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à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

Chambre commerciale

ARRET DU 30 JUIN 2020

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/05017 – N° Portalis DBVK-V-B7B-NKLL

Décision déférée à la Cour : Jugement du 05 SEPTEMBRE 2017

TRIBUNAL DE COMMERCE DE PERPIGNAN

N° RG 2016j285

APPELANTE :

SARL G IMMOBILIER prise en la personne de son représentant légal demeurant en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Frédérique ROGER de la SCP FARRIOL-VIEU BARTHES-ROGER, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES

INTIMEE :

EURL EUROSELECT EURL au capital de 7.622,45 euros, prise en la personne de son gérant en exercice domicilié ès qualités audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Guillaume MADRENAS de la SCP AYRAL-CUSSAC-MADRENAS, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES

INTERVENANTS :

Maître M^e Pierre Jean Y ès qualités de mandataire liquidateur de la SARL G IMMOBILIER

Résidence Saint-Amand

[…]

[…]

[…]

Représenté par M^e Frédérique ROGER de la SCP FARRIOL-VIEU BARTHES-ROGER, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES

SELARL MJSA, représentée par M^e Aguilé Z, ès qualités de mandataire liquidateur de la SARL G

Résidence Saint-Amand

[…]

[…]

Représentée par M^e Frédérique ROGER de la SCP FARRIOL-VIEU BARTHES-ROGER, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES

ORDONNANCE DE CLOTURE DU 19 mai 2020

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 8 de l’ordonnance n°2020-304 du 25 mars 2020, l’affaire a été jugée sans audience, les parties ayant expressément accepté le recours à la procédure sans audience et déposé à la cour leur dossier contenant leurs écritures régulièrement déposées et notifiées ainsi que leurs pièces visées au bordereau. Elles ont été préalablement avisées, sans opposition de leur part, du prononcé de l’arrêt par mise à disposition au greffe de la juridiction dans le délai de deux mois ainsi que de la date de clôture des débats par une note du premier président de la cour d’appel adressée aux bâtonniers du ressort le 09 avril2020.

Monsieur Jean-Luc PROUZAT, président de chambre, a fait un rapport devant la cour composée de :

Monsieur Jean-Luc PROUZAT, président de chambre

Madame Anne-Claire BOURDON, conseiller

Madame Marianne ROCHETTE, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors de la mise à disposition : Madame Hélène ALBESA

ARRET :

— contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile ;

— signé par Monsieur Jean-Luc PROUZAT, président de chambre, et par Madame Hélène ALBESA, greffier.

FAITS et PROCEDURE – MOYENS et PRETENTIONS DES

PARTIES :

B X de Weijer et E-F G, qui exploitait une agence immobilière sous l’enseigne « Perpignan immobilier », ont conclu le 26 octobre 1993 un contrat d’agent commercial pour la négociation de locations saisonnières et de ventes immobilières sur les départements des Pyrénées orientales et de l’Aude, en contrepartie d’une rémunération fixée à 22 % TTC des honoraires de l’agence d’un montant égal à 30 % des loyers encaissés pour les locations saisonnières et à 75 % TTC de la commission de l’agence, égale à 7 % TTC du montant de la vente pour les ventes immobilières ; la relation contractuelle s’est poursuivie, en vertu d’un avenant signé le 12 mai 2003, entre l’EURL Euroselect ayant pour gérant M. X de Weijer et la SARL G immobilier.

En janvier 2007, l’EURL Euroselect a rédigé un document intitulé « concept Euroselect 2007 » mentionnant que la commission de location de l’agent commercial passera de 36 % à 40 % pour tenir compte de divers frais (ménage y compris le blanchissage du linge de lit, lavage, remplacements et réparations…) pris directement en charge par lui-même ; par courrier recommandé du 24 janvier 2007, la société G immobilier, qui en avait été rendu destinataire, a rappelé à M. X de Weijer que le changement de taux de commission doit être avalisé par un accord bilatéral modifiant les clauses du contrat, le taux de commission ayant été précédemment augmenté de 30 % à 36 % sans son accord, que le taux de commission pour 2007 ne sera pas modifié par rapport à l’année précédente et restera fixé à 36 %, que les petites réparations seront réglées par l’agence immobilière, comme les années précédentes, sur présentation des factures correspondantes et que la taxe de séjour, qui devrait être incluse et détaillée dans le règlement de la location, devra désormais être versée à l’agence.

À partir du mois de janvier 2016, l’EURL Euroselect n’a plus réalisé de locations saisonnières pour le compte de la société G immobilier, notamment sur la presqu’île de la Coudalère au Barcarès, qui était son principal secteur d’activité.

Par lettre recommandée du 10 février 2016, l’EURL Euroselect a réclamé à la société G immobilier un solde de commissions, d’un montant TTC de 51 916,48 euros, pour les années 2013, 2014 et 2015 ; cette mise en demeure a été réitérée par un courrier recommandé de l’avocat de l’EURL Euroselect en date du 17 mai 2016.

Par courrier du 4 août 2016, la société G immobilier a indiqué, par l’intermédiaire de son conseil, que pour l’année 2014, elle avait réglé la somme de 34 000 euros, le solde à régler ne s’élevant qu’à la somme de 10 005,73 euros TTC, que pour l’année 2015, elle avait réglé la somme de 28 000 euros, le solde s’élevant à seulement 9531,05 euros TTC, qu’elle procédait aux vérifications comptables pour l’année 2013 et qu’il y avait lieu de mettre en place une rupture conventionnelle tenant compte, d’une part, des commissions restant dues et, d’autre part, des manquements de l’agent commercial dans l’exécution de son mandat ; elle relevait, en effet, que le chiffre d’affaires généré par l’EURL Eurosselect s’était réduit à zéro depuis 2016 sans aucun motif légitime et que durant la relation contractuelle, celle-ci n’avait eu de cesse d’augmenter son pourcentage, de 22 % à 28 % puis à 32 % depuis 2007, se permettant même d’envoyer directement à chaque client, sans en avoir préalablement informé l’agence, ni obtenu son accord, les plaquettes du

« concept Euroselect 2007 ».

L’EURL Euroselect a obtenu, le 30 août 2016, une ordonnance du président du tribunal de commerce de Perpignan faisant injonction à la société G immobilier de lui payer la somme de 51 916,48 euros en principal ; cette dernière a formé opposition, le 2 septembre 2016, à cette ordonnance, qui lui avait été signifiée le 31 août 2016.

Par jugement du 5 septembre 2017, le tribunal de commerce de Perpignan, après avoir déclaré l’opposition recevable, a notamment :

— débouté la société G immobilier de l’ensemble de ses demandes,

— dit qu’il n’y a pas de rupture abusive et unilatérale de la part de l’EURL Euroselect,

— condamné la société G immobilier à payer à l’EURL Euroselect la somme de 42 303,85 euros au titre des commissions dues pour les années 2013, 2014 et 2015,

— condamné la société G immobilier à payer à l’EURL Euroselect la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— ordonné l’exécution provisoire,

— alloué à l’EURL Euroselect la somme de 1000 euros, qui lui sera versé par la société G immobilier sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La société G immobilier a régulièrement relevé appel, le 25 septembre 2017, de ce jugement.

En cours d’instance, le tribunal de commerce de Perpignan a, par jugement du 29 novembre 2017, ouvert la procédure de liquidation judiciaire de la société G immobilier, M. Y, remplacé ultérieurement par la Selarl MJSA représentée par M. Z étant désigné comme liquidateur.

L’EURL Euroselect a, par lettre recommandée du 6 décembre 2017, déclaré sa créance entre les mains du mandataire judiciaire à hauteur des somme de 51 916,48 euros au titre du solde des commissions, 3000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, soit la somme totale de 59 916,48 euros.

Par jugement du 14 novembre 2018, la clôture de la procédure de liquidation judiciaire de la société G immobilier a été prononcée pour insuffisance d’actif.

Dans ses dernières conclusions déposées le 12 février 2020 via le RPVA, la Selarl MJSA, prise en sa qualité de mandataire ad hoc de la société G immobilier désignée à cette fin par ordonnance du président du tribunal de commerce de Perpignan du 3 janvier 2020, demande à la cour d’infirmer le jugement, sauf en ce qu’il a retenu la somme de 19 536,78 euros au titre du solde des factures de 2014 et 2015, de dire que la rupture des relations contractuelles est intervenue aux torts exclusifs de l’EURL Euroselect et de condamner en conséquence celle-ci à lui payer les sommes suivantes :

' 80 536 euros à titre de dommages et intérêts pour la rupture abusive et unilatérale des relations contractuelles,

' 37 531 euros à titre de dommages et intérêts pour le détournement de clientèle et la perte de chiffre d’affaires pour l’année 2016,

' 300 euros au titre des frais de location/frais bancaires du TPE (terminal de paiement), augmentés des intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir.

Elle sollicite, par ailleurs, la compensation avec la somme de 19 536 78 euros due au titre du solde des années 2014 et 2015, la condamnation de l’EURL Euroselect à lui payer le solde augmenté des intérêts au taux légal à compter du 1^er mars 2016 et la condamnation de la même à lui payer les somme de 3000 euros à titre d’indemnité de procédure pour la première instance et la même somme de 3000 euros pour l’appel.

L’EURL Euroselect, dont les dernières conclusions ont été déposées le 13 février 2020 par le RPVA, sollicite de voir fixer sa créance au passif de la liquidation judiciaire de la société G immobilier aux sommes

suivantes :

' 51 916,48 euros au titre du solde des commissions dues pour les exercices 2013, 2014 et 2015 en exécution du contrat d’agent commercial,

' 3000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

' 1000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et 3000 euros au titre des frais irrépétibles en cause d’appel, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle estime justifiée sa demande en paiement d’un solde de commissions et fait valoir que la société G immobilier ne peut lui reprocher d’avoir brutalement et unilatéralement rompu les relations contractuelles, ni d’avoir détourné sa clientèle, alors que c’est elle-même qui a décidé d’arrêter son activité dans le secteur de la Coudalère à la fin de l’année 2015.

Il est renvoyé, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

C’est en l’état que l’instruction a été clôturée par ordonnance du 19 mai 2020.

L’affaire a été évoquée selon la procédure sans audience prévue par l’article 8 de l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 prise en application de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 d’urgence pour faire face à l’épidémie de Covid-19.

MOTIFS de la DECISION :

1-le solde de commissions impayé dû à l’EURL Euroselect :

À l’appui de sa demande tendant à la fixation du solde des commissions dues pour les exercices 2013, 2014 et 2015, l’EURL Euroselect se borne à communiquer les relevés récapitulatifs de ses honoraires et commissions (sic) pour les trois années considérées assortis de factures d’acomptes.

Au montant des commissions (53 921,78 euros pour 2013, 46 506,95 euros pour 2014 et 39 339,12 euros pour 2015), sont ajoutés des « frais concept

4 % », qui correspondraient à des factures établies au nom des propriétaires pour couvrir les travaux d’entretien et de réparation des logements, 50 % des frais de dossier et le coût des locations de draps et les frais de ménage, qui auraient été payés par les locataires.

Cependant, aucune stipulation du contrat d’agent commercial ne prévoit que le montant des travaux d’entretien et de réparation des logements faisant l’objet des locations saisonnières soit remboursé à l’EURL Euroselect, qui ne justifie d’ailleurs pas des frais qu’elle aurait personnellement exposés à cet égard ; dans le document intitulé « concept Euroselect 2007 », adressé le 20 janvier 2007 au mandant, l’agent commercial avait prévu de majorer de 36 % à 40 % le montant de la commission, précisément pour tenir compte des petits remplacements et réparations devant être effectués par ses soins et à ses frais avant la saison pour la mise en location de l’appartement, mais la société G immobilier s’était opposée, par courrier recommandé du 24 janvier 2007, à une telle modification du contrat, soulignant que les petites réparations devront être réglées sur présentation des factures correspondantes.

Le remboursement à l’agent commercial de la moitié des frais de dossier perçus lors de la mise en location des logements, ainsi que du coût des locations de draps et des frais de ménage, qui auraient été réglés par les locataires, ne résulte pas, non plus, d’une stipulation contractuelle expresse, alors que la commission de l’agence immobilière avait été fixée, en dernier lieu, à 36 % du montant des loyers encaissés, dont 28 % constituant la rémunération de l’agent commercial ; les mandats signés avec les propriétaires de logements prévoyaient ainsi qu’en sus de la commission fixée initialement à 30 %, puis à 36 %, la société G immobilier serait autorisée à percevoir le remboursement éventuel des frais d’inventaire, état des lieux, ménage et nettoyage suite à occupation, mais rien ne permet d’affirmer que l’EURL Euroselct ait assumé personnellement de tels frais au cours des trois années considérées et/ou que le remboursement total ou partiel de tels frais lui ait été reconnu en plus de sa rémunération.

Pour prétendre que l’intégralité des commissions dues au titre de l’exercice 2013 a été réglée, la Selarl MJSA, prise en sa qualité de mandataire ad hoc de la société G immobilier, se contente de communiquer une attestation de M. A, expert-comptable, selon lequel cette dernière a payé la totalité des honoraires Euroselect 2013 ; une telle attestation de l’expert-comptable, qui ne fait qu’indiquer que les factures qui lui ont été transmises ont été réglées, est manifestement insuffisante à rapporter la preuve que la société G immobilier a satisfait à son obligation de régler la totalité des commissions effectivement dues ; selon le relevé récapitulatif, que l’EURL Euroselect produit aux débats, le montant, non contesté, des commissions dues au titre de cet exercice s’élèvent à 53 921,78 euros sur lequel celle-ci n’a perçu qu’une somme de 28 000 euros au titre des factures d’acomptes, ce dont il résulte un solde restant dû de 25 921,78 euros.

S’agissant des exercices 2013 et 2014, l’EURL Euroselect soutient que le montant des commissions dues ressort à 46 506,95 euros et 39 339,12 euros, tandis que la Selarl MJSA ès qualités prétend qu’il est dû 44 005,73 euros en 2014 et 37 531,05 euros e 2015 ; les parties s’accordent, en revanche, à reconnaître que l’agent commercial a perçu des acomptes sur commissions à hauteur de 34 000 euros en 2014 et de 28 000 euros en 2015.

Abstraction faite des factures d’acomptes, l’EURL Euroselect ne communique aucun relevé détaillé des commissions, qui lui seraient dues pour 2013 et 2014, accompagné des pièces justificatives correspondant aux factures et/ou contrats de location saisonnière conclus par son entremise, alors qu’il lui incombe de rapporter la preuve de l’obligation dont elle réclame l’exécution ; il convient dès lors de retenir les chiffres, avancés par la société G immobilier dans son courrier du 4 août 2016, celle-ci s’étant alors reconnue débitrice d’un solde de 10 005,73 euros TTC (44 005,73 euros – 34 000 euros) pour l’année 2014 et de 9531,05 euros TTC (37 531,05 euros – 28 000 euros) pour l’année 2015.

Il résulte de ce qui précède que la créance de l’EURL Euroselect, au titre du solde des commissions dû au titre des exercices 2013, 2014 et 2015, doit être fixé au passif de la liquidation judiciaire de la société G immobilier à la somme de 45 458,56 euros à titre chirographaire.

2-les manquements, allégués, à l’obligation de loyauté de l’EURL Euroselect :

La Selarl MJSA ès qualités reproche, en premier lieu, à l’EURL Euroselect divers agissements déloyaux, comme le fait d’avoir, sans son accord préalable, augmenté le taux de commissionnement, le portant à 36 % puis à 40 %, et imposé aux propriétaires une facturation forfaitaire supplémentaire de 4 % ; pour autant, le préjudice qu’elle invoque n’est pas directement liée à de tels agissements, étant observé que le taux de commissionnement, finalement fixé à 36 %, a été accepté par la société G immobilier, laquelle avait, en effet, indiqué, dans son courrier du 24 janvier 2007 adressé à l’agent commercial, que le taux appliqué aux propriétaires pour 2007 devait rester fixé à 36 %, et que les « frais concept 4 % » destinés à couvrir les travaux d’entretien et de réparation des logements en vue de leur mise en location n’ont pas été pris en compte dans le calcul des sommes dues à l’EURL Euroselect.

Il est constant, en revanche, que les relations contractuelles entre les parties ont cessé à la fin de l’année 2015, la prospection et l’exploitation de la clientèle des propriétaires désireux de consentir la location saisonnière de leurs logements dans le secteur de la Coudalère au Barcarès étant alors

assurées directement par l’EURL Euroselct, comme en témoigne le contrat adressé à un candidat locataire pour la période du 3 septembre au 10 septembre 2016, contrat mentionnant comme « bailleur » l’EURL Euroselect (15, rue sombrero à Le Barcarès) avec l’indication de ses coordonnées bancaires ; la Selarl MJSA ès qualités soutient que celle-ci s’est rendue coupable à l’égard de la société G immobilier d’un détournement de sa clientèle et que contrairement à ce qu’elle affirme, la relation contractuelle n’a pas été rompue d’un commun accord des parties.

Pour autant, à partir du mois de janvier 2016, la société G immobilier n’a plus été rendue destinataire de contrats de locations saisonnières, ni de fonds provenant de réservations, ni de demandes d’acompte sur commissions de la part de l’EURL Euroselect ; elle n’a alors adressé à celle-ci aucune réclamation, ni lettre de mise en demeure pour se plaindre de l’absence d’activité et ce n’est que par un courrier officiel de son avocat en date du 4 août 2016, alors qu’un solde de commissions lui était réclamé au titre des exercices 2013, 2014 et 2015, qu’elle a sollicité la mise en place d’une rupture conventionnelle (sic) prenant notamment en compte les manquements de l’EURL Euroselect, n’ayant plus généré de chiffre d’affaires depuis janvier 2016 ; il est également communiqué par l’EURL Euroselect l’attestation d’un candidat locataire (C D) lequel indique avoir contacté début 2016 l’agence G pour la location d’un studio à la Coudalère et que l’agence lui a répondu qu’elle ne s’occupait plus de cela et de s’adresser à l’agence de la Coudalère 15, place sombrero ; ces éléments sont bien de nature à établir l’existence d’une rupture du contrat d’agent commercial intervenue d’un commun accord des parties fin 2015, comme le soutient l’EURL Euroselect.

Il convient, au surplus, de relever que celle-ci n’était tenue, en vertu du contrat d’agent commercial conclu le 26 octobre 1993, d’aucune obligation de non-concurrence et qu’il n’est pas, non plus, démontré qu’à compter de janvier 2016, l’EURL Euroselect a continué à exploiter les mandats de location, dont l’agence immobilière, titulaire de la carte professionnelle, était auparavant titulaire en faisant signer aux propriétaires concernés de nouveaux mandats à son nom ; la preuve d’un détournement de clientèle n’est donc pas avérée.

Par ailleurs, Il n’est pas justifié de mettre à la charge de l’EURL Euroselect les frais ayant été imputés à la société G immobilier par sa banque au titre de la mise à disposition d’un terminal de paiement (TPE) pour la période du 1^er janvier 2016 jusqu’au 30 mars 2017, date de restitution du matériel, alors que le matériel, dont l’EURL Euroselect n’avait plus l’utilité, a été restitué immédiatement par celle-ci dès la demande qui lui en a été faite.

3-la fixation de la créance de l’EURL Euroselect :

La créance de l’EURL Euroselect doit, en définitive, être fixée au passif de la liquidation judiciaire de la société G immobilier, à titre chirographaire, aux sommes de 45 458,56 euros, montant du solde dû sur les commissions des exercices 2013, 2014 et 2015, 1500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive au paiement et 1000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre le montant des dépens de première instance.

4-les dépens d’appel et l’application de l’article 700 du code de procédure civile :

Placée en liquidation judiciaire en cours d’instance d’appel, la société G immobilier, prise en la personne de la Selarl MJSA ès qualités, doit être condamnée aux dépens afférents à cette procédure, ainsi qu’à payer à l’EURL Euroselect la somme de 2000 euros en remboursement des frais non taxables exposés en appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Statuant publiquement et contradictoirement,

Infirme dans toutes ses dispositions le jugement du tribunal de commerce de Perpignan en date du 5 septembre 2017 et statuant à nouveau,

Fixe la créance de l’EURL Euroselect au passif de la liquidation judiciaire de la société G immobilier, à titre chirographaire, aux sommes de :

—  45 458,56 euros, montant du solde dû sur les commissions des exercices 2013, 2014 et 2015,

—  1500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive au paiement,

—  1000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre le montant des dépens de première instance,

Déboute la Selarl MJSA, prise en sa qualité de mandataire ad hoc de la société G immobilier, de ses demandes indemnitaires,

Condamne la société G immobilier, prise en la personne de la Selarl MJSA ès qualités, aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer à l’EURL Euroselect la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Le greffier, Le président,

J.L.P.