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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

1° Chambre Section AO1

ARRÊT DU 25 JUIN 2015

Numéro d’inscription au répertoire général : 12/04678

Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 MARS 2012

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE NARBONNE

N° RG 07/00969

APPELANTE :

XXX

représentée par son syndic en exercice, l’AGENCE ALIZES, SARL, dont le siège social est Boulevard du Pech-Meynaud XXX, elle-même représentée par son gérant en exercice domicilié ès qualités audit siège

XXX

XXX

représentée par M^e Bruno BLANQUER de la SCP BLANQUER-GIRARD-BASILE JAUVIN-CROIZIER-CHARPY, avocat au barreau de NARBONNE, substitué par M^e Annabelle PORTE-FAURENS, avocat au barreau de NARBONNE

INTIMEES :

Mutuelle MUTUELLE des ARCHITECTES FRANCAIS (MAF)

représentée par son gérant en exercice domicilié ès qualités audit siège social

XXX

XXX

représentée par M^e Jérémy BALZARINI de la SCP LEVY-BALZARINI-SAGNES-SERRE, avocat au barreau de MONTPELLIER, substitué par M^e Rémy LEVY, avocat au barreau de MONTPELLIER

XXX

représentée par son gérant en exercice domicilié ès qualités audit siège social

XXX

XXX

représentée par M^e Fabrice DI FRENNA de la SCP SANGUINEDE – DI FRENNA & ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER

ORDONNANCE de CLOTURE du 5 MAI 2015

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de Procédure civile, l’affaire a été débattue le MARDI 26 MAI 2015 à 8H45 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Anne BESSON, Président de Chambre chargé du rapport, et Madame Caroline CHICLET, Conseiller.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Anne BESSON, Président de Chambre

Madame Caroline CHICLET, Conseiller

Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Conseiller

Greffier, lors des débats : Marie-Françoise COMTE

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE,

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile ;

— signé par Madame Anne BESSON, Président de Chambre, et par Marie-Françoise COMTE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCEDURE

Courant 2000 et 2001, la SARL Laguna Beach a fait construire un ensemble immobilier composé de trois immeubles de trois étages chacun autour d’une piscine et d’espaces verts sis à Gruissan, elle a vendu les 77 appartements en l’état futur d’achèvement sous le régime de la copropriété';

Alléguant de très nombreux désordres, vices et malfaçons à la construction, le syndicat des copropriétaires a assigné le 26 juin 2007 la SARL Laguna Beach sur la base de l’expertise ordonnée en référé le 6 novembre 2001 et rendue commune aux différents intervenants à la construction et leurs assureurs et dont le rapport a été déposé le 21 juillet 2006.

Par acte du 2 octobre 2007, la société Laguna Beach a assigné la MAF en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage et CNR.

Les deux procédures ont été jointes';

Par jugement du 15 mars 2012, le tribunal de grande instance de Narbonne ':

a reçu la fin de non-recevoir tenant la prescription de l’action dirigée contre la MAF en qualité d’assureur dommages-ouvrage,

s’est déclaré incompétent s’agissant de l’exception de nullité de l’assignation de la MAF en sa qualité d’assureur décennal,

a condamné la SARL Laguna Beach à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 228'055,73 € au titre de sa responsabilité contractuelle et la somme de 13'683,34 € au titre de la maîtrise d''uvre,

a condamné solidairement la SARL Laguna Beach et la MAF à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 230'588,07 € au titre de la réparation des dommages de nature décennale et la somme de 13'835,28 € au titre de la maîtrise d''uvre, outre celle de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires Laguna Beach a régulièrement interjeté appel le 18 juin 2012.

Vu les conclusions du 21 mai 2014 du syndicat des copropriétaires Laguna Beach,

Vu les conclusions du 21 juillet 2014 de la MAF, appelante incidente,

La SARL Laguna Beach régulièrement constituée n’a pas conclu.

Vu l’ordonnance de clôture du 5 mai 2015.

M O T I V A T I O N

' Sur la prescription biennale

En appel il n’est plus discuté que l’action du syndicat des copropriétaires à l’encontre de la MAF, prise en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage est prescrite.

Le syndicat des copropriétaires ne dirige son action contre la MAF qu’en sa qualité d’assureur de responsabilité décennale du constructeur non réalisateur (CNR).

' Sur les désordres

Il convient d’examiner successivement sur la base de l’expertise judiciaire chacun des désordres allégués par le syndicat des copropriétaires pour déterminer la responsabilité du constructeur, la SARL Laguna, et la garantie décennale de son assureur la MAF.

— Les portes palières

Les portes d’entrée aux appartements présentent une insuffisance d’isolation acoustique.

L’expert judiciaire a constaté que les minima acoustiques requis entre les logements et les circulations communes n’étaient pas respectés que ce désordre a pour causes d’une part les portes fournies et posées ne correspondant pas aux documents contractuels (portes fournies avec une résistance de 40dB alors que le CCTP prévoyait 40dB) et d’autre part une pose défectueuse des blocs portes (espace libre entre les huisseries et le béton coulé, seuils métalliques creux)'; il conclut que les ponts acoustiques existants entre les circulations et les logements rendent impropres les logements à leur destination.

Il ne s’agit pas d’un désordre affectant une partie privative comme le considère à tort la MAF.

Non seulement les portes palières sont de qualité acoustique insuffisante mais l’encadrement maçonné des huisseries ainsi que les seuils sont également défectueux, créant des ponts phoniques, or ces éléments de maçonnerie sont des parties communes.

De plus, même si la porte palière de chaque appartement devait être considérée comme une partie privative, le syndicat des copropriétaires est fondé à poursuivre la réparation d’un désordre privatif subi par la collectivité des copropriétaires.

Si pour des raisons d’efficacité et de coût, l’expert judiciaire et le bureau de contrôle SOCOTEC diligenté par la MAF n’ont examiné que 75 % portes palières des 77 appartements, les portes palières de la copropriété sont toutes identiques et ni la MAF ni la SARL Laguna Beach ne prétendent le contraire ou n’ont demandé à l’expert des investigations complémentaires.

Le syndicat des copropriétaires est donc recevable à demander la réparation de la totalité des portes palières, le jugement sera réformé en ce qu’il n’a retenu que 75% des portes palières.

L’insuffisance d’isolation phonique caractérise le désordre de nature décennale, puisqu’il rend les appartements impropres à leur destination, du fait qu’ils ne sont pas suffisamment isolés des bruits provenant des couloirs et des parties communes de la copropriété.

Dans ces conditions, la responsabilité décennale de la société Laguna Beach doit être retenue ainsi que la garantie de la MAF assureur décennal du promoteur.

L’expert a chiffré la reprise des portes palières à la somme de 3'174,47 € TTC par porte, soit pour les 77 appartements 244'434,19 € TTC.

La cour retiendra ce chiffrage qui ne fait l’objet d’aucune critique.

— La piscine

Les désordres concernent le défaut d’isolation acoustique du local technique et le système de filtration.

— Défaut d’isolation phonique du local technique

L’expert judiciaire a constaté que le système de filtration est installé dans un local en rez-de-chaussée du bâtiment C sous l’appartement 53C, que les essais acoustiques effectués dans le logement 58C pendant les filtrations font apparaître des niveaux sonores largement supérieurs à la norme, que ce manque d’isolation provient pour une faible part du manque d’épaisseur de la dalle du plancher haut du local technique qui constitue le sol de l’appartement 58 (20 cm au lieu de 37 cm) et principalement de la fixation des appareillages de la machinerie de filtration directement sur les structures sans interposition de silentblocs'; l’expert fixe à 1 500 € les travaux de reprise consistant à poser des silentblocs.

Ces bruits rendent impropre à sa destination l’appartement 58C.

Le procès-verbal de réception fait état d’une réserve concernant la machinerie': «'mise en conformité des équipements et machinerie piscine'», cette réserve imprécise ne vise pas l’installation des appareils directement sur les structures sans interpositions des éléments plastiques ne permettant pas la propagation des bruits et vibrations, ce désordre n’a donc pas été réservé.

Ce désordre constitue donc un désordre de nature décennale.

Dans ces conditions, la responsabilité décennale de la société Laguna doit être retenue ainsi que la garantie de la MAF assureur décennal du promoteur.

— Défaillance du système de filtration

L’expert a relevé que des problèmes de filtration existent dus à un positionnement inadéquat du local de filtration et des dimensions sous-estimées ne permettant pas la mise en place d’un matériel adapté et que le temps de renouvellement du volume complet de l’eau de la piscine est de sept heures .

Si pour les bassins inférieurs à 240 m² (la piscine de la résidence fait 70m²), la réglementation n’impose pas de débit minimum de recyclage de l’eau, un débit de 7 heures pour le renouvellement du volume complet de l’eau de la piscine fait que la qualité de l’eau de la piscine

est mauvaise, et cette mauvaise qualité de l’eau rend impropre à sa destination cette piscine de la résidence de 77 appartements, compte tenu du nombre de personnes l’utilisant en période estivale'; il s’agit donc d’un désordre de nature décennale.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Dans ces conditions, la responsabilité décennale de la société Laguna doit être retenue ainsi que la garantie de la MAF assureur décennal du promoteur.

Les travaux de reprise ont été exactement chiffrés par l’expert à la somme de 42'436,47€ TTC.

— Terrasses et escaliers en bois

— Pieds de poteaux

L’expert a relevé que les pieds de poteaux sont mal positionnés par rapport aux «'dès'» (pièce située entre les pieds des poteaux et le haut des fondations) mais qu’aucun désordre n’est visible actuellement, mais que la pérennité des ouvrages ne pourra être assurée que par une reprise correcte de ces éléments.

En l’absence de désordre actuel constaté par l’expert ou allégué par la copropriété, la responsabilité décennale de la SARL Laguna Beach n’est pas engagée, seule l’est sa responsabilité contractuelle pour défaut de mise en 'uvre de ses pieds de poteaux.

La réfection s’élève à la somme de 18'415 € TTC.

— Pièces d’assemblage

L’expert a constaté que les pièces d’assemblage étaient en acier galvanisé au lieu d’être en acier inoxydable comme il était prévu au cahier des charges, qu’il n’y a aucun désordre actuel sur les terrasses et escaliers même s’ils vont inévitablement être attaqués par la rouille dans un délai qui devrait être supérieur aux délais décennaux.

Le syndicat des copropriétaires verse un rapport non contradictoire qu’il a fait réaliser par un expert le 28 juin 2012 qui a constaté que l’ensemble des pièces métalliques d’assemblage présente des limites de fatigues, fragilisant la structure porteuse, expliquant que ces fatigues avaient pour origine des interventions postérieures à la construction.

Il ne résulte donc pas de cette expertise que les pièces d’assemblage soient rouillées ou subissent une fatigue due aux travaux de construction d’origine de la résidence, en outre ces désordres seraient apparus hors du délai de la garantie décennale puisque constatés en 2012 alors que la réception a eu lieu pour les bâtiments B et C le 18 août 2000 et pour le bâtiment A le 2 juillet 2001.

Il n’existe donc aucun désordre décennal et seule la responsabilité contractuelle de la société Laguna Beach doit être retenue pour cette non-conformité des pièces d’assemblage.

Ce désordre est chiffré par l’expert à 147'700 € TTC.

— Les terrasses et escaliers en bois

L’expert a constaté que le bois prévu au CCTP était de l’Iroko alors que celui utilisé est du Badi, ces deux bois ayant des qualités similaires permettant leur utilisation en extérieur et que ce remplacement ne peut porter préjudice aux structures, à la solidité ou à l’esthétique de la résidence.

Même en l’absence de tout préjudice, le syndicat des copropriétaires peut exiger le respect des dispositions contractuelles et que le bois soit de l’Iroko.

Le syndicat sollicite une indemnisation de son préjudice égale à la différence de prix entre l’Iroko et le Badi ( 1 829 € HT et 900 € HT) par le cubage des bois extérieurs de la résidence (81,66 m³) soit la somme de 90'731,12 € TTC.

Il sera fait droit à cette demande indemnitaire.

— Terrasses du 3^e étage

Les terrasses devaient conformément au CCTP être étanchées avec un joint souple entre les lames de bois.

L’expert a constaté que les prescriptions du CCTP n’avaient pas été respectées, que les travaux semblaient avoir donné lieu à beaucoup d’errances que ce soit au niveau des matériaux à mettre en 'uvre que des prestations à produire et que le travail exécuté est inacceptable'; il préconise la dépose des planchers des terrasses et repose avec mise en 'uvre d’un joint étanche entre les lames de parquet pour un coût de 20'000 € TTC.

La société Laguna Beach a engagé sa responsabilité contractuelle pour ce non-respect des dispositions du CCTP.

— Les pentes d’évacuation des eaux

XXX et C sont affectées par des stagnations d’eau.

Pour remédier à ce problème de contre-pente, l’expert propose la dépose des planchers des terrasses et repose avec calage pour forme de pente.

La responsabilité contractuelle de la société Laguna Beach est engagée pour ce désordre non décennal.

— Marches des escaliers des bâtiments B et C

L’expert a relevé que les marches prévues au CCTP devaient être «'rainurées antidérapantes'» mais qu’elles n’ont été traitées de cette manière que sur l’escalier du bâtiment A.

Il s’agit d’un désordre apparent des escaliers extérieurs des bâtiments B et C qui n’a pas été réservé à la réception'; dès lors cette non-conformité apparente relève de la seule responsabilité contractuelle de la Société Laguna Beach.

L’expert a chiffré cette reprise de la réfection des pentes d’évacuation des eaux des terrasses et du rainurage à la somme globale de 150'300 € TTC.

— Les évacuations des eaux vannes et usées du bâtiment B

L’expert indique que le rapport d’inspection télévisé a fait apparaître des écrasements et des ruptures de canalisations, d’ovalisation des sections plus ou moins importantes d’emboîtements insuffisants et de faibles contre-pentes.

L’expert a noté l’absence de désordre actuel mais que compte tenu du type de malfaçons, le fonctionnement des évacuations pourrait être affecté.

En l’absence de désordre dans le délai de la garantie décennale, seule la responsabilité contractuelle de la société Laguna Beach peut être retenue pour ces défauts d’exécution.

L’expert a chiffré les reprises de ce désordre à la somme de 14'972,94 € TTC.

— Les acrotères

L’expert a constaté des entrées d’eau plus particulièrement dans les appartements 79 et 43 et des coulures, que des fissures plus ou moins importantes sont visibles sur les acrotères au niveau des chaînages et à proximité des voûtains ou sur certains longs pans, qu’elles sont dues à la poussée des voûtains et à la dilatation d’ensemble des acrotères bâtis sans joints de dilatations.

Les fissures apparues postérieurement à la réception avec entrées d’eau dans des appartements constituent un désordre de nature décennale.

Dans ces conditions, la responsabilité décennale de la société Laguna Beach doit être retenue ainsi que la garantie de la MAF assureur décennal du promoteur.

L’expert a chiffré la reprise de ce désordre à la somme de 18'808,54€.

— Le portail d’entrée

L’expert a constaté des problèmes récurrents de fonctionnement du portail coulissant automatique d’accès des véhicules à la résidence dûs à un mauvais fonctionnement de la motorisation.

En l’absence de tout élément sur l’origine du défaut de motorisation, vice du moteur ou mauvaise utilisation, la responsabilité de la société Laguna Beach ne peut être retenue.

Les autres désordres ou non conformités ne font l’objet d’aucune critique, tels qu’ils ont été retenus par le premier juge à savoir':

Murets de clôture …………………………………… 8'611 €

XXX

Grilles de ventilation des ascenseurs ………… 478,40 € TTC

VMC …………………………………………………….. 2 054,09 € TTC

Portillons et réfection des pergolas …………… 14'092,65 €

Paves autobloquants ……………………………….. 5262,40 €

Gaines techniques ………………………………….. 502 €

Antennes TV ………………………………………….. 10'176,53 €

La responsabilité contractuelle de la société Laguna Beach est donc confirmée pour ces désordres pour un total de 43'375,07 € TTC.

La responsabilité contractuelle de la société Laguna Beach est également engagée comme indiqué ci-dessus à hauteur de 294'419,06 €'; à ce titre elle doit donc indemniser le syndicat des copropriétaires de la somme totale de 337'794,13 €, dont la somme de

90'731,12 € au titre de la moins-value pour le bois, cette dernière somme ne devant pas être indexée ni entrer dans le calcul des frais de maîtrise d''uvre.

La responsabilité décennale de la société Laguna Beach et la garantie de son assureur la MAF sont engagées à hauteur de’la somme de 307'179,20 €.

Compte tenu de l’importance des travaux de reprise, il convient d’ajouter une somme à hauteur de 5% des travaux de reprise pour les honoraires de maîtrise d''uvre d’exécution.

Le syndicat des copropriétaires est également bien fondé à demander un préjudice de jouissance conformément aux estimations de l’expert de':

—  500 € pour chacun des 77 copropriétaires soit 38'500 € pour la reprise des portes palières,

—  1'000 € par appartement pour la réfection des terrasses du 3^e étage soit 77'000 €,

—  2 500 € pour la réfection des réseaux d’évacuation des eaux usées.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’autre préjudice de jouissance et il sera donc débouté du surplus de ses demandes à ce titre.

P A R CES M O T I F S

La cour,

Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Condamne in solidum la société Laguna Beach et la MAF en sa qualité d’assureur CNR à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 307'199,20 € en réparation des désordres de nature décennale, outre 15 359,96 € au titre des frais de maîtrise d''uvre d’exécution, avec revalorisation selon les variations de l’indice BT01 publié par l’INSEE entre juillet 2006 et la date de l’arrêt,

Condamne la société Laguna Beach à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 337'794, 13 € en réparation des désordres de nature contractuelle outre la somme de 12 353 € pour les frais de maître d''uvre d’exécution,

Dit que la somme de 247'063, 01 € et celle de 12'353€ seront revalorisées selon les variations de l’indice BT01 publié par l’INSEE entre juillet 2006 et la date de l’arrêt,

Condamne in solidum la SARL Laguna Beach et la société MAF à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 38'500 € au titre du préjudice de jouissance,

Condamne la SARL Laguna Beach à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 79'500 € au titre du préjudice de jouissance,

Condamne in solidum la SARL Laguna Beach et la MAF à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8'000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum la SARL Laguna Beach et la Maf en tous les dépens, avec application de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

AB