Cour d'appel de Montpellier, 1ère chambre c, 17 décembre 2019, n° 18/00659

TI Béziers 22 décembre 2017

CA Montpellier
Infirmation partielle 17 décembre 2019

Arguments

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Accepté
Déchéance de tout titre d'occupation
La cour a confirmé que les locataires étaient occupants sans droit ni titre, ayant dépassé la date limite de libération des lieux fixée par le protocole d'accord.
Accepté
Créance de loyers et charges impayés
La cour a jugé que les locataires devaient payer les sommes dues conformément aux termes du bail et du protocole d'accord.
Accepté
Indemnité d'occupation due après la résiliation du bail
La cour a estimé que le bailleur avait droit à une indemnité d'occupation pour la période où les locataires ont occupé les lieux sans titre, conformément aux termes du protocole.

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Sur la décision

Référence :	CA Montpellier, 1re ch. c, 17 déc. 2019, n° 18/00659
Juridiction :	Cour d'appel de Montpellier
Numéro(s) :	18/00659
Décision précédente :	Tribunal d'instance de Béziers, 22 décembre 2017, N° 11-17-0006
Dispositif :	Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Sur les parties

Président :	Philippe GAILLARD, président
Avocat(s) :	Nathalie JOUKOFF

Texte intégral

Grosse + copie

délivrées le

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

1^re Chambre C

ARRET DU 17 DECEMBRE 2019

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/00659 – N° Portalis

DBVK-V-B7C-NQYO

Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 DECEMBRE 2017

TRIBUNAL D’INSTANCE DE BEZIERS

N° RG 11-17-0006

APPELANTS :

Madame Y X

[…]

Représentée par M^e Florence DELFAU-BARDY, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant

assistée de M^e Y AUCHE, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant M^e Florence DELFAU-BARDY, avocat au barreau de BEZIERS, avocat plaidant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2018/005053 du 30/05/2018 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MONTPELLIER)

Monsieur A B

[…]

Représenté par M^e Florence DELFAU-BARDY, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant

assisté de M^e Y AUCHE, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant M^e Florence DELFAU-BARDY, avocat au barreau de BEZIERS, avocat plaidant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2018/05055 du 30/05/2018 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MONTPELLIER)

INTIME :

Monsieur C D

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

Représenté par M^e Nathalie JOUKOFF, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant et plaidant

ORDONNANCE DE CLOTURE DU 22 Octobre 2019

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 NOVEMBRE 2019,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre

Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller

Madame Leïla REMILI, Vice-présidente placée

Greffier, lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

— contradictoire.

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile ;

— signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

* *

Suivant contrat à effet du 1^er janvier 2012, C D a donné à bail à Y X et A B un immeuble à usage d’habitation.

Par acte du 14 avril 2017, C D a fait assigner Y X et A B aux fins que soit ordonnée l’expulsion des locataires et qu’ils soient condamnés à lui payer 14.140,49 € au titre des loyers et charges impayés au 30

novembre 2016, une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1^er décembre 2016 jusqu’à libération totale des lieux, et 2.470 € au titre des dommages causés par les locataires.

Le jugement rendu le 22 décembre 2017 par le Tribunal d’Instance de Béziers énonce dans son dispositif :

• Constate que Y X et A B sont déchus de tout titre d’occupation de l’immeuble à usage d’habitation situé […], […], à la date du 30 novembre 2016.

• Ordonne en conséquence à Y X et A B de libérer l’appartement et de restituer les clés dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement.

• Dit qu’à défaut pour Y X et A B d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, C D pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique.

• Condamne solidairement Y X et A B à payer à C D la somme de 14.140,49 € au titre des loyers et charges impayés au 30 novembre 2016.

• Condamne solidairement Y X et A B à payer à C D la somme de 2.470 € au titre des travaux à charge des locataires.

• Déboute C D de sa demande de condamnation au titre d’une indemnité mensuelle d’occupation.

• Dit n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

• Ordonne l’exécution provisoire.

• Condamne solidairement Y X et A B aux dépens de la présente procédure.

Le jugement expose que par ordonnance du 8 novembre 2016 devenue définitive, le juge d’instance statuant en référé a homologué le protocole d’accord signé entre les parties le 5 août 2016 aux termes duquel Y X et A B se sont engagés à quitter les lieux loués au plus tard le 30 novembre 2016, date à laquelle le bail est résilié de plein droit, et à renoncer à la réalisation des travaux mentionnés dans le rapport d’expertise comme dans l’arrêté préfectoral d’insalubrité remédiable du 3 mai 2016. C D s’est engagé pour sa part à renoncer à la totalité de la créance au titre des loyers et charges dues pour un montant de 14.140,49 € au 30 novembre 2016, ainsi qu’à la somme de 2.470 € au titre du montant des travaux à charge des locataires aux termes du rapport d’expertise.

L’article 4 du protocole homologué prévoit qu’à défaut de libération au plus tard le 30 novembre 2016, l’expulsion sera ordonnée aux frais de Y X et A B, qui seront en outre condamnés au paiement de 14.140,49 € au titre des loyers et charges impayés au 30 novembre 2016, somme à parfaire jusqu’à la totale libération des lieux, et d’une somme de 2.470 € au titre des travaux mis à leur charge par le rapport d’expertise.

Le jugement relève que la transaction ayant entre les parties l’autorité de la chose jugée en dernier ressort, la transaction homologuée par un jugement en recevant force exécutoire, celle-ci ne peut faire l’objet d’aucun recours. En conséquence, il y a lieu de faire droit aux demandes formées par le bailleur, à l’exception de celle portant sur

l’indemnité mensuelle d’occupation dès lors que le protocole transactionnel homologué se limite à indiquer à ce propos que la créance sera à parfaire jusqu’à libération effective des lieux et que le rapport d’expertise fixe à 495 € le montant de la réduction de loyer.

Y X et A B ont relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 6 février 2018.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 22 octobre 2019.

Les dernières écritures pour Y X et A B ont été déposées le 29 août 2018.

Les dernières écritures pour C D ont été déposées le 14 juin 2018.

Le dispositif des écritures pour Y X et A B énonce :

• Débouter C D de sa demande tendant à l’exécution forcée et d’ailleurs partielle du procotocole transactionnel.

• Donner acte à Y X et A B de leur départ du bien litigieux le 18 mai 2018.

• Dire que le loyer dudit logement sera réduit, compte tenu de son état d’insalubrité, à hauteur de 250 € mensuels de manière rétroactive à compter du 1^er janvier 2012, date à laquelle le trouble de jouissance a débuté, soit un loyer mensuel de 245 €, et ce jusqu’au 28 septembre 2015.

• Dire que le loyer sera réduit du 28 septembre 2015 à la date de fin des travaux de remise en état de la somme de 495 € par mois, soit un loyer nul.

• Dire que, conformément aux dispositions de l’article L521-2 du Code de la construction et de l’habitation, le loyer cesse d’être dû à compter du mois suivant l’envoi de la notification de l’arrêté, soit à compter du mois de juin 2016.

• Dire que Y X et A B seront relogés le temps des travaux et à la charge financière du propriétaire.

• A titre subsidiaire, si la résiliation judiciaire du bail devait être ordonnée, accorder aux consorts X-B les plus larges délais pour quitter les lieux loués.

• En tout état de cause, condamner C D à verser à Y X et A B la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts, outre 1.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Sur la demande d’irrecevabilité des conclusions et de la déclaration d’appel, Y X et A B relèvent que les conclusions ont été communiquées le 16 avril 2018, avant même leur départ effectif des lieux. Leur adresse était mentionnée en page 2 des conclusions mais aussi dans la déclaration d’appel. Le propriétaire disposait bien de leur adresse au jour de la communication des conclusions. Au surplus, C D soulève l’irrecevabilité des conclusions dans ses conclusions au fond communiquées à la Cour et non devant le Conseiller de la mise en état. En conséquence, il convient de le débouter de ses prétentions.

Y X et A B soutiennent que l’inexécution du protocole transactionnel pour des raisons indépendantes de leur volonté remet le litige en l’état. Le fait qu’une ordonnance de référé, qui n’a pas autorité de chose jugée, ait homologué le protocole transactionnel ne permet pas à C D de solliciter l’exécution forcée partielle dudit protocole.

Y X et A B soulignent l’état d’insalubrité du logement, mis en évidence par le conseiller technique de la CAF dans son diagnostic et par l’agence régionale de santé du Languedoc Rousillon. Conformément aux dispositions de l’article L521-2 du Code de la construction et de l’habitation, le loyer cesse d’être dû à compter du mois suivant l’envoi de la notification de l’arrêté préfectoral d’insalubrité remédiable du 12 mai 2016, soit à compter de juin 2016.

Contrairement aux conclusions du rapport d’expertise du 6 mai 2016, l’ensemble des désordres constatés sont imputables au propriétaire. Les locataires n’ont eu de cesse d’informer le bailleur des désordres rencontrés, en vain. Ainsi, ils sont fondés à solliciter une réduction du loyer de manière rétroactive à compter du 1^er janvier 2012 à hauteur de 250 € mensuels, et à compter du 28 septembre 2015 à hauteur de 495 € jusqu’à la remise en état complète du logement.

Les consorts X-B précisent que le propriétaire ne verse aucun décompte aux débats de l’intégralité des prestations CAF qui lui ont été versées. Il ne justifie pas de sa prétendue créance locative de 7.300 €.

A titre subsidiaire, les consorts X-B indiquent que le protocole transactionnel n’a pu être exécuté pour des raisons indépendantes de leur volonté. En effet, A B a perdu son emploi et a rencontré de sérieux problèmes de santé. Il leur a été délivré un commandement aux fins de saisie vente le 19 mars 2018 à hauteur de 17.299,94 € malgré la procédure d’appel. Or, cette somme ne correspond pas à la réalité des sommes dues, dans la mesure où le loyer cesse d’être dû à compter du mois suivant l’envoi de la notification de l’arrêté d’insalubrité du 3 mai 2016.

Le dispositif des écritures pour C D énonce :

• Constater l’irrecevabilité des conclusions notifiées par Y X et A B le 16 avril 2018 et en tirer toutes les conséquences de droit.

• Confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a déclaré Y X et A B déchus de tout titre d’occupation des lieux et occupants sans droit ni titre et ordonné en conséquence leur expulsion immédiate ainsi que de tous occupants de leur chef, si besoin est avec le concours de la force publique.

• Constater qu’en tout état de cause Y X et A B ont quitté les lieux fin mai 2018 et qu’ils sont dénués d’intérêt à agir en leur demande tendant à voir réformer le jugement sur leur caractère d’occupants sans droit ni titre et leur expulsion.

• Confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a condamné conjointement et solidairement Y X et A B au paiement de la somme de 14.140,49 € au titre des loyers et charges impayés au 30 novembre 2016, et la somme de 2.470 € au titre des travaux de remise en état des leux tels que dégagés par l’expert Amiel dans son rapport.

• Condamner conjointement et solidairement Y X et A B au paiement de la somme de 9.900 € au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer, ayant couru du 1^er décembre 2016 au départ des lieux fin mai 2018.

• Débouter Y X et A B de leur demande en diminution de loyer et en paiement de dommages et intérêts.

• Condamner conjointement et solidairement Y X et A B au paiement de la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

C D soutient que les consorts X-B refusent de communiquer et de justifier de leur nouvelle adresse. Leurs conclusions notifiées le 16 avril 2018 ne mentionnent pas leur adresse, et devront être déclarées irrecevables, conformément aux dispositions de l’article 961 du Code de procédure civile.

Il relève qu’en l’état du protocole transactionnel homologué par décision définitive du 8 novembre 2016, le bail était résilié le 30 novembre 2016 et les consorts X-B étaient occupants sans droit ni titre au 1^er décembre 2016, de sorte que la demande d’expulsion était justifiée.

Les consorts X-B ne démontrent pas les prétendues raisons indépendantes de leur volonté pour l’inexécution par leurs soins du protocole transactionnel. En tout état de cause, cela n’a aucun incidence dès lors que la transaction a entre les parties autorité de chose jugée en dernier ressort, et a au surplus été homologuée par ordonnance définitive du 8 novembre 2016. Les sommes sollicitées sont donc parfaitement établies.

Il convient par ailleurs de les condamner à payer une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’au départ des lieux, conformément au protocole transactionnel qui indique que la créance sera à parfaire jusqu’à libération effective des lieux.

C D relève que l’expert judiciaire a constaté l’absence d’information de tout désordre envers le propriétaire et l’assureur, l’absence d’entretien et la grave détérioration du logement en grande partie imputables aux locataires. Au regard de ce rapport et de l’absence de toute réponse des locataires pour la réalisation des travaux, ces derniers ont renoncé à la réalisation des travaux dans le protocole régularisé. Ils devront en outre être déboutés de leur demande de réduction de loyer et de paiement de dommages et intérêts. Il convient également de les condamner au paiement de la somme de 2.470 € au titre de la réfection des lieux.

MOTIFS

Y X et A B demandent de leur donner acte qu’ils ont libéré les lieux le 18 mai 2018, de sorte que sont sans objet les prétentions dans le dispositif de leurs écritures d’appel, qui limite l’objet du litige soumis à la cour en application de l’article 954 du code de procédure civile, de :

• Dire que Y X et A B seront relogés le temps des travaux et à la charge financière du propriétaire.

• A titre subsidiaire, si la résiliation judiciaire du bail devait être ordonnée, accorder aux consorts X-B les plus larges délais pour quitter les lieux loués.

C D mentionne dans le dispositif de ses écritures d’appel de :

• Constater l’irrecevabilité des conclusions notifiées par Y X et A B le 16 avril 2018 et en tirer toutes les conséquences de droit.

Il expose dans les motifs au soutien de cette prétention que les conclusions notifiées le 16 avril 2018 sans mentionner la nouvelle adresse des appelants doivent être déclarées irrecevables.

La cour observe que les écritures retenues en appel pour les appelants sont en date du 29 août 2018, et que C D ne renouvelle pas sa prétention à leur égard, que la

mention « en tirer toutes les conséquences de droit » ne caractérise pas une prétention soumise à la cour.

La cour retient en conséquence que la validité des écritures des appelants du 29 août 2018 n’est pas mise en cause, et que la mise en cause de celles du 16 avril 2018 n’a pas d’objet dans le débat.

Le premier juge a énoncé par des motifs pertinents que la cour adopte que l’homologation par une ordonnance en référé devenue définitive a donné autorité de la chose jugée au protocole d’accord signé entre les parties le 5 août 2016, notamment pour les stipulations de son article 4 qui prévoit :

à défaut de libération des lieux au plus tard le 30 novembre 2016, le bail sera résilié et l’expulsion des occupants ordonné ;

Y X et A B seront condamnés au paiement de la totalité des loyers et charges fixée à la somme de 14 140,49 € à fin novembre 2016, somme à parfaire jusqu’à totale libération des lieux, et au paiement de 2470 € au titre des travaux mis à leur charge par le rapport de l’expert.

Y X et A B ne sont pas fondés à opposer à l’application de l’article 4 du protocole des raisons de difficultés personnelles indépendantes de leur volonté qui n’ont pas fait l’objet de réserves dans l’accord contractuel, ni la circonstance d’une homologation par une ordonnance en référé alors qu’ils n’ont pas contesté la décision et qu’elle a résulté de leur demande conjointe devant le juge des référés d’homologuer le protocole transactionnel.

La condition dépourvue d’ambiguïté d’application des dispositions particulières de l’article 4 de la transaction « à défaut de libération des lieux au plus tard le 30 novembre 2016 » a été réalisée par l’aveu même de Y X et A B de leur départ seulement le 18 mai 2018.

Il en résulte que la cour confirme le jugement de première instance en ce qu’il a constaté la déchéance du droit d’occupation des lieux et l’expulsion des occupants, et la condamnation au paiement des sommes de 14 140,49 € et 2 470 €.

Indépendamment de l’application de l’article 4, l’accord transactionnel homologué comporte la renonciation des locataires à demander la réalisation de travaux dans le logement, de sorte qu’ils ne sont pas fondés à prétendre à une réduction rétroactive du montant du loyer pour un motif d’insalubrité ou pour un motif d’inexécution de travaux, ni à une dispense de loyers après l’envoi de la notification de l’arrêté préfectoral.

En revanche, C D est fondé à prétendre à une indemnité d’occupation depuis l’application le 30 novembre 2016 de l’article 4 de la transaction qui énonce que la créance du bailleur reste à parfaire jusqu’à totale libération des lieux, en l’espèce vous à l’échéance de mai 2018, soit une période de 18 mois sur la base du montant de loyer mensuel évalué par le rapport d’expertise à 495 €, soit un montant de 8 910 €.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge des parties les frais non remboursables exposés en appel, et de confirmer la décision identique du premier juge.

Y X et A B qui succombent dans leurs prétentions d’appelant supporteront les dépens de l’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe ;

Confirme le jugement rendu le 22 décembre 2017 par le tribunal d’instance de Béziers, sauf en ce qu’il a débouté C D de sa demande au titre d’une indemnité mensuelle d’occupation ;

Et statuant sur le chef infirmé, condamne solidairement Y X et A B à payer à C D la somme de 8 910 € d’indemnité d’occupation ;

Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel ;

Condamne solidairement Y X et A B aux dépens de l’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT