Cour d'appel de Montpellier, 9 mai 2017, 15/00461

TGI Perpignan 12 décembre 2014

CA Montpellier
Infirmation partielle 9 mai 2017

Arguments

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Rejeté
Responsabilité contractuelle du bailleur
La cour a estimé que les dégâts des eaux ne relevaient pas de la responsabilité du bailleur, car ils provenaient de parties de l'immeuble auxquelles le locataire n'avait pas accès.
Rejeté
Préjudice commercial
La cour a jugé que l'expert n'avait pas pu établir un lien direct entre les pertes d'exploitation et la responsabilité du bailleur.
Rejeté
Responsabilité délictuelle du bailleur
La cour a rejeté cette demande, considérant qu'il n'y avait pas de responsabilité du bailleur pour les désordres constatés.
Accepté
Clause résolutoire du bail
La cour a constaté que l'EURL NADIN n'avait pas repris le paiement des loyers, validant ainsi la résiliation du bail et la demande de paiement des loyers impayés.

Résumé de la juridiction

Une clause stipulant une obligation spéciale du preneur de contracter une assurance « de manière que la responsabilité du bailleur ne soit jamais engagée pour toutes circonstances provoquant des débordements de dégâts des eaux » implique la commune intention des parties de prévoir une exonération de la responsabilité du bailleur pour ces désordres au bénéfice de la recherche par le preneur d’un contrat d’assurance adéquat et déroge ainsi sans équivoque à la clause de responsabilité contractuelle générale qui met à la charge d’usage du bailleur de tenir les lieux loués clos et couverts.

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1. Validité d'une clause exonératoire spéciale de la responsabilité du bailleur fondée sur l'intention contractuelle des partiesAccès limité

Christophe Albiges · Gazette du Palais · 19 décembre 2017

2. Validité d'une clause exonératoire spéciale de la responsabilité du bailleur fondée sur l'intention contractuelle des partiesAccès limité

Christophe Albiges · Gazette du Palais · 19 décembre 2017

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Sur la décision

Référence :	CA Montpellier, 1re ch. c, 9 mai 2017, n° 15/00461
Juridiction :	Cour d'appel de Montpellier
Numéro(s) :	15/00461
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Perpignan, 12 décembre 2014, N° 12/04424
Dispositif :	Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée
Identifiant Légifrance :	JURITEXT000034910207

Sur les parties

Président :	Philippe GAILLARD, président
Avocat(s) :	Bernard VIALFernand MOLINA
Cabinet(s) :	SCP D'AVOCATS VINCENT DE TORRES-CLAUDE PY-FERNAND MOLINA-VALERIE BOSC BERTOUSCP PECH DE LACLAUSE JAULIN EL HAZMI
Parties :	SCI VALOR ROSSELLO c/ EURL NADIN

Texte intégral

Grosse + copie
délivrées le
à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

1^re Chambre C

ARRET DU 09 MAI 2017

Numéro d’inscription au répertoire général : 15/ 00461

Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 DECEMBRE 2014
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PERPIGNAN
No RG 12/ 04424

APPELANTE :

SCI VALOR ROSSELLO et pour elle son représentant légal en exercice domicilie ès qualités audit siège social
3 rue des Augustins
66000 PERPIGNAN
représentée par M^e Raymond ESCALE de la SCP VIAL-PECH DE LACLAUSE-ESCALE-KNOEPFFLER, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant
assistée de M^e Bernard VIAL, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat plaidant

INTIMES :

Monsieur Amirouche X…

…

représenté par M^e Fernand MOLINA de la SCP DE TORRES-PY-MOLINA-BOSC-BERTOU, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant et plaidant
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2015/ 4671 du 06/ 05/ 2015 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MONTPELLIER)

EURL NADIN prise en la personne de son représentant légal Monsieur X… Amirouche domicilié en cette qualité audit siège social
3 rue des Augustins
66000 PERPIGNAN
représentée par M^e Fernand MOLINA de la SCP DE TORRES-PY-MOLINA-BOSC-BERTOU, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant et plaidant

ORDONNANCE DE CLOTURE DU 27 Février 2017

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 20 MARS 2017, en audience publique, Monsieur Philippe GAILLARD, Président, ayant fait le rapport prescrit par l’article 785 du Code de Procédure Civile, devant la Cour composée de :

Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre
Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller
Madame Chantal RODIER, Conseiller
qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

— contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile ;

— signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****
Amirouche X… gérant de l’EURL NADIN a acquis par acte du 27 et 30 septembre 2004 un fonds de commerce pour lequel la SCI Galice propriétaire des murs lui a consenti un bail commercial pour l’exploitation d’une pizzeria.
La SCI Galice a vendu ensuite l’immeuble à la SCI Valor Rossello actuel bailleur.

Un sinistre dégât des eaux est survenu dans les locaux le 1^er avril 2009, puis un second le 22 juin 2010, et l’EURL NADIN a obtenu par ordonnance en référé du 8 novembre 2011 la désignation d’un expert pour évaluer les désordres.
L’expert judiciaire a déposé son rapport le 18 mai 2012.
L’EURL NADIN a fait assigner par acte du 21 novembre 2012 la SCI Valor Rossello et la société d’assurance GAN pour faire retenir la responsabilité du bailleur, et Amirouche X… est intervenu volontairement en son nom personnel dans l’instance.

Le jugement rendu le 12 décembre 2014 par le tribunal de grande instance de Perpignan énonce dans son dispositif :

· Juge que la SCI Valor Rossello a commis une faute de nature à engager sa responsabilité contractuelle vis-à-vis de sa locataire l’EURL NADIN, et délictuelle vis-à-vis de Amirouche X….
· Condamne la SCI Valor Rossello à payer à l’EURL NADIN la somme de 5000 € en réparation des préjudices matériels et de jouissance, et la somme de 29 482, 64 € en réparation du préjudice commercial, à Amirouche X… la somme de 2000 € en réparation du préjudice physique et moral.
· Déboute les parties demanderesses de leurs prétentions à l’encontre de la société GAN assurances.
· Déboute la SCI Valor Rossello de sa demande visant à constater le jeu de la clause résolutoire, et à ordonner l’expulsion de l’EURL NADIN.
· Condamne l’EURL NADIN à payer à la SCI Valor Rossello la somme de 14 100 € de loyers impayés.
· Condamne la SCI Valor Rossello à payer à l’EURL NADIN la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
· Déboute la société GAN assurances de sa demande au titre des frais non remboursables.
· Condamne la SCI Valor Rossello aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Le jugement relève que le rapport de l’expert judiciaire constate à l’origine des dommages l’infiltration d’eau usée et potable provenant de la dégradation des réseaux communs à tout l’immeuble, dont la SCI Valor Rossello est seul propriétaire, et notamment des étages supérieurs.
Il en déduit que les désordres provenant de parties de l’immeuble auxquelles le locataire n’avait pas accès ne peuvent relever de sa responsabilité d’entretien locatif.
Il écarte l’application de la clause exonèratoire du bail concernant la réfection des réseaux d’alimentation en eau potable de collecte des eaux usées.
Il accorde à l’EURL NADIN un montant forfaitaire de 5000 € de dommages-intérêts au regard de la durée des conséquences dommageables des fuites et infiltrations, et un montant de 29 482, 64 € de préjudice commercial au regard de l’évaluation comptable de la perte d’exploitation par le rapport d’expertise.
Il répare le préjudice personnel d’Amirouche X… causé par des difficultés respiratoires et psychiques en lien avec l’insalubrité et l’humidité des lieux et la procédure l’opposant à son propriétaire.
Le jugement constate l’absence de preuve d’une garantie contractuelle de la société d’assurance GAN.
Le jugement retient la preuve d’un montant de loyers impayés à la date du dépôt du rapport d’expertise.

La SCI Valor Rossello a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 19 janvier 2015.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 27 février 2017.

Les dernières écritures pour la SCI Valor Rossello ont été déposées le 30 juin 2015.

Les dernières écritures pour l’EURL NADIN et Amirouche X… ont été déposées le 21 mai 2015.
Amirouche X… a le bénéfice de l’aide juridictionnelle.

La société d’assurance GAN n’a pas fait l’objet de la déclaration d’appel.

Le dispositif des écritures pour la SCI Valor Rossello énonce :

· Débouter l’EURL NADIN et Amirouche X… de leurs prétentions.
· Vu l’article L 145-1 du code de commerce et l’article 1134 du Code civil, vu l’ordonnance de référé du 8 juin 2011, constater le jeu de la clause résolutoire, dire l’EURL NADIN occupant sans droit ni titre et ordonner son expulsion.
· Condamner l’EURL NADIN au paiement de 34 310 € correspondant aux loyers et indemnités d’occupation impayés jusqu’au mois de mai 2015.
· La condamner au paiement de 470 € à titre d’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1^er juin 2015 jusqu’à libération des lieux.
· La condamner au paiement de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
· La condamner aux dépens.

La SCI Valor Rossello relève que l’expert judiciaire n’ayant pas pu faire des investigations sur les étages supérieurs n’a pas déterminé l’origine exacte des fuites d’eau, et que le bail commercial stipule précisément « le preneur fera son affaire personnelle, excepté son recours contre qui de droit en dehors du bailleur, notamment en cas d’inondation par les eaux pluviales, fuite d’eau, écoulement par chenaux et autre circonstances provoquant ces débordements ».
La SCI conteste le caractère probant de l’imputabilité aux dégât des eaux des déficits comptables d’exploitation retenus par l’expert, et encore moins des montants sollicités par le preneur, en relevant notamment des incohérences entre les montants d’achats de marchandises et de chiffre d’affaires et d’une confusion pour l’année 2011 entre le déficit et la provision pour dépréciation du fonds de commerce.
Elle demande de faire application de la clause résolutoire visé dans le commandement de payer du 14 avril 2011 pour des loyers toujours impayés, dont les effets ont été seulement suspendus par l’ordonnance de référé du 8 juin 2011 jusqu’au résultat de l’expertise, sous la réserve que le paiement reprenne à compter de l’échéance du 1^er juin 2011 ce qui n’a pas été le cas.

Le dispositif des écritures pour l’EURL NADIN et Amirouche X… énonce :

· Confirmer le jugement sur le principe des responsabilités, et l’infirmer concernant le montant des préjudices.
· Condamner en conséquence la SCI Valor Rossello à payer à l’EURL NADIN les sommes de 20 000 € de dommages-intérêts et 32 715 € correspondant à la perte d’exploitation.
· Condamner la SCI Valor Rossello à payer à Amirouche X… la somme de 20 000 € de dommages-intérêts en réparation de son préjudice physique et moral.
· Débouter la SCI Valor Rossello de sa demande reconventionnelle.
· Condamner la SCI Valor Rossello à payer à l’EURL NADIN et Amirouche X… la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens comprenant les frais d’expertise.

L’EURL NADIN expose qu’elle a due cesser l’exploitation du commerce en raison de l’insalubrité et d’humidité des locaux, et Amirouche X… que son état de santé s’est dégradé dans cet environnement humide et nauséabond.
Ils soutiennent que l’expert a bien déterminé l’origine des fuites dans le manque d’entretien des réseaux d’évacuation et de collecte de l’immeuble, et en aucune façon à l’intérieur des locaux loués à la charge d’entretien du preneur.
Ils soutiennent que la clause contractuelle d’exonération de responsabilité du bailleur est contredite par une autre clause du bail qui laisse expressément à la charge du bailleur les réparations du clos et du couvert qui comprennent l’entretien des réseaux de passage des eaux, d’autant que ces travaux nécessaires à l’arrêt des infiltrations ont été prescrits au propriétaire par l’architecte des bâtiments de France.
Le montant des dommages-intérêts réclamés par l’EURL NADIN résulte suffisamment des constatations de l’expert qui relève des infiltrations dans les gaines électriques et le long des parois et une forte odeur de moisi, des dommages importants dans la réserve du commerce.
Pour l’évaluation de la perte d’exploitation commerciale et du préjudice matériel de jouissance, l’EURL NADIN a été contrainte de cesser son activité en juin 2010 et produit un bilan 2011 avec un déficit de 19 800 €.
Le rapport d’expertise retient ainsi une perte d’évaluation de 44 915 € à partir du premier dégât des eaux en avril 2009, dont doit être déduite la somme de 12 200 € de loyers impayés.
L’EURL NADIN oppose à la prétention du bailleur au paiement de loyers jusqu’en mai 2015 les termes de l’ordonnance de référé du 8 juin 2011 qui suspend les effets du commandement de payer visant la clause résolutoire jusqu’au résultat de l’expertise ordonnée, et énonce précisément « disons que les parties pourront nous ressaisir pour statuer sur les suites à donner au commandement de payer et sur la demande de paiement provisionnel de l’arriéré locatif en fonction des constatations de l’expert et des responsabilités éventuellement engagées ».
Amirouche X… justifie son préjudice personnel par des certificats médicaux établissant la relation entre la dégradation de sa santé et les conditions de travail issues des dégâts des eaux.

MOTIFS

Sur la responsabilité des désordres

Le premier juge a relevé les constatations de l’expertise judiciaire sur la description et l’importance des désordres et la recherche de leur cause, qui seront considérées acquises en l’absence d’une demande de contre-expertise ou de la preuve d’un défaut de réponse de l’expert à un dire d’une partie.
Il en résulte à l’évidence des dégâts des eaux importants dans les locaux loués causant des préjudices à l’activité commerciale consentie.

Le premier juge a retenu la responsabilité du bailleur en énonçant en substance, d’une part que si l’expert n’a pas été en mesure de déterminer précisément l’origine de la fuite en n’ayant pu mener d’investigations aux étages supérieurs il a pu cependant constater que les fuites d’eau ne trouvaient pas leur origine dans les locaux loués, qu’elles affectaient les réseaux d’alimentation et d’évacuation de tout l’immeuble auxquels le locataire n’avait pas accès, de sorte que le locataire ne pourrait être recherché dans une obligation d’entretien, d’autre part que la clause exonèratoire du bail ne saurait concerner la réfection des réseaux d’alimentation et de collecte des eaux qui constituent de grosses réparations que le contrat laisse à la charge du bailleur.

Le contrat de bail énonce deux clauses particulières dont la contrariété invoquée doit être appréciée au regard des dispositions du Code civil sur les conditions de l’interprétation du contrat, sous les articles actuellement 1188 à 1192.
Le bailleur s’engage à tenir les lieux loués clos et couvert selon l’usage, mais sans que cette obligation ne contrevienne à celles mise à la charge du preneur, concernant les travaux qui deviendraient nécessaires aux devantures, vitrines, et autres accessoires dépendants des locaux.
En cas d’inondation par les eaux pluviales, fuites d’eau, écoulement par chenaux et autres circonstances provoquant ces débordements, le preneur fera son affaire personnelle des cas ci-dessus cités et de toutes autres éventualités prévues ; en conséquence le preneur contractera toutes assurances de manière que la responsabilité du bailleur ne soit jamais engagée.

La cour observe en premier lieu que le jugement déféré a énoncé à tort que la clause exonèratoire avait un caractère général alors au contraire qu’elle présente un caractère à l’évidence spécial au regard de la disposition générale sur le clos et le couvert « selon l’usage ».

Cette première disposition contractuelle générale renvoie effectivement à la charge d’usage du bailleur de tenir les lieux loués clos et couvert pouvant inclure la protection contre des dégâts des eaux.
Cependant, la clause générale est affectée d’une restriction sans ambiguïté de ne pas contrevenir à une autre clause d’obligation mise à la charge du preneur.
La seconde clause contenue plus loin dans la rédaction du contrat dans la partie spécialement intitulée non-responsabilité du bailleur énonce une responsabilité spéciale du preneur pour le cas d’inondation par les eaux pluviales, fuites d’eau, écoulement par chenaux et autres circonstances provoquant ces débordements.

Il ne peut pas être contesté que les dégâts des eaux objet du litige relèvent exactement de cette définition contractuelle du cas d’exonération.
En ajoutant dans cette clause spécifiquement « le preneur contractera toutes assurances indispensables de manière que la responsabilité du bailleur ne soit jamais engagée », l’exigence de conférer à une clause claire et précise un effet utile qui respecte la cohérence de l’acte entier qui doit encadrer l’appréciation du juge en application des dispositions des articles 1188 à 1192 du Code civil, implique de voir dans la commune intention contractuelle des parties une exonération sans équivoque de la responsabilité du bailleur pour les désordres en litige au bénéfice de la recherche par le preneur d’un contrat d’assurance adéquat.

Ce transfert contractuel de la responsabilité d’usage du bailleur vers une obligation spéciale du preneur de contracter une assurance « de manière que la responsabilité du bailleur ne soit jamais engagée pour toutes circonstances provoquant des débordements de dégâts des eaux » n’est pas affecté par une origine particulière des désordres dont le caractère extérieur qui ne relève pas d’un défaut d’entretien du preneur n’est pas discuté.

La cour infirme en conséquence l’appréciation du premier juge d’une responsabilité contractuelle du bailleur et les condamnations prononcées pour l’indemnisation des préjudices.
Le défaut de responsabilité contractuelle écarte nécessairement également la responsabilité délictuelle retenue par le jugement au bénéfice des préjudices personnels de Amirouche X….

Sur la résiliation du bail

Le bailleur a fait délivrer au preneur le 14 avril 2011 un commandement de payer des loyers et charges visant la clause résolutoire du bail.
Une ordonnance de référé du 8 juin 2011, dont une copie seulement partielle est produite par l’une comme par l’autre partie ne permettant pas une lecture complète du dispositif, énonce notamment dans ses motifs :
il importe que le litige lié aux fuites d’eau puisse être correctement apprécié au regard des obligations contractuelles qui suscitent des interprétations différentes ; ces circonstances justifient que la clause résolutoire soit suspendue jusqu’à la résolution du conflit lié aux infiltrations d’eau, sous réserve cependant que l’EURL reprenne le paiement des loyers à compter du 1^er juin 2011.
La cour ne trouve dans aucune des copies produites la rédaction complète invoquée par le preneur pour écarter son obligation de paiement des loyers, mais qui sera considérée acquise en ce qu’elle est intégralement reprise également dans les écritures du bailleur
disons que les parties pourront nous ressaisir pour statuer sur les suites à donner au commandement de payer et sur la demande de paiement provisionnel de l’arriéré locatif en fonction des constatations de l’expert et des responsabilités éventuellement engagées.

La cour observe d’une part que l’ordonnance prise en référé n’a pas une autorité de la chose jugée qui s’impose juge du fond, d’autre part que le preneur ne prétend pas avoir repris régulièrement et de façon complète le paiement des loyers à compter de juin 2011, et que la décision au fond écarte la responsabilité du bailleur pour les désordres constatés par l’expert.
Il en résulte que l’application de la clause résolutoire du bail sera retenue pour constater une résiliation à la date du 14 mai 2011.

Sur les autres prétentions

L’EURL NADIN ne formule pas dans ses écritures de critique précise sur les montants de loyers ou d’indemnité d’occupation après la résiliation du bail réclamés par le bailleur.

Celui-ci réclame dans un montant total de 34 310 € à l’échéance de mai 2015.
Ce montant reprend les réclamations du commandement pour des loyers impayés jusqu’à l’échéance de février 2011, correspondant à des échéances mensuelles de 470 €, pour un montant total de 14 100 € retenu sans être critiqué par le jugement déféré.
Pour la période suivante, les pièces produites par le preneur montrent, au-delà de documents manuscrits sans force probante, des virements effectués de 470 € le 30 juin, le 30 juillet, le 31 août 2011, le 12 janvier et le 15 décembre 2012, et un virement de 2800 € le 12 avril 2012, et aucun justificatif de paiement postérieur.

Au regard d’un loyer annuel de 470 x 12 = 5640 €, les trois échéances payées en 2011 pour 1410 € ne viennent pas contredire la prétention au titre de l’année à un montant de 3760 €, le paiement en 2012 de 3740 € laisse un solde débiteur de l’année de 1900 €.
Le bailleur réclame légitimement pour les années 2013 et 2014 la totalité du loyer annuel, et pour les cinq premiers mois de l’année 2015 jusqu’en mai la somme de 470 x 5 = 2350 €.
Il en résulte que la créance réclamée est fondée, sauf à réduire pour l’année 2012 de 3760 € à 1900 €, soit une créance totale à l’échéance de mai 2015 de 32 450 €.

La SCI Valor Rossello est fondée à réclamer pour l’avenir jusqu’à complète libération des lieux par la remise des clefs la somme mensuelle à titre d’indemnité d’occupation de 470 €.

L’infirmation de la décision de première instance de retenir la responsabilité contractuelle et délictuelle de la SCI Valor Rossello implique également l’infirmation des condamnations prononcées à son encontre au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Il n’est pas inéquitable dans l’espèce de laisser à la charge de chacune des parties les frais non remboursables exposés en appel.

L’EURL NADIN supportera la charge des dépens de première instance et d’appel, comprenant les frais de l’expertise judiciaire.

La cour constate que le dispositif des écritures en appel pour la SCI Valor Rossello ne demande aucune condamnation à l’encontre de Amirouche X… personnellement.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe ;

Infirme le jugement rendu le 12 décembre 2014 par le tribunal de grande instance de Perpignan, sauf en ce qu’il a condamné l’EURL NADIN à payer à la SCI Valor Rossello la somme de 14 100 € de loyers impayés ;

Et statuant à nouveau :

Déboute l’EURL NADIN et Amirouche X… de l’ensemble de leurs prétentions à l’encontre de la SCI Valor Rossello ;

Constate la résiliation du bail commercial à la date du 14 mai 2011 ;

Dit que l’EURL NADIN devra libérer les lieux dans le mois de la notification de cette décision, au besoin avec l’aide de la force publique ;

Condamne l’EURL NADIN à payer à la SCI Valor Rossello une somme totale de 32 450 € de loyers et indemnités d’occupation impayés à l’échéance de mai 2015, incluant la condamnation confirmée par le juge de première instance ;

Condamne l’EURL NADIN à payer à la SCI Valor Rossello un montant mensuel de 470 € d’indemnité d’occupation à compter de l’échéance de juin 2015 jusqu’à libération complète des lieux ;

Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel ;

Condamner l’EURL NADIN aux dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
PG