre de trancher la question.

S’agissant de l’état d’enclave de la parcelle [Cadastre 11][Cadastre 7] appartenant à Mme [K] et du droit de passage sollicité pour y accéder en traversant les fonds appartenant à son frère, le premier juge a considéré, d’une part, que l’accès par la parcelle (n°[Cadastre 4]) située à droite de la maison de la demanderesse n’était désormais plus possible en raison de la décision de son propriétaire (M. [L]) de ne plus lui accorder de tolérance de passage et, d’autre part, que l’accès direct depuis le domaine public (route de [Localité 15]) était également impossible en raison de la présence d’un mur de soutènement infranchissable, sauf à utiliser une échelle depuis la route, ce qui était à la fois quasi-impraticable et très dangereux du fait de la circulation automobile. Il s’est également fondé sur le fait que la création d’un escalier serait de nature à compromettre la stabilité dudit mur de soutènement tandis que les règles d’urbanisme s’opposeraient très vraisemblablement à sa réalisation eu égard à son débouché immédiat sur une voie de circulation. Le tribunal a par ailleurs écarté le fait que l’état d’enclave de la parcelle [Cadastre 13] proviendrait du propre fait de Mme [K] qui aurait rendue celle-ci inaccessible en agrandissant l’emprise de sa maison dès lors que preuve d’un « passage de brouette », qui aurait existé auparavant, n’était pas rapportée par M. [K].

S’agissant de la servitude de passage sollicitée par Mme [K] aux fins d’entretien du mur séparant sa propriété de celle de son frère, et figurant en partie C-D du plan de bornage établi au mois de juin 2005, le tribunal a considéré que l’existence d’une tolérance de passage concédée par M. [K] au profit de sa s’ur suffisait à écarter l’octroi d’un tel droit à titre préventif.

Par déclaration du 22 juillet 2023, M. [W] [K] a relevé appel de ce jugement en ce qu’il a dit que le fonds n°[Cadastre 5] appartenant à Mme [T] [K] bénéficie d’un droit de passage mensuel, à pied, sur les parcelles n°[Cadastre 6] et n°[Cadastre 8], pour réaliser ou faire réaliser par toute entreprise par elle mandatée tous travaux utiles depuis la parcelle n°[Cadastre 7] notamment sur le vide sanitaire, les façades et descentes d’eaux.

PRETENTIONS DES PARTIES

Par dernières conclusions du 30 avril 2025, M. [W] [K], appelant, demande à la cour, au visa des articles 554, 545, 682 et suivants et 691 et suivants du code civil, de :

rejeter toutes conclusions contraires comme injustes et en tout cas mal fondées,

— réformer le jugement dont appel en ce qu’il dit que le fonds n°[Cadastre 5] appartenant à Mme [T] [K] bénéficie d’un droit de passage mensuel, à pied, sur les parcelles n°[Cadastre 6] et [Cadastre 8] pour réaliser ou faire réaliser par toute entreprise par elle mandatée tous travaux utiles depuis la parcelle n°[Cadastre 7] notamment sur le vide sanitaire, les façades et descentes d’eaux ;

statuant de nouveau,

— dire qu’il n’y a pas lieu à droit de passage au bénéfice de Mme [K] sur la parcelle n°[Cadastre 5] ;

— constater que M. [K] ne s’oppose pas au passage sur la parcelle n°[Cadastre 6] pour la réfection du mur bas entre les parcelles n°[Cadastre 6] et [Cadastre 5], à la condition qu’il en soit informé la veille afin qu’il puisse être présent, et à tout le moins, qu’il lui en soit fait la demande sur site et sur le moment, ce que le bon sens commun commande ;

— rejeter l’ensemble des demandes de Mme [T] [K] ;

— condamner Mme [T] [K] à payer à M. [W] [K] la somme de 8.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile qui comprendra les frais irrépétibles de première instance, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront les frais du constat d’huissier du 31 juillet 2023 ;

Au soutien de ses prétentions, il fait essentiellement valoir que le plan de bornage établi en 2005 ne contient aucune indication quant à la servitude de passage revendiquée par Mme [K] aux fins d’accéder à sa parcelle [Cadastre 11][Cadastre 7], que la parcelle [Cadastre 13] n’est pas en état d’enclave parce qu’elle jouxte la voie publique tandis qu’il appartient à Mme [K] d’aménager cet accès, lequel est tout à fait possible dans la mesure où le mur de soutènement bordant la route peut être aisément franchi en profitant de l’accotement de la route pour utiliser une échelle de meunier.

Il ajoute que l’impossibilité d’accès à la parcelle n°[Cadastre 7] depuis la parcelle n°[Cadastre 5] invoqué par Mme [K] tient au fait qu’elle a elle-même supprimé le passage dit de « brouette », lequel longeait le côté de sa maison avant qu’elle ne l’agrandisse jusqu’en limite de propriété, à l’aplomb du domaine public.

Il expose que le passage revendiqué par Mme [K] au travers des parcelles n°[Cadastre 6] et n°[Cadastre 8] lui appartenant impliquerait d’emprunter un très long trajet de plus de 60 mètres en traversant plusieurs cours (dont la 1ère lui sert de chenil) fermées par des portails, tout en contournant ainsi les bâtiments installés sur sa propriété.

Il fait enfin valoir qu’en l’absence du moindre signe apparent de passage sur ses fonds, aucune servitude par destination du père de famille ne peut être retenue.

Dans ses dernières conclusions du 11 avril 2025, Mme [T] [K], intimée et formant appel incident, demande à la cour, au visa des articles 554, 545, 646, 682 et suivants et 691 et suivants du code civil, de :

à titre principal,

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Foix du 5 juillet 2023 en ce qu’il a dit que le fonds n°[Cadastre 5] lui appartenant bénéficierait d’un droit de passage mensuel, à pied, sur les parcelles n°[Cadastre 6] et n°[Cadastre 8], pour réaliser ou faire réaliser par toute entreprise par elle mandatée tous travaux utiles depuis la parcelle n°[Cadastre 7] notamment sur le vide sanitaire, les façades et descentes d’eaux ;

y ajoutant et réformant partiellement le jugement sur ce point ;

— préciser que ce droit de passage mensuel s’effectuera sur le temps jugé nécessaire par les entreprises intervenant pour réaliser des travaux ;

— ordonner à M. [K] de laisser ses portails ouverts afin de permettre l’accès à l’arrière de sa maison à la date qui sera déterminée, de dégager le passage et de débroussailler l’herbe afin que le chemin soit accessible et praticable pour les entreprises, sous peine d’astreinte de 1.000 euros par infraction constatée ;

à titre subsidiaire,

— infirmer partiellement le jugement entrepris s’agissant de ces dispositions ;

— dire que le fonds n°[Cadastre 5] appartenant à Mme [K] bénéficie d’une servitude par destination de père de famille pour accéder à la parcelle n°[Cadastre 7] sur les fonds servant n° [Cadastre 6] et [Cadastre 8], ayant vocation à assurer une desserte à pied et, subsidiairement, à bénéficier d’un droit de passage ponctuel, une fois par mois, sur les parcelles n°[Cadastre 6] et [Cadastre 8], pour réaliser ou faire réaliser par toute entreprise par elle mandatée tous travaux utiles depuis la parcelle n°[Cadastre 7] sur le vide sanitaire, les façades, descentes d’eaux et autres ;

en toute hypothèse,

— infirmer partiellement le jugement entrepris ;

— condamner M. [K] à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé ;

— condamner M. [K] à lui payer la somme de 10.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que le jugement entrepris a parfaitement caractérisé l’état d’enclave dans la mesure où l’accès à sa parcelle [Cadastre 13] se heurte à la présence d’un mur de soutènement infranchissable. Elle ajoute qu’une servitude de passage par destination du père de famille est née de la donation-partage à l’origine de la division foncière dont est issue sa propriété.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 20 mai 2025. L’affaire initialement fixée au 2 juin 2025 a été examinée à l’audience du 15 septembre 2025 et la décision mise en délibéré au 26 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la servitude de passage sollicitée afin d’accéder à la parcelle [Cadastre 13]

Sur la demande principale fondée sur l’état d’enclave

Aux termes de l’article 682 du code civil, le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner.

Il est constant que l’état d’enclave, lequel suppose un accès insuffisant, s’apprécie au regard de la configuration des lieux et en fonction de l’utilisation normale du fonds, compte-tenu de sa destination.

En l’espèce, s’il est exact que la parcelle [Cadastre 13] se trouve à l’aplomb du domaine public dont elle est séparée par un mur de soutènement, elle demeure suffisamment accessible depuis celui-ci dans la mesure où la largeur que présente l’accotement de la voie publique permet d’utiliser aisément une échelle de meunier afin d’atteindre ladite parcelle et accéder ainsi, de façon occasionnelle, aux vannes de coupure d’eaux, à la fosse septique et au vide-sanitaire s’y trouvant, de même que de faire réaliser d’éventuels travaux d’entretien de façade.

Au surplus, même à considérer cet accès comme trop malcommode, la reconnaissance d’une servitude légale de passage au profit de Mme [K] se heurte à la jurisprudence constante voulant que le propriétaire ayant lui-même obstrué l’issue qui lui permettait auparavant d’accéder à la voie publique ne peut se prévaloir d’un droit de passage pour cause d’enclave.

Or, il ressort du plan du projet d’aménagement d’un abri voiture et d’un poulailler, déposé le 29 janvier 1979 par M. [N] [K] auprès des services de la direction départementale de l’équipement de l’Ariège (pièce n°14 ' M. [K]), sur lequel figure notamment la reproduction d’un extrait du plan cadastral d’alors ainsi qu’un plan de masse, que le bâtiment présent à cette date sur la parcelle [Cadastre 12] était situé en recul de la limite séparative avec le domaine public. Recul qui correspond au chemin de « brouette » invoqué par M. [K].

La présence de ce passage se trouve corroborée par les photographies qu’il verse aux débats (pièce n°15) ; lesquelles, si elles ne peuvent être précisément datées, sont manifestement anciennes et à tout le moins antérieures aux travaux réalisés par Mme [K] tandis qu’elles permettent de distinguer la présence de végétation longeant le bâtiment côté route. Ce dont il se déduit l’existence d’une bande de terrain en pleine terre séparant celui-ci du mur de soutènement côté route ; laquelle a disparu à la suite des travaux d’agrandissement de sa maison réalisés par Mme [K].

Sur la demande subsidiaire fondée sur la destination du père de famille

Selon les dispositions combinées des articles 692 et 694 du code civil, la destination du père de famille ne vaut qu’à l’égard des servitudes présentant un caractère apparent qui se manifeste par la présence d’un aménagement spécial ou d’ouvrages idoines directement observables.

En l’espèce, l’existence du droit de passage revendiqué par Mme [K] ne se trouve matérialisé par aucun signe présent sur les fonds appartenant à son frère, de sorte qu’elle ne peut utilement se prévaloir des dispositions précitées.

*

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que Mme [K] n’est pas fondée à solliciter un droit de passage au travers des fonds appartenant à son frère.

En conséquence, il convient d’infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a dit que le fonds n°[Cadastre 5] appartenant à Mme [T] [K] bénéfice d’un droit de passage mensuel, à pied, sur les parcelles n°[Cadastre 6] et n°[Cadastre 8], pour réaliser ou faire réaliser par toute entreprise par elle mandatée tous travaux utiles depuis la parcelle [Cadastre 11][Cadastre 7] notamment sur le vide sanitaire, les façades, descentes d’eaux.

Par suite, Mme [K] sera déboutée de sa demande en établissement de ladite servitude ainsi que de ses demandes subséquentes relatives à ses modalités d’exercice.

Sur la servitude de passage afin d’assurer l’entretien du mur séparatif

Aux termes du 3ème alinéa de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

En l’espèce, si Mme [K] évoque dans la présentation générale de ses conclusions le fait qu’elle entend solliciter à titre subsidiaire une servitude de passage sur la parcelle n°[Cadastre 6] appartenant à M. [K] au profit de sa parcelle n°[Cadastre 5] afin de lui permettre d’assurer l’entretien du mur clôturant sa propriété figurant en partie C-D du plan de bornage établi au mois de juin 2005, cette prétention ne figure pas le dispositif de ses écritures pas plus d’ailleurs qu’elle n’est soutenue dans la partie discussion de ses conclusions.

De même, la demande de M. [K] tendant à voir constater qu’il ne s’oppose pas audit passage sur sa parcelle n°[Cadastre 6] pour la réfection du mur bas entre les parcelles n°[Cadastre 6] et [Cadastre 5], à la condition qu’il en soit informé la veille afin qu’il puisse être présent, et à tout le moins, qu’il lui en soit fait la demande sur site et sur le moment, ce que le bon sens commun commande, ne constitue pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

Par suite, il n’y a pas lieu de statuer sur cette question qui n’entre pas dans la saisine de la cour.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en remette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, compte tenu de l’économie générale de la présente décision, la totalité des dépens sera supportée par Mme [T] [K].

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie, la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité, de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, eu égard aux circonstances, il y a lieu de condamner Mme [T] [K] à payer à M. [W] [K] la somme de 3.000 euros sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, contradictoirement, en dernier ressort, et dans les limites de sa saisine,

Infirme le jugement entrepris uniquement en ce qu’il a dit que le fonds n°[Cadastre 5] appartenant à Mme [T] [K] bénéfice d’un droit de passage mensuel, à pied, sur les parcelles n°[Cadastre 6] et n°[Cadastre 8], pour réaliser ou faire réaliser par toute entreprise par elle mandatée tous travaux utiles depuis la parcelle n°[Cadastre 7] notamment sur le vide sanitaire, les façades, descentes d’eaux ;

Statuant à nouveau,

Déboute Mme [T] [K] de sa demande tendant à voir reconnaître un droit de passage au profit du fonds n°[Cadastre 5] lui appartenant sur les parcelles n°[Cadastre 6] et n°[Cadastre 8], pour réaliser ou faire réaliser par toute entreprise par elle mandatée tous travaux utiles depuis la parcelle n°[Cadastre 7] notamment sur le vide sanitaire, les façades, descentes d’eaux ;

Déboute Mme [T] [K] de ses demandes subséquentes relatives aux modalités d’exercice dudit droit de passage ;

Y ajoutant,

Condamne Mme [T] [K] aux entiers dépens de l’instance d’appel ;

Condamne Mme [T] [K] à payer à M. [W] [K] la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière Le président

M. POZZOBON M. DEFIX

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