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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

1° Chambre Section D

ARRET DU 1^er JUILLET 2014

Numéro d’inscription au répertoire général : 13/00864

Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 JANVIER 2013

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BEZIERS

N° RG 11/03977

APPELANTE :

SA LA BAUME

XXX

XXX

représentée par M^e Marcel APAP de la SCP APAP, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant.

assistée par M^e Muriel MERAND loco la SCP APAP, avocat au barreau de BEZIERS, avocat plaidant.

INTIMEE :

EURL Y

Représentée en la personne de son gérant

XXX

XXX

XXX

représentée par M^e Jacques henri AUCHE de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE – AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Florence DELFAU-BARDY, avocat au barreau de BEZIERS, avocat plaidant

ORDONNANCE DE CLOTURE DU 23 Avril 2014

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 14 MAI 2014, en audience publique, Madame F G ayant fait le rapport prescrit par l’article 785 du Code de Procédure Civile, devant la Cour composée de :

Monsieur Jacques MALLET, Président

Madame B C, Conseillère

M^me F G, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : M^me J K

L’affaire mise en délibéré au 17 juin 2014 a été prorogée au 1^er juillet 2014.

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile ;

— signé par Monsieur Jacques MALLET, Président, et par M^me Myriam RUBINI, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous-seing privé en date du 1^er mars 2007, la SA LA BAUME donnait à bail commercial à l’EURL Y, représentée par P-Q R, un local commercial d’environ 1 200 m² situé dans un bâtiment portant la lettre D, ZAE La Baume à Servian (34 290) moyennant le paiement d’un loyer annuel indexé, initialement fixé à 36 000 euros hors taxe, payable mensuellement et règlement d’un dépôt de garantie de 9 000 euros.

Antérieurement, ce local avait été donné à bail commercial par acte sous seing privé du 3 août 2006, à P-Q R en son nom personnel et aux mêmes conditions.

Peu de temps après le début d’exécution du bail du 1^er mars 2007, l’EURL Y se plaignait auprès de la bailleresse de désordres affectant les lieux loués, liés notamment à des infiltrations d’eau lors de précipitations, outre une non-conformité de l’installation électrique et faisait établir un procès-verbal de constat par huissier de justice le 18 septembre 2007.

L’EURL Y suspendait le règlement des loyers et le bailleur lui faisait délivrer le 27 septembre 2008, un commandement de payer la somme de 19 598,10 euros, visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Une procédure de référé était engagée par l’EURL Y, le 17 octobre 2008, aux fins de réalisation d’une mesure d’expertise à laquelle la SA LA BAUME s’opposait et sollicitait reconventionnellement la constatation de la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire.

Par ordonnance en date du 22 décembre 2008, le juge des référés du tribunal de grande instance de Béziers rejetait les demandes des deux parties.

Par acte en date du 1^er avril 2009, l’EURL Y faisait assigner la SA LA BAUME devant le tribunal de grande instance de Béziers pour obtenir la résiliation judiciaire du bail, indemnisation de son préjudice de jouissance et le remboursement des loyers versés en l’état du caractère impropre à leur destination des lieux loués.

La SA LA BAUME s’opposait à l’ensemble de ces demandes et reconventionnellement, sollicitait la condamnation de l’EURL Y au paiement d’une indemnité d’occupation entre le 1^er décembre 2008 et le 18 août 2010 ainsi qu’au paiement de travaux de remise en état des lieux.

Sur appel de l’EURL Y, la présente cour, par arrêt en date du 25 juin 2009, infirmait l’ordonnance de référé du 22 décembre 2008, ordonnait une mesure d’expertise confiée à D X, constatait la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire au 25 novembre 2008, condamnait à titre provisionnel, l’EURL Y à payer à la SA LA BAUME la somme de 23 951,10 euros au titre de l’arriéré de loyers dus à cette date, ordonnait son expulsion des lieux loués, en précisant que cette expulsion ne pourrait intervenir qu’à l’issue des opérations d’expertise et après expiration d’un délai de deux mois à compter d’un commandement de quitter les lieux.

L’expert X exécutait sa mission et déposait son rapport le 19 avril 2010.

Dans le cadre de la procédure au fond en cours, les parties concluaient en lecture de ce rapport.

Saisi à la requête de l’EURL Y le juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Béziers, par ordonnance en date du 30 août 2010, rejetait la demande de contre-expertise présentée par cette société, la condamnait à restituer sous astreinte à la SA LA BAUME les clefs du local loué et rejetait la demande reconventionnelle en paiement d’une indemnité provisionnelle présentée par cette dernière.

Par jugement contradictoire en date du 21 janvier 2013, le tribunal de grande instance de Béziers a :

constaté la résiliation judiciaire du bail commercial par la cour d’appel de Montpellier dans son arrêt du 25 juin 2009,

rejeté la demande d’indemnité d’occupation de la SA LA BAUME,

dit que les locaux loués étaient impropres à leur destination mais permettaient une jouissance partielle de l’EURL Y,

rejeté l’exception d’inexécution opposée par l’EURL Y et par conséquent, la demande en remboursement des loyers,

condamné la SA LA BAUME, sur le fondement de l’article 1721 du Code civil, à payer à l’EURL Y les sommes de 30 000 euros au titre des frais de réinstallation et 9 000 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie,

rejeté toutes demandes contraires ou plus amples des parties,

condamné la SA LA BAUME à payer à l’EURL Y une somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné la SA LA BAUME aux dépens.

Le 5 février 2013, la SA LA BAUME a relevé appel de ce jugement

Vu les dernières conclusions déposées :

* le 15 juillet 2013 par la SA LA BAUME ;

* le 25 juin 2013 par l’EURL Y.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 avril 2014.

******

' La SA LA BAUME conclut, au visa des articles 1720, 1721, 1760 du Code civil et du rapport d’expertise judiciaire, à la réformation du jugement entrepris, demandant à la cour de :

dire et juger non fondée la demande de résiliation judiciaire du bail à ses torts et la rejeter en son intégralité,

condamner l’EURL Y au paiement de la somme de 83 380,50 euros au titre de l’arriéré de l’indemnité d’occupation pour la période du 1^er décembre 2008 au 18 août 2010,

subsidiairement

juger que si la résiliation judiciaire du bail devait être prononcée, c’est aux torts et griefs exclusifs de l’EURL Y qu’elle devra intervenir,

condamner l’EURL Y à lui payer la somme de 2 095,74 euros au titre des travaux de remise en état et du nettoyage du local,

la condamner à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens en ce compris les frais d’expertise.

' L’EURL Y conclut au visa des articles 1721 et suivants du Code civil, à la confirmation du jugement entrepris et au rejet de l’appel formalisé par la SA LA BAUME, demandant à la cour de :

constater que la résiliation judiciaire du bail commercial a été prononcée par la cour d’appel de Montpellier le 25 juin 2009,

constater que la cour d’appel a différé son expulsion à la date du dépôt du rapport d’expertise pour que les opérations d’expertise se déroulent de façon contradictoire, en précisant que l’expulsion ne pouvait avoir lieu que deux mois postérieurement à un commandement demeuré infructueux,

constater que la SA LA BAUME a exécuté les travaux de réfection de l’immeuble dès le 4 mai 2010, soit au moment même du dépôt du rapport d’expertise,

débouter la SA LA BAUME de l’intégralité de ses demandes quant à la fixation d’une indemnité d’occupation du mois de décembre 2008 au mois d’août 2010 en l’état de l’arrêt prononcé par la cour d’appel de Montpellier le 25 juin 2009 qui l’a autorisée à demeurer dans les lieux,

constater qu’en tout état de cause, elle a vidé l’intégralité des locaux antérieurement au prononcé de l’arrêt de la cour d’appel de Montpellier,

constater qu’aux termes du rapport d’expertise judiciaire ainsi que conformément aux constatation de Maître Z, huissier de justice à Béziers, et aux constatations de Madame H I, expert, les locaux étaient en tout état de cause impropres à leur destination en l’état de la carence de 'l’expert’ (du bailleur ') ;

condamner en outre la SA LA BAUME au paiement d’une somme de 30 000 euros,

confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a condamné la SA LA BAUME au paiement d’une somme de 30 000 euros au titre de ses frais de réinstallation,

confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a condamné la SA LA BAUME à la restitution d’une somme de 9 000 euros hors taxes versée au titre du dépôt de garantie à l’entrée dans les lieux qui à ce jour, est retenue de façon injuste par la SA LA BAUME,

condamner la SA LA BAUME au paiement d’une somme de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire, avec application des dispositions de l’article 699 du même code.

SUR CE :

Sur les demandes en indemnisation formées par l’EURL Y :

En préliminaire, il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des écritures des parties.

Dès lors, l’EURL Y qui fait état dans le corps de ses écritures, de la demande de restitution des sommes versées à la SA LA BAUME présentée en première instance, sans l’avoir énoncée dans son dispositif en cause d’appel, la cour n’examinera pas cette prétention, faute d’être saisie à ce titre.

Au fond, au soutien de ses demandes, l’EURL Y fait valoir que la SA LA BAUME a manqué à ses obligations contractuelles découlant des dispositions de l’article 1721 du code civil en ce que les locaux loués, suivant le bail commercial du 1^er mars 2007, étaient impropres à leur destination pour ne pas être étanches à l’eau et à l’air, avec des pénétrations importantes d’eau pendant les intempéries, pour présenter une installation électrique non conforme ainsi qu’un système de chauffage inadapté et non fonctionnel.

La SA LA BAUME conteste l’existence des vices allégués en soulignant en substance, que l’installation électrique ne présentait aucun défaut, que le système de chauffage était en état de fonctionnement lors de l’entrée dans les lieux de cette locataire dans des conditions connues par elle et que la cause principale des troubles invoqués par celle-ci était liée principalement à son manque d’entretien des lieux loués.

La cour rappellera qu’aux termes de l’article 1721 du code civil sur lequel l’EURL Y fonde expressément ses prétentions, il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail ; s’il résulte de ces vices ou de ces désordres, quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.

Cependant, le bailleur ne répond pas des vices que le preneur a connus ou dû connaître.

En l’espèce, le contrat de bail ayant lié les parties stipulait que l’EURL Y prenait les locaux loués dans l’état où ils se trouvaient lors de son entrée en jouissance, sans pouvoir exiger du bailleur aucun travail de finition, remise en état ou réparation.

Aux termes du rapport d’expertise judiciaire d’D X, dont les constatations et conclusions sont discutées par l’EURL Y, celui-ci après avoir réuni les parties à une date favorable compte tenu des conditions climatiques, a fait état de la présence de flaques d’eau dans le hangar loué, localisées en plusieurs points de pénétration d’eau de pluie, au niveau d’un skydome, par refoulement au pied d’une canalisation pluviale et en parties basses des deux murs latéraux rendant l’immeuble impropre à sa destination dans le cadre de très fortes précipitations et par pluies battantes.

Concernant les causes de ces désordres, l’expert X a relevé :

— l’encombrement par des branchages, des canalisations des eaux pluviales provoquant les infiltrations en pied de conduite, après avoir fait effectuer un contrôle vidéo par la Société Lyonnaise des Eaux ;

— des espaces existants sous les portes, à l’origine des entrées d’eau et d’air, outre la structure même des soubassements constitués d’agglomérés de ciments non enduits, favorisant les pénétrations d’eau ;

— la présence de mousses et d’herbes sur les chéneaux,

— la détérioration du skydome à la suite d’une tentative de vol.

Enfin, après l’avoir examinée, il précise que la toiture ne présente pas de problèmes particuliers, son état de vieillissement étant normal, compte tenu de son ancienneté ; il s’ensuit qu’il a exclu que l’état de cette partie du local puisse être à l’origine des infiltrations d’eau.

S’agissant des installations électriques, cet expert précise que l’installation d’origine, conforme pour avoir reçu un avis favorable de la Commission de Sécurité et suffisante pour l’activité antérieure d’organisation de lotos, s’avérait en revanche insuffisante pour une utilisation professionnelle exigeant une distribution conforme aux normes pour les postes d’ateliers, l’installation provisoire 'volante’ apparaissant sur photographies telle qu’installée par l’EURL Y ayant été démontée lors de son accedit ; il indique par ailleurs qu’à cette date, le seul problème électrique évoqué ne concernait qu’un appareillage fluorescent extérieur, fixé sous l’auvent à l’entrée du bâtiment.

S’agissant des installations de chauffage qui ne fonctionnaient pas lors de son passage, l’expert a constaté que le système en place par aérothermes convenait de même pour l’organisation antérieure de lotos mais n’était pas adapté à l’activité de l’EURL Y, nécessitant des postes de travail ou d’activités sédentaires ; il précise enfin que compte tenu de la hauteur du local (4,50 mètres), par l’insuffisance d’isolation thermique et du fait d’une mauvaise étanchéité à l’air, la répartition

des températures ne pouvait être uniforme ; il précise qu’il n’a pas eu communication de contrat d’entretien des équipements en place, ni de rapport de visite ou de contrôle de mise en service à chaque saison ; à ce titre, il n’est pas discuté que la SA LA BAUME a produit un contrat d’entretien auprès des Compagnons du Chauffage pour la période du 1^er octobre 2007 au 20 septembre 2008 mentionnant des radiateurs gaz à ionisation conformes avec existence d’un certificat de conformité.

L’expert X chiffre à la somme de 1 000 euros, le coût de remise en état de l’étanchéité du skydome, le nettoyage des chéneaux et le curage de la canalisation d’évacuation des eaux pluviales, incombant selon lui au locataire au titre des travaux d’entretien et à la somme de 3 000 euros les travaux d’étanchéité des soubassements latéraux et des portes, à la charge selon lui du bailleur, s’agissant d’un problème de conception.

L’EURL Y conteste ce rapport d’expertise, l’estimant incomplet au regard d’un rapport d’expertise du 7 octobre 2008 établi à sa demande par L H et de procès-verbaux de constat d’huissier, notamment ceux du 18 septembre 2007, 25 novembre 2008 et du 8 octobre 2009 établis au cours des opérations d’expertise.

Or, la cour observe que l’expert judiciaire a répondu à l’ensemble des questions posées dans sa mission, répondant par des arguments techniques aux désordres constatés et à leur cause, sans qu’il puisse lui être fait grief de ne pas avoir chiffré intégralement les préjudices subis par la société locataire alors que celle-ci apparaît s’être contentée de communiquer ses chiffres d’affaires, sans plus de calcul et de justification de ses préjudices financiers, ce qu’elle ne fait d’ailleurs pas dans le cadre de l’actuelle procédure.

Par ailleurs, le rapport d’expertise du cabinet H-I, antérieur à l’expertise judiciaire, qui remet en cause le système constructif du local loué, n’ayant pas été établi contradictoirement ne saurait être utilement opposé à la SA LA BAUME et n’est pas de nature à remettre en cause les constatations et conclusions du rapport d’expertise judiciaire dans le cadre duquel il a été versé.

En conséquence, le rapport d’expertise d’D X constitue une base suffisante pour apprécier les responsabilités des parties dans le cadre des désordres invoqués.

A ce titre, et sans même avoir égard à la présence discutée de mousses dans les chéneaux, il doit être retenu que l’encombrement par des branchages de la canalisation d’évacuation des eaux pluviales relève d’un défaut d’entretien imputable à la société locataire ; il n’est pas discuté par ailleurs que le skydome a été endommagé lors d’un cambriolage pendant l’occupation de celle-ci de sorte que sa réparation incombe à cette dernière ou son assureur alors qu’au surplus le contrat de bail met à sa charge toutes les réparations qui pourraient être nécessaires, grosses ou menues, y compris celles énoncées par l’article 806 du code civil.

De plus, ainsi que le souligne justement l’intimée, l’EURL Y dont la gérante avait pris le même local à bail le 3 août 2006, ne pouvait dès lors ignorer lors de la signature du bail du 1^er mars 2007, l’état du système électrique et le mode de chauffage dont les inadaptations à son activité ne pouvaient lui échapper, de sorte qu’elle ne saurait solliciter l’engagement de la responsabilité de la bailleresse à ces titres sur le fondement de l’article 1721 du code civil susvisé.

En définitive, seuls les problèmes de conception quant à l’étanchéité des soubassements latéraux et des portes peuvent être imputés à la société bailleresse, ce qu’elle ne discute pas sérieusement.

Cependant, ces seuls désordres n’étant pas de nature à empêcher toute exploitation de son activité par l’EURL Y, celle-ci ne pouvait, sans autorisation judiciaire, suspendre d’autorité le paiement des loyers, justifiant d’autant plus la constatation de la résiliation du bail par l’arrêt rendu par cette cour le 25 juin 2009 et son expulsion, même si cette mesure a été différée pendant le cours des opérations d’expertise.

Dans le dispositif de ses écritures, l’EURL Y sollicite l’allocation d’une somme de 30 000 euros sans en préciser la nature laquelle n’est pas plus développée dans le corps des mêmes écritures, plaçant la cour dans l’impossibilité d’apprécier la réalité et l’importance du préjudice dont à l’évidence il est sollicité indemnisation.

Ce chef de demande présentée en cause d’appel sera donc rejeté.

Par ailleurs, le bail ayant été résilié en l’état du défaut de paiement des loyers, non justifié par une impossibilité totale de jouissance des lieux loués, le départ des lieux loués inéluctablement lié à cette résiliation constatée à ce titre par l’arrêt de cette cour du 25 juin 2009, l’EURL Y n’est donc pas fondée à solliciter indemnisation de ses frais de déménagement et de réinstallation.

En conséquence, elle sera déboutée de ce chef de demande et le jugement déféré qui y a fait droit sera infirmé sur ce chef.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation :

Il sera au préalable constaté que le fait que la SA LA BAUME n’ait pas sollicité d’indemnité d’occupation lors de la procédure de référé ayant donné lieu à l’arrêt rendu par cette cour le 25 juin 2009, ne la prive pas du droit de réclamer paiement à ce titre dans le cadre de la procédure au fond.

En revanche, cette cour ayant, dans cette décision, expressément différé le départ de l’EURL Y des lieux loués à l’effet d’assurer le bon déroulement du rapport d’expertise, celle-ci qui avait déjà déménagé les lieux en avril 2009 sans avoir rendu les clefs, ne peut être tenue au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’au dépôt du rapport de l’expert judiciaire soit jusqu’au 19 avril 2010, aucune faute au titre de ce maintien dans les lieux sur cette période ne pouvant être retenue à son encontre.

En revanche, l’EURL Y ne justifie en aucune façon avoir restitué les clefs du local litigieux, antérieurement au 18 août 2010, date de la procédure d’expulsion pratiquée par Maître A, huissier de justice à Béziers.

La restitution des clefs, nécessaire à la constatation de la libération des lieux, n’étant pas effective jusqu’à cette date, les travaux réalisés par la bailleresse antérieurement et que celle-ci expose avoir réalisés par l’extérieur, ne sauraient avoir en tout état de cause d’incidence sur l’obligation à paiement d’une indemnité d’occupation.

Dès lors, l’EURL Y sera condamnée à payer à la SA LA BAUME la somme de 11 879 euros au titre de l’indemnité d’occupation du 4 mai 2010 au 18 août 2010 sur la base du loyer avec indexation tel qu’évalué par l’expert (3 394 euros) qui aurait été payé si le bail n’avait pas été résilié.

Sur la demande au titre des travaux de remise en état et de nettoyage :

La SA LA BAUME justifie, suivant factures produites aux débats, avoir réglé les sommes de 163 euros au titre du débouchage du pluvial, de 1 309,62 euros au titre du remplacement de la coupole lanterneaux et celle de 251,16 euros au titre des frais de nettoyage du local dont elle est en droit de solliciter remboursement à L’EURL Y laquelle sera en conséquence condamnée à lui payer la somme totale de 1 723,78 euros à ces titres.

En revanche, la facture au titre du débouchage des chéneaux ne sera pas retenue, compte tenu du doute subsistant sur l’emplacement de la mousse et des herbes.

Sur la demande au titre de la restitution du dépôt de garantie :

Il n’est pas discuté que le dépôt de garantie de 9 000 euros versé en début de bail par la société locataire n’a pas été restitué.

Sa demande en restitution sera donc accueillie mais sous déduction des sommes auxquelles l’EURL Y a été condamnée.

La cour ordonnera donc la compensation des créances réciproques des parties et condamnera en conséquence la SA LA BAUME à payer à l’EURL Y la somme de 4 602,78 euros [(11879 + 1 723,78) – 9 000].

Sur les autres demandes :

Aucune considération tirée de l’équité ne commande, en l’espèce, de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au profit de l’une ou l’autre des parties en la cause.

Le jugement déféré qui a fait droit à ce chef de demande au profit de l’EURL Y sera infirmé à ce titre.

Les dépens de première instance et d’appel seront partagés par moitié entre les parties, en ce compris les frais d’expertise, avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Déboute l’EURL Y de ses demandes,

Dit que l’EURL Y est redevable à l’égard de la SA LA BAUME des sommes de :

—  11 879 euros au titre de l’indemnité d’occupation du 4 mai 2010 au 18 août 2010,

—  1 723,78 euros au titre des travaux de remise en état en fin de bail,

Constate que la SA LA BAUME détient le dépôt de garantie versé par l’EURL Y en début de bail à hauteur de la somme de 9 000 euros,

Ordonne la compensation réciproque des créances des parties,

Condamne l’EURL Y à payer à la SA LA BAUME la somme de 4 602, 78 euros, au titre des indemnités d’occupation ainsi que des frais de remise en état, déduction faite du dépôt de garantie,

Déboute la SA LA BAUME du surplus de ses demandes,

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Fait masse des dépens de première instance et d’appel et les partage par moitié entre les parties, en ce compris les frais d’expertise et avec distraction, pour ceux d’appel, au profit de la SCP AUCHE HEDOU, avocats, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

LE GREFFIER. LE PRÉSIDENT.