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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

1^re Chambre C

ARRET DU 28 NOVEMBRE 2017

Numéro d’inscription au répertoire général : 15/04237

Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 MAI 2015

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE RODEZ

N° RG 13/00745

APPELANT :

Monsieur X Z

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

représenté par M^e Gilles ARGELLIES de la SCP GILLES ARGELLIES, EMILY APOLLIS – AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par M^e Emily APOLLIS de la SCP GILLES ARGELLIES, EMILY APOLLIS – AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMEE :

SARL A B immatriculée au RCS de RODEZ sous le n° 494598121 prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège

[…]

[…]

représentée et assistée de M^e Marie Pascale PUECH-FABIE, avocat au barreau d’AVEYRON

ORDONNANCE DE CLOTURE DU 27 Septembre 2017

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 18 OCTOBRE 2017, en audience publique, madame Nathalie AZOUARD, conseillère ayant fait le rapport prescrit par l’article 785 du Code de procédure civile, devant la cour composée de :

Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre

Madame Nathalie AZOUARD, Conseillère

Madame Leïla REMILI, Vice-présidente placée auprès du Premier président de la cour d’appel de Montpellier par ordonnance n° 5/2017 du 2 janvier 2017

qui en ont délibéré.

Greffière, lors des débats : Madame Marie-Lys MAUNIER

ARRET :

— contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile ;

— signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Marie-Lys MAUNIER, greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*

* *

FAITS, PROCEDURE, PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES:

Par acte authentique en date du 22 mars 2007 Z X et C D veuve X ont donné à bail à titre de location-gérance à la SARL A B, un fonds de commerce de rôtisserie, volailles, A, charcuterie et salaisons, sis à […](Aveyron), ainsi que les locaux dans lesquels ledit fonds est exploité.

Par acte notarié en date du 8 avril 2009, Z X a cédé son fonds de commerce de A-charcuterie à la SARL A B moyennant le prix de 90 000 € et suivant le même acte il a été mis fin de façon anticipée au contrat de location-gérance.

Par acte du 8 avril 2009 Z X et C D veuve X ont consenti à la SARL A B un bail commercial sur une maison à usage mixte de commerce et d’habitation pour une durée de neuf années à compter rétroactivement du 1^er avril 2009 pour se terminer le 31 mars 2018.

Un procès-verbal d’état des lieux d’entrée a été dressé le

23 avril 2009 par huissier de justice.

Par acte extrajudiciaire en date du 14 septembre 2011, la SARL A B a donné congé au 31 mars 2012.

Un procès-verbal d’état des lieux de sortie contradictoire a été établi par huissier le 26 mars 2012.

Z X se plaignant de nombreuses dégradations des lieux a mis en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 11 juillet 2012 son locataire de l’indemniser.

Faute de règlement amiable du litige, Z X a assigné devant le tribunal de grande instance de RODEZ par acte en date du 13 mars 2013, la SARL A B en paiement de sommes au titre de matériel manquant, des dégradations et de travaux d’assainissement.

Le jugement rendu le 7 mai 2015 par le tribunal de grande instance de RODEZ énonce dans son dispositif :

'

Déboute la SARL A B de sa demandant tendant à lui voir

déclarer inopposable la pièce adverse n°5.

'

Dit que la SARL A B est redevable envers Z X

de la somme de 1 180,85 € au titre des travaux de remise en état et de la somme de 3 049,80 € au titre des travaux de mise en conformité du système d’assainissement.

'

Dit que Z X devra restituer à la SARL A B la

somme de 1 500 € correspondant au dépôt de garantie.

'

Dit qu’après compensation la SARL A B reste redevable de la

somme de 2 730,65 € envers Z X et la condamne à payer cette somme.

'

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

'

Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

'

Dit que les dépens seront supportés par moitié par chacune des parties.

Le premier juge sur le mobilier et le matériel manquant considère que le seul inventaire faisant foi est celui fait entre les parties lors de la résiliation de la location-gérance et de la cession du fonds de commerce et annexé avec la liste du matériel.

Il ajoute que l’inventaire réalisé le 19 mars 2007 dans le cadre de la location-gérance ne peut constituer une preuve, ce contrat ayant été résilié à l’occasion de la vente du fonds.

S’agissant plus particulièrement du hachoir réfrigéré le juge fixe sa valeur à la somme de 638,80 € en se fondant sur la valeur de reprise faite par l’entreprise TOME PASCAL en octobre 2010 lors de l’achat d’un hachoir neuf.

Sur le ballon d’eau chaude en litige le premier juge considère tout d’abord qu’il s’agit de celui désigné dans l’inventaire annexé à l’acte de cession du fonds de commerce sous la dénomination « 1 chauffe eau dans le magasin » par ailleurs il estime que cet équipement ayant été vendu à la SARL A B lors de la cession du fonds il n’a pas à être restitué.

Enfin le jugement considère que faute de pouvoir établir la présence d’étagères à côté du compteur électrique lors de l’entrée dans les lieux en avril 2009, Z X ne peut réclamer aucune somme à ce titre.

Sur les dégradations imputées au locataire, le jugement querellé reprend les dispositions du bail commercial du 8 avril 2009 et en particulier l’article 2 et ajoute que de manière générale l’obligation d’entretien mise à la charge du preneur ne peut avoir pour effet de l’obliger à rendre les locaux à l’état neuf et à supporter la charge de la vétusté résultant d’un usage normal.

Le jugement examine point par point l’ensemble des dégradations alléguées par Z X tant dans le magasin et ses dépendances que dans l’appartement.

Après un examen minutieux il retient :

— une somme de 100 € au titre des travaux de reprise du carrelage de la salle de cuisson,

— une somme de 80 € au titre des travaux de reprise d’une porte coulissante,

— une somme de 100 € au titre des travaux de reprise de la porte de la devanture,

— une somme de 108,50 € au titre des travaux de reprise d’un carreau de fenêtre de la pièce du 2^e étage,

— une somme de 792,35 € au titre des travaux de reprise des murs de la pièce du 2^e étage.

Sur les travaux d’assainissement, le premier juge considère tout d’abord que les travaux relatifs à la réfection des canalisations d’égout permettant l’écoulement des eaux usées font partie des grosses réparations qui ne peuvent être à la charge de la SARL A B.

Sur la mise en place d’un bac séparateur de graisse pour mise en conformité demandée par la mairie en juin 2011, le juge retient que compte-tenu de la clause expressément prévue au bail commercial selon laquelle le preneur devra satisfaire à toutes les charges de ville, de police, de réglementation sanitaire, de voirie et d’hygiène, ces travaux incombent à la SARL A B peu important que le bailleur ait pu dans un premier temps se méprendre sur l’étendue de ses obligations et ait accepté de les prendre à sa charge.

Z X a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 9 juin 2015.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 27 septembre 2017.

Les dernières écritures pour Z X ont été déposées le 7 avril 2016.

Les dernières écritures d’intimé et d’appel incident pour la SARL A B ont été déposées le 12 février 2016.

Le dispositif des écritures de Z X énonce :

A titre principal :

'

Infirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions.

'

Condamner la SARL A B à payer à Z X :

— la somme de 12 947 € au titre des dégradations et détériorations et des machines et matériels d’exploitation manquant,

— la somme de 16 787,65 € au titre des travaux de mise en conformité du système d’assainissement.

'

Débouter la SARL A B de l’intégralité de ses demandes.

A titre subsidiaire :

'

Confirmer le jugement dont appel sauf à rectifier l’omission matérielle relative à la

condamnation de la SARL A B à régler le montant du hachoir et la condamner à ce titre au paiement de la somme de 638 €.

En tout état de cause :

'

Condamner la SARL A B à payer la somme de 3 000 € au titre

de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Sur le matériel manquant à la fin du bail, Z X critique le jugement entrepris en ce qu’il a considéré que le seul inventaire faisant foi était l’inventaire annexé à l’acte de cession du fonds de commerce du 8 avril 2009, alors que cet inventaire recense seulement le matériel cédé et que certains matériels d’exploitation n’ont pas été inclus dans la vente du fonds de commerce mais laissé à disposition du locataire.

Z X précise que ce matériel laissé à disposition et dont il demande la restitution est celui qui figure sur l’inventaire manuscrit contradictoire de 2007 et que tel est le cas en particulier du hachoir réfrigéré.

Sur ce hachoir, l’appelant critique également le premier juge en ce qu’il a retenu la proposition de la SARL A B basée sur une offre commerciale de reprise alors que ce type d’appareil même d’occasion se vend environ 1 200 €.

Sur les dégradations et les détériorations occasionnées, après avoir rappelé les obligations légales et contractuelles du preneur tenu de la réparation intégrale du dommage consécutif à la dégradation des lieux, Z X soutient que ces dégradations ressortent de la comparaison entre l’inventaire réalisé en 2007 et le constat des lieux d’entrée de 2009 avec le procès-verbal d’état des lieux de sortie de 2012.

Il ajoute qu’il a toujours été constaté que la partie magasin et ses dépendances étaient en bon état et qu’il n’y a donc pas lieu d’invoquer la vétusté et que concernant l’appartement la SARL A B a accepté les lieux en l’état sans pouvoir exiger aucune réparation du bailleur autre que celles qui seraient nécessaires pour que les lieux soient clos et couverts.

Il ajoute que le mauvais état des lieux lors de leur restitution s’explique également par une absence totale d’entretien par le locataire et un usage anormal.

Sur les travaux d’assainissement, Z X expose que courant 2009 la SARL A B pourtant propriétaire du fonds de commerce a refusé d’effectuer les travaux de mises aux normes lui incombant et ce malgré des troubles de voisinage et alors qu’en vertu de la clause expresse du bail ces travaux lui incombent.

Devant cette inertie Z X ajoute qu’il a donc été contraint de réaliser lesdits travaux en lieu et place du preneur.

Enfin sur le montant de ces travaux l’appelant considère que c’est à tort que le premier juge n’a retenu que la somme de 3 049,80 € et non celle de 16 787,65 € dans la mesure où tous les travaux financés par le bailleur ont été engagés pour remédier aux désordres liés à l’activité de la SARL A B.

Le dispositif des écritures de la SARL A B énonce :

A titre principal :

'

Débouter intégralement Z X de sa demande de paiement de la somme

de 12 947 € au titre du matériel manquant et des dégradations locatives.

'

Débouter Z X de sa demande de paiement de la somme de 16 787,65 €

au titre des travaux d’assainissement.

'

Condamner Z X à restituer le dépôt de garantie après déduction de la

valeur du hachoir réfrigéré et la réparation du carreau cassé soit une somme de 752,70 €.

A titre subsidiaire :

'

Confirmer le jugement entrepris.

En toutes hypothèses :

'

Condamner Z X au paiement d’une somme de 5 000 € au titre de

l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

A titre liminaire la SARL A B conteste comme en première instance le caractère probant de la pièce 15 adverse s’agissant d’un inventaire unilatéral, dont l’auteur est anonyme et pour lequel les pièces jointes en annexe ne sont que des devis.

Sur la disparition du matériel, la SARL A B soutient qu’il n’est pas démontré quels auraient été les matériels non inclus dans la vente du fonds de commerce mais laissés à la disposition du locataire.

Elle ajoute que l’acte de cession du fonds de 2009 et ses annexes avec l’état descriptif du matériel et du mobilier cédé avec le fonds constitue la preuve de la consistance exacte de ce matériel et de ce mobilier et qu’il n’en résulte pas la présence dans les lieux de matériel ou mobilier commercial.

Elle fait enfin observer que s’il existait des éléments exclus de la sphère de la vente du fonds mais laissés à la libre disposition du locataire aucune pièce du dossier ne porte trace de l’accord des parties sur ce point.

Concernant plus particulièrement le litige sur les ballons d’eau chaude, la SARL A B soutient que celui se trouvant dans la partie habitation n’a pas été enlevé et que pour celui se trouvant dans la partie commerciale il s’agit d’un bien lui appartenant suite à la cession du fonds de commerce et que son retrait n’est donc pas fautif.

Concernant également le hachoir réfrigéré, la SARL A B maintient sa proposition de le rembourser à hauteur de sa valeur vénale soit 638,80 € .

Sur les dégradations locatives, la SARL A B rappelle les dispositions légales selon lesquelles même si le bail laisse à la charge du locataire l’intégralité des réparations foncières et locatives, celui-ci ne doit pas supporter les désordres résultant de la vétusté.

Elle soutient ensuite qu’il ressort de la lecture comparative de l’état des lieux d’entrée et de celui de sortie établis tous deux par huissier un état strictement identique ou quasi identique entre la prise de possession des lieux et leur restitution.

La SARL A B ajoute qu’à l’évidence tous les désordres visés sont la conséquence de la vétusté des locaux et que même les travaux de reprise mis à sa charge par le premier juge ne lui incombent pas relevant pour l’essentiel de la vétusté ou en raison de l’absence de preuve.

Enfin sur les travaux d’assainissement, la SARL A B expose tout d’abord qu’en réalité il y a deux problématiques, d’une part une plainte d’une voisine concernant l’infiltration d’eau chargée de graisse dans sa cave et d’autre part dans le cadre de la deuxième tranche d’aménagement de la commune la mise en place d’un séparateur de graisse imposé par le règlement d’assainissement.

La SARL A B soutient que ces travaux incombe au bailleur en substance aux motifs que :

— le bailleur dès la demande de la mairie a annoncé à sa locataire prendre les travaux à sa charge sans rien lui demander,

— la plainte du voisinage est du 31 mars 2009 soit antérieurement à la signature du contrat de bail du 8 avril 2009 et le bailleur ne peut faire peser sur son locataire les conséquence d’un désordre antérieur au contrat de bail qui les lie,

— dans le cadre d’une location-gérance le locataire n’a pas à supporter les travaux de réparations de l’immeuble et les réclamations du voisinage sont bien antérieurs à la location-gérance ( à tout le moins depuis 2002 expertise contradictoire),

— les travaux imposés par la commune dépassent par leur importance le champ d’application de l’obligation d’entretien du preneur,

— la clause figurant dans le contrat de bail et retenue par le premier juge n’est pas une clause exorbitante au droit commun et n’est pas de nature à exonérer le bailleur de la charge d’avoir à supporter les travaux prescrits par l’administration en exécution de son obligation de délivrance.

MOTIFS :

La cour observe en liminaire que la SARL A B discute dans ses écritures comme en première instance le caractère probant de la pièce adverse n°15 mais sans qu’il en soit tiré de conséquences en terme de prétentions dans le dispositif de ses écritures auxquelles la cour est seulement tenue de répondre.

La cour examinera les divergences des parties sur les différentes demandes par commodité de lecture dans l’ordre retenu par le jugement déféré.

Sur le mobilier et le matériel manquant :

Z X soutient que lors de la restitution des locaux certains matériels d’exploitation, non inclus dans la vente du fonds de commerce mais laissés à disposition du locataire ont disparu.

Il critique le jugement entrepris en ce qu’il a considéré que le seul inventaire faisant foi entre les parties est celui annexé à l’acte de cession du fonds de commerce en date du 8 avril 2009 alors qu’il convient également de prendre en compte l’inventaire manuscrit contradictoire de 2007 établi lors de la location-gérance ( pièce n° 2 produite par Z X).

Il ressort des pièces produites comme relevé par le premier juge que dans l’acte authentique en date du 8 avril 2009, portant résiliation du contrat de location-gérance du 22 mars 2007 et cession du fonds de commerce, figure à la rubrique DESIGNATION au titre des éléments corporels, la clause suivante: «Le matériel et le mobilier commercial servant à son exploitation décrits et estimés article par article dans un état dressé par les parties à la date de ce jour, qui demeurera ci-joint et annexé après mention et après avoir été certifié véritable par lesdites parties.»

Il n’est pas critiqué que cet état et annexe comportant la liste du matériel cédé pour une valeur totale de 19 060 € daté du 09/03 correspond à la pièce n° 1 produite par Z X identique à la pièce n°4 produite par la SARL A B devant la cour d’appel.

Il sera relevé que l’acte de cession du fonds de commerce du

8 avril 2009 ne fait à aucun moment référence à l’inventaire manuscrit intitulé ETAT DES LIEUX, dressé contradictoirement entre Z X , E B et F B, le 19 mars 2007 lors de la location-gérance.

C’est à bon droit que le juge de première instance a considéré que l’acte de location gérance ayant été résilié lors de la cession du fonds de commerce, l’inventaire réalisé le 19 mars 2007 ne pouvait constituer une preuve dans le cadre des relations ultérieures entre les parties, relations fondées sur l’acte de cession du fonds de commerce et sur le bail commercial et non plus sur le contrat de location-gérance.

Enfin il n’est pas rapporté la preuve de ce que les parties auraient entendu au moment de la cession du fonds de commerce faire perdurer les accords qui pouvaient exister antérieurement entre elles.

Par conséquent le seul inventaire à prendre en considération est celui du 09/03 annexé à l’acte de cession du 8 avril 2009.

En outre il apparaît que doivent également être pris en considération le procès-verbal de constat d’état des lieux d’entrée établi par voie d’huissier en date du 23 avril 2009 (cession du fonds de commerce et bail commercial) et le procès- verbal de constat d’état des lieux de sortie établi par voie d’huissier en date du 26 mars 2012.

La comparaison entre des deux procès-verbaux ne fait apparaître aucune disparition de mobilier ou de matériel à l’exception dans l’arrière boutique du magasin, de celle du ballon d’eau chaude qui se trouvait dans le placard à côté du laboratoire, cette disparition n’est d’ailleurs pas contestée par la SARL A B.

Toutefois il apparaît comme retenu à bon droit par le premier juge que ce ballon d’eau chaude désigné dans l’inventaire annexé à l’acte de cession sous la dénomination «1 chauffe eau dans le magasin » fait partie des éléments corporels cédés avec le fonds et qu’il n’a donc pas à être restitué, pas plus que le bailleur ne peut prétendre à dédommagement.

Enfin le bailleur ne rapporte nullement la preuve qu’il y avait dans la partie magasin une autre chauffe-eau ou ballon d’eau chaude que celui porté dans l’inventaire annexé dans l’acte de cession.

Par conséquent la décision querellée sera sur ce point confirmée.

Concernant enfin le hachoir réfrigéré, la SARL A B ne conteste pas que ce matériel laissé à sa disposition aurait dû être restitué à Z X ce qui n’est plus possible car il a été repris par un fournisseur lors de la livraison de matériel neuf.

Le premier juge pour évaluer la valeur de ce hachoir s’est basé sur la facture émise par la société TOME PASCAL le 28 mars 2011 mentionnant une reprise à la somme de 638,80 €.

Cette évaluation est critiquée par Z X qui soutient que sa valeur au vu d’un devis en date du 6 avril 2012 de l’entreprise SO.CO.BO.CA est de 3 828 € et que ce matériel se vent actuellement d’occasion environ 1200 €.

Il apparaît toutefois que d’une part il ne peut être résonné sur la valeur à neuf d’un hachoir d’occasion.

Il apparaît en outre que ce matériel est ancien puisqu’il était déjà dans le commerce en 2007 lors de la location-gérance, que l’annonce produite par Z X pour la vente d’un hachoir d’occasion est de 2015 sans qu’il soit précisé l’ancienneté du matériel vendu.

En revanche il apparaît que la facture émise par la société TOME PASCAL, outre qu’elle émane d’un tiers et qu’elle a été établie avant le litige et non pour les besoins de la cause repose sur l’examen du hachoir litigieux et constitue donc un élément sérieux de preuve.

Par conséquent la décision de première instance sera confirmée en ce qu’elle a fixé la valeur du hachoir réfrigéré à la somme de 638,80 €.

En revanche il apparaît que le premier juge a omis de comptabiliser cette somme dans le dispositif de sa décision et qu’il conviendra d’en tenir compte et de procéder à une rectification en ce sens.

Sur les dégradations locatives :

C’est à juste titre que le juge de première instance a rappelé les dispositions du code civil sur les obligations du preneur à bail en matière de dégradations des lieux loués arrivant pendant sa jouissance.

C’est également pertinemment qu’il s’est ensuite référé au contrat de bail commercial du 8 avril 2009 qui rappelle les obligations du preneur en la matière et tout aussi pertinemment qu’il a rappelé que la clause du bail mettant à la charge du preneur l’entretien des lieux loués en bon état de réparation de toute nature laisse cependant à la charge du bailleur la réparation des désordres dus à la vétusté à défaut de clause expresse contraire, de même qu’en l’absence d’une clause contraire le bailleur est tenu de maintenir le bien loué en l’état de servir à l’usage pour lequel il est loué.

En l’espèce il ressort de la lecture du bail commercial qu’il ne contient aucune clause expresse mettant à la charge du preneur la réparation des désordres en cas de vétusté pas plus qu’il n’en contient dispensant le bailleur de son obligation de maintenir le bien en l’état de servir à l’usage pour lequel il est loué.

Enfin il est constant que l’obligation d’entretien mise à la charge du preneur ne peut avoir pour effet de rendre les locaux à l’état neuf et le bail commercial du 8 avril 2009 ne contient aucune clause contraire sur ce point.

Le premier juge s’est ensuite livré à une analyse minutieuse point par point des dégradations alléguées par Z X en se référant à l’état des lieux et à celui de sortie et examinant les autres pièces produites par les parties comme des devis.

Il ressort de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée de 2009 et celui de sortie de 2012 qu’ils sont presque identiques à l’exception des dégradations locatives retenues par le premier juge à savoir : mauvais alignement et positionnement du carrelage de la salle de cuisson, défaut de fonctionnement d’une porte coulissante, rayure sur la porte de la devanture, bris d’un carreau de fenêtre de la pièce du 2^e étage, traces d’effacement de graffitis sur des murs de la pièce du 2^e étage.

Z X ne peut valablement critiquer le jugement dont appel et soutenir qu’il existe d’autres dégradations locatives en se basant sur une comparaison entre l’inventaire réalisé en 2007 lors de la location-gérance et le constat d’état des lieux d’entrée de 2009 lors la prise d’effet du bail commercial et ce d’autant qu’à supposer ces dégradations établies il lui appartenait d’agir en temps utile contre son locataire-gérant.

Enfin les éléments figurant dans les deux procès-verbaux de constat d’huissier (entrée 2009 et sortie 2012) et l’analyse qui en est faite par le premier juge ne peuvent être sérieusement combattus par la pièce n°15 produite par Z X

s’agissant d’un inventaire non contradictoire, dont il ne peut être déterminé par qui il a été établi et selon quelles modalités.

Par conséquent la cour confirme le jugement de première instance qui a fixé à 1 180,85 € le montant des réparations et dégradations locatives.

Sur les travaux d’assainissement :

Il ressort des pièces produites comme retenu par le premier juge et contrairement à ce que soutient Z X, qu’il existe sur ce point deux problématiques les infiltrations d’eau chargée de graisse dans la cave de voisins et la mise en place d’un bac séparateur de graisse.

— Sur les désordres causés au voisinage par les infiltrations d’eau chargée de graisse dans la cave de M^me Y il est constant :

— que cette dernière a subi un sinistre en 2002, date à laquelle la SARL A B n’exploitait pas les lieux,

— que ce sinistre a donné lieu à une expertise amiable,

— que les désordres préexistent depuis environ 1993,

— que suite au sinistre de 2002, Z X a fait procéder à des travaux de réparation en 2004,

— que le 31 mars 2009 la compagnie GROUPAMA assureur de M^me Y a informé Z X de la réapparition des désordres.

C’est par une juste analyse que le premier juge a retenu qu’à cette date les parties étaient liées par le contrat de location-gérance de mars 2007 qui ne contient aucune clause mettant à la charge du locataire gérant les grosses réparations qui incombent au bailleur et que les réparations s’agissant de la réfection de canalisations d’égouts ne peuvent être qualifiées que de grosses réparations.

Z X ne peut apporter sur ce point une critique sérieuse en se fondant sur le bail commercial et les obligations au vu de ce bail à la charge du preneur et en procédant à un amalgame entre les deux problématiques.

Par conséquent la décision de première instance sera confirmée en ce qu’elle a dit que ces travaux ne pouvaient être mis à la charge de la SARL A B.

— Sur la mise en place d’un bac séparateur de graisse, il est constant que ces travaux sont imposés par la municipalité, tel que cela ressort du courrier du 15 juin 2011 dans le cadre de la 2^e tranche d’aménagement du centre-bourg en vertu du règlement d’assainissement.

Il ressort de la lecture du bail commercial que le preneur est notamment tenu de prendre à sa charge toutes les transformations et les réparations nécessitées par l’exercice de son activité, qu’il devra se conformer rigoureusement pour l’exploitation de son commerce, aux lois, règlements et prescriptions administratives, et qu’il devra également satisfaire à toutes les charges de ville, de police, réglementation sanitaire, voirie, salubrité, hygiène ainsi qu’à celles pouvant résulter des plans d’aménagement de la ville.

Au vu de cette clause la SARL A B ne peut s’exonérer de l’obligation qui pèse sur elle en tant que preneur de prendre à sa charge les travaux d’assainissement demandés par la municipalité dans le cadre de l’aménagement de la ville au motif qu’il s’agit de travaux dépassant son obligation d’entretien.

Elle ne peut pas plus s’exonérer valablement de son obligation au motif que Z X a dans un premier temps accepté de prendre à sa charge ces travaux de mise en conformité, ce dernier comme relevé par le premier juge ayant pu se méprendre dans un premier temps sur l’étendue de ses obligations.

En ce qui concerne le montant des travaux c’est à bon droit que le premier juge a retenu le montant de la facture établie par la société CONTE et FILS le 24 novembre 2011 pour la fourniture et pose d’un dégraisseur/débourbeur pour 3 049,80 € TTC.

C’est à juste titre qu’ont été écartées en revanche les autres factures produites par Z X et concernant les travaux de mise en conformité du système d’évacuation des eaux usés dans la mesure où cette non conformité est très ancienne et à tout le moins préexistante à la conclusion du bail et que si le système d’évacuation des eaux usées n’avait pas été atteint de désordres il aurait été possible de raccorder le bac séparateur de graisse au réseau d’évacuation sans travaux supplémentaires.

Par conséquent la décision entreprise sera confirmée en ce qu’elle a condamnée la SARL A B à payer à ce titre à Z X la somme de 3 049,80 €.

Sur les comptes entre les parties :

Il n’est contesté par aucune des parties que le bailleur a conservé le montant du dépôt de garantie de 1 500 € qui doit donc être déduit des sommes dues par la SARL A B.

La cour a déjà relevé que suite à une erreur matérielle le premier juge a omis de prendre en compte dans son dispositif la somme de 638,80 € due par la SARL A B à Z X au titre du hachoir réfrigéré.

Par conséquent la SARL A B étant tenue de la somme de :

4 869,45 € ( 638,40 + 1 180,85 + 3 049,80) il convient après compensation avec le dépôt de garantie de dire qu’elle reste redevable de la somme de 3 369,45 € et d’infirmer sur ce montant la décision dont appel.

Sur les demandes accessoires :

La décision de première instance sera confirmée en ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et en ce qu’elle a dit que les dépens seront supportés par moitié par chacune des parties.

En revanche succombant au principal en son appel Z X sera condamné aux dépens de la procédure d’appel et au paiement de la somme de 1 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS:

La cour, statuant par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe.

Confirme dans toutes ses dispositions le jugement rendu le

7 mai 2015 par la tribunal de grande instance de RODEZ, sauf en ce qu’il a omis de prendre en compte dans son dispositif et dans les comptes entre les parties la condamnation de la SARL A B à payer la somme de 638,40 € au titre du matériel manquant.

S’y substituant sur ce point,

Dit que la SARL A B est redevable envers Z X de la somme de 638,40 € au titre du matériel manquant.

Dit qu’après compensation la SARL A B reste redevable de la somme de 3 369,45 € envers Z X et la condamne à payer cette somme.

Y ajoutant ,

Condamne Z X aux dépens de la procédure d’appel.

Condamne Z X au paiement de la somme de

1 500 € au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT

MM/NA