RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 21/00711 – N° Portalis DBVS-V-B7F-FOSJ

[S], [M]

C/

Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE 'RE SIDENCE DOCTEUR [R]'

Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1], décision attaquée en date du 03 Mars 2021, enregistrée sous le n° 19/03076

COUR D’APPEL DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

ARRÊT AVANT DIRE DROIT

DU 05 MARS 2026

APPELANTS :

Monsieur [W] [S]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e Stéphane FARAVARI, avocat au barreau de METZ

Madame [E] [M] épouse [S]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Stéphane FARAVARI, avocat au barreau de METZ

INTIMÉE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE '[Adresse 2]', représenté par son Syndic la SAS BELSIM, représentée par son représentant légal.

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Armelle BETTENFELD, avocat au barreau de METZ

DATE DES DÉBATS : En application de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 14 Octobre 2025 tenue par M. Christian DONNADIEU, Magistrat rapporteur, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés et en a rendu compte à la cour dans son délibéré, pour l’arrêt être rendu le 05 Mars 2026, en application de l’article 450 alinéa 3 du code de procédure civile.

GREFFIER PRÉSENT AUX DÉBATS : M^me Cindy NONDIER

COMPOSITION DE LA COUR :

PRÉSIDENT : M. DONNADIEU, Président de Chambre

ASSESSEURS : M^me FOURNEL,Conseillère

M. BARRÉ, Conseiller

ARRÊT : Contradictoire

Rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Christian DONNADIEU, Président de Chambre et par M^me Cindy NONDIER, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte notarié du 16 mai 2007, M. [W] [S] et Mme [E] [M] épouse [S], ont acquis les lots 48, 31 et 39 dépendant d’un immeuble dénommé [Adresse 2] sis [Adresse 1] à [Localité 3] (57) et soumis à un règlement de copropriété en date du 24 août 2006 régulièrement publié au livre foncier.

Suivant exploit délivré les 8 et 12 novembre 2019 à la demande du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], représenté par son syndic la société SAS, BELSIM, M. et Mme [S] ont été assignés devant le tribunal de grande instance de Metz (devenu tribunal judiciaire) en paiement d’arriérés de charges pour un montant en principal de 13 666,28 euros, outre 2 000 euros à titre de dommages et intérêts et 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Régulièrement constitués, M. et Mme [S] se sont opposés à la demande, en faisant valoir de son irrecevabilité tenant au défaut de qualité à agir du syndicat et au caractère prescrit de l’action.

Par jugement contradictoire du 3 mars 2021 le tribunal judiciaire de Metz a :

rejeté les fins de non-recevoir tirées du défaut d’autorisation d’agir en justice du syndic et de la prescription soulevées par les époux [S],

condamné solidairement M. [W] [S] et Mme [E] [M] épouse [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 3] [Localité 4] [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice, la somme de 13 416,82 euros, provision du 1er trimestre 2020 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 8 novembre 2019,

débouté le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 2] à [Localité 4] [Adresse 5] [Localité 1] représenté par son syndic en exercice, de sa demande en dommages et intérêts complémentaires,

condamné solidairement M. [W] [S] et Mme [E] [M] épouse [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 2] à [Localité 4] [Adresse 5] [Localité 1] représenté par son syndic en exercice, la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné solidairement M. [W] [S] et Mme [E] [M] épouse [S], aux dépens tels que définis à l’article 695 du code de procédure civile, les frais de l’exécution forcée étant de principe à la charge du débiteur selon l’article L111.8 du code des procédures civiles d’exécution, sauf contestation relevant de la compétence exclusive du juge de l’exécution,

prononcé l’exécution provisoire du jugement.

Le tribunal a fait valoir que, l’article 55 du décret du 17 mars 1967 ne faisant aucune distinction quant aux charges à recouvrer, le syndic n’avait pas besoin d’une autorisation spéciale de l’assemblée générale des copropriétaires pour agir à l’encontre des époux [S]. Le premier juge a également relevé que l’approbation des comptes avait constitué, d’une part, le titre en vertu duquel le syndic pouvait poursuivre judiciairement le recouvrement des charges, d’autre part, le point de départ du délai de prescription quinquennal visé à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Le premier juge a retenu que l’action du syndicat des copropriétaires n’était pas prescrite car elle résultait de l’approbation des comptes 2017/2018 approuvés par l’assemblée générale du 29 novembre 2018 qui comprenait la somme de 9 890,67 euros au titre de charges exceptionnelles représentant la régularisation de la non imputation de millièmes pour les lots 48, 3 et 10.

Pour le tribunal, l’approbation des comptes laissait au copropriétaire concerné la faculté de contester les sommes imputées à son compte personnel, notamment en soutenant que la répartition ne serait pas conforme au calcul résultant du règlement de copropriété. Le premier juge a débouté les époux [S] de leurs demandes et moyens d’irrecevabilité, faute d’avoir démontré une violation du règlement de copropriété au titre de la quote-part de charges appliquée à leur lot, ou encore une erreur dans le calcul des charges.

Par ailleurs, la juridiction de première instance a fait droit à la demande principale du syndicat des copropriétaires, mais a rejeté la demande de ce dernier en dommages et intérêts, considérant que la mauvaise foi des époux [S] n’était pas démontrée.

Suivant déclaration déposée au greffe de la cour d’appel de Metz le 16 mars 2021 M. [W] [S] et Mme [E] [M] épouse [S] ont interjeté appel aux fins d’annulation et subsidiairement d’infirmation de ce jugement en ce qu’il a :

rejeté les fins de non-recevoir tirées du défaut d’autorisation d’agir en justice du syndic et de la prescription soulevées par les époux [S],

condamné solidairement M. [W] [S] et Mme [E] [M] épouse [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice, la somme de 13 416,82 euros, provision du 1er trimestre 2020 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 8 novembre 2019,

débouté le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 2] à [Localité 4] [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice, de sa demande en dommages et intérêts complémentaires,

condamné solidairement M. [W] [S] et Mme [E] [M] épouse [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 2] à [Localité 4] [Adresse 5] [Localité 1] représenté par son syndic en exercice, la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné solidairement M. [W] [S] et Mme [E] [M] épouse [S], aux dépens tels que définis à l’article 695 du code de procédure civile, les frais de l’exécution forcée étant de principe à la charge du débiteur selon l’article L111.8 du code des procédures civiles d’exécution, sauf contestation relevant de la compétence exclusive du juge de l’exécution,

prononcé l’exécution provisoire du jugement.

en ce qu’il a rejeté les conclusions de M. et Mme [S] tendant à l’irrecevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires, subsidiairement à leur rejet, tendant à la condamnation du syndicat des copropriétaires de la Résidence Dr [R] aux dépens ainsi qu’à leur payer une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes des dernières conclusions déposées au greffe par voie électronique le 9 juin 2022, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [W] [S] et Mme [E] [M] épouse [S] ont demandé à la cour de les recevoir en leur appel et le dire bien fondé, et :

Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté les fins de non-recevoir tirées du défaut d’autorisation d’agir en justice du Syndic et de la prescription soulevée par les époux [S], en ce qu’il a :

condamné solidairement M. et Mme [S] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 7] à [Localité 3] la somme de 13 416,82 euros, provisions du 1er trimestre 2020 incluses, avec intérêts au taux légal à compter du 08.11.2019,

condamné solidairement M.et Mme [S] aux dépens, aux frais de l’exécution forcée, ainsi qu’à payer au Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 7] à [Localité 4] [Adresse 5] [Localité 1], une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

prononcé l’exécution provisoire du jugement,

rejeté les conclusions de M. et Mme [S] tendant à l’irrecevabilité des demandes du Syndicat des Copropriétaires, subsidiairement à leur rejet, tendant à la condamnation du Syndicat des Copropriétaires de la Résidence Dr [R] aux dépens ainsi qu’à leur payer une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code procédure civile,

Et statuant à nouveau :

Vu l’article 55 du Décret du 17 mars 1967,

Vu l’article 2224 du Code Civil,

déclarer l’action et les demandes du Syndicat des Copropriétaires de la Résidence du Docteur [R] sise, [Adresse 8] prise en la personne de son syndic la société Belsim irrecevables pour défaut d’autorisation d’ester en justice du Syndic, pour absence de titre, subsidiairement en raison de la prescription,

Plus subsidiairement,

enjoindre au Syndicat des Copropriétaires, représenté par son Syndic, de produire un décompte des charges demandées année par année.

Et ce fait :

déclarer irrecevable, subsidiairement mal fondé, l’ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires, les rejeter,

rejeter l’appel incident du syndicat des copropriétaires de la Résidence du Docteur [R], le dire mal fondé,

rejeter la demande de dommages et intérêts pour appel abusif, la dire mal fondée,

déclarer irrecevable, subsidiairement mal fondée, la demande de capitalisation des intérêts,

condamner le syndicat des copropriétaires de la Résidence du Docteur [R] sise, [Adresse 8] prise en la personne de son syndic la société BELSIM au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

le condamner aux entiers frais et dépens d’instance et d’appel.

Aux termes des dernières conclusions déposées au greffe par voie électronique le 23 juin 2022, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 2] demande à la cour de rejeter l’appel, et,

Vu le procès-verbal de l’Assemblée Générale des copropriétaires du 29 novembre 2021 notifié le 15 décembre 2021 qui est définitif faute d’avoir été suivi dans le délai de deux mois d’une assignation devant le Tribunal Judiciaire (pièces 45 et 46),

débouter les époux [S] de l’ensemble de leurs moyens, fins, conclusions et demandes,

confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Metz du 03 Mars 2021 en toutes ses dispositions,

condamner in solidum M. [W] [S] et Mme [E] [M] épouse [S] aux dépens d’appel ainsi qu’à payer au cyndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] représenté par son syndic la SA BELSIM la somme de 2 000 euros de dommages et intérêts pour appel abusif et la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Vu les articles 565 et 566 du code de procédure civile,

rejeter le moyen d’irrecevabilité de la demande de capitalisation des intérêts,

Vu l’Article 1343-2 du Code Civil,

prononcer la capitalisation des intérêts sur l’ensemble des condamnations prononcées par le tribunal judiciaire de Metz le 3 Mars 2021 et l’arrêt de la cour d’appel de Metz à intervenir.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 12 janvier 2023.

Par arrêt avant dire droit du 6 février 2024, la cour a ordonné la réouverture des débats et la révocation de l’ordonnance de clôture, invité le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 2] à expliciter les raisons de la régularisation de charges effectuées, lui enjoignant de produire les décomptes de régularisation des charges réclamées aux époux [S] année par année, et à donner toute explication sur la méthode de calcul mise en 'uvre, et l’affaire a été renvoyée à l’audience de mise en état.

L’affaire a été renvoyée à la mise en état.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes des dernières conclusions déposées au greffe par voie électronique le 3 janvier 2025, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [W] [S] et Mme [E] [M] épouse [S] demandent à la cour de les recevoir en leur appel, le dire bien fondé, et infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

rejeté les fins de non-recevoir tirées du défaut d’autorisation d’agir en justice du syndic et de la prescription soulevée par les époux [S],

condamné solidairement M. et Mme [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] à [Localité 3] la somme de 13 416,82 euros, provisions du 1er trimestre 2020 incluses, avec intérêts au taux légal à compter du 08.11.2019,

condamné solidairement M.et Mme [S] aux dépens, aux frais de l’exécution forcée, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] à [Localité 3], une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

prononcé l’exécution provisoire du jugement,

rejeté les conclusions de M. et Mme [S] tendant à l’irrecevabilité des demandes du syndicat des copropriétaires, subsidiairement à leur rejet, tendant à la condamnation du syndicat des copropriétaires de la résidence Dr [R] aux dépens ainsi qu’à leur payer une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Et statuant à nouveau :

Vu l’article 55 du Décret du 17 mars 1967 et l’article 2224 du Code Civil,

déclarer l’action et les demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence du Docteur [R] sise, [Adresse 8] représenté par son syndic la société BELSIM irrecevables pour défaut d’autorisation d’ester en justice du syndic, pour absence de titre, subsidiairement en raison de la prescription,

déclarer prescrites et irrecevables l’action et les demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence du Docteur [R] représenté par son syndic la SAS BELSIM pour la période antérieure au 8 novembre 2014,

déclarer irrecevable, subsidiairement mal fondé, l’ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence du Docteur [R] représenté par son syndic la SAS BELSIM, les rejeter,

rejeter l’appel incident du syndicat des copropriétaires de la résidence du Docteur [R] représenté par son syndic la SAS BELSIM, le dire mal fondé,

rejeter la demande de dommages et intérêts pour appel abusif, la dire mal fondée,

déclarer irrecevable, subsidiairement mal fondée, la demande de capitalisation des intérêts,

condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence du Docteur [R] sise, [Adresse 8] représenté par son syndic la société BELSIM au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et le condamner aux entiers frais et dépens d’instance et d’appel.

Au soutien de leurs demandes, les époux [S] font valoir que le syndic ne disposait pas d’une autorisation d’ester en justice pour leur réclamer un rappel de charges. Ils considèrent que les dispositions de l’article 55 du décret du 17 mars 1967 ne dispensent le syndic d’obtenir l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires que pour ce qui concerne le recouvrement des charges de copropriété pour lesquelles un vote de l’assemblée générale est déjà intervenu, alors qu’en l’espèce le syndic poursuit le recouvrement de charges qui n’ont pas été votées en assemblée générale mais recalculées sur une base empirique et non validée en assemblée générale. Ils estiment en particulier que l’assemblée générale du 29 novembre 2018 n’a nullement approuvé un recalcul de leurs charges portant sur la somme de 13 666,28 euros qui leur est réclamée.

En l’absence de toute autorisation donnée par l’assemblée générale, ils estiment donc que l’actuelle demande à leur encontre est irrecevable.

Ils affirment que le syndicat des copropriétaires ne dispose d’aucun titre pour agir à leur encontre car aucune décision de l’assemblée générale ne s’est prononcée sur l’erreur de calcul concernant leurs charges de copropriété, ce point n’ayant donné lieu à aucun vote lors de l’assemblée générale du 25 juin 2018, tandis que l’assemblée générale du 29 novembre 2018 n’a voté que sur les charges de copropriété de l’exercice écoulé.

Ils se prévalent également de la prescription de l’action du syndicat des copropriétaires, en rappelant les termes de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, qui renvoie aux dispositions de l’article 2224 du code civil instituant une prescription quinquennale de droit commun. Ils font valoir que le délai de prescription des charges de copropriété est donc de cinq ans alors qu’il leur est réclamé des charges recalculées remontant sur une période de près de dix ans. Ils en concluent que le syndicat demandeur doit dresser un décompte de charges années après années pour tenir compte de cette prescription, mais qu’en l’état sa demande est également irrecevable pour cette raison. Ils contestent en revanche que le délai de prescription ait pu commencer à courir à compter du jour où il aurait eu connaissance de la réclamation, observant que la nouvelle esquisse d’étage à laquelle il est fait allusion remonte en tout état de cause à 2007.

Subsidiairement les époux [S] contestent les montants qui leurs sont réclamés. Ils font valoir que le décompte produit par le syndic ne détaille pas les charges années après année et est inexploitable, ne leur permettant pas de savoir ce qui leur est réclamé année après année. Ainsi s’agissant de la somme de 9 796,43 euros réclamée dans le décompte au titre d’une régule travaux 2017-2018, ils font valoir qu’ils ne savent pas de quels travaux il s’agit, ni de quand ils datent. Ils observent encore qu’il n’y a jamais eu de modification des tantièmes en assemblée générale, de sorte qu’aucune modification des calculs ne leur est opposable.

Ils considèrent que les décomptes du syndic sont erronés, et qu’il suffit pour s’en convaincre de comparer les tantièmes fixés par le notaire et les tantièmes appliqués par le syndic. Ils ajoutent enfin avoir été convoqués à une assemblée générale pour le 29 novembre 2021 à l’ordre du jour de laquelle figurait une demande de ratification de la régularisation des charges liée à la modification des millièmes de l’esquisse pour leur lot n° 48, preuve qu’il n’y avait jamais eu auparavant une telle ratification, et soutiennent que M. [S] a voté contre les résolutions n° 16 et 17. Ils estiment que cette nouvelle répartition ne peut valoir que pour l’avenir, et que ce qui est prescrit ne peut être régularisé. Ils réfutent tout comportement dilatoire ou de mauvaise foi de leur part, et concluent au rejet de la demande de dommages et intérêts, et s’opposent de même à la capitalisation des intérêts en considérant qu’il s’agit d’une demande nouvelle.

Ensuite de la réouverture des débats, les appelants font valoir que les récapitulatifs et les justificatifs produits établissent que le syndicat des copropriétaires réclame des charges depuis 2008, sans tenir compte de la prescription quinquennale, rappelant que l’assignation date des 8 et 12 novembre 2019. Ils confirment que les demandes du syndicat des copropriétaires sont irrecevables pour défaut d’autorisation d’ester en justice du syndic ainsi que pour défaut de titre. Ils soutiennent que les demandes pour la période antérieure au 8 novembre 2014 sont en tout état de cause prescrites et que les calculs du syndicat des copropriétaires sont toujours erronés dans la mesure où pour la période non prescrite, aucune régularisation de tantièmes ne peut être valablement opposée à Monsieur et Madame [S]. Ils opposent que la régularisation des tantièmes intervenue en 2021 ne peut pas s’appliquer à une période antérieure, la nouvelle répartition ne pouvant valoir que pour l’avenir.

Ils contestent les demandes fondées sur le décompte pour les charges 2008-2009, pour 2009-2010, pour 2010-2011, pour 2011-2012, pour 2012-2013 et pour 2013-2014 en ce que toutes ces sommes sont prescrites et sont en tout état de cause contestées. Ils opposent que l’action fondée sur le décompte 2014-2015 est partiellement atteinte par la prescription compte tenu de la date de l’assignation et qu’elles sont contestées. Ils ajoutent que tous les décomptes ultérieurs sont erronés en ce qu’ils prennent en compte une mauvaise répartition des millièmes qui n’avait pas cours lors des années réclamées.

Aux termes des dernières conclusions déposées au greffe par voie électronique le 3 septembre 2025, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 2] demande à la cour, au visa du procès-verbal de l’Assemblée Générale des copropriétaires du 29 novembre 2021 notifié le 15 décembre 2021 qui est définitif faute d’avoir été suivi dans le délai de deux mois d’une assignation devant le tribunal judiciaire (pièces 45 et 46), de :

débouter les époux [S] de l’ensemble de leurs moyens, fins, conclusions et demandes,

confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Metz du 3 Mars 2021 en toutes ses dispositions,

condamner in solidum M. [W] [S] et Mme [E] [M] épouse [S] aux dépens d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2] représenté par son Syndic la SA BELSIM la somme de 2 000 euros de dommages et intérêts pour appel abusif et la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Vu les articles 565 et 566 du code de procédure civile,

rejeter le moyen d’irrecevabilité de la demande de capitalisation des intérêts,

Vu l’Article 1343-2 du Code Civil,

prononcer la capitalisation des intérêts sur l’ensemble des condamnations prononcées par le tribunal judiciaire de Metz le 3 Mars 2021 et l’arrêt de la cour d’appel de Metz à intervenir.

Le syndicat oppose que l’article 55 du décret du 17 mars 1967 ne distingue pas selon la nature des créances à recouvrer, et que, dès lors qu’il agit en recouvrement de créance, le syndic n’a pas besoin de l’autorisation de l’assemblée générale. Il rappelle au surplus que le compte du syndicat des copropriétaires, le budget provisionnel et les travaux pour les périodes concernées ont été approuvés et votés par l’assemblée générale des copropriétaires.

Il fait valoir que s’agissant des résolutions votées lors de l’assemblée générale du 29 novembre 2021, les époux [S] dénaturent les termes de la convocation à cette assemblée générale, et soulignent que M. [S] a bien voté pour la résolution n° 16, autorisant en tant que de besoin le syndicat des copropriétaires à assigner lesdits époux [S] devant le tribunal judiciaire de Metz. L’intimé estime que M. [S] ne peut plus contester les termes de cette résolution, et que le délai de deux mois pour contester la décision de l’assemblée générale est en tout état de cause expiré.

Il conteste le défaut de titre expliquant que la réclamation est fondée sur le vote des copropriétaires lors des différentes assemblées générales, notamment la résolution n° 5 de l’assemblée générale du 29 novembre 2018.

Il rappelle que M. [S] a voté pour la résolution n° 17 de l’assemblée générale du 29 novembre 2021, que cette résolution n’a pas été contestée dans le délai de deux mois, de sorte que M. [S] ne peut contester le quantum de la régularisation.

Sur la prescription, l’intimé soutient que le délai de cinq ans ne peut courir qu’à compter du jour où le syndic a pris connaissance de la cause de la réclamation, soit le procès-verbal de l’assemblée générale du 29 novembre 2018 validant la nouvelle répartition des charges. Il conclut donc à la confirmation du jugement sur ce point.

S’agissant des montants réclamés, l’intimé affirme que les décomptes produits sont parfaitement détaillés et que la créance et justifiée dans son quantum, ce d’autant plus que ce quantum a été voté à l’unanimité et notamment par M. [S] dans la résolution n° 17 de l’assemblée générale des copropriétaires du 29 novembre 2021, ces éléments démontrant la mauvaise foi des appelants qui contestent le paiement de charges dont ils avaient voté le principe, et persistent à nier l’évidence en soutenant que M. [S] n’aurait pas voté les résolutions 16 et 17 de l’assemblée générale du 29 novembre 2021.

Il ajoute qu’après vérification des calculs, suite à la correction des millièmes, il s’avère que les époux [S] sont en réalité redevables d’une somme de 9 764,86 euros et fait état de ce que cet écart provient d’une erreur de reprise dans la régularisation de départ de certains montants répartis sur les bons millièmes. Pour l’intimé, cette situation justifie la réduction des demandes à la somme de 9 764,86 euros, s’agissant de la période 2008 à 2017. Il explique que les procès-verbaux des assemblées générales sont explicites, qu’ainsi lors de l’assemblée générale du 25 juin 2018, à laquelle M. [S] était présent, une résolution 5 intitulée administration générale a été inscrite au procès-verbal indiquant que l’assemblée générale est informée d’un problème de répartition des charges sur le lot 48 appartenant à M et Mme [S] depuis la nouvelle esquisse d’étage datant de 2007. Le syndicat explique que la régularisation mentionnée au procès-verbal s’est effectuée sur les 3 clés de répartition affectées (charges VMC, cage d’escaliers et ascenseur) et qu’il a été acté que M et Mme [S] vont être débités de la régularisation et le syndicat des copropriétaires sera crédité une fois les sommes perçues. Il ajoute que la résolution n°5 de l’assemblée générale du 29 novembre 2018, intitulée approbation des comptes 2017/2018, a été approuvée à l’unanimité des copropriétaires présents et représentés, y compris M. [S] lui-même, cette résolution précisant spécifiquement le montant de la régularisation affectée au lot 48. Il expose que la résolution n°17 de l’assemblée générale du 29 novembre 2021, intitulée ratification de la régularisation des charges liées à modification des millièmes de l’esquisse pour le lot 48 de M et Mme [S], a été approuvée également à l’unanimité des copropriétaires présents et représentés, y compris M. [S] lui-même. Pour l’intimé, ces éléments rendent irrecevables et subsidiairement mal fondés à contester ces décomptes conformes aux esquisses d’étage du 1er août 2006 et 13 avril 2007 justifiant des tantièmes appliqués dans les décomptes.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 11 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

La cour considère que l’affaire n’est pas en état d’être jugée.

Il est observé que les dispositions applicables à la liquidation des charges de copropriété sont notamment régies par les dispositions de l’article 11 de la loi n° 65557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, lequel dans sa version en vigueur du 11 juillet 1965 au 1er janvier 2020 applicable au litige, prévoit que la répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires, toutefois, lorsque des travaux ou des actes d’acquisition ou de disposition sont décidés par l’assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l’assemblée générale statuant à la même majorité. (') A défaut de décision de l’assemblée générale modifiant les bases de répartition des charges dans les cas prévus aux alinéas précédents, tout copropriétaire peut saisir le tribunal de la situation de l’immeuble à l’effet de faire procéder à la nouvelle répartition rendue nécessaire.

Aux termes des dispositions de l’article 12 de cette loi, dans les cinq ans de la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier, chaque propriétaire peut poursuivre en justice la révision de la répartition des charges si la part correspondant à son lot est supérieure de plus d’un quart, ou si la part correspondant à celle d’un autre copropriétaire est inférieure de plus d’un quart, dans l’une ou l’autre des catégories de charges, à celle qui résulterait d’une répartition conforme aux dispositions de l’article 10. Si l’action est reconnue fondée, le tribunal procède à la nouvelle répartition des charges. Cette action peut également être exercée par le propriétaire d’un lot avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la première mutation à titre onéreux de ce lot, intervenue depuis la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier.

Ce point de droit qui n’a pas été invoqué par les parties doit être soumis à leurs observations.

Par ailleurs, il résulte des pièces produites aux débats, qu’aux termes de l’acte notarié du 16 mai 2007, M. [W] [S] et Mme [E] [M] épouse [S], ont acquis les lots 48, 31 et 39 dépendant d’un immeuble dénommé [Adresse 2] sis [Adresse 1] à [Localité 3] (57) et soumis à un règlement de copropriété en date du 24 août 2006 régulièrement publié au livre foncier. Aux termes du règlement de copropriété analysé à l’acte, les biens acquis ont été définis comme suit :

pour le lot numéro 48 : au deuxième étage, un appartement à usage d’habitation d’une surface de 118 m2, comprenant un séjour-cuisine, trois chambres, une salle de bains, un local toilette, un WC, un rangement, un cellier, une entrée, et un dégagement, deux terrasses d’une surface de 13 m2, un balconnet d’une surface de 9m2, ainsi que les :

830/10.000èmes des parties communes générales de l’ensemble immobilier dont le sol ;

839/10.000èmes des parties communes particulières désignées sous PC1 ;

894/10.000èmes des parties communes particulières désignées sous PC2 ;

814/10 000èmes des charges et entretien du bâtiment ;

1219/10.000èmes des charges et entretien des parties communes afférentes à l’ascenseur ;

pour le lot numéro 31 : au sous-sol, un garage deux places d’une surface de 30 m2, ainsi que les :

74/10.000èmes des parties communes générales de l’ensemble immobilier dont le sol ;

75/10.000èmes des parties communes particulières désignées sous PC1 ;

118/10.000èmes des parties communes particulières désignées sous PC3 ;

80/10 000èmes des charges et entretien du bâtiment ;

87/10.000èmes des charges et entretien des parties communes afférentes à l’ascenseur ;

pour le lot numéro 39 : au sous-sol un cellier d’une surface de 5 m2, ainsi que les :

6/10.000èmes des parties communes générales de l’ensemble immobilier dont le sol ;

6/10.000èmes des parties communes particulières désignées sous PC1 ;

7/10 000èmes des charges et entretien du bâtiment ;

15/10.000èmes des charges et entretien des parties communes afférentes à l’ascenseur.

Il est observé que l’acte authentique précise que l’immeuble dont dépendent les biens a été placé sous le régime de la copropriété et qu’un règlement de copropriété contenant un état descriptif de division a été reçu par le notaire (soussigné) en date du 24 août 2006 dont une copie authentique a été publiée au livre foncier de [Localité 5]. Par ailleurs, l’officier public a indiqué que l’ensemble immobilier dont dépendent les biens objet de la présente vente a fait l’objet d’un état descriptif de division modificatif, reçu le même jour que la vente au profit [S], entérinant, d’une part, de sortir des parties communes générales «PC», une terrasse inaccessible, et de l’affecter comme partie privative à un nouveau lot provisoire dénommé « lot numéro 20 », d’autre part, de réunir les lots 14 et 20 sous le lot numéro 48 selon une esquisse d’étages modificative établie par M. [H] [G], géomètre-expert à [Localité 5], le 12 mars 2007 en cours de vérification par les services du cadastre. Le document établi par le géomètre à cette dernière date constate la nouvelle désignation du lot anciennement numéro 14 sous le numéro 48.

Les dispositions de l’acte dressé par M. [O], notaire, le 16 mai 2007, entérinent une modification du règlement de copropriété portant notamment une nouvelle désignation d’un lot numéroté 48 résultant de la réunion des lots 14 et 20 consistant en, au deuxième étage, un appartement à usage d’habitation, comprenant un séjour-cuisine, trois chambres, une salle de bains, un local toilette, un WC, un rangement, un cellier, une entrée, et un dégagement, deux terrasses, un balconnet, ainsi que les :

830/10.000èmes des parties communes générales de l’ensemble immobilier dont le sol ;

839/10.000èmes des parties communes particulières désignées sous PC1 ;

894/10.000èmes des parties communes particulières désignées sous PC2 ;

814/10 000èmes des charges et entretien du bâtiment ;

1219/10.000èmes des charges et entretien des parties communes afférentes à l’ascenseur.

Il résulte des pièces produites par le syndicat des copropriétaires que la liquidation des charges désignées sous PC3 s’effectue sur la base de 118/1.000èmes alors que les documents prévoient une liquidation sur la base de 118/10.000èmes des parties communes particulières désignées sous PC3.

Il est observé que la liquidation de provisions sur charges s’effectue notamment pour les postes assurance, ascenseur, honoraires et frais administratifs sur des bases variables notamment 910/10000e pour l’appel de fonds du 3e trimestre 2009 et 80/9173e pour les appels de fonds des 2e et 3e trimestres 2018, sans que ces données soient explicitées ou justifiées.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucun élément relatif à une approbation par l’assemblée des copropriétaires quant à cette modification apportée dans les bases liquidatives des charges, laquelle peut s’opérer au détriment des époux [S].

A l’effet de permettre à la cour de se déterminer sur le droit applicable et les divers points relevés s’agissant de la liquidation des charges propres au époux [S], il convient d’inviter les parties, à produire tous justificatifs inhérents aux arriérés de charges et notamment les modalités de calcul ainsi que les clés de répartition appliquées par poste à compter du premier retard de paiement constaté. Les parties seront invitées à faire toutes observations utiles.

Il convient en conséquence de rouvrir les débats, de révoquer l’ordonnance de clôture et ordonner le renvoi à la mise en état selon les modalités du dispositif.

PAR CES MOTIFS

La cour, avant dire droit,

Ordonne la réouverture des débats et révoque l’ordonnance de clôture du 11 septembre 2025 ;

Invite les parties à se déterminer sur l’application au litige des dispositions des articles 11 et 12 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, (version en vigueur du 11 juillet 1965 au 1er janvier 2020) ;

Invite les parties à produire tous justificatifs inhérents aux arriérés de charges opposés aux époux [S] et notamment les modalités de calcul ainsi que les clés de répartition appliquées par poste de charge, année par année à compter du premier retard de paiement constaté ;

Invite les parties à faire toutes observations utiles ;

Ordonne le renvoi de l’affaire à la mise en état du 9 juillet 2026 à 15 heures ;

Réserve les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

La Greffière Le Président de chambre