Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 3e chambre a, 16 février 2017, n° 15/14301

TI Marseille 12 juin 2015

CA Aix-en-Provence
Confirmation 16 février 2017

Arguments

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Rejeté
Responsabilité du syndicat des copropriétaires
La cour a estimé que la SA Logirem ne pouvait pas se soustraire à ses obligations contractuelles envers son locataire, même si le syndicat des copropriétaires avait également une part de responsabilité.
Rejeté
Appel en garantie
La cour a confirmé que le syndicat des copropriétaires ne pouvait pas garantir la SA Logirem pour les condamnations liées à la jouissance paisible du logement, car la responsabilité de la SA Logirem était engagée.
Rejeté
Procédure abusive
La cour a jugé que le syndicat n'avait pas prouvé l'abus de droit de la SA Logirem dans ses actions judiciaires.
Accepté
Frais de justice
La cour a jugé équitable de condamner la SA Logirem à payer cette somme au syndicat pour couvrir les frais engagés dans le cadre de la procédure.

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Sur la décision

Référence :	CA Aix-en-Provence, 3e ch. a, 16 févr. 2017, n° 15/14301
Juridiction :	Cour d'appel d'Aix-en-Provence
Numéro(s) :	15/14301
Décision précédente :	Tribunal d'instance de Marseille, 12 juin 2015, N° 1111-2391
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Sylvie CASTANIE, président
Avocat(s) :	Hervé ITRACHenri LABI
Parties :	SA LOGIREM c/ Syndicat des copropriétaires DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER RESIDENCE LES TOURMALINES

Texte intégral

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE 3^e Chambre A

ARRÊT AU FOND

DU 16 FEVRIER 2017

N° 2017/72 Rôle N° 15/14301

SA LOGIREM

Syndicat des copropriétaires DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER RESIDENCE LES TOURMALINES

Grosse délivrée

le :

à:

M^e Henri LABI

M^e Hervé ITRAC

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal d’Instance de MARSEILLE en date du 12 Juin 2015 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 1111-2391.

APPELANTE

SA LOGIREM, demeurant XXX – XXX

représentée par M^e Henri LABI, avocat au barreau de MARSEILLE

INTIMEE

Syndicat des copropriétaires DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER RESIDENCE LES TOURMALINES représenté par son syndic en exercice le Cabinet Gestion Méditerranée SAS au capital de 7622,45 €, inscrite au RCS Marseille n°B410765895 dont le siège est XXX – XXX

représentée par M^e Hervé ITRAC, avocat au barreau de MARSEILLE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 15 Décembre 2016 en audience publique devant la Cour composée de : Madame Sylvie CASTANIE, Présidente (rapporteur)

M^me Béatrice MARS, Conseiller

M^me Florence TANGUY, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Jocelyne MOREL.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 16 Février 2017

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 Février 2017,

Signé par Madame Sylvie CASTANIE, Présidente et Madame Jocelyne MOREL, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

Faits, procédure, moyens et prétentions des parties :

La SA Logirem, société d’HLM donne en location à Y Z-E, selon contrat à effet au 24 septembre 1991, modifié par un avenant du 20 avril 1998, un appartement T4, en rez-de-chaussée, situé avenue Guillaume du Lac à la Ciotat (Bouches-du-Rhône), moyennant un loyer principal mensuel de 2905,85 francs.

Alléguant d’infiltrations au droit du plafond de la cuisine, avec ruissellement d’eau sur les murs, lors de fortes précipitations, Y Z-E assigne la bailleresse devant le tribunal d’instance de Marseille, selon acte en date du 2 mai 2011. Celle-ci appelle en garantie, suivant acte du 9 juin 2011, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier de la résidence les Tourmalines.

Par jugement avant dire droit en date du 2 mars 2013, cette juridiction ordonne une mesure d’expertise confiée à A B, dont le rapport est déposé le 27 février 2014.

Statuant par jugement en date du 12 juin 2015, assorti de l’exécution provisoire, le tribunal d’instance de Marseille :

dit que l’origine des infiltrations subies par la locataire réside dans un défaut de conception des parties communes,

déclare recevable l’action engagée par celle-ci à l’encontre du syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice, en tant que tiers victime d’un dommage causé par un défaut de conception des parties communes,

en conséquence, condamne le syndicat des copropriétaires à exécuter les travaux préconisés par l’expert judiciaire, consistant à démolir complètement et à refaire le complexe d’étanchéité et sa protection sur les terrasses de l’appartement Trinquet situé au premier étage, au-dessus de l’appartement litigieux, pour un montant évalué à la somme de 4936,90 euros TTC, dans le délai de 15 jours à compter de la signification du jugement, sous astreinte de 50 € par jour de retard et ce jusqu’à la réalisation des travaux,

dit que la société HLM Logirem a manqué à son obligation de livrer un logement décent à sa locataire,

en conséquence, condamne la société Logirem à payer à Y Z-E la somme de 8100 €, correspondant à la réduction du montant des loyers versés, en réparation de son préjudice de jouissance,

déboute la société HLM Logirem de son appel en garantie formé à l’encontre du syndicat des copropriétaires, pour ce qui concerne la condamnation prononcée à son encontre,

déboute Y Z-E de sa demande tendant à être autorisée à réduire le montant des sommes dues à la société Logirem au titre de ses loyers et charges, de 10 %, à compter de la signification de la décision jusqu’à la réalisation des travaux préconisés par l’expert,

déboute Y Z-E de sa demande d’indemnisation complémentaire, au titre du trouble de jouissance,

condamne in solidum la société HLM Logirem et le syndicat des copropriétaires à payer à Y Z-E la somme de 3000 €, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de la procédure, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

La SA Logirem relève appel de ce jugement à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier résidence les Tourmalines, selon déclaration au greffe en date du 3 août 2015.

Dans ses dernières écritures en date du 22 octobre 2015, la société HLM Logirem conclut à l’infirmation partielle du jugement entrepris en ce qu’il a retenu sa responsabilité financière et en ce qu’il l’a condamnée in solidum avec le syndicat des copropriétaires, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire. Le syndicat des copropriétaires doit en conséquence être condamné à la relever et garantir de ses condamnations à payer la somme de 8100 € à sa locataire, en réparation de son trouble de jouissance, en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Le syndicat des propriétaires doit enfin être condamné aux dépens de la présente instance.

Dans ses dernières écritures en date du 10 décembre 2015, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « résidence les Tourmalines » conclut à la confirmation du jugement entrepris, au rejet des prétentions de la société Logirem et à la condamnation de celle-ci au paiement de la somme de 3000 € pour procédure abusive en application de l’article 1382 du Code civil et de la somme de 3000 €, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d’appel.

L’ordonnance de clôture est en date du 23 novembre 2016.

SUR CE

Le litige devant la cour est limité à l’appel en garantie formé par la société Logirem aux fins d’être relevée et garantie par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « résidence les Tourmalines » de sa condamnation à payer à Y Z-E la somme de 8100 € correspondant à une réduction de 10 % du montant des loyers versés, en réparation de son préjudice de jouissance ainsi que de sa condamnation in solidum avec le syndicat des copropriétaires à payer à sa locataire la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de la procédure, en ce compris les frais d’expertise judiciaire. C’est à juste titre que le tribunal, après avoir rappelé les dispositions des articles 1719 et suivants du Code civil, de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et enfin de l’article 2 du décret du 30 janvier 2002, relatif aux caractéristiques du logement décent, a considéré que la bailleresse à laquelle la locataire avait à plusieurs reprises déclaré les dégâts des eaux survenus dans son appartement, à la suite d’intempéries répétées, avait failli à son obligation de livrer un logement décent, en maintenant sa locataire pendant plusieurs années dans un logement humide et dégradé, sans réagir utilement à ses signalements.

S’il est constant que le bailleur n’a ni la qualité ni le pouvoir de se substituer au syndicat des copropriétaires pour assurer l’entretien des parties communes de l’immeuble, il est néanmoins tenu, en application du contrat de bail et des dispositions légales et réglementaires précitées, d’assurer à son locataire la jouissance paisible des lieux et un logement décent.

Il est acquis aux débats que l’appartement occupé par Y Z-E en vertu d’un bail en date du 24 septembre 1991 présente des désordres en nature d’infiltrations dans la cuisine et la salle de bains depuis 1994, date à laquelle l’expert X ingénierie désigné par l’assureur dommages ouvrage dont la garantie était alors recherchée par le constructeur, a convoqué Y Z à ses opérations. Cette démarche étant demeurée infructueuse, Y Z a signalé la persistance des désordres, de façon répétée, à la fois au syndicat des copropriétaires et à sa bailleresse, sans davantage de résultat, à l’exception de quelques travaux de colmatage, sans effet sur la cause des dégâts. Le vote par le syndicat des copropriétaires réuni en assemblée générale, le 25 octobre 2010, des travaux concernant la réfection des façades pour un montant maximum de 210'000 € n’a pas empêché le sinistre de se reproduire au printemps 2011. C’est finalement sur l’initiative de Y Z qu’une expertise a été ordonnée par jugement du 2 mars 2012 et que l’expert judiciaire a pu se convaincre, après plusieurs investigations que les venues d’eau provenaient de la terrasse de l’appartement situé au premier étage, au-dessus de l’appartement litigieux.

S’il est admis que la société Logirem a pu être heurtée par l’affirmation inexacte du premier juge selon laquelle elle a attendu l’audience du 3 avril 2015 pour demander la condamnation du syndicat des copropriétaires, alors qu’elle l’avait appelé en garantie dès le 9 juin 2011, le rappel chronologique qui précède montre que Y Z-E n’a eu de cesse depuis 1994 d’obtenir indistinctement du syndicat ou de sa bailleresse l’exécution des travaux propres à remédier aux désordres, avant d’agir elle-même, 17 ans après, en 2011.

La défaillance du syndicat des copropriétaires dont la responsabilité objective est acquise sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 n’exonère pas la société Logirem de ses propres obligations contractuelles.

Dès lors, c’est à juste titre que le premier juge a condamné la société Logirem qui échoue à démontrer la prétendue « réactivité » dont elle aurait fait preuve dans le traitement du dossier de sa locataire, in solidum avec le syndicat des copropriétaires à la réparation du trouble de jouissance subi par celle-ci et évalué à la somme non contestée de 8100 €, sans possibilité d’être relevée et garantie par le syndicat.

Le jugement entrepris doit en conséquence être confirmé en ce qu’il a débouté la société Logirem de son appel en garantie, s’agissant de l’indemnité de montant de 8100 € allouée à la locataire et en ce qu’il l’a condamnée in solidum avec le syndicat des copropriétaires à payer à Y Z-E la somme de 3000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Le syndicat des copropriétaires qui n’établit pas que la société Logirem a abusé de son droit d’agir en justice doit être débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts, de ce chef.

Il est équitable enfin de condamner la société Logirem, dans le cadre de la présente instance, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2000 €, en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement par arrêt contradictoire et après en avoir délibéré,

Confirme le jugement entrepris dans toutes ses dispositions contestées et y ajoutant :

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « Résidence les Tourmalines » de sa demande en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Condamne la société Logirem à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « Résidence les Tourmalines » la somme de 2000 €, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société Logirem aux dépens d’appel avec droit de recouvrement direct au profit des avocats de la cause, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE