Cour d'appel de Paris, Pôle 5 - chambre 3, 25 octobre 2017, n° 15/22452

TGI Paris 8 octobre 2015

TGI Paris 1 février 2016

TGI Paris 6 janvier 2017

CA Paris
Infirmation partielle 25 octobre 2017

Arguments

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Accepté
Remboursement des charges indûment perçues
La cour a jugé que la société F G H I devait rembourser ces charges, car elles avaient été perçues indûment depuis le 13 novembre 2009.
Accepté
Remboursement de la TVA indûment perçue
La cour a confirmé que la société F G H I devait rembourser la TVA indûment perçue, car il n'y avait pas de clause contractuelle stipulant que le loyer était assujetti à la TVA.
Accepté
Indemnité pour frais de justice
La cour a accordé une indemnité de 3 000 euros à la société BNP PARIBAS pour couvrir ses frais de justice.
Accepté
Dépens d'instance
La cour a condamné la société F G H I aux dépens d'appel, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision de la Cour d'appel de Paris du 25 octobre 2017, la société F G H I, venant aux droits de la société DU H I, conteste le jugement du Tribunal de grande instance de Paris du 8 octobre 2015, qui avait statué sur des demandes de remboursement de charges locatives par la société BNP PARIBAS. La question juridique principale concerne l'assujettissement à la TVA des loyers et des charges. La première instance avait conclu que BNP PARIBAS n'était tenue qu'au paiement des charges courantes, tandis que la cour d'appel a infirmé ce point, établissant que la TVA était due sur les loyers à partir de l'avenant de 1992. La cour a également modifié le point de départ de la prescription pour les remboursements, le fixant au 13 novembre 2009. En conséquence, la cour a confirmé le jugement pour le surplus et a condamné la société F G H I aux dépens.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 5 - ch. 3, 25 oct. 2017, n° 15/22452
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	15/22452
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Paris, 8 octobre 2015, N° 14/11573
Dispositif :	Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Agnès THAUNAT, président
Avocat(s) :	Pauline BORDEAnne GRAPPOTTE-BENETREAUGéraldine ALLARD
Cabinet(s) :	SCP GRAPPOTTE BENETREAUCABINET COHEN-TRUMERSCP ZURFLUH LEBATTEUX RAMEY RODELLE
Parties :	SA PASSAGE JOUFFROY-DENYSE BOULLAND c/ SA BNP PARIBAS

Texte intégral

Grosses délivrées

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 25 OCTOBRE 2017

(n° , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 15/22452

Décision déférée à la Cour : Jugement du 8 Octobre 2015 -Tribunal de Grande Instance de PARIS – RG n° 14/11573

APPELANTE :

SA F G H I, prise en la personne de ses représentants légaux, venant aux droits de la SA H I suite à la fusion absorption en date du 31 décembre 2015

Immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 812 741 643

[…]

Représentée par M^e Anne B-C de la SCP SCP B C, avocats associés, avocat au barreau de PARIS, toque : K0111, avocat postulant

Assistée de M^e Pauline BORDE du cabinet COHEN-TRUMER, avocat au barreau de PARIS, toque : A0009, avocat plaidant

INTIMÉE :

SA BNP PARIBAS, prise en la personne de ses représentants légaux

Immatriculée au RCS de Paris sous le numéro n° 662 042 449

[…]

Représentée par M^e Patrice LEBATTEUX de la SCP ZURFLUH – LEBATTEUX – SIZAIRE ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0154, substitué par M^e Géraldine ALLARD-KOHN, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 Septembre 2017, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposé, devant Madame Sandrine GIL, conseillère, chargée d’instruire l’affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre

Madame Marie-Brigitte FREMONT, conseillère

Madame Sandrine GIL, conseillère

qui en ont délibéré

Greffier : lors des débats : Madame X Y

ARRÊT :

— contradictoire,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

— signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre et par Madame X Y, greffier présent lors du prononcé.

*****

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 8 juillet 2004, la société VALORIPIERRE a renouvelé à la S.A. BNP PARIBAS, venant aux droits de la société Banque Nationale de Paris, le bail commercial relatif aux locaux à usage de bureaux situés 2 boulevard de Courcelles à Paris 17^e pour une durée de 9 ans à compter du 1^er octobre 2003. Le bail d’origine a été conclu par acte authentique en date du 20 novembre 1896.

Par acte authentique en date du 3 novembre 2004, la société VALORIPIERRE a cédé ses biens à la société Paris Courcelles qui les a ensuite cédés à la société du H I le 11 mars 2009.

Suivant acte d’huissier de justice en date du 8 mars 2012, la SOCIÉTÉ DU H I a donné congé avec offre de renouvellement à la société BNP PARIBAS à effet du 12 septembre 2012.

Suivant acte d’huissier de justice en date du 7 août 2014, la société DU H I a saisi le tribunal de grande instance de Paris d’une demande de condamnation de la société BNP PARIBAS au paiement de la somme de 7 320,44 euros au titre de l’arriéré locatif.

Par jugement en date du 8 octobre 2015, le tribunal de grande instance de Paris :

— Dit que la S.A BNP Paribas n’est tenue qu’au paiement des charges locatives courantes ;

— En conséquence, dit que la SOCIÉTÉ DU H I ne peut lui réclamer la totalité des charges ;

— Dit que la SOCIÉTÉ DU H I devra rembourser à la S.A BNP Paribas les primes d’assurances de l’immeuble, les honoraires de gestion du syndic et la taxe sur les ordures ménagères perçus depuis le 9 février 2010 ;

— Dit que la SOCIÉTÉ DU H I devra également rembourser à la S.A. BNP Paribas le montant de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA), de la taxe foncière, de la taxe sur les bureaux perçus depuis le 9 février 2010 ;

Avant dire droit sur les sommes dues par les parties, tous droits des parties réservées :

— désigne en qualité de consultant, M. Z A, avec pour mission notamment d’établir le compte entre les parties sur la base des chefs du présent dispositif

— dit que le consultant sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 256 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de sa consultation écrite au greffe de la juridiction avant le 29 janvier 2016

— fixe à la somme de 2 000 euros la provision à valoir sur la rémunération du consultant, somme qui devra être versée par la S.A. BNP Paribas au consultant jusqu’au 27 novembre 2015 inclus

— Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état du mercredi 16 décembre 2015 à 11 heures pour vérification du versement de la consignation ;

— Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision ;

— Réserve les demandes relatives à l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

La SOCIÉTÉ DU H I a relevé appel de la décision par déclaration en date du 5 novembre 2015.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 1^er juillet 2016 au visa de l’article 1134 du code civil, la société F G H I, SA, venant aux droits de la SOCIÉTÉ DU H I, demande à la Cour, au visa de l’article 1134 du code civil, de :

— Dire recevable la société F G H I en sa demande d’intervention volontaire et la déclarer recevable en l’ensemble de ses demandes ;

— Infirmer le Jugement du Tribunal de grande instance de PARIS en date du 8 octobre 2015 en ce qu’il a dit que la SOCIÉTÉ DU H JOUFROY devait rembourser la TVA perçue sur les loyers facturés à la société BNP PARIBAS ;

Statuant à nouveau,

— Dire et juger que la société BNP PARIBAS est redevable de la TVA sur les loyers et/ou indemnités d’occupation, charges et accessoires ;

— Confirmer le Jugement du Tribunal de grande instance de PARIS en date du 8 octobre 2015 pour le surplus ;

— Condamner la société BNP PARIBAS à payer à la SOCIETE DU H I la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d’instance dont distraction au profit de la SCP B C en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions signifiées le 8 septembre 2017, au visa des articles 1235, 1376 et 2244 du code civil, la société BNP PARIBAS,SA, demande à la Cour de :

— Déclarer la société BNP PARIBAS recevable et bien fondée en ses demandes et l’y recevant,

— Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a dit que la SOCIÉTÉ DU H I, aux droits de laquelle se trouve la société F G H I, devra rembourser à la société BNP PARIBAS le montant de la TVA perçu;

— Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a fixé au 9 février 2010 le point de départ de la prescription applicable à la demande de remboursement de la société BNP PARIBAS des primes d’assurances de l’immeuble, honoraires de gestion du syndic, taxes sur les ordures ménagères, TVA et taxe sur les bureaux ;

— Condamner la société F G H I, venant aux droits de la SOCIÉTÉ DU H I, à rembourser à la société BNP PARIBAS le montant des primes d’assurances de l’immeuble, honoraires de gestion du syndic, taxes sur les ordures ménagères, TVA et taxe sur les bureaux perçus depuis le 13 novembre 2009 ;

— Débouter la société F G H I, venant aux droits de la SOCIÉTÉ DU H I-D E, de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

En tout état de cause,

— Condamner la société F G H I, venant aux droits de la SOCIÉTÉ DU H I-D E, à payer à la société BNP PARIBAS une somme de 5 000 HT euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner la société F G H I, venant aux droits de la SOCIÉTÉ DU H I-D E, aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP ZURFLUH-LEBATTEUX-SIZAIRE & Associés, Avocat au Barreau de PARIS, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

L’ordonnance de clôture en date du 24 mai 2017 a été révoquée à l’audience du 4 septembre 2017 et l’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoirie du 11 septembre 2017, clôturée et fixée à ladite audience le même jour.

MOTIFS

Tout d’abord, il sera donné acte de l’intervention volontaire de la société F G H I venant aux droits de la SOCIÉTÉ DU H I suite à une fusion absorption en date du 31 décembre 2015.

Sur la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) :

L’appelante expose que si le 1^er bail de 1896 et les renouvellements antérieurs à 1992 ne mentionnent pas un loyer 'hors taxes', c’est parce que la TVA n’a été étendue aux activités commerciales et industrielles qu’en 1966 et que la possibilité pour un propriétaire d’immeuble d’opter pour la TVA date de 1977 ; qu’en revanche, les avenants du 29 avril 1992 et du 21 juin 2004 font référence à un loyer fixé respectivement 'HT’ et 'hors taxes'. Selon la bailleresse, la mention HT ou hors taxes après un prix ne se réfère qu’à la TVA; la seule différence entre un prix hors taxes et un prix toutes charges comprises est le pourcentage de TVA applicable, cette mention HT ou TTC ayant été imposée par le législateur. La société F G H I ajoute que la société BNP PARIBAS a réglé pendant plus de 23 ans la TVA sur les loyers sans protestation jusqu’à ce qu’une procédure en fixation des loyers naisse.

La société BNP PARIBAS expose que selon la jurisprudence, l’assujettissement à la TVA doit être prévu contractuellement; qu’en l’espèce aucune clause du bail ou de l’avenant de 2004 ne prévoit que le loyer est assujetti à la TVA ; qu’aucun accord n’est intervenu entre les parties sur l’exigibilité de la TVA. Elle précise que bien que la mention 'HT’ apparaisse dans l’avenant de 1992, elle n’est pas présente dans les actes de renouvellement de 1980 et 1989, de sorte que cette mention n’est pas liée à la possibilité pour un propriétaire d’immeuble d’opter pour la TVA depuis 1977 ; que le terme’ taxes’ n’est pas synonyme de TVA, d’autres taxes pouvant être mises à la charge du preneur. Enfin, selon elle, le fait de payer sans objection les charges demandées ne vaut pas acceptation tacite et renonciation à contester leur régularité.

En principe, les locations de locaux nus à usage industriel, commercial ou professionnel sont exonérées de taxe sur la valeur ajoutée (TVA) en application de l’article 261 D-2° du code général des impôts. Toutefois, le bailleur a la possibilité d’exercer l’option prévue par l’article 260-2° du CGI pour la taxation des loyers à la TVA.

S’agissant d’un bail commercial, les charges pouvant être récupérées sur le preneur dépendent des stipulations contractuelles.

L’assujettissement des loyers à la TVA doit donc être expressément prévu par le bail, que le loyer y soit assujetti dès l’origine ou que le bailleur se réserve la faculté d’opter pour ce régime en cours de bail. L’option du bailleur de faire supporter au preneur la TVA ne peut s’imposer à ce dernier que si elle est rentrée dans le champs contractuel par une clause expresse du bail ou un accord postérieur à celui-ci.

La Cour se reporte au jugement du 8 octobre 2015 dont elle adopte les motifs sur la reprise des actes conclus entre bailleur et preneur depuis le bail d’origine du 20 novembre 1896.

Il ressort de ces actes que c’est à compter de l’avenant du 20 avril 1992, par lequel la société VALOPIERRE et la Banque Nationale de Paris ont convenu d’une révision du loyer, que le loyer est exprimé hors taxes, puisque cet acte sous seing privé stipule que le loyer est porté à la somme de 274 529,48 euros 'HT'.

Par acte sous seing privé du 8 juillet 2004, les sociétés VALOPIERRE et BNP PARIBAS, venant aux droits de la Banque Nationale de Paris, ont convenu du renouvellement du bail à compter du 1^er octobre 2003 pour une nouvelle durée de neuf années moyennant un loyer principal de 100 000 euros, hors taxes et hors charges, en sus à la charge de preneur.

Il convient de rappeler que les clauses d’un bail commercial sont d’interprétation stricte et s’interprètent en faveur de celui qui s’y oblige, en l’espèce la société BNP PARIBAS locataire.

Contrairement à ce que prétend la société F G H I, l’introduction d’un loyer 'HT’ en 1992 n’est pas intervenue dès l’instauration de la possibilité d’option du bailleur pour la TVA qui date de 1977 dés lors que l’acte sous seing privé du 11 mars 1980 n’en faisait pas mention et que celui du 10 mai 1989 portant renouvellement du bail pour une durée de 9 années à compter du 1^er janvier 1989 fixait le loyer à la somme de 252 390 francs 'plus le remboursement des charges et taxes locatives', de sorte que l’ajout de cette mention en 1992 n’est pas suffisant pour établir en soi une quelconque intention commune des parties de soumettre le loyer à la TVA.

Il ne peut davantage être tiré de la mention 'HT’ et 'hors taxes’ figurant sur les actes du 8 juillet 2004 et 20 avril 1992 que les parties ont convenu que la TVA serait due sur le loyer et supportée par le preneur. En effet même si comme l’indique la société F G H I, le coefficient de conversion permettant de passer d’un prix toutes taxes comprises à un prix hors taxes fait intervenir le taux de TVA pour le calcul et qu’un prix exprimé TTC inclut la TVA, il n’en demeure pas moins que le loyer exprimé 'hors taxes’ dans les actes du 20 avril 1992 et du 8 juillet 2004 est un loyer exprimé sans taxes ; que si la TVA est bien une taxe, il existe d’autres taxes en matière de bail commercial.

Dans ces conditions, les dispositions contractuelles des actes du 20 avril 1992 et du 8 juillet 2004 ne peuvent s’interpréter comme un accord des parties sur l’assujettissement du loyer à la TVA.

Enfin, le fait pour la société BNP PARIBAS d’avoir réglé la TVA pendant plusieurs années ne vaut pas acceptation tacite et renonciation à soulever le caractère indû de cette taxe.

Par conséquent, la société BNP PARIBAS est bien fondée à réclamer le remboursement de la TVA indûment perçue par le bailleur dans les limites de la prescription quinquennale.

Les parties n’ont pas critiqué le jugement rendu par le tribunal de grand instance de Paris en ce qu’il a dit que les primes d’assurances de l’immeuble, les honoraires de gestion du syndic et la taxe sur les ordures ménagères, la taxe foncière, la taxe sur les bureaux devront être remboursés par la société BNP PARIBAS.

Sur le point de départ de la prescription de la demande en remboursement :

La société BNP PARIBAS argue avoir formé sa demande de remboursement dès le 14 novembre 2014, date de signification de ses premières conclusions ; que les conclusions n° 2 signifiées le 10 février 2015 ne font que reprendre les premières en les actualisant ; qu’en conséquence, la limite de la prescription quinquennale doit être fixée au 13 novembre 2009 et non au 9 février 2010 comme retenu par la juridiction de première instance.

La société F G H I s’en rapporte.

Dans le dispositif du jugement du 8 octobre 2015, le tribunal de grande instance de Paris a :

— Dit que la SOCIÉTÉ DU H I devra rembourser à la S.A BNP PARIBAS les primes d’assurances de l’immeuble, les honoraires de gestion du syndic et la taxe sur les ordures ménagères perçus depuis le 9 février 2010,

Le jugement a retenu que la demande de remboursement était bien fondée pour la période postérieure au 9 février 2010 au motif que la demande avait été formée par la société BNP PARIBAS par conclusions n° 2 notifiées par voie électronique le 10 février 2015.

Mais la société BNP PARIBAS produit des conclusions n° 1 portant comme date de signification électronique le 14 novembre 2014 par lesquelles la société BNP PARIBAS demandaient de voir 'Condamner la société DU H I à lui rembourser le montant des charges, taxes et impôts indûment perçues dans la limite de la prescription quinquennale soit la somme de 227 003,04 euros, sauf à parfaire et ce avec intérêt taux légal à compter de la première demande formulée par la société BNP PARIBAS', demande reprise dans les mêmes termes dans les conclusions n° 2 du 10 février 2015.

Par conséquent, le point de départ de la prescription quinquennale doit être fixé au 13 novembre

2009 comme sollicité par la société BNP PARIBAS.

Il convient donc d’infirmer le jugement précité en ce qu’il a retenu la date du 9 février 2010 comme la limite de la prescription quinquennale et statuant à nouveau de dire que :

— la société F G H I, venant aux droits de la SOCIÉTÉ DU H I devra rembourser à la société BNP PARIBAS les primes d’assurances de l’immeuble, les honoraires de gestion du syndic et la taxe sur les ordures ménagères perçus depuis le 13 novembre 2009,

— la société F G H I, venant aux droits de la SOCIETE DU H I, devra rembourser à la société BNP PARIBAS le montant de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA), de la taxe foncière, de la taxe sur les bureaux perçus depuis le 13 novembre 2009,

Il n’y a cependant pas lieu de prononcer une condamnation à remboursement comme le sollicite la société BNP PARIBAS dans le dispositif de ses écritures dés lors qu’il n’est pas demandé à la Cour de statuer sur une demande chiffrée concernant le montant des sommes devant être remboursées par la société F G H I, venant aux droits de la SOCIÉTÉ DU H I, étant rappelé que le jugement entrepris a, avant dire droit sur les sommes dues par les parties, tous droits des parties réservées, désigné en qualité de consultant, M. Z A, avec pour mission notamment d’établir le compte entre les parties.

La société F G H I, venant aux droits de la SOCIETE DU H I, succombant en son appel, sera condamnée aux dépens d’appel dont distraction au profit de la SCP ZURFLUH-LEBATTEUX-SIZAIRE & Associés, Avocat au Barreau de PARIS, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle sera également condamnée à payer à la société BNP PARIBAS une indemnité qui sera en équité fixée à 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les demandes formées par la société F G H I au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens seront par conséquent rejetées.

PAR CES MOTIFS

Donne acte de l’intervention volontaire de la société F G H I venant aux droits de la SOCIÉTÉ DU H I ;

Infirme le jugement entrepris du 8 octobre 2015 en ce qu’il a fixé au 9 février 2010 la limite de la prescription applicable à la demande de remboursement de la société BNP PARIBAS des primes d’assurances de l’immeuble, honoraires de gestion du syndic, taxes sur les ordures ménagères, taxe sur la valeur ajoutée (TVA) et taxe sur les bureaux ;

Et statuant à nouveau :

Dit que la société F G H I, venant aux droits de la SOCIÉTÉ DU H I devra rembourser à la société BNP PARIBAS les primes d’assurances de l’immeuble, les honoraires de gestion du syndic et la taxe sur les ordures ménagères perçus depuis le 13 novembre 2009 ;

Dit que la société F G H I, venant aux droits de la SOCIÉTÉ DU H I devra également rembourser à la société BNP PARIBAS le montant de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA), de la taxe foncière, de la taxe sur les bureaux perçus depuis le 13 novembre 2009 ;

Confirme le surplus du jugement entrepris ;

Y ajoutant ;

Condamne la société F G H I, venant aux droits de la SOCIETE DU H I, à payer à la société BNP PARIBAS une somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile;

Condamne la société F G H I, venant aux droits de la SOCIÉTÉ DU H I, aux dépens d’appel dont distraction au profit de la SCP ZURFLUH-LEBATTEUX-SIZAIRE & Associés, Avocat au Barreau de PARIS, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Rejette le surplus des demandes.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE