TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 16/17936

N° Portalis 352J-W-B7A-CJMGJ

N° MINUTE :

Assignation du :

18 Novembre 2016

JUGEMENT

rendu le 30 Janvier 2024

DEMANDEUR

Monsieur [K] [M]

domicilié chez Madame [F] [D]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par Maître Isabelle SCHUHLER BOURRELLIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0232

DÉFENDEURS

CABINET SOLIGNAC LACAZE IMMOBILIER (anciennement Cabinet [B] [Z])

[Adresse 1]

[Localité 6]

représenté par Maître Sophie BILSKI CERVIER de la SELEURL BILSKI AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0093

S.A. AXA FRANCE IARD

[Adresse 3]

[Localité 9]

représentée par Maître Jean-Marie COSTE FLORET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0267

Société LES SOUSCRIPTEURS DU LLOYD’S

[Adresse 7]

[Localité 4]

représentée par Maître Manuel RAISON de la SELARL Société d’exercice libéral RAISON-CARNEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C2444

Décision du 30 Janvier 2024

8ème chambre

1ère section

N° RG 16/17936 – N° Portalis 352J-W-B7A-CJMGJ

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 8] représenté par son syndic, le Cabinet SOLIGNAC LACAZE IMMOBILIER

[Adresse 1]

[Localité 6]

représenté par Maître Agnès LEBATTEUX SIMON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #P0154

PARTIE INTERVENANTE VOLONTAIRE

Société LLOYD’S INSURANCE COMPANY SA

[Adresse 7]

[Localité 4]

représentée par Maître Manuel RAISON de la SELARL Société d’exercice libéral RAISON-CARNEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C2444

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente

Monsieur Julien FEVRIER, Juge

Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-présidente

assistés de Madame Lucie RAGOT, Greffière

DÉBATS

A l’audience du 19 Octobre 2023

tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 30 Janvier 2024.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [K] [M] est propriétaire du lot n°7 au 4ème étage du bâtiment A de l’immeuble sis [Adresse 8], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

La mission de syndic de cet immeuble a été confiée, lors de l’assemblée générale du 23 juin 2004, à la société Cabinet [B] [Z], nouvellement dénommée Cabinet Solignac Lacaze Immobilier (ci-après « la société Solignac Lacaze Immobilier »).

Par lettre du 03 décembre 2011, M. [M] se plaignant de la survenance d’un dégât des eaux au sein de son appartement, le syndic de l’immeuble ci-dessus désigné a missionné la société de plomberie [I], aux fins d’effectuer une recherche de fuite.

Les dégâts des eaux se généralisant petit à petit dans tous les appartements, l’assemblée générale du 19 novembre 2012 a, aux termes de sa résolution n°11, voté la réalisation des travaux de ravalement de la façade cour du bâtiment A.

Par acte du 12 juillet 2013, M. [M] a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris aux fins de voir condamner la société Cabinet [Z] sous astreinte de 200 € par jour de retard à faire procéder à la réalisation des travaux votés lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 19 novembre 2012, ainsi qu’à faire procéder aux travaux qui s’imposent pour remettre en état et faire cesser les fuites endommageant son appartement.

Par ordonnance du 27 janvier 2014, les prétentions de M. [M] ont été rejetées au motif de l’existence d’une contestation sérieuse.

Par acte du 22 avril 2014, M. [M] a à nouveau saisi le juge des référés qui, par ordonnance du 03 septembre 2014, a ordonné une mesure d’expertise judiciaire et commis Mme [P] pour y procéder, laquelle a déposé son rapport le 03 mai 2016.

C’est dans ces conditions que, par acte d’huissier du 18 novembre 2016, M. [M] a assigné en ouverture de rapport, devant la juridiction de céans, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice (ci-après « le syndicat des copropriétaires »), ainsi que la société Cabinet [B] [Z] en sa qualité de syndic dudit immeuble, afin de voir engager leur responsabilité et d’obtenir réparation de ses préjudices.

Par exploit du 08 août 2017, la société Cabinet [B] [Z] a assigné en intervention forcée les Souscripteurs du Lloyd’s (ci-après « la société Lloyd’s »), aux fins de garantie.

Cette instance a été jointe à celle principale, le 22 janvier 2018.

Par assignation délivrée le 18 avril 2018, le syndicat des copropriétaires a appelé en garantie son assureur la SA Axa France IARD (ci-après « la société Axa »).

Cette instance a été jointe à celle principale, le 22 octobre 2018.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 21 avril 2021, M. [M] demande au tribunal de :

« Vu les articles 14, 17 et 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965

Vu le rapport d’expertise de Mme [P] en date du 3 mai 2016

Vu le constat d’huissier des 7 décembre 2011 et 22 avril 2013

Vu la résolution 11/ A/ votée par l’assemblée générale des copropriétaires en date du 19 novembre 2012

Vu l’article 1240 du code civil

Faisant droit aux demandes de M. [M] et l’en déclarant recevable et bien-fondé :

— Débouter le Cabinet [Z] de sa demande en nullité d’expertise pour les motifs ci-avant exposés,

Dans ces conditions :

— Constater la parfaite validité et l’opposabilité du rapport d’expertise de Mme [P] en date du 3 mai 2016,

— Dire et juger que le syndicat des copropriétaires a gravement manqué à son obligation d’entretien des parties communes au visa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par loi du 31 décembre 1985,

— Dire et juger que le Cabinet [Z], syndic de la copropriété du [Adresse 8], a gravement manqué à son obligation d’entretien consistant à faire exécuter les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble en raison de l’urgence, au visa de l’article 18 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par ordonnance n°2015-1324 du 22 octobre 2015, ainsi qu’à son obligation et devoir de conseil, engageant ainsi sa responsabilité pour faute au visa de l’article 1240 du code civil,

— Dire et juger ceux-ci responsables conjointement et solidairement des graves désordres survenus dans l’immeuble du [Adresse 8] et de ce fait des désordres survenus dans l’appartement de M. [M],

— Dire et juger que le syndicat des copropriétaires et son syndic le Cabinet [Z] seront tenus de réparer l’entier préjudice subi par M. [M],

— Dans ces conditions, les condamner conjointement et solidairement à verser à ce dernier la somme de 153.111,06 € à savoir :

o 107.735,93 € au titre du préjudice de la perte de loyers, et dans l’hypothèse où le tribunal retiendrait la valeur locative de l’expert, 101.963,93 €,

o 39.502,30 € au titre du remboursement des travaux appelés par le syndic,

o 5.875 € au titre du remboursement des travaux de mise en état,

— Dire et juger que ces sommes porteront intérêt à compter du prononcé de la décision à intervenir, y compris aux intérêts des intérêts au visa de (sic),

— Les condamner conjointement et solidairement en outre au paiement d’une somme de 70.000 € de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral considérable subi par M.[M] du fait des fautes commises par eux,

— Dire et juger que M. [M] ne sera pas tenu, au visa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifié par la loi n°2010-788 du 12 juillet 2010, de participer aux frais occasionnés par la présente procédure, y compris aux honoraires d’avocats et aux frais d’expertise, et à toute condamnation qui pourrait être prononcée contre le syndicat des copropriétaires et ses assureurs,

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir parfaitement justifiée en l’espèce au regard de l’ancienneté des désordres et du préjudice matériel considérable subi par M. [M],

— Condamner conjointement et solidairement (sic) le syndicat de copropriété et le Cabinet [Z] en sa qualité de syndic au paiement d’une somme de 20.000 € au titre des frais d’avocat engagés par M. [M] sur une période de plus de 6 années,

— Les condamner par ailleurs sur la même solidarité aux frais de constats d’huissier de justice pour un montant de 3.509,21 €,

— Les condamner en outre sur la même solidarité aux entiers dépens dont les frais d’expertise pour un montant de 9.950 €".

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 21 avril 2021, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« Vu l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article L.113-1 du code des assurances,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Vu le rapport d’expertise de Mme [P] déposé le 3 mai 2016,

Sur les demandes de M. [M] :

— Rejeter les conclusions du rapport d’expertise de Mme [P] du 3 mai 2016 en ce qu’elle retient la responsabilité du syndicat des copropriétaires pour défaut d’entretien des parties communes,

— Débouter M. [M] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Subsidiairement,

— Limiter le montant des indemnités sollicitées par M. [M] à la somme de 70.150 € au titre de son préjudice financier lié à l’absence de revenu locatif à compter du 1er novembre 2011 jusqu’au 31 décembre 2016,

A titre subsidiaire, au cas où par extraordinaire le tribunal ferait droit en tout ou partie aux demandes de M. [M] :

— Condmaner in solidum le Cabinet Solignac Lacaze immobilier et la société AXA France IARD à garantir le syndicat des copropriétaires de toutes condamnations en principal et accessoires qui pourraient être prononcées à son encontre,

En tout état de cause :

— Condamner tout(s) succombant(s) à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner tout(s) succombant(s) aux entiers dépens".

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 22 septembre 2022, la société Solignac Lacaze Immobilier demande au tribunal de :

« Vu l’article 208 du code de procédure civile et l’article 6 de la CEDH,

— Déclarer nul et en tout cas inopposable à la société Cabinet [B] [Z] devenue Solignac Lacaze Immobilier le rapport d’expertise judiciaire de Mme [P] ;

Vu l’article 1240 (ancien 1382) du code civil (ancienne rédaction),

Vu l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 32-1 du code de procédure civile,

— Déclarer mal fondé M. [M] en toutes ses demandes à l’encontre de la société Cabinet [B] [Z] devenue Solignac Lacaze Immobilier et l’en débouter,

— Déclarer en conséquence sans objet les appels en garantie formés par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] et la compagnie Axa à l’encontre de la société Cabinet [B] [Z] devenue Solignac Lacaze Immobilier et l’en débouter,

Vu les articles 224 et 1984 du code civil (ancienne rédaction) ;

— Déclarer irrecevable et subsidiairement mal fondés le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] et la Compagnie AXA en toutes leurs demandes à l’encontre de la société Cabinet [B] [Z] devenue Solignac Lacaze Immobilier et les en débouter,

— Subsidiairement, condamner les Souscripteurs des Lloyds de Londres à garantir la société Solignac Lacaze Immobilier de toutes condamnations qui seraient mises à sa charge au profit de M. [M] et/ou du syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] et de la compagnie AXA,

— Débouter les Souscripteurs des Lloyds de Londres de toutes leurs demandes à l’encontre de la société Cabinet [B] [Z] devenue Solignac Lacaze Immobilier,

— Condamner les Souscripteurs des Lloyds au paiement d’une somme égale au montant de la franchise contractuelle, soit 10 % des condamnations avec un minimum de 1.500 euros et un maximum de 4.500 euros à titre de dommages et intérêts,

— Condamner M. [M] au paiement de la somme de 10.000 euros de dommages-intérêts,

— Condamner solidairement M. [M] et tout succombant à payer à la société Solignac Lacaze Immobilier la somme de 11.876,38 € TTC au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner les succombants également en tous les dépens."

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 16 novembre 2021, la société Lloyd’s demande au tribunal de :

« Vu les articles 699 et 700 du code de procédure civile ;

Vu les articles L.113-2 4° et L.114-1 du code des assurances ;

Vu les articles 398 et suivants du code de procédure civile ;

Vu la Jurisprudence ;

Vu les pièces versées aux débats ;

A titre liminaire :

— Prendre acte de l’intervention de la société Lloyd’s Insurance Company SA, venant aux droits des Souscripteurs du Lloyd’s ;

— Donner acte à la société Lloyd’s Insurance Company SA, venant aux droits des Souscripteurs du Lloyd’s ;

— Mettre hors de cause les Souscripteurs du Lloyd’s ;

A titre liminaire :

— Constater que l’action du cabinet [B] [Z] à l’encontre de la société Lloyd’s Insurance Company SA, venant aux droits des Souscripteurs du Lloyd’s et des Souscripteurs du Lloyd’s est prescrite en application de l’article L.114-1 du code des assurances ;

— Constater que l’action de la société Axa France IARD à l’encontre de la société Lloyd’s Insurance Company SA, venant aux droits des ;Souscripteurs du Lloyd’s et des Souscripteurs du Lloyd’s est prescrite en application de l’article L.114-1 du code des assurances ;

— Subsidiairement, constater que l’action de la société Axa France IARD à l’encontre de la société Lloyd’s Insurance Company SA, venant aux droits des Souscripteurs du Lloyd’s et des Souscripteurs du Lloyd’s est prescrite en application de l’article L.124-3 du code des assurances ;

En conséquence :

— Débouter le Cabinet [B] [Z], la société Axa France IARD et toute partie de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions formulées à l’encontre des Souscripteurs du Lloyd’s et de la société Lloyd’s Insurance Company SA, venant aux droits des Souscripteurs du Lloyd’s ;

A titre subsidiaire :

— Constater qu’aucune déclaration de sinistre n’a été effectuée par le Cabinet [B] [Z] auprès des Souscripteurs du Lloyd’s dans le délai de 5 jours ;

— Constater le préjudice subi ;

— Constater que le présent sinistre est exclu de la garantie de la société Lloyd’s Insurance Company SA, venant aux droits des Souscripteurs du Lloyd’s et des Souscripteurs du Lloyd’s ;

En conséquence :

— Débouter le Cabinet [B] [Z], la société Axa France IARD et toute partie de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions formulées à l’encontre des Souscripteurs du Lloyd’s et de la société Lloyd’s Insurance Company SA, venant aux droits des Souscripteurs du Lloyd’s ;

A titre infiniment subsidiaire :

— Condamner le Cabinet [B] [Z] à relever indemne et garantir les Souscripteurs du Lloyd’s et la société Lloyd’s Insurance Company SA, venant aux droits des Souscripteurs du Lloyd’s, de toute condamnation pouvant être prononcée à leur encontre ;

A titre encore plus subsidiaire :

— Constater que M. [M] ne justifie pas du quantum de ses demandes ;

— Minorer très substantiellement le montant des condamnations pouvant être mises à la charge du Cabinet [B] [Z], des Souscripteurs du Lloyd’s et de la société Lloyd’s Insurance Company SA, venant aux droits des Souscripteurs du Lloyd’s ;

En toute hypothèse :

— Déduire des condamnations pouvant être mises à la charge des Souscripteurs du Lloyd’s et de la société Lloyd’s Insurance Company SA, venant aux droits des Souscripteurs du Lloyd’s, le montant de la franchise restant due par l’assuré ;

— Débouter le Cabinet [B] [Z] de sa demande de dommages et intérêts à l’encontre des du Lloyd’s et de la société Lloyd’s Insurance Company SA, venant aux droits des Souscripteurs du Lloyd’s et de toutes autres demandes, fins et prétentions ;

— Condamner le Cabinet [B] [Z] ou tout succombant, au besoin in solidum, à verser à la société Lloyd’s Insurance Company SA, venant aux droits des Souscripteurs du Lloyd’s et les Souscripteurs du Lloyd’s, la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, conformément à l’article 699 du code de procédure civile, dont distraction au profit de la SELARL Raison Avocats".

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 23 septembre 2022, la société Axa demande au tribunal de :

« Vu les articles 1134 et 1964 du code civil (ancienne numérotation),

Vu l’article L112-4 et L113-1 du code des assurances,

Vu les articles 14 et 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

A titre principal,

— Débouter les parties de toutes leurs demandes, fins et conclusions contre la société Axa ;

— Condamner toute partie succombante à verser à la société Axa la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

A titre subsidiaire,

— Juger bien fondée la société Axa à opposer sa franchise contractuelle (10 % du montant du sinistre avec un minimum de 296,25 €) et son plafond de garantie (15.800 €) ;

— Condamner le cabinet Solignac et son assureur à relever indemne la société Axa de toutes condamnations éventuellement prononcées à son encontre ;

— Débouter les parties du surplus de leurs demandes, fins et conclusions".

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’instruction a été close par ordonnance du 13 mars 2023.

L’affaire, appelée à l’audience du 19 octobre 2023, a été mise en délibéré au 30 janvier 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, tel que modifié par le décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicables aux instances en cours à cette date : "Les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau énumérant les pièces justifiant ces prétentions est annexé aux conclusions.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées."

Aux termes de ses dernières écritures, la société Solignac Lacaze Immobilier ne se prévaut plus du moyen d’irrecevabilité tenant au défaut d’intérêt à agir de M. [M], compte tenu de la vente par ce dernier de son appartement intervenue le 02 novembre 2017.

Le tribunal n’a dès lors pas à examiner les moyens de défense invoqués par M. [M] sur ce point dans ses dernières conclusions.

De même, si dans le corps de ses écritures la société Solignac Lacaze Immobilier fait état de ce que M. [M] ne peut se prévaloir à son encontre de faits antérieurs au 18 novembre 2011 au motif que l’assignation en référé expertise n’a pas interrompu la prescription la concernant, elle ne forme aux termes du dispositif des mêmes conclusions aucune prétention tendant à déclarer M. [M] irrecevable à son égard.

Le tribunal n’est pas dès lors tenu davantage à examiner ce moyen.

Enfin, il n’y a pas lieu non plus d’examiner les arguments excipés par la société Solignac Lacaze Immobilier concernant « l’obligation de garantie du syndicat des copropriétaires par la société Axa » dès lors que nul ne plaide par Procureur.

Sur les demandes de « constater », de « dire et juger »

Il n’y a pas lieu de statuer sur ces demandes, lorsqu’elles ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais sont la reprise des arguments développés dans les écritures des parties.

Sur l’intervention volontaire de la société Lloyd’s Insurance Company SA

Il sera constaté que la société Lloyd’s Insurance Company SA vient aux droits des Souscripteurs du Lloyd’s de Londres, ce qui est au demeurant justifié et non-contesté par les autres parties.

Il convient dès lors de recevoir la société Lloyd’s Insurance Company SA en son intervention volontaire, et de prononcer la mise hors de cause des Souscripteurs du Lloyd’s de Londres.

Sur les demandes de nullité et d’inopposabilité du rapport d’expertise

La société Solignac Lacaze Immobilier sollicite de voir déclarer nul ou à tout le moins inopposable le rapport d’expertise judiciaire de Mme [P], aux motifs que celle-ci, en portant des appréciations sur la responsabilité personnelle du syndic dans la survenance des désordres examinés a outrepassé sa mission telle que fixée selon les termes de l’article 238 du code de procédure civile, d’une part, et a violé le principe du contradictoire puisque ledit syndic n’était pas partie, en son nom personnel, aux opérations d’expertise, d’autre part.

Elle prétend qu’ayant été attrait auxdites opérations expertales uniquement en sa qualité de syndic de l’immeuble en cause, elle a privilégié la défense des intérêts du syndicat des copropriétaires, dans un souci de loyauté envers son mandant, au détriment de ses propres intérêts, ce qui lui a été préjudiciable.

En défense, M. [M] soutient que le rapport d’expertise judiciaire est valable et opposable à la société Solignac Lacaze Immobilier.

Il se prévaut en premier lieu de ce que la société Solignac Lacaze Immobilier a été présente durant les opérations expertales, et y a été associée,

de sorte qu’elle aurait pu faire valoir des observations concernant les constatations de l’expert durant le déroulement des investigations, le seul fait qu’elle n’est pas été attraite auxdites opérations n’entraînant pas la nullité du rapport querellé ni même son opposabilité.

Il se prévaut en second lieu de ce que le non-respect, par l’expert, des dispositions de l’article 238 du code de procédure civile n’est pas sanctionné par la nullité du rapport, et rappelle qu’en toute hypothèse le juge n’est pas tenu par l’avis formulé par l’expert.

Les autres parties à l’instance ne forment aucune observation sur ce point.

***

L’article 238 du code de procédure civile dispose en son dernier alinéa que le technicien « ne doit jamais porter d’appréciations d’ordre juridique ».

Aux termes de l’article 276 du code de procédure civile, "L’expert doit prendre en considération les observations ou réclamations des parties, et, lorsqu’elles sont écrites, les joindre à son avis si les parties le demandent.

Toutefois, lorsque l’expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient été faites après l’expiration de ce délai, à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en fait rapport au juge.

Lorsqu’elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qu’elles ont présentées antérieurement. A défaut, elles sont réputées abandonnées par les parties.

L’expert doit faire mention, dans son avis, de la suite qu’il aura donnée aux observations ou réclamations présentées".

L’inobservation des formalités prescrites par l’article 276 du code de procédure civile, ayant un caractère substantiel, n’entraîne la nullité de l’expertise qu’à charge pour la partie qui l’invoque de prouver le grief que lui cause cette irrégularité (Cass Com. 18 février 1992). Tel n’est pas le cas lorsque l’expert a implicitement répondu dans son rapport aux dires qu’il avait omis de mentionner (Civ 3ème, 25 mai 1976).

Aux termes de l’article 15 du code de procédure civile, « les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent afin que chacune soit à même d’organiser sa défense. »

L’article 16 du code de procédure civile prévoit que "le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

Il ne peut fonder sa décision sur les moyens de droit qu’il a relevés d’office sans avoir au préalable invité les parties à présenter leurs observations."

Un rapport d’expertise judiciaire régulièrement versé aux débats et soumis à la discussion contradictoire des parties à l’instance constitue un mode de preuve légalement admissible et ne peut être écarté par le juge au seul motif que la mesure n’a pas été réalisée contradictoirement, dès lors qu’il est conforté par d’autres éléments de preuve légalement admissibles.

Tel est le cas en particulier d’un rapport d’expertise judiciaire non contradictoire corroboré par un rapport d’expertise amiable lui même établi non contradictoirement, dont le juge peut apprécier souverainement la valeur et la portée, sans violer le principe de la contradiction (ex. : Civ. 3ème, 15 novembre 2018, n° 16-26.172, publié au bulletin).

Sur ce,

S’il est constant que lors des opérations expertales, la société Solignac Lacaze Immobilier n’était pas attraite à l’instance en son nom personnel et a assisté auxdites opérations en sa qualité de syndic de l’immeuble en cause, le rapport rendu par l’expert a été soumis à la discussion contradictoire dans le cadre de la présente instance au fond, au cours de laquelle la société défenderesse, représentée, a pu faire valoir ses moyens et arguments, et formuler ses griefs à l’encontre dudit rapport.

L’argument selon lequel la société Solignac Lacaze Immobilier aurait, durant les opérations d’expertise, privilégié les intérêts de l’immeuble qu’elle représentait au détriment des siens propres ne saurait suffire à légitimer sa demande de rendre nul ou inopposable le rapport de l’expert judiciaire.

Par ailleurs, l’éventuel dépassement de mission par l’expert en violation des dispositions de l’article 238 du code de procédure civile, à le supposer avéré, n’est pas sanctionné par la nullité ou l’inopposabilité du rapport rendu à l’issue de la mesure expertale.

Par conséquent, la demande de la société Solignac Lacaze Immobilier tendant à voir déclarer nul ou inopposable le rapport d’expertise judiciaire de Mme [P] sera rejeté.

Sur la matérialité des désordres, leur(s) origine(s), et les responsabilités engagées

M. [M] sollicite en premier lieu l’engagement de la responsabilité du syndicat des copropriétaires dans la survenance des désordres subis au sein de son lot depuis 2011, au visa combiné de l’article 14 de loi du 10 juillet 1965 et de l’article 1240 du code civil.

Il se prévaut en substance des conclusions du rapport d’expertise pour caractériser le défaut d’entretien de la façade de l’immeuble, partie commune,

à l’origine des désordres litigieux, et rappelle qu’au cours des investigations, le syndicat des copropriétaires a fait procéder aux travaux nécessaires de remise en état de ladite façade, après accord de l’assemblée générale du 1er décembre 2015, pour un montant de près de 120.000 euros.

Il soutient en outre que le syndicat des copropriétaires connaissait l’état dégradé de cette façade avant les opérations expertales, et qu’il a fait preuve d’inertie fautive en ne s’occupant pas de cette difficulté dans un délai utile et en ne prenant pas la mesure de l’urgence à agir, notamment en reportant, lors de l’assemblée générale du 15 novembre 2011, le vote sur les travaux de ravalement à mener dans l’attente d’autres devis, et en ne réagissant pas à la suite de la mise en demeure adressée par ses soins au syndic en décembre 2011 qui l’alertait sur le fait que les murs donnant sur cour étaient imbibés d’eau, soit autant de manquements ayant contribué à l’aggravation du dommage.

M. [M] sollicite en second lieu l’engagement de la responsabilité de la société Solignac Lacaze Immobilier, en son nom personnel, au visa combiné de l’article 1240 du code civil et de l’article 18 de loi du 10 juillet 1965.

Il excipe en premier lieu de ce que le syndic a manqué à son obligation d’accomplir dans l’urgence tous travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, alors que les travaux de ravalement de la façade devaient intervenir rapidement eu égard à l’état de délabrement avancé de cette partie extérieure de l’immeuble, et qu’il appartenait à la société Solignac Lacaze Immobilier, anciennement Cabinet [B] [Z], d’insister sur ce point lors de l’assemblée générale du mois de novembre 2011 et en toute hypothèse de faire procéder à ces travaux, malgré le rejet de la résolution les prévoyant, au vu de l’urgence caractérisée, outre enfin de s’assurer de leur bon déroulement après leur adoption lors de l’assemblée générale de 2012, ce qui n’a pas été le cas.

Il critique l’inertie fautive dont a fait preuve le syndic malgré les divers intervenants ayant mis en lumière les dégradations querellées et la nécessité d’y remédier sans attendre, au risque le cas échéant que cela préjudicie à l’ensemble des copropriétaires.

Il conteste le fait allégué en défense selon lequel, après l’intervention de la société [I] en décembre 2011, les travaux urgents à mener concernaient l’étanchéité des fenêtres de son lot, affirmant à l’inverse que ce rapport concluait déjà à l’urgence de faire rénover la façade de l’immeuble.

M. [M] excipe en second lieu d’un manquement de la société Solignac Lacaze Immobilier, anciennement Cabinet [B] [Z], à son obligation de conseil et d’information envers le syndicat des copropriétaires, alors qu’il avait connaissance de l’état dégradé de la façade de l’immeuble depuis 2011 et est resté dans l’inaction nonobstant l’aggravation de la situation, en n’attirant pas l’attention des copropriétaires sur l’urgence à agir et en ne procédant pas, par exemple, à la convocation d’une assemblée générale extraordinaire, ce qui a retardé l’exécution des travaux idoines et fait augmenter leur coût de façon substantielle.

M. [M] prétend enfin avoir du pallier les carences tant du syndicat des copropriétaires que du syndic dans leurs missions respectives en diligentant deux procédures en référé, permettant in fine la réalisation des travaux de ravalement de la façade litigieuse.

En défense, le syndicat des copropriétaires s’oppose à l’engagement de sa responsabilité, contestant les conclusions de l’expertise judiciaire ainsi que toute faute lui incombant.

Ainsi et d’une part, le syndicat des copropriétaires se prévaut de ce qu’en 2006, lors de l’audit de l’immeuble, l’architecte missionné avait conclu à un bon état structurel du bâtiment, et qu’à la suite de la dénonciation par M. [M] en décembre 2011 d’un dégât des eaux dans son lot il a été procédé à une recherche de fuite concluant à une origine partiellement privative (défaut d’étanchéité d’une fenêtre du lot), à laquelle le demandeur n’a au demeurant pas remédié.

D’autre part, le syndicat des copropriétaires rappelle avoir voté le principe des travaux de réfection de la totalité de la façade de l’immeuble lors de l’assemblée générale du mois de novembre 2012, soit dans un délai raisonnable d’un an suivant la déclaration de sinistre par M. [M], et soutient que le retard pris dans l’exécution desdits travaux pour des causes ne pouvant lui être imputées, la société mandatée ayant refusé de commencer les travaux tels que prévus compte tenu de l’ampleur des dégradations au niveau des pans de bois, nécessitant un traitement d’urgence et la prise en compte de l’intervention de sociétés spécialisées en la matière.

Il fait enfin valoir que lors des opérations expertales il a été mis en exergue des défauts de conformité de certaines installations sanitaires privatives et de leur raccordement au réseau commun, au sein du bâtiment A, qui ont contribué à la dégradation de la façade de l’immeuble et au dommage subi par M. [M] au sein de son lot, et en déduit qu’à tout le moins sa responsabilité ne pourra être retenue que de façon partielle.

Le syndicat des copropriétaires sollicite, à titre subsidiaire, d’être garanti par la société Solignac Lacaze Immobilier, en sa qualité de syndic de l’immeuble, se prévalant d’un défaillance de celle-ci dans l’exécution de sa mission de conseil.

Il soutient que le retard pris par la copropriété entre le 20 décembre 2011, date du premier rapport de la société [I], et le 19 novembre 2012, date de la première assemblée générale à laquelle est proposée une solution réparatoire, d’une part, puis entre cette date et le 1er décembre 2015, date à laquelle l’assemblée générale s’est à nouveau prononcée sur des travaux complets intégrant le ravalement de la façade cour du bâtiment A, ainsi que la réfection des pans de bois et la reprise de la couverture, d’autre part, est directement imputable au défaut de diligences du syndic, ce dernier n’ayant jamais fait appel à un homme de l’art, et qui en outre ne s’est pas davantage préoccupé des travaux urgents sur les descentes d’eaux pluviales fuyardes de sorte que les désordres n’ont fait que s’aggraver.

Il soutient également que les quitus donnés au syndic ne sauraient valoir décharge de responsabilité et couvrir les négligences de ce dernier dans l’exercice de sa mission de gestion de la copropriété,

dès lors que les copropriétaires, au moment du vote desdits quitus, n’avaient pas été informés d’éléments importants concernant le sinistre affectant les parties communes.

En réponse au moyen d’irrecevabilité alléguée en défense, le syndicat des copropriétaires affirme n’avoir eu connaissance des faits lui permettant d’agir qu’à compter de la délivrance par M. [M] de l’acte introductif de la présente instance, le 18 novembre 2016, et conclut au rejet de la prescription alléguée, infondée.

La société Solignac Lacaze Immobilier conteste tout manquement faute pouvant lui être imputée dans la cadre de sa mission de syndic.

Elle fait d’abord valoir que la procédure relative aux travaux « urgents », prévue à l’article 18 de loi du 10 juillet 1965, est une procédure d’exception qui permet de passer outre le pouvoir souverain de l’assemblée générale, et qu’en l’espèce M. [M] ne démontre pas en quoi il existait, dès 2011, des éléments caractérisant une urgence telle que l’immeuble était en péril et nécessitait des travaux de sauvegarde.

Elle relève que les désordres dénoncés par M [M] en fin d’année 2011 étaient d’ordre purement privatif, sans atteinte de parties communes, qu’il n’avait jusqu’alors pas fait preuve d’un quelconque intérêt pour la copropriété, étant ainsi absent et non-représenté lors de l’assemblée générale du 15 novembre 2011 durant laquelle le vote sur les travaux de ravalement a été reporté, et qu’au demeurant la cause exacte des dommages dénoncés est restée indéterminée jusqu’aux opérations d’expertise, excluant ainsi toute possibilité de faire mener, à les supposer indispensables, des travaux dits « de sauvegarde ».

Elle prétend en outre avoir fait le nécessaire pour permettre la mise en œuvre rapide des travaux de ravalement adoptés lors de l’assemblée générale du 19 novembre 2012, et que leur non-réalisation ne saurait lui être imputable, la société d’intervention mandatée ayant refusé de les exécuter en raison de l’apparition d’un fait nouveau tenant au pourrissement des pans de bois.

En réponse au grief allégué d’un manquement à son devoir de conseil, la société Solignac Lacaze Immobilier rappelle n’être tenue d’aucune obligation de ce genre à l’égard de M. [M], tiers au contrat la liant avec le syndicat des copropriétaires, d’une part, et l’estime au demeurant infondé en l’absence d’un quelconque élément probant sur ce point, d’autre part.

Par ailleurs, la société Solignac Lacaze Immobilier soulève la prescription de la demande subsidiaire en garantie du syndicat des copropriétaires, au motif que le sinistre étant daté du 20 décembre 2011, il ne pouvait agir au-delà du 20 décembre 2016 et en déduit que la demande de garantie formée pour la première fois le 13 juin 2017 est tardive car prescrite.

Sur le fond, elle en conteste le bien-fondé, excipant des quitus accordés régulièrement et de façon unanime par le syndicat des copropriétaires pour sa gestion de l’immeuble durant la période 2011-2015, et ce en toute connaissance de cause par les copropriétaires dûment informés, chaque année et plus particulièrement lors des votes des travaux de ravalement, de l’état d’avancement du sinistre,

des dégradations de la façade et de la nécessité d’y remédier, ainsi que des procédures en référé diligentées par M. [M].

Elle soutient en outre que les griefs du syndicat des copropriétaires sont infondés, affirmant que le syndicat des copropriétaires a toujours refusé ses propositions de recourir à un homme de l’art ou de faire procéder à un audit de l’immeuble, jusqu’en 2014, et qu’elle-même était tenue d’exécuter les décisions de l’assemblée générale en sa qualité de syndic, rappelant en outre qu’à l’époque de la dénonciation des dommages par M. [M], leur était multiple, incertaine et contestée.

***

Selon l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes et il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

La responsabilité qui pèse sur le syndicat des copropriétaires en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 est une responsabilité objective. Le syndicat ne peut s’exonérer de cette responsabilité qu’en rapportant la preuve d’une force majeure ou d’une faute de la victime ou d’un tiers. Pour une exonération totale, la faute de la victime ou du tiers doit avoir causé l’entier dommage.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que le syndic est chargé « d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ».

Si le syndic engage sa responsabilité contractuelle à l’égard du syndicat des copropriétaires sur ce fondement, les copropriétaires qui subissent un préjudice personnel et direct sont fondés à mettre en cause la responsabilité délictuelle du syndic sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Cette responsabilité suppose qu’une faute ayant causé un préjudice direct et personnel, dont la preuve incombe au copropriétaire demandeur, puisse être retenue à l’encontre du syndic.

Compte tenu de l’ampleur des tâches qui lui incombent et des difficultés pratiques auxquelles il est fréquemment confronté, le syndic est tenu d’une obligation de diligence et de vigilance, donc de moyens et non pas de résultat (ex. : Cour d’appel de Paris, 19 novembre 2014, n° RG 12/00684).

Son appréciation s’opère in abstracto par rapport au standard du bon père de famille et des diligences normales du professionnel averti (ex. : Cour d’appel d’Aix-en-Provence, Chambre 1-5, 10 septembre 2020, n° RG 18/11191).

Chacun des responsables d’un même dommage doit par principe être condamné à le réparer en son entier, sans qu’il y ait lieu de tenir compte du partage de responsabilité auquel il est procédé entre eux et qui n’affecte pas l’étendue de leurs obligations envers la partie lésée.

Il est de principe que dans leurs relations entre eux, les responsables ne peuvent exercer de recours qu’à proportion de leurs fautes respectives, sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du code civil s’ils ne sont pas liés contractuellement entre eux ou des articles 1231-1 et suivants du code civil s’ils sont liés contractuellement.

Un co-débiteur tenu in solidum, qui a exécuté l’entière obligation, ne peut, comme le co-débiteur solidaire, même s’il agit par subrogation, répéter contre les autres débiteurs que pour les parts et portion de chacun d’eux, donc sans solidarité.

Aucune condamnation in solidum ne sera donc prononcée au stade de la contribution à la dette.

Sur ce,

Sur la matérialité des désordres

Il doit être relevé à titre liminaire que la matérialité des désordres n’est pas contesté par les parties, celles-ci s’opposant en revanche sur leur origine et leurs causes.

Il ressort du constat d’huissier daté du 7 décembre 2011, les éléments suivants concernant l’appartement de M. [M] :

« Cuisine

(…)

Les murs en partie haute, ainsi que le plafond sont recouverts de peinture présentant des auréoles jaunâtres dans toute la zone située entre la chaudière et le mur côté cour.

Il y a également des écaillages de peinture avec formation de fissures.

Sur le plan de travail contenant l’évier, je retrouve des traces de dégâts des eaux matérialisées par des auréoles blanchâtres.

Salle douche / WC

Au niveau du plafond, sur le porteur de la colonne de descente des eaux usées, je retrouve deux auréoles brunâtres.

Première pièce gauche donnant sur cour intérieure

Je retrouve un dégât des eaux extrêmement important dans la zone située à gauche de la fenêtre, à la fois sur les deux murs situés sur la gauche mais également au niveau du plafond, matérialisé par des fissurations, des cloques, des auréoles jaunâtres et brunâtres.

Les plinthes situées dans la zone du dégât des eaux présentant quant à elles des traces de moisissure.

Le parquet situé dans cette zone également présente des auréoles blanchâtres."

Ces premiers constats ont été confirmés par M. [S], expert sollicité par le demandeur, qui dans son rapport du 14 février 2012 indiquait notamment que les « désordres sont de type infiltration d’eau » ont affecté « la cuisine » « sur le plafond et les deux murs, le plafond de la douche » ainsi que « le mur de la cuisine coté salon ».

L’expert judiciaire a relevé (page 12 du rapport) que "l’appartement de M. [M] a été récemment entièrement rénové mais qu’il apparaît des traces évidentes d’infiltration d’eau en partie haute du mur de façade et de la cloison de séparation séjour/cuisine, avec de nombreuses tâches noires de moisissures.

Testés, ces ouvrages semblent être en cours de séchage.

Dans la salle de bains il a été procédé très récemment à la mise en œuvre d’enduits en plafond et cloison.

Ces derniers n’accrochent pas les supports et ne sont pas secs.

Testés, les ouvrages en plafond présentent un fort taux d’humidité qui laisse à supposer des infiltrations d’eau en provenance des équipements sanitaires de l’appartement sis au-dessus.

Les parties ne constatent pas de trace d’une intervention conservatoire sur la descente EP ou les maçonneries de façade. Les EP et le revêtement de façade sont TRES VETUSTES.

(…)

Les pièces sur rue ne présentent aucun désordre."

L’expert judiciaire relève également, dans les parties communes, que "tous les murs séparatifs entre les salles de bains et la cage d’escalier sont fissurés et présentent des traces visibles d’infiltrations d’eau et d’humidité ; l’ensemble des plafonds des paliers sont dégradés et fissurés (…) ; l’ensemble du ravalement est décollé, fissuré et laisse la maçonnerie de façade exposée aux intempéries ; l’ensemble des DEP est vétuste et présente des traces de fuites au droit des jonctions ; la façade est complètement éventrée au 5ème étage ; les façades des lucarnes en bois ne présentent plus de protection ; l’ensemble des tableaux des baises présente des traces d’humidité dans les maçonneries".

Elle conclut en ces termes : "Outre les dégradations constatées dans l’appartement de M. [M] (…), l’étendue des désordres touche maintenant :

l’intégralité de la façade sur cour complètement « éventrée » dont la structure porteuse en pans de bois n’est plus protégée (…),

L’ensemble de la descente EU/EP/EV,

vraisemblablement l’ensemble des planchers des logements

et de toute évidence l’ensemble des logements au niveau de la qualité de l’air, de la présence de moisissures et de salpêtre et d’air vicié".

Sur l’origine et les causes des désordres

Sur l’origine et les causes des désordres, l’expert retient (pages 21 et suivantes du rapport) :

«  L’origine des désordres constatés dans l’appartement de M. [M] est imputable à la création ancienne de pièces d’eau dans les appartements côté cour.

Ces pièces d’eau rejettent les EU et EV dans les descentes EP sis en façade originellement prévues pour ne recueillir que les eaux de pluie des toitures.

Ces descentes en fonte sont très vétustes et présentent des désordres visibles au droit des culottes de raccordement des différents appartements.

Il apparaît qu’en cas de pluie les eaux s’infiltrent volontiers dans les maçonneries de façade par l’intermédiaire de ces raccordements non étanches entraînant la dégradation très rapide des ravalements au droit.

La façade ainsi dégradée présente d’importantes fissurations, voire des trous, ce qui favorise également les infiltrations des eaux de pluie puisque la façade ne présente plus de protection extérieure face aux intempéries.

(…)

Les causes résultent d’un manque d’entretien notoire de l’immeuble des réseaux EU/EV/EP commun, et dans une moindre proportion d’un manque d’entretien des installations sanitaires privatives.

L’absence de suivi régulier de l’immeuble de la part du SDC (…) entraîne l’ignorance des aggravations des désordres qui au fil du temps ont entraîné la dégradation importante de la façade jusqu’à ce que les pans de bois soient mis à nu et soumis aux intempéries. (…)".

Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires dans la survenance des désordres

Il s’évince de la lecture des éléments précités que la responsabilité du syndicat des copropriétaires est engagée dans la survenance des désordres dénoncés par M. [M] au visa de l’article 14 de loi du 10 juillet 1965, lesdits désordres trouvant leur origine dans l’état de dégradation avancée de la façade cour de l’immeuble, partie commune, et ce sans qu’il soit nécessaire, à ce stade, de caractériser une éventuelle faute du syndicat.

A l’inverse, si le rapport des établissements [I], daté du 20 décembre 2011, fait état d’un "défaut d’étanchéité de la fenêtre de M. [M] côté gauche" et préconise la réfection du joint attenant, cet élément n’a pas été retenu par l’expert comme ayant pu causé, au moins partiellement, les désordres dénoncés et ne ressort d’aucune autre pièce des débats.

De même, bien que l’expert l’ait relevé comme cause probable du sinistre, le prétendu rôle causal des installations sanitaires privatives non-entretenues des étages supérieurs à celui où est situé le lot du demandeur n’est pas suffisamment établi par les constats techniques de l’expert, non étayés sur ce point, et n’est corroboré par aucune autre pièce des débats. Il ne sera dès lors pas retenu.

Sur les responsabilités du syndicat des copropriétaires et du syndic dans l’aggravation des désordres

— sur la recevabilité de l’action en garantie du syndicat des copropriétaires

Rappelons que selon l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. Il résulte de ce texte que le point de départ de la prescription ne peut dépendre des seules diligences de celui qui entend mettre en œuvre un droit.

S’il est exact, comme l’indique la société Solignac Lacaze Immobilier, que c’est au mois de novembre 2011 que M. [M] a signalé, pour la première fois, subir des infiltrations au sein de son lot, cette date ne saurait être retenue comme point de départ du délai quinquennal de prescription de l’action du syndicat des copropriétaires en garantie à l’encontre du syndic dès lors qu’à cette date aucune action en indemnisation n’avait encore été engagée par le demandeur à l’encontre du syndicat.

Il ressort en revanche des éléments du dossier que, dans le cadre de l’assignation délivrée en référé par M. [M] à l’encontre du syndicat des copropriétaires le 22 avril 2014, il était déjà fait mention de prétendues carences de gestion du syndic et des conséquences sur l’état de dégradation de son appartement, à l’appui de la demande d’expertise judiciaire.

C’est par conséquent cette date du 22 avril 2014 qu’il convient de retenir comme point de départ du délai de prescription, les éléments de la procédure de référé portés à la connaissance du syndicat des copropriétaires lui permettant, au besoin, d’agir en garantie contre son syndic.

Ayant sollicité pour la première fois la garantie de la société Solignac Lacaze Immobilier par voie de conclusions signifiées le 13 juin 2017, soit dans le délai quinquennal, le syndicat des copropriétaires est recevable à agir de ce chef.

— sur le fond

L’expert indique, dans le cadre de ses constats sur l’origine et les causes des désordres, que « plusieurs rapports ont signalé depuis 2006 les multiples sources d’infiltrations actives pouvant entraîner des désordres », citant ainsi le rapport de M. [U] du 06 novembre 2006 ainsi que celui de M. [I] du 20 décembre 2011, et en déduit que "l’état vétuste des réseaux, déjà constaté dans le rapport [U] en 2006,

s’est considérablement aggravé depuis 9 ans en raison d’un manque d’entretien notoire de la part du SDC représenté par son syndic."

Il est également relevé que « Compte tenu des désordres constatés, l’expert reste perplexe quant à l’intérêt porté à cet immeuble tant de la part des propriétaires, des locataires ou des gestionnaires », et que « l’ensemble des appartements sis en façade cour du bâtiment A souffrent de désordres au droit de la façade depuis de longues années et les propriétaires ne peuvent ignorer l’état de vétusté avancé de l’immeuble (…) ».

Dans le cadre de son rapport diagnostic, daté du 06 novembre 2006, M. [U] notait déjà que :

— le gros œuvre de bâtiment (murs, planchers) était en "assez bon état d’usage pour un bâtiment de cette époque (milieu du XIXème siècle) ;

— des fissures étaient présentes le long des solives de structure des planchers « suite aux infiltrations répétées », et préconisait « de surveiller ces ouvrages d’étanchéité des salles de bains, salles d’eau », précisait qu'« il sera impératif de faire procéder à l’étanchéité des sols et des réseaux d’eau (EU/EV/EF) s’ils n’existent déjà. En cas d’agrandissement des fissures, il serait souhaitable de faire mettre en place des témoins et si besoin de faire procéder au renforcement des parties qui sembleraient affaiblies » ;

— concernant la façade sur cour, "peu de fissures sont visibles (…) ce qui traduit un bon état structurel du bâtiment", et préconisait de faire procéder à des sondages pour vérifier l’état de cette structure et/ou l’existence d’infiltrations en cas d’apparition de fissures ;

— l’état général du réseau d’évacuation des eaux était « moyen à mauvais », « le niveau d’entartrement des descentes, lié à l’usage, réduit leur débit, ce qui explique leur mise en charge partielle et pour partie certains débordements. Leur positionnement les rend peu accessibles à l’entretien », et préconisait de « séparer les réseaux d’évacuation des EP d’avec les réseaux d’eaux usées/eaux vannes » et de « ne conserver que les DEP à l’extérieur, les EU/EV pouvant être réimplantés à l’intérieur du bâtiment, évitant ainsi le gel et la dégradation des ravalements par la présence de fontes traversantes ».

Ainsi, si en 2006 il n’avait pas été relevé par M. [U] l’existence de difficultés nécessitant une ou plusieurs interventions urgentes, au sens de l’article 18 de loi du 10 juillet 1965, sur la structure de l’immeuble, il avait déjà attiré l’attention tant du syndicat des copropriétaires que du syndic sur certains points de fragilité appelant, à minima, une surveillance régulière de la part de ces derniers, au risque sinon d’une dégradation du bâtiment.

Or, ni le syndic ni le syndicat des copropriétaires ne justifient, au travers des pièces produites, de quelconques diligences aux fins de surveillance de ces points de fragilité entre 2006 et la fin des années 2010, la question du ravalement des façades ayant été pour la première fois abordée lors de l’assemblée générale du 1er décembre 2010, sous forme d’une demande à l’attention du syndic de « faire établir des devis pour la façade arrière du bâtiment A et la façade avant du bâtiment B », et ce alors qu’ils ne prétendent pas ne pas avoir pris connaissance, en temps utile, des conclusions du rapport précité de M. [U].

Cette absence de réactivité fautive dans la surveillance de l’état de l’immeuble, notamment s’agissant des fissures sur façade et des descentes d’eaux, ainsi que dans son entretien courant, tant du syndicat des copropriétaires que du syndic entre 2006 et la fin de l’année 2010, au plus tôt, a concouru à l’aggravation des dommages dénoncés.

Elle illustre en outre un manquement du syndic à son devoir de conseil envers le syndicat durant cette période, la société Solignac Lacaze Immobilier ne prétendant ni ne justifiant avoir rappelé aux copropriétaires, à minima à l’occasion de chaque assemblée générale annuelle, l’opportunité de faire réaliser des mesures de surveillance de l’état des bâtiments, conformément aux conclusions du rapport précité de M. [U].

Ce manquement contractuel constitue, à l’égard de M. [M], une faute délictuelle dont il peut se prévaloir, dès lors qu’elle a eu pour conséquence d’aggraver le sinistre subi au sein de son lot.

L’argument selon lequel il n’aurait, avant la fin de l’année 2011, jamais participé à la vie de la copropriété est inopérant dès lors qu’il appartenait au syndicat des copropriétaires et au syndic de prendre toutes mesures utiles pour éviter la dégradation des façades et de l’état général de l’immeuble, dans le cadre de leur mission respective d’entretien et de gestion de celui-ci.

A partir de la fin de l’année 2011, la situation de délabrement de l’immeuble a été à nouveau soumise en assemblée générale.

Ainsi, lors de l’assemblée générale du 15 novembre 2011, le ravalement des façades a été soumis au vote des copropriétaires, avec cette mention « le syndic appelle l’attention de l’assemblée générale sur la nécessité de réaliser les travaux de ravalement de la façade arrière (bat A) ».

Il a alors été décidé par l’assemblée générale de « demander d’autres devis pour ravalement de la façade arrière du bâtiment A et de reporter ce vote à la prochaine assemblée générale ».

Cette décision de report, prise par l’assemblée générale souveraine, a nécessairement contribué à l’aggravation des dommages, mais elle ne saurait être reprochée au syndic qui avait, comme mentionné dans le procès-verbal, attiré l’attention des copropriétaires sur l’importance de ces travaux.

Lors de l’assemblée générale du 19 novembre 2012, les copropriétaires ont enfin voté en faveur des travaux de ravalement, selon le devis de la société Sogeprade.

Or, il s’avère qu’après établissement et envoi par le syndic de l’ordre de service, le 30 avril 2013, la société Sogeprade a en retour, par lettre recommandée avec accusé de réception du 18 octobre 2013, refusé de les exécuter au motif qu’ils ne seraient plus adaptés à l’état de l’immeuble, explicitant que le technicien de chantier, sur place en septembre 2013, "s’apercevait que, de toute évidence, des pans de bois étaient pourris et qu’un piochage total de la façade était nécessaire pour mettre à jour l’état de ces pans de bois.

Cet état de fait allait entraîner des travaux supplémentaires conséquents donc un surcoût non moins négligeable. Ne voulant pas mettre les copropriétaires devant le fait accompli, nous avons pris la décision de reporter notre date d’intervention et demandé à une société spécialisée dans la restructuration des pans de bois de nous chiffrer approximativement ces travaux (…)."

Les travaux, chiffrés à près de 150.000 euros, ont été exécutés à l’issue de la mesure d’expertise judiciaire, mi-2016, soit près de plus de quatre ans après la dénonciation par M. [M] des premières infiltrations subies au sein de son lot.

Si l’on peut regretter la tardiveté de l’envoi de l’ordre de mission (plus de cinq mois après l’assemblée générale) par la société Solignac Lacaze Immobilier, il ne peut en revanche lui être fait grief de l’absence d’exécution des travaux votés en 2012, dès lors que cette non-exécution s’explique par des difficultés techniques qui ne pouvaient pas être anticipées ni par le syndicat des copropriétaires ni par le syndic.

De même, la durée relativement longue de mise en œuvre des travaux de réfection du bâtiment, entre la fin de l’année 2012 et 2016, ne saurait être analysée comme relevant d’une inaction fautive du syndic et/ou du syndicat des copropriétaires dès lors qu’elle s’est heurtée à des facteurs exogènes ayant ralenti le processus (difficultés techniques, déjà relevées, actions diligentées en référé par M. [M], et enfin déroulement de la mesure d’expertise).

En outre, il doit être relevé que lors des assemblées annuelles de 2012 à 2018, la société Solignac Lacaze Immobilier s’est, à chaque fois vu accorder quitus pour sa gestion de l’immeuble de sorte qu’il ne saurait lui être fait grief dans la gestion du sinistre durant cette période, en ce inclus le prétendu défaut d’exécution de travaux urgents, le quitus entraînant ratification par l’assemblée de tous les actes dont elle a eu connaissance même s’ils excédaient les pouvoirs du syndic, et renonciation à critiquer l’exécution du mandat du syndic (Civ. 3ème, 27 mars 2012, n°11-11.113).

Il est ainsi caractérisé, à la lecture des conclusions du rapport d’expertise corroborées par les termes du rapport de M. [U], un manquement consistant en une inertie fautive tant du syndicat des copropriétaires que du syndic pendant les années 2006-2011, dans leur mission respective « d’administration de l’immeuble » (article 14 de loi du 10 juillet 1965) et de « conservation de l’immeuble » (article 18 de la même loi du 10 juillet 1965), ayant entraîné l’aggravation des dommages constatés.

En conclusion, sont retenues comme engagées dans la survenance du sinistre subi par M. [M] au sein de ses parties privatives les responsabilités du syndicat des copropriétaires et de la société Solignac Lacaze Immobilier.

Eu égard à l’importance du sinistre, aux causes des désordres, et au rôle de chacune des parties responsables, il convient de fixer la ventilation de l’imputabilité du sinistre comme suit :

60% à la charge du syndicat des copropriétaires,

40% à la charge de société Solignac Lacaze Immobilier.

Etant co-responsables des dommages, le syndicat des copropriétaires et la société Solignac Lacaze Immobilier seront condamnés in solidum à les réparer, le partage de responsabilités n’ayant lieu qu’entre eux.

Enfin, compte tenu des développements précédents, le syndicat des copropriétaires sera garanti de toutes condamnations prononcées à son encontre par la société Solignac Lacaze Immobilier, en proportion de la part imputable à celle-ci dans la survenance du sinistre.

Sur la réparation des préjudices

M. [M] sollicite la condamnation « conjointe et solidaire » du syndicat des copropriétaires et de la société Solignac Lacaze Immobilier à lui régler, à titre indemnitaire, les sommes de :

—  107.735,93 € au titre du préjudice de la perte de loyers, et dans l’hypothèse où le tribunal retiendrait la valeur locative de l’expert, 101.963,93 €,

—  39.502,30 € au titre du remboursement des travaux appelés par le syndic,

—  5.875 € au titre du remboursement des travaux de mise en état, avec intérêt (sic) à compter du prononcé de la décision à intervenir ;

—  70.000 € en réparation du préjudice moral « considérable ».

Les parties défenderesses concluent au rejet de ces prétentions indemnitaires, les estimant injustifiées tant dans leur principe que dans leur quantum.

***

Le principe de la réparation intégrale du préjudice subi impose que la personne à l’origine des désordres indemnise celui qui les a subis de l’intégralité de ces préjudices.

Il appartient au juge d’évaluer le montant d’un dommage dont il constate l’existence dans son principe (ex. : Civ. 3ème, 25 janvier 2006, n° 04-20.726)

Sur ce,

S’agissant du remboursement des travaux

La demande de M. [M] tendant au remboursement de la somme de 39.502,30 € au titre « des travaux appelés par le syndic » ne saurait prospérer dès lors que son paiement incombe au demandeur en sa qualité de copropriétaire, membre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble en cause, et ne peut être considéré comme lui étant préjudiciable.

Il convient en revanche d’accueillir la prétention chiffrée à hauteur de 5.875 € au titre du remboursement des travaux de remise en état des parties privatives du lot, s’étant avérés nécessaires après le sinistre, le quantum étant justifié par les pièces versées au débat.

S’agissant du préjudice de jouissance allégué au titre de la perte de loyers

M. [M] réclame à ce titre une somme de 107.735,93 €, calculée à partir d’une valeur locative de 1.443 euros mensuels sur une période allant du 1er juillet 2011 au 1er juillet 2017, y incluant en outre les charges générales réglées par ses soins.

M. [M] soutient que son préjudice est constitué d’une perte intégrale des loyers, et non d’une perte de chance, exposant avoir acquis l’appartement en 1999 dans le but de le mettre en location et de percevoir les loyers afférents comme complément de revenus, étant lui-même à la retraite, et n’avoir pris la décision de le mettre en vente uniquement après l’apparition des désordres.

Il soutient également que du fait du sinistre, l’appartement était devenu inhabitable et indigne à la mise en location, notamment en raison du fort taux d’humidité et de la présence de moisissures et de fissures dans les pièces principales.

Il précise avoir rencontré des difficultés à vendre son bien, et n’a pu réaliser l’opération que grâce à ses efforts afin de le remettre en état.

Or et d’une part, le tribunal relève que s’il le prétend, M. [M] succombe à démontrer avoir acquis l’appartement litigieux en vue de sa mise en location. Il ne produit aucun bail au nom du bien ni aucune quittance de loyer correspondante, ni à tout le moins d’annonces de mise en location le concernant, couvrant les années antérieures au sinistre (1999 – 2011).

Il ne justifie pas davantage de ce que cet appartement était effectivement loué au moment de la survenance du sinistre, ni le cas échéant que la survenance des infiltrations dénoncées aurait eu pour conséquence préjudiciable le départ de son locataire.

Enfin, il reconnaît lui-même dans ses écritures avoir pris la décision de mettre en vente son bien « dès l’apparition des premiers désordres fin 2011 », et l’avoir vendu le 1er octobre 2017 « au prix du marché ».

Par conséquent le seul préjudice de jouissance dont M. [M] pourrait se prévaloir serait celui constitué de la perte de chance de ne pas avoir pu vendre son bien plus rapidement, soit un préjudice dont il ne sollicite nullement l’indemnisation, fût-ce à titre subsidiaire, étant relevé surabondamment qu’il ne prétend ni ne démontre avoir été occupant des lieux ou en avoir l’intention.

La demande indemnitaire en réparation du préjudice de jouissance allégué par M. [M] constitué de pertes de loyers sera donc rejetée.

S’agissant du préjudice moral

M. [M] explicite sa demande indemnitaire formée à ce titre en se prévalant de l’impossibilité de bénéficier de revenus complémentaires constitués des loyers qu’il aurait du percevoir avec la mise en location du bien, d’une part, de l’attitude dénigrante du syndicat des copropriétaires et du syndic à son endroit, d’autre part, et du stress généré par les procédures judiciaires, enfin.

Il a été démontré qu’aucun préjudice ne pouvait être retenu au titre d’éventuelles pertes de loyers, de sorte que cet argument ne saurait prospérer pour caractériser le préjudice moral allégué en par le demandeur.

M. [M] ne justifie par ailleurs pas avoir subi un préjudice inhérent aux tracas de la procédure, dépassant celui réparé par l’octroi d’une indemnité pour frais irrépétibles, examiné au titre des demandes accessoires.

Il convient en revanche de tenir compte de ce que, comme déjà développé, M. [M] a subi l’attitude, si ce n’est dénigrante à tout le moins attentiste, du syndicat des copropriétaires et du syndic dans leur gestion de l’immeuble, a minima entre 2006 et 2010, l’obligeant à supporter l’aggravation des désordres au sein de son bien.

Pour ce motif, la demande indemnitaire pour préjudice moral de M. [M] sera donc accueillie en son principe et il lui sera alloué à ce titre la somme de 8.000 euros.

En conclusion, il est accordé à M. [M] le bénéfice des sommes de 5.875 € au titre du préjudice matériel et de 8.000 euros en réparation du préjudice moral, au paiement desquelles il convient de condamner in solidum le syndicat des copropriétaires et le syndic, étant précisé que lesdites sommes produiront intérêts à compter du présent jugement, compte tenu de leur caractère indemnitaire.

Le surplus des prétentions indemnitaires de M. [M], injustifié, est rejeté.

Sur les appels en garantie des assureurs

Le syndicat des copropriétaires sollicite le bénéfice de la garantie de la société Axa, en sa qualité d’assureur de l’immeuble, estimant que les conditions de sa mise en œuvre sont réunies et contestant l’absence d’aléa allégué en défense.

Il conteste le caractère limité de la clause d’exclusion dont se prévaut l’assureur, et conclut au rejet de son application, soutenant que « les conditions de la garantie dommages et responsabilités résultant des infiltrations accidentelles des eaux de pluie au travers des façades » sont réunies, les infiltrations trouvant leur origine notamment dans une défectuosité des descentes d’évacuation des eaux usées/pluviales.

La société Axa conteste devoir sa garantie, aux motifs d’une absence d’aléa pour antériorité du sinistre, le syndicat des copropriétaires ayant déjà connaissance des désordres de façade au moment de la souscription du contrat d’assurance dont il sollicite le bénéfice, d’une part, et d’un absence de prise en charge, aux termes de la police, des défauts d’entretien incombant à l’assuré, d’autre part.

Sur ce point, la société Axa soutient qu’il s’agit d’une condition de mise en œuvre de la garantie et non d’une clause d’exclusion de sorte qu’elle n’est pas soumise au formalisme imposé par les articles L.112-4 et L.113-1 du code des assurances, et qu’en toute hypothèse ladite clause est claire et précise de sorte qu’elle doit trouver application.

Subsidiairement, elle sollicite la mise en œuvre des limites contractuelles de franchise et de plafond, ainsi que la garantie de la société Solignac Lacaze Immobilier et de son assureur, la société Lloyd’s, contestant le moyen de prescription allégué par celle-ci.

La société Solignac Lacaze Immobilier sollicite le bénéfice de la garantie souscrite auprès de la société Lloyd’s.

Elle soutient être recevable à agir, rappelant que sa demande de garantie a pour cause le recours en indemnisation d’un tiers, en l’occurrence M. [M], et que le point de départ de la prescription est la date à laquelle ce dernier a exercé un recours en indemnisation à son encontre soit le 18 novembre 2016, date de délivrance de l’assignation au fond en ouverture de rapport, les dates antérieures excipées par son assureur étant inopérantes selon elle puisque ne correspondant pas à des « événements » ou des « cas de sinistre » susceptibles de faire l’objet d’une déclaration de sinistre, tels que prévus à l’article L.114-1 du code des assurances.

Sur le fond, la société Solignac Lacaze Immobilier conteste la prétendue déclaration tardive alléguée par l’assureur, faisant valoir que le risque assuré par la société Lloyd’s est la mise en jeu de la responsabilité civile du syndic et que c’est à partir du moment où cette responsabilité civile a été actionnée par M. [M], par la délivrance de l’assignation du 18 novembre 2016 précitée, qu’a couru le délai de déclaration à l’assureur, qui a été respecté, reprenant l’argumentaire tendant à considérer que les dates antérieures excipées par l’assureur sont inopérantes.

Elle conteste en outre le prétendu préjudice allégué par la société Lloyd’s, et se prévaut de ce que les dispositions de l’article 10 des conditions générales de la police seraient contraires à celles légales prévues à l’article L.113-2 4° du code des assurances.

Subsidiairement, elle s’oppose au recours en garantie formée à son encontre par la société Axa, qu’elle estime prescrit et à défaut mal fondé.

La société Lloyd’s soulève la prescription de l’action engagée à son encontre par la société Solignac Lacaze Immobilier, d’une part, et de celle engagée par la société Axa, d’autre part.

A l’égard de la société Solignac Lacaze Immobilier, elle se prévaut du délai biennal prévu aux dispositions de l’article L.114-1 du code des assurances et soutient que le syndic, assigné une première fois en son nom personnel en juillet 2013, avait connaissance dès cette date du risque de voir engager sa responsabilité et aurait donc dû agir contre son assureur avant le 12 juillet 2015, ce qui n’a pas été le cas.

A l’égard de la société Axa, la société Lloyd’s se prévaut du même délai biennal de prescription, soutenant qu’il est opposable aux tiers qui invoquent le bénéfice d’une assurance, et que l’appel en garantie formé par l’assureur du syndic par conclusions du 30 janvier 2019 a été fait hors dudit délai, de sorte qu’il est prescrit.

Subsidiairement, elle se prévaut des dispositions de l’article L.124-3 du code des assurances pour conclure à la prescription de l’appel en garantie de la société Axa, faisant valoir que ceele-ci a eu connaissance de l’existence d’un sinistre dès le mois de juin 2012 et du fait que la responsabilité de son assuré pouvait être engagée à la même date, pour en déduire que si elle disposait d’un délai de 5 ans pour agir, elle aurait dû assigné la société Lloyd’s avant le 5 juin 2017, et que tel n’a pas été le cas.

Sur le fond, la société Lloyd’s conteste devoir sa garantie, excipant de l’absence de déclaration du sinistre dans le délai de 5 jours, prévu aux conditions générales de la police souscrite par la société Solignac Lacaze Immobilier, et ce de manière conforme aux dispositions de l’article L.113-2 4° du code des assurances, alors même qu’elle avait connaissance du sinistre depuis le mois de décembre 2011, date à laquelle M. [M] a formé des griefs à l’encontre du syndic, et au plus tard au 12 juillet 2013 soit la date de délivrance par M. [M] de l’assignation en référé.

Elle soutient que la tardiveté de la déclaration de sinistre opéré par le syndic à son encontre lui a causé un préjudice, dès lors qu’elle n’a pas pu intervenir au stade de la phase précontentieuse et n’a pu conseiller son assuré dans la démarche à adopter, d’une part, ni prendre en compte le sinistre dans la gestion des risques couverts et provisionner l’éventuelle prise en charge dudit sinistre, d’autre part.

Elle estime avoir été mise « devant le fait accompli » et ne pas avoir à supporter les conséquences des violations contractuelles de son assuré, qui ont eu notamment pour conséquence de faire augmenter le quantum des prétentions indemnitaires.

A titre subsidiaire, la société Lloyd’s sollicite la garantie de la société Solignac Lacaze Immobilier et le bénéfice des limites contractuelles de franchise.

***

Aux termes de l’ancien 1134 du code civil, les contrats litigieux ayant été conclus avant le 1er octobre 2016, soit avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, les conventions tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

L’article 1353 alinéa 1 du code civil dispose que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ».

Il appartient à celui qui réclame le bénéfice de l’assurance d’établir que sont réunies les conditions requises par la police pour mettre en jeu cette garantie ; à l’inverse il revient à l’assureur de prouver l’exclusion ou la déchéance de garantie qu’il allègue.

Sur la garantie de la société Axa au bénéfice du syndicat des copropriétaires

Le contrat d’assurances est par essence un contrat aléatoire, c’est-à-dire une convention réciproque dont les effets dépendent d’un événement incertain.

Le contrat d’assurance ne peut couvrir un risque que l’assuré savait déjà réalisé au moment de la souscription du contrat, sans qu’il soit nécessaire pour l’assureur d’invoquer la nullité de la police (Civ. 1ère, 4 novembre 2003, n° 01-14942, publié au bulletin).

Sur ce,

Il est constant que le syndicat des copropriétaires a souscrit une police d’assurances auprès de la société Axa à effet au 22 septembre 2010.

Or il a été précédemment retenu que, dès 2006, le syndicat des copropriétaires avait été alerté sur la nécessité d’exercer une surveillance de l’état de l’immeuble, notamment s’agissant de ses façades et des descentes d’eau, le rapport [U] précité mettant en exergue la présence de fissures le long des solives de structure des planchers « suite aux infiltrations répétées », l’état général moyen voire mauvais du réseau d’évacuation des eaux, et préconisant « de faire procéder à l’étanchéité des sols et des réseaux d’eau (EU/EV/EF) s’ils n’existent déjà », précisant qu’ « en cas d’agrandissement des fissures, il serait souhaitable de faire mettre en place des témoins et si besoin de faire procéder au renforcement des parties qui sembleraient affaiblies ».

Ainsi lors de la conclusion de la police d’assurance en septembre 2010, la survenance du risque dégâts des eaux n’était pas aléatoire mais certaine puisque des sinistres avaient déjà eu lieu et provoqué des fissures au niveau de la structure des planchers, que le réseau d’évacuation des eaux était dans un état préoccupant, et que nonobstant les préconisations faites pour éviter la dégradation de l’immeuble le syndicat des copropriétaires ne prétend ni au demeurant ne démontre avoir fait le nécessaire pour y pallier, avant au plus tôt l’année 2011.

En conséquence, la garantie de la société Axa ne saurait être retenue, et le syndicat des copropriétaires doit être débouté de sa demande en ce sens.

Les demandes subséquentes de garantie formées, à titre subsidiaire, par la société Axa à l’égard de la société Solignac Lacaze Immobilier et de la société Lloyd’s deviennent sans objet et n’ont pas lieu d’être examinées.

Sur la garantie de la société Lloyd’s au bénéfice de la société Solignac Lacaze Immobilier

— sur la prescription alléguée

L’article L.114-1 du code des assurances dispose que "Toutes actions dérivant d’un contrat d’assurance sont prescrites par deux ans à compter de l’événement qui y donne naissance. (…)

Toutefois, ce délai ne court :

1° En cas de réticence, omission, déclaration fausse ou inexacte sur le risque couru, que du jour où l’assureur en a eu connaissance ;

2° En cas de sinistre, que du jour où les intéressés en ont eu connaissance, s’ils prouvent qu’ils l’ont ignoré jusque-là.

Quand l’action de l’assuré contre l’assureur a pour cause le recours d’un tiers, le délai de la prescription ne court que du jour où ce tiers a exercé une action en justice contre l’assuré ou a été indemnisé par ce dernier.(…)".

En cas de recours d’un tiers, la prescription ne commence à courir que du jour où ce tiers a exercé une action en justice contre l’assuré ou a été indemnisé et ce, même si la connaissance du sinistre par l’assuré remonte à plus de deux années ( Civ 2ème, 8 mars 2012, n° 11-13.995). Peu importe la date antérieure de la déclaration de sinistre et de la mise en place d’une expertise par l’assureur, dès lors que la victime n’avait pas encore formulé sa demande en justice aux fins d’indemnisation (Civ. 3ème, 13 févr. 2013, n° 11-28.810 ).

En cas d’aggravation du dommage subi par la victime, ouvrant à celle-ci une nouvelle action en réparation contre le responsable, le point de départ de la prescription de l’action en garantie de ce dernier contre son assureur se place au jour où la victime a exercé cette nouvelle action (Civ.1ere, 21 mai 1990, Bull civ, I, n°112).

En l’espèce, il doit être fait application des dispositions concernant le recours d’un tiers, les arguments tendant à discuter de la date de survenance du dommage étant dès lors inopérants.

Comme précédemment exposé, M. [M] a assigné en référé la société Solignac Lacaze Immobilier par acte du 12 juillet 2013, afin d’obtenir sa condamnation à faire exécuter les travaux votés lors de l’assemblée générale du 19 novembre 2012.

Il ne ressort ni de cet acte introductif d’instance ni de l’ordonnance subséquente rendue le 27 janvier 2014 par le juge des référés que dans le cadre de cette instance M. [M] avait formé une quelconque demande indemnitaire à l’encontre du syndic.

La date du 12 juillet 2013 ne saurait donc être retenue comme point de départ du délai biennal de prescription.

L’action en référé engagée par M. [M] par acte du 22 avril 2014, afin d’obtenir la désignation d’un expert judiciaire, ne saurait être davantage retenue dès lors que la société Solignac Lacaze Immobilier n’a jamais été attraite, en son nom personnel, à ladite procédure ni ensuite aux opérations d’expertise.

Il doit donc être retenu comme « recours du tiers » au sens de l’article L.114-1 du code des assurances, l’acte d’assignation délivrée au fond le 18 novembre 2016 à l’encontre, notamment, de la société Solignac Lacaze Immobilier, aux termes duquel M. [M] formait des demandes indemnitaires.

La société Solignac Lacaze Immobilier ayant assigné en garantie la société Lloyd’s par acte du 08 août 2017, soit dans un délai de deux ans à compter du 18 novembre 2016, est donc recevable à agir.

Le moyen d’irrecevabilité soulevé par la société Lloyd’s, tiré de la prescription de l’action engagée par la société Solignac Lacaze Immobilier à son endroit, sera donc rejeté.

— sur le fond

Aux termes de l’article L.113-2 du code des assurances, "L’assuré est obligé :

1° De payer la prime ou cotisation aux époques convenues ;

2° De répondre exactement aux questions posées par l’assureur, notamment dans le formulaire de déclaration du risque par lequel l’assureur l’interroge lors de la conclusion du contrat, sur les circonstances qui sont de nature à faire apprécier par l’assureur les risques qu’il prend en charge ;

3° De déclarer, en cours de contrat, les circonstances nouvelles qui ont pour conséquence soit d’aggraver les risques, soit d’en créer de nouveaux et rendent de ce fait inexactes ou caduques les réponses faites à l’assureur, notamment dans le formulaire mentionné au 2° ci-dessus.

L’assuré doit, par lettre recommandée ou par envoi recommandé électronique, déclarer ces circonstances à l’assureur dans un délai de quinze jours à partir du moment où il en a eu connaissance ;

4° De donner avis à l’assureur, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l’assureur. Ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés.

Ce délai minimal est ramené à deux jours ouvrés en cas de vol et à vingt-quatre heures en cas de mortalité du bétail.

Les délais ci-dessus peuvent être prolongés d’un commun accord entre les parties contractantes.

Lorsqu’elle est prévue par une clause du contrat, la déchéance pour déclaration tardive au regard des délais prévus au 3° et au 4° ci-dessus ne peut être opposée à l’assuré que si l’assureur établit que le retard dans la déclaration lui a causé un préjudice. Elle ne peut également être opposée dans tous les cas où le retard est dû à un cas fortuit ou de force majeure.(…)"

La déchéance de garantie pour déclaration tardive d’un sinistre n’est pas automatique et peut être opposée à l’assuré que si l’assureur établit que ce retard lui a causé un préjudice (Civ.1ere, 07 janvier 1997, Bull. Civ I, n°2).

En l’espèce, la société Lloyd’s ne produit aucune pièce de nature à caractériser le préjudice qu’elle prétend avoir subi du fait de la prétendue déclaration tardive de son assurée, se contentant de procéder par affirmations dans ses écritures.

Elle ne peut dès lors se prévaloir utilement de la déchéance de garantie et sera déboutée de sa demande à ce titre, sans qu’il y ait lieu d’examiner le grief tendant à la tardiveté alléguée de la déclaration effectuée par la société Solignac Lacaze Immobilier.

La société Lloyd’s ne se prévalant d’aucun autre moyen tendant à dénier sa garantie, elle doit être condamnée à garantir la société Solignac Lacaze Immobilier de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre, et ce dans les limites contractuelles de franchises et de plafonds.

Sur la demande reconventionnelle indemnitaire de la société Solignac Lacaze Immobilier pour procédure abusive

La société Solignac Lacaze Immobilier forme une demande reconventionnelle indemnitaire à l’encontre de M. [M] pour procédure abusive, chiffrée à la somme de 10.000 euros, soutenant avoir subi un préjudice subséquent à l’attitude procédurière de ce dernier à son encontre.

Pour les mêmes raisons, elle forme une demande indemnitaire à l’encontre de la société Lloyd’s, à hauteur de « 10% des condamnations avec un minimum de 1.500 euros et un maximum de 4.500 euros ».

M. [M] ne forme aucune observation sur cette demande formée à son encontre.

La société Lloyd’s conclut au rejet de la prétention de la société Solignac Lacaze Immobilier à ce titre, contestant une quelconque attitude d’opposition injustifiée et soulignant à l’inverse la mauvaise foi de son assurée.

***

Aux termes de article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile sans préjudice des dommages intérêts qui seraient réclamés.

La condamnation à des dommages-intérêts pour procédure abusive relève du droit de la responsabilité civile pour faute au sens de l’article 1240 du code civil. Elle suppose, d’une part, que soit caractérisée la faute de la partie perdante faisant dégénérer en abus l’exercice du droit d’ester en justice, et, d’autre part, que soit démontré un lien de causalité entre cette faute et le préjudice subi par la partie demanderesse des dommages et intérêts pour procédure abusive.

Sur ce,

Compte tenu de ce que la responsabilité de la société Solignac Lacaze Immobilier a été retenue dans la survenance du sinistre subi par M. [M] au sein de son lot, la demande indemnitaire pour procédure abusive formée par ladite société ne saurait être accueillie, étant au surplus relevé qu’elle ne justifie pas du préjudice dont elle réclame l’indemnisation.

Elle ne justifie pas davantage du préjudice allégué subséquent à une prétendue opposition de mauvaise foi de son assureur, de sorte que sa demande indemnitaire formée à l’encontre de la société Lloyd’s sera également rejetée.

Sur les demandes accessoires

Parties succombantes au litige, le syndicat des copropriétaires et la société Solignac Lacaze Immobilier seront condamnés in solidum aux dépens, incluant les frais d’expertise judiciaire d’un montant non-contesté de 9.950 euros, et ce conformément aux dispositions de l’article 695 du code de procédure civile.

Les demandes de M. [M] en paiement des sommes de 20.000 euros au titre des frais d’avocat et de 3.509,21 euros de « frais de constats d’huissier » doivent s’analyser comme relevant toutes deux des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Compte tenu des justificatifs produits, il convient d’allouer à M. [M] une somme globale de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en paiement de laquelle le syndicat des copropriétaires et la société Solignac Lacaze Immobilier seront condamnées in solidum ; le surplus réclamé à ce titre étant injustifié sera rejeté.

M. [M] sera en outre dispensé de contribution aux frais exposés par le syndicat des copropriétaires pour la présente procédure, conformément aux dispositions de l’article 10-1 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, y compris aux honoraires d’avocats et aux frais d’expertise, et à toute condamnation qui pourrait être prononcée contre le syndicat des copropriétaires et ses assureurs dans le cadre de la présente instance.

La nature et l’ancienneté du litige commandent d’ordonner l’exécution provisoire.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

CONSTATE que la société Lloyd’s Insurance Company SA vient aux droits des Souscripteurs du Lloyd’s de Londres,

RECOIT la société Lloyd’s Insurance Company SA en son intervention volontaire,

PRONONCE la mise hors de cause des Souscripteurs du Lloyd’s de Londres,

REJETTE la demande de la société Solignac Lacaze Immobilier tendant à voir déclarer nul ou inopposable le rapport d’expertise judiciaire de Mme [P],

DECLARE le syndicat des copropriétaires recevable à agir en garantie à l’encontre de la société Solignac Lacaze Immobilier,

DECLARE la société Solignac Lacaze Immobilier recevable à agir en garantie à l’encontre de la société Lloyd’s Insurance Company SA,

DECLARE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] et la société Solignac Lacaze Immobilier responsables du dégât des eaux subi par M. [K] [M],

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice, et la société Solignac Lacaze Immobilier à régler à M. [K] [M] les sommes suivantes, qui produiront intérêts au taux légal à compter du présent jugement :

—  5.875 € en réparation du préjudice matériel,

—  8.000 € en réparation du préjudice moral,

REJETTE le surplus des prétentions indemnitaires de M. [K] [M],

DIT que dans leur rapports entre eux, les responsabilités sont partagées de la manière suivante :

60% à la charge du syndicat des copropriétaires,

40% à la charge de société Solignac Lacaze Immobilier,

CONDAMNE la société Solignac Lacaze Immobilier à garantir le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] des condamnations prononcées à son encontre en principal, intérêts, frais et dépens, en proportion de sa part d’imputabilité dans la survenance du sinistre,

REJETTE la demande de garantie formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8] à l’encontre de la SA Axa France Iard,

CONDAMNE la société Lloyd’s Insurance Company SA à garantir la société Solignac Lacaze Immobilier des condamnations prononcées à son encontre en principal, intérêts, frais et dépens, dans les limites prévues par les conditions générales et particulières de sa police,

DEBOUTE la société Solignac Lacaze Immobilier de ses demandes indemnitaires,

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice, et la société Solignac Lacaze Immobilier à payer à M. [K] [M] une somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des prétentions de M. [K] formé au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice, et la société Solignac Lacaze Immobilier aux dépens, incluant les frais d’expertise judiciaire d’un montant de 9.950 euros,

PRONONCE l’exécution provisoire de la présente décision,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à Paris, le 30 Janvier 2024.

La GreffièreLa Présidente