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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

1^re Chambre C

ARRET DU 10 SEPTEMBRE 2019

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/04757 – N° Portalis

DBVK-V-B7B-NJYY

Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 JUIN 2017

TRIBUNAL D’INSTANCE DE BEZIERS

N° RG 16-001829

APPELANTS :

Madame Y Z épouse X

née le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentée par M^e Delphine SERRIER, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant

assistée de M^e Lola JULIE, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant M^e Delphine SERRIER, avocat au barreau de BEZIERS, avocat plaidant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2017/015445 du 13/12/2017 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MONTPELLIER)

Monsieur A X

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représenté par M^e Delphine SERRIER, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant

assisté de M^e Lola JULIE, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant M^e Delphine SERRIER, avocat au barreau de BEZIERS, avocat plaidant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2017/015444 du 13/12/2017 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MONTPELLIER)

INTIME :

Monsieur B C

né le […] à […]

de nationalité Française

[…]

[…]

Représenté par M^e Aziza BATAL-GROSCLAUDE, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant et plaidant

ORDONNANCE DE CLOTURE DU 11 Juin 2019

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 01 JUILLET 2019,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Leïla REMILI, Vice-présidente placée, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre

Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller

Madame Leïla REMILI, Vice-présidente placée

Greffier, lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

— contradictoire.

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile ;

— signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

*

* *

FAITS et PROCEDURE ' MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES

Suivant contrat du 28 mai 2002, D C a donné à bail à Y Z un appartement à Béziers moyennant un loyer mensuel de 379,71 €. Par avenant du 1^er novembre 2013, A X, époux d’Y Z, a été ajouté au bail en qualité de locataire.

Par lettre du 16 octobre 2015, les services d’hygiène de la ville de Béziers ont relevé un certain nombre de désordres affectant le bien loué.

D C est décédée le […], et B C est venu aux droits de sa mère en qualité de bailleur.

Le 26 octobre 2016, un congé pour vendre a été délivré aux consorts X.

Par exploit du 29 novembre 2016, les consorts X ont fait assigner B C devant le tribunal d’instance de Béziers aux fins de le voir condamner à leur verser la somme de 2500 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral, et la somme de 7200 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance.

Le jugement rendu le 23 juin 2017 par le tribunal d’instance de Béziers énonce dans son dispositif :

'Déboute les consorts X de leur demande de dommages et intérêts.

'Déboute les consorts X de leur demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

'Condamne les consorts X à payer à B C la somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

'Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

'Condamne les consorts X aux entiers dépens.

Le jugement relève que l’état des lieux d’entrée du 28 mai 2002 mentionne un appartement en bon état général. Il n’est pas justifié que les désordres relatifs à l’humidité et aux moisissures seraient apparus dès 2013 comme l’affirment les locataires. Il est toutefois constant que ces désordres étaient présents en 2015, ce qui a été constaté par les services de l’hygiène de la commune de Béziers le 6 octobre 2015.

Cependant, les causes de ces désordres ne sont établies par aucune pièce versée aux débats et alors même qu’ils sont apparus plus de dix ans après la prise de possession des lieux. Au contraire, l’entreprise F qui est intervenue dans l’appartement litigieux a constaté l’utilisation d’un poêle à pétrole par les locataires qui ne le contestent pas, et qui pourrait être à l’origine de l’apparition d’une importante humidité.

Des travaux sur la façade ont été entrepris par le syndic de copropriété qui auraient également pu être à l’origine de ces désordres. Aussi, malgré les travaux effectués par le propriétaire, les moisissures sont réapparues et l’humidité a persisté, ce qui n’exclut pas que cette humidité ait pu être imputable aux locataires. En l’absence de tout

élément relatif à l’imputabilité de ces désordres ou de leur origine, aucune faute ne peut être reprochée au propriétaire de ce chef.

S’agissant des désordres listés par les services d’hygiène de la commune le 6 octobre 2015, outre des traces de moisissures et la présence d’humidité, les services relevaient un moyen de chauffage vétuste et insuffisant, une installation électrique vétuste et non conforme, et une détérioration de l’installation de plomberie.

Il est versé aux débats un devis du 12 décembre 2015 relatif à des travaux visant à remettre le logement en état, ce qui démontre que le propriétaire a pris sans délai les dispositions afin de remédier aux désordres existant dans le logement. Or, la propriétaire D C est décédée le […] ce qui a provoqué un blocage des comptes dans l’attente de l’ouverture de la succession, mais il est démontré que le devis sera accepté dès le 7 mars 2016, que les travaux seront entrepris par l’entreprise F et se poursuivront jusqu’en septembre 2016.

Ainsi si un délai a pu s’écouler entre la constatation des désordres et la mise en 'uvre des travaux, ce délai s’explique par le décès du propriétaire et la transmission de la propriété dans le cadre de la succession. Dès lors, il ne peut être reproché au propriétaire un manquement à son obligation d’entretien. A la date du 7 octobre 2016, un courrier de la caisse d’allocations familiales atteste que le logement ne présentait plus de caractère indécent et répondait aux critères de décence. Les demandes des consorts X seront donc rejetées.

Y X et A X ont relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 30 août 2017.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 11 juin 2019.

Les dernières écritures pour Y X et A X ont été déposées le 23 avril 2018.

Les dernières écritures pour B C ont été déposées le 29 mai 2019.

Le dispositif des écritures pour Y X et A X énonce :

'Vu l’article 1719 du code civil,

'Vu les dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989,

'Vu l’article 1231-1 du code civil,

'Déclarer recevable et bien fondé l’appel interjeté par les époux X,

'En conséquence,

'Infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a jugé que les époux X ne rapportaient pas la preuve de l’imputabilité des désordres au bailleur,

'Infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a débouté les époux X de leurs demandes d’indemnisation à l’encontre du bailleur,

'Statuant à nouveau,

'Dire et juger que B C, venant aux droits de D C, décédée, a manqué à ses obligations légales et contractuelles de bailleur envers les époux X, notamment celle de délivrance d’un logement décent.

'Dire que ces manquements ont causé un préjudice de jouissance et un préjudice moral à Y X et A X.

'Condamner B C à payer aux époux X à titre de dommages et intérêts la somme de 2500 € en réparation du préjudice moral subi et la somme de 7200 € en réparation du préjudice de jouissance subi.

'Condamner B C à payer la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Les époux X indiquent avoir constaté la présence d’humidité dans le logement courant 2013, et avoir procédé, sur conseil de leur bailleur, à une déclaration de sinistre pour dégâts des eaux auprès de leur assurance qui a refusé de garantir le sinistre dans la mesure où la garantie ne couvre pas les dommages provenant de l’humidité naturelle des locaux.

Tenant la carence du bailleur informé des désordres dans le logement, les époux X ont fait appel au service Hygiène et environnement de la mairie, qui a relevé un moyen de chauffage vétuste insuffisant, des traces d’humidité et de moisissures et une installation électrique vétuste non conforme le 6 octobre 2015 et le 2 février 2016. Certains travaux ont été effectués mais n’étaient pas terminés lors du départ des lieux des locataires en mars 2017, comme en atteste l’état des lieux de sortie dressé le 6 mars 2017.

Le bailleur a ainsi manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent, causant un préjudice moral et un préjudice de jouissance aux époux X qui sont fondés à solliciter indemnisation de leurs préjudices.

Le dispositif des écritures pour B C énonce :

'Vu l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée,

'Vu l’article 1719 du code civil,

'Confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions.

'Y ajoutant,

'Condamner les époux X au paiement de la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

B C soutient avoir remédié aux désordres, constatés le 6 octobre 2015, dans les meilleurs délais, compte tenu du décès de sa mère le […] et les travaux ayant débuté en mars 2016. Il indique avoir été contraint de souscrire un prêt à la consommation d’un montant de 8000 € pour réaliser les travaux, ce qui justifie de sa bonne foi. Il démontre par la production de factures avoir procédé à la réfection complète des peintures, installation électrique et chauffage pour rendre le logement décent au sens de la loi SRU du 13 décembre 2000. La CAF de Béziers a adressé le 7 octobre 2016 un courrier à l’agence mandataire du bailleur en indiquant que le logement répond désormais aux critères de décence.

Sur les désordres relatifs à l’humidité et aux moisissures, B C soutient que les locataires ne rapportent pas la preuve de l’imputabilité des désordres au bailleur, qui ne peut donc être tenu d’indemniser les locataires du préjudice subi. Au contraire les pièces produites aux débats justifient que les époux X sont à l’origine de ces désordres, du fait de l’obturation des grilles d’aération et de l’utilisation d’un poêle à pétrole. Ainsi aucune faute ne peut être reprochée au bailleur, les demandes des époux X devront être rejetées.

MOTIFS

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de l’obligation de délivrer un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Il est tenu également d’entretenir les lieux loués et d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement.

L’état des lieux d’entrée signé le 28 mai 2002 mentionne que le logement était à l’époque en bon état.

Il ressort du dossier que les dégâts liés à l’humidité et aux moisissures ont été constatés en décembre 2013.

L’agence immobilière et les locataires ont ensuite établi le 7 janvier 2014 un constat amiable de dégâts des eaux qui mentionne: «'grille aération bouchée'» mais également «'manque grille aération fenêtre'».

Il n’est pas justifié de travaux effectués dans les lieux à cette date, étant admis que l’assureur de la locataire a refusé de prendre en charge le sinistre qu’il estimait lié à l’humidité des lieux.

Une facture du 12 novembre 2013 de la SARL Ets ROUAN est produite par l’intimé faisant mention de l’installation en octobre 2013 d’un radiateur gaz dans un appartement du 3^e étage «'locataire Madame X'». Il apparaît toutefois que le logement se situe au second étage et il sera relevé l’insuffisance du système de chauffage deux ans plus tard et l’installation ultérieure de radiateurs électriques.

Par ailleurs et sans qu’il soit besoin de se référer à l’article de presse produit ou aux témoignages des proches de la locataire qui sont contestés, les courriers de la mairie de Béziers sont, pour leur part, suffisamment éloquents.

Il ressort ainsi du courrier du service de l’hygiène de la ville de Béziers en date du 16 octobre 2015, que le logement loué présentait diverses défectuosités au regard des prescriptions du règlement sanitaire départemental':

-Moyen de chauffage vétuste, très insuffisant,

-Traces d’humidité, présence importante de moisissures et dégradation des revêtements aux murs et plafond de la salle de bains,

-Traces d’humidité et présence de moisissures aux murs donnant sur l’extérieur de la cuisine et des deux chambres,

-Ventilation médiocre des pièces de service,

-Installation électrique vétuste, non conforme': absence de disjoncteur de branchement dans le logement et de disjoncteur différentiel au tableau de distribution.

Il était également constaté une détérioration de l’installation de plomberie située sous l’évier de la cuisine.

Un courrier était dans le même temps adressé à la bailleresse afin de préconiser des travaux pour remédier au caractère indécent du logement.

Le 2 février 2016, le même service constatait que les défectuosités relevées précédemment n’avaient pas encore fait l’objet de travaux et que la prolifération de moisissures aux murs de la majorité des pièces avait aggravé la situation sanitaire.

Le 21 octobre 2016, il était relevé qu’une partie de l’installation électrique n’avait toujours pas été mise en sécurité (éclairage et prises électriques) mais le 7 octobre 2016, la Caisse d’Allocations Familiales constatait que le logement répondait aux critères de décence.

Le syndic de copropriété indiquait par ailleurs dans une lettre du 11 septembre 2015 que plusieurs logements avaient des soucis de pont thermique dus à l’absence d’aération (chambres et séjour) et qu’il avait demandé un devis pour le carottage du mur et la pose d’une grille d’aération.

Le devis de la SARL Ets ROUAN établi le 28 avril 2016 mentionne dans la cuisine «'création d’une ventilation basse pour conformité, effectuer carottage à la machine, pose grilles, scellements sur mur extérieur'».

Monsieur E F, peintre en bâtiment, qui a effectué des travaux au cours de l’année 2016, atteste avoir constaté la non utilisation du chauffage électrique mis à la disposition de Madame Y X «'en colmatant les réglettes des fenêtres et en utilisant un poêle à Kerdane favorisant la condensation intérieure et provoquant une humidité constante intempestive'». Il indique également que s’étant rendu le 27 mars 2017 dans les lieux, il a constaté dans la cuisine que la bouche d’aération en partie basse, nouvellement posée, avait été bouchée par la locataire et que le mur de gauche, côté évier, présentant des traces d’humidité, avait été abîmé suite à une mauvaise utilisation de l’évier provenant d’un ruissellement d’eau en débordement dudit évier. Il précisait également «'La présence d’un poêle à pétrole, constaté dans l’appartement quand votre locataire était en place ajouté aux aérations qu’elle obstruait quand elle utilisait l’appartement me semblent être également à l’origine des traces de moisissures qu’elle a toujours eues et qui sont réapparues après travaux'».

L’état des lieux de sortie établi contradictoirement entre les parties le 6 mars 2017 mentionne': «'séjour': effritement important au plafond – chambre 1': moisissure en haut à gauche + côté fenêtre ' chambre 2': humidité dans le placard ' cuisine': une cloque à gauche de l’évier – salle de bains': moisissure importante côté fenêtre même après travaux'».

Manifestement donc et comme l’indiquait la locataire dans un courrier du 16 février 2017, les moisissures sont revenues après les travaux.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la cour retient qu’il a existé dans cet appartement un problème d’humidité et de moisissures résultant à la fois d’un problème de structure du logement imputable au bailleur (absence de ventilation suffisante du logement, des

grilles d’aération n’ayant été installées que dans le courant de l’année 2016 et des radiateurs électriques en septembre 2016) que de l’usage des lieux par la locataire (obturation des grilles d’aération installées, utilisation d’un poêle à pétrole après l’installation d’un chauffage électrique) mais dont le comportement ne peut expliquer l’ensemble des moisissures et l’état d’insalubrité constatés.

Il ressort également des pièces versées que les travaux de réhabilitation du logement, tels que listés par les services d’hygiène de la mairie de Béziers le 16 octobre 2015, n’ont débuté qu’au mois de mars 2016. Si effectivement, il convient de tenir compte de la maladie puis du décès de la bailleresse, il sera relevé que ce n’est qu’au mois d’octobre 2016 que le logement répondra à l’ensemble des critères de décence. La facture du 24 septembre 2016 justifie de la pose de deux radiateurs dans les deux chambres, de deux radiateurs dans le salon et d’un radiateur sèche serviette dans la salle de bains. Les locataires ont donc vécu dans un appartement dont le système de chauffage était insuffisant, de sorte qu’il ne peut leur être reproché en tous cas jusqu’à l’installation, de l’utilisation d’un poêle à pétrole.

Dès lors et étant rappelé que la délivrance d’un logement décent, qui existe tout au long de la vie du contrat, ne nécessite pas la démonstration d’un comportement fautif du bailleur, il convient de faire droit à la demande d’indemnisation des locataires tout en tenant compte, s’agissant de l’humidité, d’une participation à leurs propres dommages.

L’existence d’un préjudice de jouissance est établi de même que celle d’un préjudice moral. Madame Y X justifie par les certificats médicaux produits qu’elle souffre de problèmes de santé notamment pulmonaires nécessitant un environnement sans humidité.

Il convient donc de faire droit à la demande à hauteur de 800 € au titre du préjudice moral et de 2720 € au titre du préjudice de jouissance (80 € X 34 mois de janvier 2014 à octobre 2016).

L’intimé sera condamné aux dépens de première instance et d’appel.

L’équité ne justifie pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile, les appelants bénéficiant de l’aide juridictionnelle.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe,

INFIRME le jugement rendu le 23 juin 2017 par le tribunal d’instance de Béziers en toutes ses dispositions,

DIT que Monsieur B C, venant aux droits de Madame D C, décédée, a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent et doit réparer les préjudices en résultant,

Tenant compte toutefois de la participation des locataires à leurs préjudices,

CONDAMNE Monsieur B C à payer à Madame Y X et Monsieur A X la somme de 800 € en réparation du préjudice moral et de 2720 € en réparation du préjudice de jouissance subi,

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur B C aux dépens de première instance et d’appel.

Le greffier, Le président,