17/02/2021

ARRÊT N° 161/2021

N° RG 20/01529 – N° Portalis DBVI-V-B7E-NTJQ

PP/MB

Décision déférée du 19 Juin 2020 – Juge de l’exécution de CASTRES ( 19/01254)

M. X

A Y

C/

S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le

à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

3^e chambre

***

ARRÊT DU DIX-SEPT FEVRIER DEUX MILLE VINGT ET UN

***

APPELANT

Monsieur A Y

[…]

[…]

Représenté par M^e Myriam KHOUINI-VIE, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et M^e Arnaud TRIBILLAC de la SCP TRIBILLAC – MAYNARD – BELLOT, avocat plaidant au barreau de PYRENEES-ORIENTALES

INTIME

S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT venant aux droits de la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE RHONE ALPES AUVERGNE (CIFRAA), Société Anonyme au capital de 181 039 170 euros, inscrite au RCS de Lyon sous le n°391 563 939 dont le siège social est […],

représentée par son dirigeant social en exercice domicilié es qualité audit siège, 26/[…],

à la suite de la fusion par absorption selon déclaration de régularité et de conformité constatant la réalisation définitive de la fusion en date du 1^er juin 2015

[…]

[…]

Représentée par M^e Caroline LEVAN de la SCP REMIGI WILL LEVAN, avocat au barreau postulant de CASTRES et M^e C-François PUGET de la SELARL CVS, avocat plaidant au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 Janvier 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant P. POIREL, Conseiller chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

C. BENEIX-BACHER, président

P. POIREL, conseiller

A. MAFFRE, conseiller

Greffier, lors des débats : I. ANGER

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties

— signé par C. BENEIX-BACHER, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

EXPOSÉ DU LITIGE :

M. A Y, agissant sous le statut de loueur en meublé professionnel, a été amené entre le mois de novembre 2001 et le mois de septembre 2008 à conclure divers contrats de réservation portant sur des ventes en l’état futur d’achèvement en partie financées par des prêts du Crédit Industriel de France développement (le Z), à savoir :

— par actes du 6 novembre 2001, formalisés le 5 juin 2002, portant sur des biens immobiliers situés à Prevenssin-Moens «résidence les Résidentielles» lot de copropriété N° 77 et 78 pour un prix de 315 848,00€ TTC,

— par actes du 18 juin 2002, formalisés le 8 novembre 2002, portant sur des biens immobiliers situés à Saint-Nazaire «résidence Res Atlantique» lot de copropriété N°6 et 102, pour un prix de 226 386,00€ TTC,

— par actes du 16 septembre 2008, formalisés le 17 novembre 2008, portant sur des biens situés à Saint-Pierre d’Oléron, «résidence Château Gaillard» lot de copropriété N° 2 C pour un prix de 308 000,00€ TTC,

Et :

— par actes du 16 septembre 2008, formalisés le 18 novembre 2008, portant sur des réservations de ventes de biens déjà livrés situés à Cannes-Mandelieu, «résidence les Grenadines 2» lot de copropriété N° C 61 et C 64 pour un prix de 495 636,00€ TTC,

Par courrier en date du 23 avril 2008, la Société Crédit Immobilier de France Développement a signifié son intention de se prévaloir de la déchéance du terme en raison de la défaillance du débiteur dans les remboursements.

Par exploits d’huissier en date des 5, 9, 11 et 12 juin 2009, M. Y a fait assigner la CIFRAA, entité absorbée par le Z, aux fins de renégociation du crédit immobilier et la CIFRAA a de son côté assigné M. Y en paiement des sommes dues, instance qui a fait l’objet d’un sursis à statuer dans l’attente de l’issue d’une plainte pénale déposée par M. Y.

Le sursis à statuer a été révoqué par ordonnance du juge de la mise en état de Castres en date du 7 février 2019, laquelle mesure a été infirmée par un arrêt de la cour d’appel de Toulouse en date du 6 novembre 2019.

Par ordonnance en date du 10 avril 2019, le juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Castres a autorisé le Z à pratiquer des saisies conservatoires contre M. Y pour le recouvrement d’une créance de 280 000,00€.

Plusieurs mesures d’exécution sur les biens de M. Y sont intervenues à l’initiative du Z:

— une inscription d’hypothèque judiciaire provisoire a été prise sur des biens situés Résidence Château de la mer, […] à […], dénoncée au débiteur le […],

— Les 23 et 31 mai 2019, une saisie conservatoire de loyers a été pratiquée entre les mains de la société Appart City, notamment sur les biens situés à Mandelieu la Napoule et à Saint Nazaire.

Le 25 juin 2019, M. Y a versé une somme de 130 177,45€ au conseil de la société Crédit Immobilier de France développement, par l’intermédiaire de la CARPA.

Puis, par acte en date du 3 octobre 2019, il a saisi le juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Castres aux fins de mainlevée des mesures conservatoires, ce sous astreinte de 500,00€ par jour de retard, compte tenu de l’extinction de la créance détenue par le Z.

Par jugement en date du 19 juin 2020, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Castres a, au visa des dispositions de l’article L 213-6 du Code de l’organisation judiciaire':

— Débouté M. Y de l’ensemble de ses demandes,

— Débouté la société Crédit Immobilier de France Développement de sa demande reconventionnelle,

— Condamné M. A Y à payer la somme de 500,00€ à la société Crédit Immobilier de France Développement au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamné M. A Y aux dépens.

Par déclaration électronique en date du 29 juin 2020, M. A Y a interjeté appel de ce jugement en ce qu’il l’a débouté de ses demandes, l’a condamné au paiement d’une somme de 500,00€ au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

Dans ses dernières conclusions en date du 24 septembre 2020, M. A Y demande à la cour, au visa des dispositions des articles L 511-1 et suivants et R 511-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, d’infirmer le jugement rendu le 19 juin 2020 par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Castres en toutes ses dispositions et statuant à nouveau, de :

— Constater qu’il n’existe aucune créance du Z envers M. Y,

— Ordonner la rétractation de l’ordonnance du 10 avril 2019,

— Ordonner la mainlevée, aux frais avancés du Z, et sous astreinte de 500€ par jour de retard, de :

— l’hypothèque judiciaire provisoire dénoncée le […], prise sur les biens situés à […], lots 50,51,102 à 112,

— la saisie conservatoire de loyers prise contre Appart City (RCS 520 816 489 aux droits de laquelle se trouve Zenitude group par cession de bail, le […] et dénoncée le 23 mai 2019,

— la saisie conservatoire de loyers prise contre Appart City (RCS 490 176 120) le 31 mai 2019 et dénoncée le 07 juin 2019,

— Condamner le Z au paiement de la somme de 40 000,00€ de dommages et intérêts pour résistance abusive.

— Condamner le Z au paiement de la somme de 3 000,00€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de sa contestation, M. Y rappelle comment il a été démarché, ainsi que de nombreux autres, par une société Apollonia représentée par M. C-D E qui se présentait comme un conseiller fiscal exerçant une activité de gestion de patrimoine immobilier de mise en relation entre indépendants ou dirigeants et promoteurs dans le cadre des dispositifs Besson et De Robien destinés à favoriser l’investissement locatif ou du dispositif dit du «loueur en meublé» consistant en des acquisitions de biens immobiliers portant sur des unités d’hébergement prises à bail par un gestionnaire exploitant des résidences de tourisme ou hôtelières, ce en vue de lui assurer «un complément de retraite confortable», l’intérêt du montage consistant dans la compensation des charges afférentes notamment aux crédits immobiliers avec de nombreux avantages fiscaux, dont le remboursement de la TVA et dans la perception des loyers.

Il observe la rapidité avec laquelle il a finalement investi dans les différentes opérations une somme totale de 1 276 069,00€ sans que les notaires intervenants aient pu procéder aux vérifications d’usage et il est finalement apparu que les biens immobiliers acquis étaient largement surpayés, que les calculs de reversement de TVA annoncés par Apollonia ne correspondaient pas aux reversements effectifs de l’Etat et que les loyers étaient souvent payés avec retard et moindres que ceux annoncés.

Il indique que les nombreuses victimes des agissements de la société Apollonia se sont regroupées en association (ASDEVILM) qui s’est constituée partie civile le 10 avril 2008 ce qui a donné lieu à des mises en examen de notaires et c’est par le biais de cette association qu’a été lancée une action de groupe en renégociation des prêts.

Dans le cadre de la présente procédure qui l’oppose au Z, il observe que cette société ne disposait d’aucun principe de créance certain, ni d’aucune menace pour le recouvrement de sa créance justifiant une quelconque mesure conservatoire alors même que celui-ci a réglé par chèque adressé le 5 août 2019 et débité le 27 août 2019 au profit de la CARPA, après avoir revendu deux biens en 2014 dont le prix a été intégralement versé au Z, un chèque d’un montant de 130.177,45€ correspondant au centime près aux sommes dues par lui selon le décompte du Z arrêté au 22 mai 2019, comprenant le principal, les intérêts, la clause pénale et les cotisations d’assurance.

Contrairement à ce que soutient le premier juge, le chèque adressé au conseil de la Banque a bien été encaissé pour le compte du Z, sur le compte CARPA du cabinet d’avocats, ce que ne remet pas en cause le Z lui-même, de sorte qu’il est venu en déduction de sa dette.

A tout le moins, à suivre le raisonnement du premier juge, la créance subsistante ne serait que de 11968,64€ de frais et il n’est pas établi la moindre menace pour le recouvrement de cette modique créance alors même que la banque dispose d’une garantie hypothécaire de premier rang sur le bien financé au moyen du prêt dont elle réclame le paiement, raison pour laquelle le Z n’a jamais demandé à être autorisé à une inscription judiciaire d’hypothèque provisoire sur ces mêmes biens mais sur un autre bien appartenant au concluant.

En tout état de cause, il justifie que ses revenus lui permettent de régler une telle somme sans avoir à réaliser son actif immobilier.

Dans ces conditions, le refus du Z qui ne prend pas même la peine de répondre aux courriers que M. Y lui adresse, de lever les mesures conservatoires qui ne se justifient plus dénote une volonté de lui nuire justifiant d’importants dommages et intérêts pour résistance

abusive.

Dans ses dernières conclusions en date du 7 août 2020, le Crédit Immobilier de France Développement (Z), demande à la cour, au visa des dispositions de l’article L 511-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, de:

— Confirmer le jugement déféré

Et ainsi de':

— Constater que le Z détient une créance à l’encontre de M. Y,

— Constater qu’il existe une menace pesant sur le recouvrement de sa créance,

En conséquence :

— Débouter M. Y de sa demande de mainlevée de mesure conservatoire,

— débouter M. Y de sa demande de dommages et intérêts,

En tout état de cause :

— Débouter M. Y de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— Condamner M. Y au paiement de la somme de 3 000,00€ part application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ,

— Condamner M. Y aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, le Z insiste sur une situation financière très compromise le groupe faisant face à une crise de liquidités, se trouvant en difficulté pour trouver les financements nécessaires à la poursuite de son activité et faisant face à des charges financières très lourdes alors qu’il n’a plus d’activité bénéficiaire. Pour bénéficier de la garantie de l’Etat, il est tenu à des conditions strictes, cette situation le contraignant notamment à recouvrer dans les délais les plus restreints les créances nées des prêts qu’il a accordés.

Il fait essentiellement valoir que dans le cadre de ses relations avec M. Y le Z a été amené à prêter son concours à des investissements immobiliers aux fins de défiscalisation et qu’il a découvert à l’occasion des procédures pénales ouvertes contre la société Apollonia que M. Y avait souscrit de nombreux emprunts similaires auprès d’autres banques dont il ne l’a jamais avisé, lui ayant ainsi caché un important endettement portant sur un total de 903 583,00€, outre intérêts, ce qui était de

nature à refuser de contracter avec lui.

Il observe que parallèlement aux plaintes déposées en 2009 contre Apollonia, l’emprunteur a cessé ses remboursements à son endroit, de sorte qu’il a prononcé la déchéance du terme le 23 avril 2009 et qu’il a été amené à prendre des mesures conservatoires après la découverte de cet endettement caché alors qu’il disposait d’une hypothèque conventionnelle sur chacun des biens financés et que ce n’est qu’une fois les mesures conservatoires prises que M. Y a opéré un paiement de 130 177,45€.

C’est donc 10 ans après avoir cessé ses versements que le Z a entrepris des mesures conservatoires et que M. Y a finalement effectué en août 2019 un versement de 130 177,45€ tout en ne souhaitant pas mettre un terme au litige, observant que ce versement effectué sur le compte CARPA ne constituait en rien une reconnaissance de dette de sa part.

Il observe qu’il n’appartient pas au juge de l’exécution saisi d’une demande de mainlevée de saisie-conservatoire de statuer sur la réalité de la créance, ni sur son montant mais simplement sur une probabilité de créance fondée en son principe et appréciée souverainement.

Or, il a procédé à ces mesures conservatoires sur la base d’une créance de 280 000,00€ et sur le dernier décompte du 22 mai 2019, d’un montant de 130 177,45€, des intérêts et frais ont continué à courir jusqu’au paiement intervenu fin août 2019 pour un total de 11 968,64€ non couvert par ce règlement, observant qu’un sursis à statuer ayant été ordonné, la dette continue de courir.

Au regard de l’endettement massif du débiteur, de la forte décote des biens sur lesquels le Z a inscrit un privilège de prêteur de deniers en raison de la saturation du marché, M. Y reconnaissant lui-même que les biens sont surévalués, de l’absence de tout règlement depuis 10 ans et de la situation critique des plaignants, une menace pour le recouvrement de sa créance est ainsi tout à fait caractérisée et ce quel que soit le montant actuel de sa créance.

La demande de dommages et intérêts qui ne repose sur aucune démonstration d’un quelconque préjudice, ni même d’une faute de la banque qui détient une créance, ne saurait raisonnablement prospérer.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions de l’article L 511-1 du Code des procédures civiles d’exécution «Toute personne dont la créance paraît fondée en son principe peut solliciter du juge l’autorisation de pratiquer une mesure conservatoire sur les biens de son débiteur, sans commandement préalable, si elle justifie de circonstances susceptibles d’en menacer le recouvrement.

La mesure conservatoire prend la forme d’une saisie conservatoire ou d’une sûreté judiciaire.»

Il n’est pas contesté à tout le mois une apparence de créance à l’origine de la demande du Z d’être autorisé à pratiquer des mesures conservatoires sur les biens de son débiteur, M. Y, puisque depuis celui-ci a opéré un versement entre les mains de la CARPA .

Quoi qu’il en soit, il est justifié des prêts octroyés par le Z à M. Y en vue d’investissements immobiliers, de ce que la banque a prononcé la déchéance du terme de ces prêts au mois d’avril 2009 et il n’est justifié d’aucun versement depuis 2009 en dehors de celui intervenu au mois d’août 2019, après que les mesures conservatoires en litige ont été dénoncées au débiteur.

Il n’est par ailleurs pas contestable qu’entre le décompte du 22 mai 2019, faisant apparaître une créance de 130 177,45€, trois mois se sont écoulés ayant fait naître d’autres intérêts, de sorte que la créance de la banque apparaît fondée en son principe et ce quel qu’en soit encore le montant.

Il n’est pas contesté qu’aucun paiement n’a plus été effectué par M. Y en remboursement de ces prêts pendant dix ans au motif d’une plainte pénale contre la société Apollonia qui n’intéresse pourtant pas le Z, alors que la situation de M. Y se trouve suspendue au sort de procédures judiciaires.

M. Y ne conteste pas par ailleurs n’avoir pas fait part de l’étendue de son endettement auprès du Z au moment de la souscription des prêts. Il convient également de la forte surcote des biens financés et, quel que soit le montant de ses revenus, son endettement immobilier qui se trouve gelé par un sursis à statuer est incontestable et constitue pour chacun des créanciers, dans ce contexte, une menace pour le recouvrement de sa propre créance.

Et enfin, la prise de mesures conservatoires a été nécessaire pour obtenir le paiement de la somme due au 22 mai 2019, de sorte que le Z justifie d’une menace dans le recouvrement de sa créance emportant la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a débouté M. Y de ses contestations et demandes, en ce compris sa demande de dommages et intérêts, et l’a condamné aux dépens de première instance ainsi qu’au paiement de la somme de 500€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile .

Succombant en son recours, M. Y en supportera les dépens et sera équitablement condamné à payer au Z une somme de 2 000,00€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour

Confirme le jugement entrepris.

Condamne M. A Y à payer au Crédit Immobilier de France Développement une somme de 2 000,00€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamne M. A Y aux dépens du présent recours.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

I. ANGER C. BENEIX-BACHER