COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 54Z

4^e chambre

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 25 OCTOBRE 2021

N° RG 18/06260 – N° Portalis DBV3-V-B7C-SUFW

AFFAIRE :

SAS BOUYGUES IMMOBILIER

C/

L Z

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 12 Juillet 2018 par le Tribunal de Grande Instance de

NANTERRE

N° chambre : 7

RG : 16/00307

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Martine DUPUIS

M^e Claire BENOLIEL

M^e Mélina PEDROLETTI,

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT CINQ OCTOBRE DEUX MILLE VINGT ET UN,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SAS BOUYGUES IMMOBILIER

dont le siège est :[…]

[…]

Représentant : M^e Martine DUPUIS de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, Postulant,

avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625

Représentant : M^e Emmanuelle MORVAN de l’AARPI FRECHE ET ASSOCIES, Plaidant, avocat

au barreau de PARIS, vestiaire : R211

APPELANTE

****************

Monsieur L Z

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentant : M^e Claire BENOLIEL, Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 15 -

N° du dossier 1018002

Représentant : M^e AC VERDIER de la SELARL VERDIER LE PRAT AVOCATS, Plaidant,

avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J018

Monsieur AM LE K

né le […] à VANNES

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentant : M^e Claire BENOLIEL, Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 15 -

N° du dossier 1018002

Représentant : M^e AC VERDIER de la SELARL VERDIER LE PRAT AVOCATS, Plaidant,

avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J018

Monsieur M D

né le […] à CHAMBERY

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentant : M^e Claire BENOLIEL, Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 15 -

N° du dossier 1018002

Représentant : M^e AC VERDIER de la SELARL VERDIER LE PRAT AVOCATS, Plaidant,

avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J018

Madame O P épouse X

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentant : M^e Claire BENOLIEL, Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 15 -

N° du dossier 1018002

Représentant : M^e AC VERDIER de la SELARL VERDIER LE PRAT AVOCATS, Plaidant,

avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J018

Monsieur Q G

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentant : M^e Diane PROTAT de l’AARPI AARPI PROTAT, Plaidant/Postulant, avocat au

barreau de PARIS, vestiaire : C0084 Représentant : M^e Mélina PEDROLETTI, Plaidant/Postulant,

avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626

Madame S F divorcée divorcée Y

née le […] à COLOMBES

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentant : M^e Claire BENOLIEL, Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 15 -

N° du dossier 1018002

Représentant : M^e AC VERDIER de la SELARL VERDIER LE PRAT AVOCATS, Plaidant,

avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J018

Madame S J

née le […] à NANTES

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentant : M^e Claire BENOLIEL, Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 15 -

N° du dossier 1018002

Représentant : M^e AC VERDIER de la SELARL VERDIER LE PRAT AVOCATS, Plaidant,

avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J018

Monsieur V B

né le […] à […]

de nationalité Irlandaise

[…]

[…]

Représentant : M^e Claire BENOLIEL, Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 15 -

N° du dossier 1018002

Représentant : M^e AC VERDIER de la SELARL VERDIER LE PRAT AVOCATS, Plaidant,

avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J018

Madame AA E

née le […] à PONTOISE

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentant : M^e Claire BENOLIEL, Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 15 -

N° du dossier 1018002

Représentant : M^e AC VERDIER de la SELARL VERDIER LE PRAT AVOCATS, Plaidant,

avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J018

Monsieur AC Y

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentant : M^e Claire BENOLIEL, Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 15 -

N° du dossier 1018002

Représentant : M^e AC VERDIER de la SELARL VERDIER LE PRAT AVOCATS, Plaidant,

avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J018

Madame AD A

née le […] à VALENCIENNES

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentant : M^e Claire BENOLIEL, Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 15 -

N° du dossier 1018002

Représentant : M^e AC VERDIER de la SELARL VERDIER LE PRAT AVOCATS, Plaidant,

avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J018

Monsieur AF X

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentant : M^e Claire BENOLIEL, Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 15 -

N° du dossier 1018002

Représentant : M^e AC VERDIER de la SELARL VERDIER LE PRAT AVOCATS, Plaidant,

avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J018

Madame AG AH épouse LE K

née le […] à VANNES

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentant : M^e Claire BENOLIEL, Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 15 -

N° du dossier 1018002

Représentant : M^e AC VERDIER de la SELARL VERDIER LE PRAT AVOCATS, Plaidant,

avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J018

Madame AN AO AP épouse Z

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentant : M^e Claire BENOLIEL, Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 15 -

N° du dossier 1018002

Représentant : M^e AC VERDIER de la SELARL VERDIER LE PRAT AVOCATS, Plaidant,

avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J018

INTIMÉS

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 06 Septembre 2021, Madame Valentine BUCK,

Conseiller, ayant été entendue en son rapport, devant la cour composée de :

Monsieur Emmanuel ROBIN, Président,

Madame Pascale CARIOU, Conseiller,

Madame Valentine BUCK, Conseiller,,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Monsieur Boubacar BARRY

FATS ET PROCÉDURE

En 2012, la société Bouygues immobilier a, en qualité de maître d’ouvrage, entrepris la construction

d’un ensemble immobilier dénommé L’Apostrophe à Asnières. L’immeuble a été divisé en lots, qui

ont été vendus en état futur d’achèvement, et un syndicat de copropriétaires a été constitué.

Dans le cadre de cette opération M. et M^me Le K, M^me A, M. B et M. Y, Mme

J, M. D et M^me E, M^me F, M. G, M. et M^me X ainsi que M.

et M^me Z ont respectivement signé les 24 novembre 2012, 15 décembre 2012, 2 mars 2013,

20 avril 2013, 23 avril 2013, 17 mai 2013, 1^er juin 2013 et 22 novembre 2014 un contrat de

réservation de locaux dans cet immeuble. Ces contrats stipulaient que « le maître d’ouvrage se

propose d’édifier un ensemble immobilier à Asnières (92600) dénommé « L’Apostrophe » et composé

de cinquante-six logements en accession à la propriété et 10 logements sociaux tel que défini

ci-après dans la notice descriptive annexée ».

Ensuite, M. et M^me Le K ont acquis selon acte du 3 avril 2013 l’appartement n°403 pour un prix

de 371 000 euros, M^me A a acquis l’appartement n°308 selon acte du 5 avril 2013 pour un prix

de 253 000 euros, M. B et M. Y ont acquis l’appartement n°307 selon acte du 31 juillet

2013 pour un prix de 399 999,44 euros, M^me J a acquis l’appartement n°407 selon acte du 27

septembre 2013 pour un prix de 409 110,62 euros, M. et M^me X ont acquis l’appartement

n°411 selon acte du 4 octobre 2013 pour un prix de 459 002,17 euros, M. D et M^me E

ont acquis l’appartement n°211 selon acte du 15 octobre 2013 pour un prix de 452 017,35 euros,

M^me F a acquis l’appartement n°203 selon acte du 19 novembre 2013 pour un prix de

348 442,52 euros, M. G a acquis l’appartement n°311 selon acte du 20 décembre 2013 pour un

prix de 445 531,46 euros et M. et M^me Z ont acquis l’appartement n°503 selon acte du 22

décembre 2014 pour un prix de 653 600 euros.

Par ailleurs, par acte authentique du 28 février 2013, la société Bouygues immobilier a vendu à la

société Perl dix logements sociaux. Puis, par acte authentique du 18 décembre 2013, la société

Bouygues immobilier a vendu à la société Finaperl quatorze autres logements sociaux, en plus des

dix déjà vendus à la société Perl, portant ainsi le nombre de logements sociaux de l’immeuble de dix

à vingt-quatre sur cinquante-six logements au total.

Après avoir appris l’existence de ces quatorze logements sociaux supplémentaires, estimant que la

société Bouygues immobilier avait contrevenu à son obligation contractuelle d’édifier un immeuble

limitant le nombre de logements sociaux à dix, M. et M^me Le K, M^me A, M. B et M.

Y, M^me J, M. et M^me X, M. D et M^me E, M^me F et M.

G ont, par l’intermédiaire de leur conseil, et par courrier du 21 octobre 2015, mis en demeure

cette dernière de les indemniser de la perte de valeur subséquente de leurs biens à hauteur de 25 %

du prix de ceux-ci.

La société Bouygues immobilier n’ayant pas donné suite à ces demandes, ils ont, par acte d’huissier

du 21 décembre 2015, assigné celle-ci en indemnisation.

Par jugement rendu le 12 juillet 2018, le tribunal de grande instance de Nanterre a,

1) condamné la société Bouygues immobilier à payer les sommes suivantes au titre du préjudice

matériel :

* 37 100 euros à M. et M^me Le K,

* 25 300 euros à M^me A,

* 39 999 euros à M. B et M. Y,

* 40 911 euros à M^me J,

* 45 900 euros à M. et M^me X,

* 45 201 euros à M. D et M^me E,

* 34 844 euros à M^me F,

* 65 360 euros à M. et M^me Z,

* 44 553 euros à M. G,

2) débouté M. et M^me Le K, M^me A, M. B et M. Y, M^me J, M. et Mme

X, M. D et M^me E, M^me F, M. et M^me Z, et M. G de leur

demande au titre de leur préjudice moral,

3) condamné la société Bouygues immobilier aux dépens de l’instance et à payer à M. et M^me Le

K, M^me A, M. B et M. Y, M^me J, M. et M^me X, M. D et Mme

E, M^me F, M. et M^me Z, et M. G la somme de 3 500 euros en

indemnisation de leurs frais irrépétibles.

Pour l’essentiel, sur l’existence d’un manquement contractuel de la société Bouygues immobilier, le

tribunal a observé que, bien que le règlement de copropriété consacrait la possibilité pour la société

Perl d’acquérir de nouveaux logements destinés à devenir pendant quinze ans des logements sociaux

et que ce document a bien été communiqué aux parties avant la signature de l’acte authentique

conformément à l’article L. 261-11 du code de la construction et de l’habitation, la faculté ainsi

offerte au maître d’ouvrage d’accroître le nombre de logements sociaux n’était aucunement rappelée

ni par l’acte authentique de vente, ni par la notice descriptive jointe à l’acte. Au surplus, constatant

que la société Bouygues immobilier avait fait le choix de faire figurer le nombre de logements

sociaux dans un document contractuel, la notice descriptive jointe aux actes authentiques de vente, et

parmi les premières mentions de celui-ci, lui conférant ainsi une importance particulière, le tribunal a

retenu qu’elle ne pouvait aujourd’hui contester le caractère essentiel de cette information pour les

acquéreurs, qui pouvaient légitimement croire que la répartition logements privés/logements sociaux

était définitivement arrêtée, d’autant plus que les actes de vente précisaient que « seuls les éléments

indiqués dans la notice descriptive et dans les plans ont une valeur contractuelle ». Il a par

conséquent conclu qu’en prenant l’initiative de céder de nouveaux logements à la société Finaperl, la

société Bouygues immobilier avait manqué à ses obligations contractuelles.

Sur l’évaluation des préjudices, s’agissant du préjudice matériel, le tribunal a relevé que si le

préjudice était avéré, en ce que l’augmentation de la part de logements sociaux dans un immeuble,

passant de 18 % à 42 %, entraînait nécessairement une perte d’attractivité des appartements en

accession privée se trouvant dans ce même immeuble, en revanche, aucune pièce ne venait étayer la

perte de valeur de leur appartement alléguée par les copropriétaires à hauteur de 25 %. Au vu de la

connaissance par les copropriétaires de la vocation pour partie sociale de l’immeuble, de la limitation

à quinze ans de la durée de l’usufruit conféré à cet effet à la société Finaperl et de l’augmentation du

nombre de logements sociaux mise en 'uvre, le tribunal a retenu une baisse de valeur estimée à 10 %

du prix d’acquisition figurant dans les actes authentiques de vente, peu important les travaux réalisés

ultérieurement et la plus-value immobilière en résultant. S’agissant du préjudice moral, le tribunal a

exclu toute indemnisation, faute pour les copropriétaires d’apporter la preuve d’un préjudice distinct

de celui déjà indemnisé au titre du préjudice matériel.

*

La société Bouygues immobilier a interjeté appel le 4 septembre 2018 contre M. et M^me Le K,

M^me A, M. B et M. Y, M^me J, M. et M^me X, M. D et Mme

E, M^me F, M. et M^me Z, et M. G.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 15 juin 2021 et l’affaire a été fixée à l’audience du 6

septembre 2021, à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré.

*

Par conclusions déposées le 8 juin 2020, la société Bouygues immobilier demande à la cour à titre

principal, d’infirmer le jugement et de débouter les acquéreurs de l’ensemble de leurs demandes, à

titre subsidiaire, d’infirmer le jugement en ce qu’il a retenu l’existence d’un préjudice matériel et

alloué aux acquéreurs une indemnité égale à 10 % du prix d’acquisition, de confirmer le jugement en

ce qu’il a écarté l’existence d’un préjudice moral, et de débouter les acquéreurs de l’ensemble de leurs

demandes indemnitaires. Elle demande en tout état de cause, de condamner chacun des intimés à lui

verser une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, de

les condamner in solidum aux entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris ceux de

la procédure de saisine du premier président de la cour d’appel de Versailles.

Elle soutient que les acquéreurs étaient informés, notamment par le règlement de copropriété-état

descriptif de division, que le nombre de logements susceptibles d’être vendus à un bailleur social

pouvait être supérieur au nombre annoncé dans la notice descriptive et que le mécanisme de

démembrement n’était pas limité aux seuls lots acquis par la société Perl le 27 février 2013. Elle

estime que la présence ou la proportion de logements sociaux dans une résidence à usage d’habitation

ne fait pas partie des caractéristiques essentielles du bien vendu, objet de son obligation

d’information. Elle estime qu’aucun préjudice n’est démontré, plusieurs lots de la résidence

L’Apostrophe acquis en l’état futur d’achèvement ayant été revendus par leur propriétaire à un prix

supérieur à leur prix d’acquisition, le bailleur social ne disposant pas de pouvoir de blocage, et la

concurrence des loyers n’étant pas démontrée, la valeur vénale des appartements des intimés n’étant

pas affectée.

Par conclusions déposées le 20 mai 2021, M. et M^me Le K, M^me A, M. B et M.

Y, M^me J, M. et M^me X, M. D et M^me E, M^me F et M.

et M^me Z demandent à la cour de :

' confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Nanterre en date du 12 juillet

2018 en ce qu’il a dit et jugé que les manquements contractuels de la société Bouygues immobilier

étaient établis et condamné ladite société à indemniser les préjudices des intimés, et en ce qu’il a

condamné la société Bouygues immobilier à leur payer la somme de 3 500 euros au titre des frais

irrépétibles et en ce qu’il a condamné la société Bouygues immobilier aux entiers dépens,

' infirmer le jugement en ce qu’il a fixé le préjudice matériel des acquéreurs à hauteur de 10 % du

prix d’acquisition uniquement et en ce qu’il les a déboutés de leur demande au titre de leur préjudice

moral,

' débouter la société Bouygues immobilier de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

' dire et juger que la société Bouygues immobilier a manqué à son obligation contractuelle

d’information et à son engagement contractuel relatif au nombre de logements sociaux,

' condamner la société Bouygues immobilier à payer, au titre du préjudice matériel, à M. et M^me Le

K la somme de 95 000 euros, à M^me A la somme de 63 250 euros, à M. B et M.

Y la somme de 100 217,25 euros, à M^me J la somme de 102 500 euros, à M. et Mme

X la somme de 115 000 euros, à M. D et M^me E la somme de 113 250 euros, à

M^me F la somme de 90 000 euros, et à M. et M^me Z la somme de 164 900 euros,

' condamner la société Bouygues immobilier à leur payer, au titre du préjudice moral, la somme de

5 000 euros chacun,

' condamner la société Bouygues immobilier à leur payer la somme de 9 000 euros au titre de l’article

700 du code de procédure civile,

' condamner la société Bouygues immobilier aux entiers dépens d’appel.

Par conclusions déposées le 22 mai 2019, M. G demande à la cour d’infirmer le jugement du

tribunal de grande instance de Nanterre en ce qu’il a fixé le taux du préjudice matériel à 10 % de la

valeur de l’appartement et de juger que le préjudice matériel doit être fixé à hauteur de 25 % de la

valeur de son bien, valeur qui doit être évaluée en prenant en compte les travaux modificatifs et

options qu’il a commandées à la société Bouygues immobilier lors de la construction de l’immeuble.

En conséquence, il sollicite la condamnation de la société Bouygues immobilier à lui verser la

somme de 117 792,10 euros à titre de réparation de son préjudice matériel et la somme de 15 000

euros à titre de réparation de son préjudice moral, avec intérêts au taux légal à compter de

l’assignation et capitalisation, ainsi que sa condamnation à lui verser la somme de 10 000 euros au

titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de

première instance et d’appel.

Les intimés invoquent un manquement à l’obligation d’information sur la modification substantielle

du nombre de logements sociaux et un manquement à l’engagement contractuel relatif au nombre de

logements sociaux. Ils soutiennent que le règlement de copropriété n’avait pas de valeur

contractuelle. Ils invoquent une décote de la valeur vénale et locative de leurs lots, le désintérêt du

bailleur social dans la gestion de la copropriété et sa majorité de fait aux assemblées de

copropriétaires, la dépréciation de leur bien dans quinze ans, et un préjudice moral causé par les

tracas et le sentiment d’avoir été trompés.

MOTIFS

Sur les fautes de la société Bouygues immobilier

Selon l’article 1147 du code civil, dans sa version alors applicable, le débiteur d’une obligation est

condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de

l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que

l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y AR aucune

mauvaise foi de sa part.

En l’espèce, il n’est pas contesté qu’en première page des contrats de réservation signés entre mars

2013 et juin 2013 figure la mention suivant laquelle l’ensemble immobilier sera composé de

cinquante-six logements, dont quarante-six en accession à la propriété et dix logements sociaux. Ces

contrats précisent en outre que la consistance et les caractéristiques techniques de l’immeuble

résultent notamment de la notice descriptive. Ils prévoient également qu’en cas de modification

substantielle du programme immobilier, le maître d’ouvrage s’engage à en informer le client par lettre

recommandée pour que ce-dernier puisse, dans un certain délai, décider de renoncer à sa réservation

(article I.12).

La notice descriptive présentée lors de la réservation et celle annexée à l’acte de vente indique aussi

en premières pages que le programme porte sur cinquante-six logements collectifs dont quarante-six

en accession à la propriété et dix logements sociaux.

Le règlement de copropriété reçu devant notaire le 27 février 2013 et transmis aux acquéreurs avant

la signature de leur acte de vente, indique que seuls les éléments indiqués dans la notice descriptive

et dans les plans ont une valeur contractuelle (pages 18/19 des actes authentiques) et comporte, dès la

troisième page, le projet de démembrement de vingt lots de copropriété (dix appartements et dix

parkings) sur une période minimum de quinze ans, confiant ainsi l’usufruit à des organismes

institutionnels assurant la gestion locative, et la nue-propriété à des investisseurs. Et, dès le

lendemain, ces vingt lots (soit dix logements) ont été vendus à la société Perl.

Ainsi, lorsque les acquéreurs intimés ont signé, entre le mois de juillet 2013 et le mois de décembre

2013, leur acte authentique de vente, actes faisant référence à ce règlement de copropriété publié et

précisant que parmi les documents d’informations préalables à la vente figure la notice descriptive

d’ailleurs annexée à l’acte de vente, ils étaient donc informés qu’ils allaient acquérir un bien dans un

ensemble immobilier comportant cinquante-six logements, dont quarante-six en accession à la

propriété et dix logements sociaux.

Cependant, le 18 décembre 2013, la société Bouygues a vendu à la société Finaperl quatorze

logements supplémentaires destinés à la location selon le dispositif du démembrement, faisant passer

la proportion de logements sociaux de dix à vingt-quatre sur les cinquante-six logements vendus.

Certes, le mode d’occupation des lots mis en vente ne relève pas de la consistance ni des

caractéristiques de l’immeuble au sens des articles L. 261-11 et R. 261-13 du code de la construction

et de l’habitation. Il n’en demeure pas moins que, dès lors que la société Bouygues immobilier a pris

soin de préciser dans les contrats de réservation, la notice descriptive et le règlement de copropriété,

que l’ensemble immobilier vendu comportait dix logements sociaux sur les cinquante-six, ce qui,

pour elle, devait constituer un argument de vente et pour les acquéreurs une information importante

dans leur décision d’investir, comme certains d’entre eux (M. G, M^me Y, MM Y et

B, M^me J, M^me A) l’ont souligné dans leurs différentes plaintes et mises en

demeure adressées à la société Bouygues en mai 2014, mai, juin et juillet 2015, cet élément était

entré dans le champ contractuel.

Or, au moment de la signature des actes de vente, la société Bouygues, qui avait signé un contrat de

réservation avec la société Finaperl le 28 juillet 2013, savait qu’elle était en train de vendre quatorze

logements sociaux supplémentaires à la société Finaperl, et donc qu’elle allait faire passer la

proportion de logements dits sociaux de 18 à 42 % pour une durée minimale de quinze ans, comme

le prévoit l’article L. 253-1 du code de la construction et de l’habitation. Pourtant, elle n’en a jamais

informé les futurs acquéreurs.

D’ailleurs, comme le soulignent les intimés, même dans le cadre de la vente postérieure en 2014 à M.

et M^me Z-AO, tant le contrat de réservation signé que la notice descriptive annexée

continuaient de mentionner que la vente portait sur un ensemble immobilier composé de

cinquante-six logements, dont quarante-six en accession à la propriété et dix logements sociaux.

La société Bouygues immobilier ne peut pas se contenter de se retrancher derrière les seules

mentions figurant en pages 3 et 110 du règlement de copropriété dans les parties relatives au

démembrement suivant lesquelles « l’usufruit pourra être étendu à tout autre lot créé en vertu du

présent état descriptif de division, acquis par la société 'Perl’ et aura pour terme extinctif le dernier

jour d’une période de QUINZE (15) entières et consécutives commençant à courir à compter de la

livraison des lots démembrés à l’usufruitier (ou de la date à laquelle cette livraison serait réputée

être intervenue) » ou suivant lesquelles ces règles doivent s’appliquer aux dix logements sociaux

initiaux « comme à tous autres éventuels lots qui se trouveraient soumis par la suite au schéma de

démembrement de propriété relaté dans l’exposé qui précède ». En effet, d’une part, ces mentions ne

précisent pas le nombre de lots qui pourraient être encore démembrés ni la vocation sociale de ce

démembrement. D’autre part, alors que les mentions des contrats de réservation et de la notice

descriptive étaient claires, les seules clauses du règlement de copropriété adressé préalablement à la

vente ne suffisent pas pour considérer que la société Bouygues immobilier avait attiré l’attention des

futurs acquéreurs sur son projet de vendre quatorze logements supplémentaires à usage locatif et

dont la vocation sociale n’a jamais été contestée.

Ainsi, en s’abstenant d’informer en temps utiles les futurs acquéreurs de la modification du nombre

de logements sociaux au sein de l’immeuble en vente, la société Bouygues immobilier a manqué à

son obligation d’information sur cette modification du projet immobilier et n’a pas respecté son

engagement à l’égard des intimés de vendre les lots dans un ensemble composé seulement de dix

logements sociaux.

Ayant ainsi commis une faute, elle sera tenue d’indemniser les préjudices subis.

Sur l’indemnisation des préjudices

Les intimés soutiennent que la place prépondérante du bailleur social, qui détient 49,5 % des

tantièmes, dans la gestion de la copropriété, pèse sur la bonne tenue de l’immeuble.

Ainsi, ils soutiennent que le bailleur social se désintéresse de la gestion de la copropriété. Mais, à ce

jour, ils ne démontrent pas que le bailleur social a eu une attitude systématique contraire à l’intérêt de

la copropriété, AR abusé de sa position dominante portant préjudice au fonctionnement normal de la

copropriété, celui-ci ayant, selon les éléments versés aux débats, participé à des assemblées

générales, voté des résolutions sur le bon fonctionnement de l’immeuble, le simple fait de ne pas

avoir voté la résolution tendant à engager une action judiciaire similaire à celle litigieuse ne suffisant

pas à caractériser un pouvoir de blocage.

Les intimés reprochent également au bailleur social de se désintéresser du comportement de ses

locataires irrespectueux des parties communes. Ils produisent, d’une part, des courriers adressés en

septembre 2016 par le syndic à la société Hauts-de-Seine Habitat, bailleur, se plaignant

d’encombrants dans le parking, de détérioration de portes et sonnettes d’appartements, de cafards, de

comportements irrespectueux des locataires sur les parties communes et, d’autre part, un courriel du

conseil syndical en octobre 2019 qui se plaint de l’inaction du bailleur depuis 2017 notamment dans

le cadre d’un contentieux et d’une expertise contre le promoteur. Toutefois, ces courriers ne prouvent

pas que le bailleur, qui n’est pas dans la cause, n’y a pas répondu ou n’a pas obtempéré et n’établissent

pas sa passivité systématique.

Les intimés exposent des difficultés de trésorerie causées par l’absence de règlement par le bailleur

social de ses charges de copropriété. Cependant, ils se basent sur des échanges de courriels révélant

en mai 2020 des difficultés à recouvrer les charges du bailleur social, ce dernier expliquant son retard

par une erreur de relevé d’identité bancaire à la suite d’un changement de syndic. Ils se prévalent de

documents émanant du seul syndic qui ne prouvent pas à eux seuls l’existence et le montant de

l’arriéré des charges. Au demeurant, comme le souligne la société Bouygues immobilier, le

mécanisme du démembrement prévoit un mécanisme anti-blocage précisé en page 111 du règlement

de copropriété.

Ils invoquent donc plutôt des problèmes de copropriété et ne prouvent pas l’existence d’un désintérêt

dans la bonne gestion de la copropriété qui serait inhérent à la part prépondérante d’un bailleur

social, et qui aurait une incidence sur la valeur des biens des acquéreurs.

Les intimés soutiennent en tout état de cause que leur appartement a subi une décote.

Pour cela, sept d’entre eux produisent des estimations établies en décembre 2014, juin, novembre,

décembre 2016, février 2017, par des agences immobilières mais qui, pour la majorité d’entre elles,

sont sommaires et ne précisent à aucun moment que la présence de logements sociaux a été un critère

d’évaluation péjorative. L’une de ces estimations mentionne au contraire le très bon standing de

l’immeuble.

Seuls M. et M^me K produisent un avis succinct de l’agence AK AL mentionnant comme

point négatif la part importante de logement social, mais faisant une évaluation de leur bien de

390 000 à 400 000 euros, soit une valeur supérieure à leur prix d’acquisition.

M. G et M^me A produisent également une évaluation de l’agence Imax soulignant que la

part de logements locatifs engendre une décote d’environ 20 à 25 % et que les acquéreurs potentiels

demandent la proportion de locataires occupant l’immeuble. Toutefois, cet avis est isolé et ne repose

pas sur une analyse sérieuse.

Par ailleurs, les intimés ne démontrent pas que les prix de revente des biens litigieux par les époux

AR-AS et M^me J auraient pu être plus élevés s’il y avait eu moins de logements sociaux.

En effet, l’article du journal Le Parisien de mai 2019 ou d’avril 2021 qu’ils produisent sont basés sur

les seules données très générales de l’évolution du marché à Asnières à partir notamment du site

internet MeilleursAgents.com et, non sur des données comparables au type du bien litigieux.

Ensuite, aucun élément ne vient étayer une perte de la valeur locative de leur bien en raison de la part

importante de logements sociaux et de la concurrence déloyale que, selon elle, elle occasionne, M.

G ne produisant à ce sujet qu’un seul avis général de l’agence Imax.

Enfin, sur les effets du mécanisme du démembrement, les intimés avancent que le transfert aux

nues-propriétaires, dans quinze ans, d’un bien acquis à 66 % de sa valeur, implique que les

investisseurs pourront présenter leur bien à la revente à des prix plus compétitifs faisant ainsi baisser

la valeur de leurs biens. Mais cet argument n’est qu’hypothétique et n’est fondé sur aucune analyse

sérieuse.

En conclusion, il résulte de l’ensemble de ces éléments que les intimés ne démontrent pas que la

valeur de leur bien a subi, depuis leur acquisition, une décote en raison de la part importante de

logements sociaux dans leur immeuble. Et aucun autre élément permet d’affirmer, comme l’a fait le

tribunal, qu’il « est certain que l’augmentation de la part de logements sociaux dans un immeuble,

passant de 18 % à 42 %, entraîne une perte d’attractivité des appartements en accession privée se

trouvant dans ce même immeuble », se traduisant par une baisse de valeur du bien. En effet, cela doit

être apprécié en fonction des circonstances de la cause, soit en fonction notamment de la tenue de

l’immeuble, de son emplacement et d’éléments comparatifs pertinents.

En revanche, il est constant que dès qu’ils ont été informés du nombre réel de logements sociaux, les

intimés ont eu le sentiment d’avoir été trompés, lors de l’acquisition de leur bien, par le manque de

transparence de la société Bouygues immobilier et la plupart d’entre eux ont exprimé auprès de la

société Bouygues immobilier leur crainte d’une perte de valeur du bien qu’ils venaient juste

d’acquérir, d’un désintérêt du bailleur social dans la gestion des parties communes, de la dégradation

des parties communes par les locataires. Alors que l’achat d’un bien immobilier est un acte important

de choix de vie et que tous les intimés occupent le bien qu’ils ont acquis, toutes ces inquiétudes

occasionnées par ces modifications importantes de leur projet d’acquisition dont ils n’avaient pas été

informés justifient que soit alloué à chaque acquéreur la somme de 5 000 euros au titre de son

préjudice moral.

Il est rappelé qu’en application de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité

emporte intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision. Et, en application de

l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent

intérêt.

Le jugement sera ainsi infirmé en ce qu’il a retenu un préjudice évalué sur la base d’une décote de

10 % et en ce qu’il a rejeté les demandes au titre du préjudice moral.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Le sens de l’arrêt commande de confirmer le jugement au titre des dépens et des frais exposés en

première instance.

La société Bouygues immobilier, qui succombe, sera condamnée aux dépens d’appel, qui pourront

être recouvrés directement conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure

civile, et à payer, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 3 000 euros à M.

G et la somme de 5 000 euros aux autres intimés.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant après débats en audience publique, par arrêt contradictoire,

CONFIRME le jugement déféré en ce qu’il a condamné la société Bouygues immobilier à payer à

M. et M^me Le K, M^me A, M. B et M. Y, M^me J, M. et M^me X,

M. D et M^me E, M^me F, M. et M^me Z, et M. G la somme de

3 500 euros en indemnisation de leurs frais irrépétibles et condamné la société Bouygues immobilier

aux dépens de l’instance ;

INFIRME le jugement déféré, pour le surplus ;

Statuant à nouveau,

CONDAMNE la société Bouygues immobilier à payer les sommes suivantes en réparation du

préjudice moral :

* 5 000 euros à M. et M^me Le K,

* 5 000 euros à M^me A,

* 5 000 euros à M. B et M. Y,

* 5 000 euros à M^me J,

* 5 000 euros à M. et M^me X,

* 5 000 euros à M. D et M^me E,

* 5 000 euros à M^me F,

* 5 000 euros à M. et M^me Z,

* 5 000 euros à M. G ;

DIT que cette condamnation à indemnité emporte intérêts au taux légal à compter de la date de la

présente décision et que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêts ;

DÉBOUTE M. et M^me Le K, M^me A, M. B et M. Y, M^me J, M. et

M^me X, M. D et M^me E, M^me F, M. et M^me Z, et M. G de

leur demande d’indemnisation au titre de la perte de valeur de leur bien ;

Ajoutant au jugement déféré,

CONDAMNE la société Bouygues immobilier à payer à M. et M^me Le K, M^me A, M.

B et M. Y, M^me J, M. et M^me X, M. D et M^me E, Mme

F, ainsi que M. et M^me Z, la somme de 5 000 euros en indemnisation de leurs frais

irrépétibles ;

CONDAMNE la société Bouygues immobilier à payer à M. G la somme de 3 000 euros en

indemnisation de ses frais irrépétibles ;

CONDAMNE la société Bouygues immobilier aux dépens d’appel.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été

préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de

procédure civile.

Signé par Monsieur Emmanuel ROBIN, Président et par Monsieur Boubacar BARRY, Greffier,

auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,