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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5^e chambre civile

ARRET DU 06 AVRIL 2021

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 17/05326 – N° Portalis

DBVK-V-B7B-NLCK

Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 SEPTEMBRE 2017

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER

N° RG 14/01639

APPELANTE :

SARL PASY

[…]

[…]

Représentée par M^e Michèle TISSEYRE de la SCP TISSEYRE AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMEE :

X Y venant aux droits de la X Languedoc Roussillon prise en la personne de sa Présidente en exercice domiciliée ès qualités audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Véronique NOY de la SCP VINSONNEAU PALIES,NOY, GAUER ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER

ORDONNANCE DE CLOTURE DU 01 Février 2021

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 6 de l’ordonnance n°2020-1400 du 18 novembre 2020, l’affaire a été jugée sans audience, les conseils des parties en ayant été avisés et ne s’y étant pas opposés dans le délai imparti.

Monsieur Z A a fait un rapport de l’affaire devant la cour composée de :

Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre

Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller

Monsieur Z A, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors de la mise à disposition : Madame Sabine MICHEL

ARRET :

— contradictoire,

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile ;

— signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Sabine MICHEL, Greffier.

*

* *

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte en date du 23 mars 2005, B C Le Sur et Christian Le Sur ont donné à bail commercial à la société 3JD un terrain d’une superficie d’environ 1 000 m2, situé sur la commune de Sète (34), pour une durée de neuf années à compter du 1^er avril 2005 jusqu’au 31 mars 2014, moyennant un loyer annuel de 16 800 €.

Suivant acte en date du 31 août 2007, la société 3JD a cédé son fonds de commerce de station de lavage haute pression auto-moto à la société Pasy, moyennant le prix de 115 000 €.

Dans le cadre d’un projet de développement du port de Sète, suivant acte en date du 27 janvier 2012, la X Languedoc-Roussillon a fait l’acquisition dudit terrain donné à bail.

Par acte d’huissier en date du 9 juillet 2013, la X Languedoc-Roussillon a fait délivrer à la société Passy un congé pour la date du 31 mars 2014, sans offre de renouvellement mais en offrant une indemnité d’éviction, non chiffrée.

A u m o t i f d ' u n d é s a c c o r d , l a s o c i é t é P a s y a f a i t a s s i g n e r l a r é g i o n Languedoc-Roussillon devant le tribunal de grande instance de Montpellier.

Le dispositif du jugement rendu par le tribunal de grande instance de Montpellier le 14 septembre 2017 énonce :

• Adopte les conclusions de l’expert judiciaire ;

• Fixe le montant de l’indemnité d’éviction à la somme de 230 000 € ;

• Fixe le montant de l’indemnité de remploi à la somme de 23 110 € ;

• Fixe le montant de l’indemnité due au titre du préjudice commercial à la somme de 7 334 € ;

• Déboute la société Pasy de sa demande au titre des frais de déménagement et de réinstallation ;

• Condamne la société Pasy aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;

• Condamne la société Pasy à payer la somme de 4 000 € à la X Y au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

En réponse à l’argumentation de la société Pasy, selon laquelle le rapport de l’expert judiciaire, D E, serait entaché d’irrégularités tant formelles que techniques, au motif notamment qu’il serait un expert immobilier et non un expert en évaluation des fonds de commerce et qu’il n’aurait pas accompli intégralement la mission qui lui avait été confiée, faute d’avoir établi les usages locaux en la matière de détermination de la valeur marchande, faute d’avoir répondu aux dires et faute d’avoir respecté le principe du contradictoire ; sur le plan technique, en commettant de nombreuses erreurs, notamment en ne définissant pas la méthode dite de la marge brute, en n’appliquant pas la méthode qu’il indiquait pourtant avoir choisie et en n’appliquant pas la formule de calcul qu’il avait lui même donnée, le Tribunal a retenu que l’expert avait employé de façon pertinente deux méthodes, celle de la marge brute et celle de la comparaison, et ainsi déterminé une proposition d’indemnité entre 220 000 € et 230 000 €, soit un montant quasiment identique à la valeur retenue par le service France Domaine, de 232 000 €.

Le premier juge a considéré que si la société Pasy avait pu relever certaines imperfections de présentation, l’analyse du rapport dans son intégralité permettait toutefois de valider les conclusions de l’expert judiciaire, observant que l’expertise avait été réalisée de façon contradictoire, quand bien même D E n’avait pas pu obtenir davantage de références de comparaison, ni des indications plus précises quant aux données qui lui avaient été fournies par les notaires et les sociétés de transaction qu’il avait sollicités, s’en étant à ce titre expliqué de façon pertinente dans un courriel adressé au conseil de la société Pasy le 19 avril 2016.

En conséquence, le Tribunal a retenu la valeur du fonds de commerce pour la détermination du montant de l’indemnité d’éviction, qu’il a fixé à 230 000 €, soit le montant maximal proposé par l’expert judiciaire.

Le Tribunal a enfin retenu que la société Pasy ne justifiait pas des montants sollicités au titre des frais de déménagement et de réinstallation, et qu’elle n’était pas fondée à demander réparation pour le préjudice subi par son gérant, pour retenir les évaluations de l’expert quant aux indemnités accessoires, soit 23 110 € au titre de l’indemnité de remploi et 7 334 € au titre de l’indemnisation du préjudice commercial.

La société Pasy a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 12 octobre 2017.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 1^er février 2021.

Les dernières écritures prises par la société Pasy ont été déposées le 13 janvier 2021.

Les dernières écritures prises par la X Y, venant aux droits de la X Languedoc-Roussillon, ont été déposées le 4 août 2020.

Le dispositif des écritures de la société Pasy énonce :

• Réformer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Montpellier le 14 septembre 2017 ;

• Au principal,

• Ecarter le rapport d’expertise de D E du 23 mai 2016 ;

• Ordonner une nouvelle mesure d’expertise, aux frais avancés de la X Y ;

• Commettre tel expert spécialisé en cession de fonds de commerce et évaluation des indemnités d’éviction qu’il plaira à la présente juridiction avec pour mission :

• de se rendre sur les lieux d’exploitation au 566, […] à Sète pour y faire toutes constatations utiles,

• de, connaissance prise du dossier et des observations des parties, se faire remettre tous les documents utiles à ses investigations,

• au vue de ces éléments, déterminer la valeur marchande du fonds de commerce, puis, suivant les usages locaux pour ce genre de commerce et dans le respect des termes de l’article L.145-14 alinéa 2 du Code de commerce, proposer le montant de l’indemnité d’éviction à laquelle peut prétendre la société Pasy, et ce, dans le cas d’une perte du fonds et de la possibilité de transfert du fonds,

• établir un rapport ;

• Au subsidiaire,

• Fixer l’indemnité d’éviction due par la X Y à la société Pasy à la somme de :

• Indemnité principale : 480 000 €

• Indemnités accessoires :

— indemnité de remploi 57 600 €

— frais de réinstallation 50 000 €

— indemnité de double loyer 3 500 €

— indemnité pour trouble commercial 307 000 €

• Soit au total 888 500 €

• Condamner en conséquence la X Y à payer à la société Pasy la somme de 888 500 € ;

• A titre infiniment subsidiaire,

• Fixer l’indemnité d’éviction due par la X Y à la société Pasy à la somme de :

• Indemnité principale : 480 000 €

• Indemnités accessoires :

— indemnité de remploi 48 000 €

— frais de réinstallation 50 000 €

— indemnité de double loyer 3 500 €

— indemnité pour trouble commercial 14 042€

• Soit au total 595 542 €

• Condamner en conséquence la X Y à payer à la société Pasy la somme de 586 500 € ;

' En tout état de cause,

' Condamner la X Y à payer à la société Pasy la somme de 15 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d’appel qui comprendront les frais de l’expertise réalisée par D E, ainsi que les frais d’expertise à venir, si une telle mesure venait à être ordonnée en appel.

Au soutien et pour l’essentiel, la société Pasy demande à la Cour d’écarter le rapport d’expertise judiciaire au motif d’irrégularités tant formelles que techniques, soulignant que ces dernières peuvent être expliquées par le fait que D E est un expert immobilier et non en évaluation des fonds de commerce.

S’agissant des critiques d’ordre formel, la société Pasy estime que l’expert n’a pas respecté la mission telle qu’elle lui avait été confiée par le Tribunal et qu’il n’a pas non plus respecté le principe du contradictoire entre les parties, à tous les stades de l’expertise, dont il se devait pourtant d’être le garant.

La société Pasy souligne qu’il n’a notamment pas respecté d’une part le point n° 3, par lequel il était tenu de déterminer la valeur marchande du fonds de commerce puis, suivant les usages locaux pour ce genre de commerce et dans le respect des termes de l’article L.145-14 alinéa 2 du Code de commerce, de proposer le montant de l’indemnité d’éviction à laquelle elle pouvait prétendre ; d’autre part le point n° 4, par lequel il se devait de répondre aux différents dires des parties qui lui avaient été communiqués, avant le dépôt de son rapport d’expertise.

La société Pasy estime que le premier juge n’a pas tranché la difficulté.

Sur le respect du principe du contradictoire, la société Pasy entend souligner que non seulement l’expert n’a pas communiqué ses sources mais, pire, il a avoué en réalité être dans l’impossibilité de produire des éléments chiffrés de cessions de fonds de commerce de stations de lavage.

S’agissant des critiques d’ordre technique, l’appelante estime que les erreurs sont nombreuses et nécessitent d’être analysées en fonction de chaque méthode de calcul du montant de l’indemnité d’éviction.

Elle fait préalablement observer que l’expert a tenu à présenter trois méthodes de calcul, barème professionnel, marge brute et par comparaison, alors qu’il n’en a retenu que deux en réalité, marge brute et comparaison. Elle souligne qu’il exclut ainsi la méthode des barèmes professionnels sans s’expliquer sur les raisons de ce choix, ce qui traduit selon elle un manque de sérieux des opérations d’expertise menées par lui.

S’agissant de la méthode dite de la marge brute, la société Pasy indique que si l’expert a semblé faire référence à la méthode dite de la marge brute, il n’en a donné aucune précision et a défini une notion voisine, mais pourtant différente, qu’est la marge brute d’autofinancement. Elle souligne que l’expert a indiqué vouloir faire application de la méthode de la marge brute mais qu’il a pris en réalité comme méthode de calcul l’excédent brut d’exploitation, qui est différent de la marge brute, les deux notions étant différentes et ne devant pas être confondues, et ce en dépit de la présentation faite par la X Y. Enfin, elle relève que l’expert n’a pas appliqué la propre

formule de calcul qu’il avait pourtant donnée.

S’agissant de la méthode dite par comparaison, la société Pasy soutient que la méthode de calcul indiquée par l’expert en page 13 de son rapport ne correspond pas à celle mentionnée dans l’ouvrage de référence « Evaluation – F G » qui précise que cette méthode « consiste à se référer à des mutations de fonds comparables au fonds à évaluer par un maximum de critères de comparaison ». Elle indique ensuite que D E n’a pas respecté le principe du contradictoire en ne croyant pas utile, alors même que la difficulté avait été soulevée par le conseil de l’appelante, de communiquer ses sources et les informations de nature à en apprécier la pertinence.

La société Pasy demande au final à la Cour de constater que contrairement à ce qui lui était demandé aux termes de sa mission, l’expert judiciaire a procédé à une moyenne des méthodes de calcul de l’indemnité d’éviction alors qu’il aurait dû, après avoir explicité les raisons de son choix, appliquer la formule de calcul retenue, conforme aux usages locaux pour ce type de commerce. Au surplus, le chiffre d’affaires que l’expert a pris en compte a été arrêté à l’année 2015 et est exprimé en HT alors qu’il convient d’appliquer le chiffre d’affaires TTC, selon les usages en la matière.

S’agissant du trouble commercial et des frais administratifs, la société Pasy entend relever que sans donner la moindre définition du trouble commercial, D E a indiqué de manière totalement péremptoire qu’il devait être fixé à 4 mois d’excédent brut d’exploitation. Elle souligne qu’outre le fait que la base de calcul de l’excédent brut d’exploitation est fausse pour les raisons précédemment exposées, l’expert judiciaire a exposé dans son rapport un principe d’évaluation qu’il n’a pas respecté lui-même.

S’agissant de l’évaluation du droit au bail, l’appelante entend faire encore référence à l’ouvrage « Evaluation – F G », qui propose trois méthodes, la méthode dite méthode différentielle, la méthode dite de l’économie de loyer ou du différentiel de loyer et la méthode par comparaison. Elle souligne que D E n’a retenu aucune de ces méthodes d’évaluation du droit au bail.

Au final, la société Pasy considère que le premier juge n’a répondu à aucun de ces moyens, se contentant de qualifier les très nombreuses erreurs de fond relevées « d’imperfections de présentation ». Elle indique ne pouvoir se satisfaire de cette conclusion, les erreurs n’étant non pas d’ordre « esthétique » mais d’ordre technique, comme elle estime l’avoir largement démontré et sur lesquelles le premier juge ne s’est en définitive pas du tout prononcé.

Elle demande en conséquence au principal la désignation d’un nouvel expert, spécialiste cette fois-ci, non pas en matière immobilière au sens large mais en cession de fonds de commerce et calcul des indemnités d’éviction, aux frais de la X Y.

Au subsidiaire, elle demande à la Cour de fixer le montant de l’indemnité d’éviction suivant les principes et les éléments développés dans ses dernières conclusions, auxquelles il est renvoyé.

Le dispositif des écritures de la X Y énonce :

• Confirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal de grande instance de Montpellier ;

• Condamner la société Pasy au paiement de la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile en indemnisation des frais irrépétibles liés à la présente procédure d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien et pour l’essentiel, la X Y rappelle que l’expert judiciaire a appliqué les trois méthodes pour déterminer la valeur du fonds de commerce.

Elle relève que la méthode par utilisation du barème professionnel a permis, à partir du chiffre d’affaires pondéré des années 2013, 2014 et 2015, et en appliquant le plus haut pourcentage prévu, soit 60%, de retenir une valeur du fonds de commerce d’un montant de 58 860,96 €.

La méthode par la marge brute a permis, à partir de la marge brute et après l’application du plus haut coefficient possible, soit 9, de retenir une valeur de fonds de commerce s’élevant à la somme de 198 020 €.

La méthode par comparaison a permis, à partir des éléments obtenus auprès de plusieurs sociétés spécialisées qui ont fait ressortir qu’il est en général appliqué un coefficient de 2,5 à 3 sur le chiffre d’affaires, de retenir une valeur du fonds de commerce s’élevant à une somme comprise entre 243 000 € et 262 158 €.

Sachant que la première méthode n’est pas appliquée en pratique en raison de l’absence de barème professionnel, l’expert judiciaire a effectué une moyenne des deux autres méthodes pour déterminer la valeur marchande du fonds de commerce qui était dès lors comprise entre 220 000 € et 230 000 €, soit une valeur parfaitement conforme à celle proposée par la X Languedoc-Roussillon dans ses dernières conclusions et à celle résultant de l’évaluation par les services de France Domaine.

A ce titre, elle souligne que dans la mesure où l’article L.145-14 du Code de commerce ne définit pas de formule de calcul de l’indemnité d’éviction, France Domaine a choisi de comparer trois méthodes différentes.

La méthode dite du ratio de rentabilité, qui est différente de la méthode de la rentabilité et qui consiste à déterminer un ratio de rentabilité calculé en divisant la capacité d’autofinancement moyenne de la société évincée par le chiffre d’affaires HT moyen, et en le multipliant par le chiffre d’affaires moyen TTC. Il est alors obtenu la valeur du fonds de commerce, à laquelle il est additionné la valeur nette des immobilisations. Suivant cette méthode, la valeur marchande du fonds de commerce de la société Pasy a été fixée à la somme de 57 000 €.

La méthode dite de la catégorie professionnelle qui consiste à prendre en compte le chiffre d’affaires moyen TTC réalisé et à le multiplier par un pourcentage déterminé en fonction de la catégorie professionnelle à laquelle appartient le fonds de commerce, auquel est ajouté le montant net des immobilisations. Au terme de cette méthode, la valeur marchande du fonds de commerce de la société Pasy a été fixée à la somme de 180 000 €.

La méthode dite du rapport du chiffre d’affaires moyen au prix du fonds de commerce, qui consiste à multiplier le chiffre d’affaires moyen TTC réalisé par un ratio calculé en divisant le montant d’acquisition du fonds de commerce, hors éléments corporels, au chiffres d’affaires moyen HT réalisé, auquel il est ensuite ajouté le montant net des immobilisations. Selon cette méthode de calcul, le montant de l’indemnité d’éviction a été fixé à la somme de 232 000 €.

Au final, la X Y demande à la Cour de confirmer la somme de 230 000 €, telle que fixée par le premier juge, comme valeur du fonds de commerce pour la fixation de l’indemnité d’éviction.

Elle considère que cette solution a le mérite de préserver les intérêts des parties en présence. Les droits de la société Pasy seraient ainsi préservés en ce que la X Languedoc-Roussillon a pris soin de comparer plusieurs méthodes d’indemnisation et de proposer d’acquitter le montant d’indemnisation le plus élevé en regard de l’analyse économique et financière effectuée tant par les services de France Domaine que par un expert judiciaire indépendant et impartial.

Elle serait également protectrice de ses droits en ce que cette indemnisation correspond au prix de cession tel qu’il aurait été si le fonds avait été cédé de gré à gré. Elle entend à ce titre rappeler que la valeur marchande d’un fonds de commerce doit correspondre « au prix qui pourrait être obtenu par une cession globale opérée de gré à gré » afin notamment qu’il ne puisse y avoir un enrichissement sans cause du preneur évincé au détriment du bailleur. Or, en l’espèce, elle estime illusoire, en regard du chiffre d’affaires moyen et du bénéfice de la société Pasy, de penser qu’elle aurait pu céder son fonds de commerce, de gré à gré, à hauteur de 480 000 €.

En outre, elle fait remarquer que la société Pasy fait elle-même valoir qu’elle a procédé à une étude des montants des cessions de fonds de commerce en matière de stations de lavage. La X Y souligne à cet égard que les prix des fonds oscillent dans ce domaine entre 260 000 et 330 000 €, et que la société Pasy évoque, à titre d’exemple, une cession intervenue dans l’Hérault pour un montant de 330 000 € alors que la société faisait un chiffre d’affaires de 100 000 € ou encore une cession intervenue à Dijon pour un montant de 260 000 € alors que le chiffre d’affaires était de 50 000 €.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, elle estime que l’indemnité proposée par la X Languedoc-Roussillon correspond au prix auquel la société Pasy aurait pu vendre son fonds dans le cadre d’une cession de gré à gré.

Par ailleurs, elle rappelle que la cour d’appel de Montpellier a déjà eu à se prononcer sur le montant d’une indemnité d’éviction concernant la perte d’un fonds de commerce de station de lavage et une indemnité de 110 000 € avait été retenue. Elle précise que s’il est exact que cette décision a été rendue dans le cadre d’une procédure d’expropriation, elle n’est pas pour autant inutile comme l’affirme la société Pasy puisque le juge de l’expropriation s’attache, lui aussi, à déterminer la valeur du fonds de commerce en regard des éléments comptables et de la localisation du fonds. La méthode de calcul ne diffère donc pas d’une juridiction à l’autre.

Enfin, la X Y tient à faire remarquer que le seul argument développé par la société Pasy pour contester l’évaluation France Domaine consiste à indiquer que le calcul repose exclusivement sur les données comptables de cette société.

Au final, la X Y demande à la Cour de confirmer le jugement de première instance et de fixer le montant de l’indemnité d’éviction due à la société Pasy à la somme de 230 000 €.

MOTIFS

Sur la prétention de la société Pasy visant à voir écarté le rapport d’expertise judiciaire de D E et que soit commis un nouvel expert

Lorsque la solution du litige dépend d’une analyse technique, il est possible de faire appel à un expert judiciaire, qui est une personne qualifiée dans un domaine.

En l’espèce, suivant jugement en date du 21 juillet 2015, le tribunal de grande instance de Montpellier a ordonné une mesure d’expertise et a commis D E pour y procéder, avec pour mission notamment de déterminer la valeur marchande du fonds de commerce de la société Pasy et de proposer un montant d’indemnité d’éviction.

Contrairement à ce que celle-ci soutient, D E est bien un technicien et une personne qualifiée en matière de détermination du montant des fonds de commerce et des indemnités d’éviction, étant inscrit sur la liste des experts judiciaires près la cour d’appel de Montpellier sous la rubrique « C-02.02 – Estimations immobilières / Loyers d’habitation – Loyers commerciaux – Fonds de commerce, indemnités d’éviction – Terrains non agricoles, bâtiments ».

L’argument selon lequel son rapport devrait être écarté au motif qu’il ne serait pas un expert en évaluation des fonds de commerce est donc inopérant.

La société Pasy soutient au surplus des critiques d’ordre formel, consistant en le fait que l’expert judiciaire n’aurait pas respecté la mission telle que confiée par le Tribunal et le principe du contradictoire.

S’agissant du premier grief, il est exact, comme le prévoit l’article 238 du Code de procédure civile que le technicien doit donner son avis sur les points pour l’examen desquels il a été commis.

Si un expert judiciaire ne peut refuser de répondre dans son rapport à tous les points de la mission qui lui a été confiée par le juge, en l’espèce, il convient de relever que D E a bien répondu aux points n° 3 et 4 en litige, étant retenu, comme le souligne la X Y, qu’il ne peut lui être fait reproche des difficultés rencontrées durant la mesure d’instruction, tant par lui que par les parties, pour dégager des termes de comparaison pertinents. En ce qui concerne l’argument de l’absence de réponse aux différents dires des parties avant le dépôt du rapport d’expertise, il est relevé en pages 38 à 41 du rapport de D E que celui-ci a bien répondu point par point au dire du conseil de la société Pasy, sur son pré-rapport du 12 avril 2016.

S’agissant du second grief, du non-respect du contradictoire, il est également exact, comme l’énonce la société Pasy, que le principe du contradictoire prévu par l’article 16 du Code de procédure civile s’applique à toutes les procédures de preuve et, en particulier, aux mesures d’instruction exécutées par un technicien. En matière d’expertise, ce principe implique notamment que celle-ci soit diligentée en présence des parties ou de leurs représentants, préalablement convoqués en temps utile, que les parties puissent obtenir communication de tous documents ou être informées de tous éléments servant à établir l’avis de l’expert, qu’elles aient la possibilité de présenter leurs observations et leurs pièces tout au long de l’expertise, qu’elles soient destinataires du rapport d’expertise et de ses annexes et qu’elles puissent enfin discuter et contester l’avis de l’expert. Le principe du contradictoire doit donc être observé non seulement à l’occasion du débat sur les conclusions de l’expert mais aussi et surtout, en amont, tout au long des opérations d’expertise elles-mêmes.

La société Pasy fait notamment reproche à D E de ne pas avoir communiqué ses sources. Cependant, il doit être relevé à ce titre que l’expert a répondu en détails, en pages 39 à 41 de son rapport, en exposant les difficultés auxquelles il s’était heurté

afin de pouvoir recueillir des termes de comparaison pertinents. Le principe du contradictoire a donc bien été respecté par lui.

Ces arguments, selon lesquels son rapport devrait être écarté au motif de critiques d’ordre formel, sont donc également inopérants.

S’agissant des critiques d’ordre technique et du grief formé à l’encontre du premier juge, de ce qu’il n’aurait répondu à aucun des arguments de la société Pasy et aurait considéré ces critiques comme des « imperfections de présentation », il est rappelé qu’aux termes de l’article 246 du Code de procédure civile, le juge n’est pas lié par les constatations ou les conclusions du technicien. Il peut donc les apprécier souverainement et, le cas échéant, les faire siennes, en tout ou en partie. Le juge peut également ignorer l’avis de l’expert et aboutir pour autant à la même conclusion que lui sur le fondement d’une motivation propre et sans encourir le grief de dénaturation. A l’opposé, le juge peut également écarter un rapport d’expertise s’il trouve dans les pièces du dossier des éléments lui permettant de considérer que le rapport doit être écarté.

C’est donc à bon droit que le premier juge a énoncé que « l’analyse du rapport dans son intégralité permet de valider les conclusions de D E, en observant que l’expertise a été réalisée de façon contradictoire, quand bien même il n’a pas pu obtenir davantage de références de comparaison, ni des indications plus précises quant aux données qui lui ont été fournies par les notaires et les sociétés de transaction qu’il a sollicités ».

En l’espèce, en l’état de ce rapport, la Cour estime disposer de suffisamment d’éléments afin de fixer le montant de l’indemnité d’éviction.

La société Pasy sera donc déboutée de sa prétention visant à voir écarté le rapport d’expertise judiciaire et que soit commis un nouvel expert.

Sur la fixation du montant de l’indemnité d’éviction

Il est exact, comme le soutient la société Pasy, que l’évaluation de l’indemnité d’éviction est fixée au moment où le préjudice s’est réalisé et impose en conséquence de prendre en compte les variations économiques intervenues depuis l’expertise.

Au visa de l’article L.145-14 du Code de commerce, la société Pasy demande à la Cour de condamner la X Y à lui payer la somme de 480 000 € au titre de l’indemnité d’éviction, celle-ci résultant de l’application de la méthode de comparaison et des prix du marché, dont elle avait déjà précisé, dès son dire du 13 mai 2016, qu’elle était la plus appropriée. Pour ce faire, elle produit plusieurs références, principalement dans la X, consistant en des prix de vente et des coûts de création qui démontrent selon elle que le prix de cession de sa station de lavage aurait pu être compris entre 350 000 € et 500 000 €, compte tenu de son excellent emplacement et de ses équipements importants et récents.

Or, il doit être relevé que l’expert judiciaire a pris en compte ces éléments, en écartant cependant, d’une part les coûts de création, au motif que l’article L.145-14 du Code de commerce consiste à évaluer un fonds de commerce et non la création d’une nouvelle station de lavage, d’autre part les annonces de vente dont n’étaient pas mentionnées les données comptables, au motif d’un faible turn-over identifié comme étant la conséquence d’une distorsion résultant d’un investissement important qui ne dégage que de faibles marges.

Pour illustrer son propos, l’expert judiciaire a dégagé de la seule annonce produite par la société Pasy, faisant état du prix de vente et du chiffre d’affaires, que le prix de vente était de 250 000 € pour un chiffre d’affaires de 90 000 €, soit un coefficient multiplicateur de 2,77, contre un coefficient de 3 retenu par lui, précisant qu’il était appliqué au chiffre d’affaires hors taxes, et qu’il était en la matière compris entre 2,5 et 3, ce dernier coefficient étant habituellement retenu dans le sud de la France.

Il résulte des comptes déposés auprès du greffe du tribunal de commerce de Montpellier que la société Pasy a réalisé les chiffres d’affaires hors taxes suivants : 105 143 € pour l’exercice 2019, 93 472 € pour 2018 et 99 986 € pour 2017, soit une moyenne de 99 534 € et une valeur de 298 602 € après application de la méthode par comparaison.

L’expert judiciaire a par suite réalisé une moyenne avec la valeur telle que ressortant de l’application de la méthode par l’excédent brut d’exploitation sur les exercices 2013 à 2015, ressortant à 198 020 €, qui sera retenue pour cette somme en l’absence de calcul actualisé sur les exercices 2017 à 2019 soumis à la Cour.

Il en résulte ainsi une moyenne de 248 311 €, qui sera retenue comme montant de l’indemnité d’éviction.

Sur la fixation du montant de l’indemnité de remploi

Comme l’expose la société Pasy, les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain en la matière et elle est en général fixée entre 8 % et 12 % de l’indemnité principale.

Il sera fait application du taux retenu par le premier juge, soit 10 %, appliqué à la somme de 248 311 €, de sorte que l’indemnité d’éviction sera fixée à la somme de 24 831 €.

Sur la fixation du montant de l’indemnité au titre du préjudice commercial

Comme le sollicite la société Pasy, la méthode d’évaluation préconisée par l’expert judiciaire et validée par le Tribunal sera retenue pour déterminer le montant de l’indemnité au titre du préjudice commercial.

La société Pasy soumet à la Cour un calcul actualisé et détaillé, reprenant les données comptables des exercices 2017 à 2019, duquel il ressort une indemnité pour un montant de 14 042 €. La X Y ne relativise pas ce calcul.

C’est donc cette somme qui sera retenue au titre de l’indemnité pour préjudice commercial.

Sur la demande au titre des frais de déménagement et de réinstallation, et d’indemnité de double loyer

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a débouté la société de cette prétention, à défaut de justifier des montants sollicités à ce titre.

Sur les dépens et les frais non remboursables

Le jugement entrepris sera également confirmé en ce qui concerne les dépens et l’application de l’article 700 du Code de procédure civile.

La X Y sera condamnée aux dépens de l’appel.

La X Y, qui échoue en cause appel, sera condamnée au surplus à payer à la société Pasy la somme de 2 000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;

CONFIRME le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Montpellier le 14 septembre 2017, sauf en ce qu’il :

• Fixe le montant de l’indemnité d’éviction à la somme de 230 000 € ;

• Fixe le montant de l’indemnité de remploi à la somme de 23 110 € ;

• Fixe le montant de l’indemnité due au titre du préjudice commercial à la somme de 7 334 € ;

Statuant à nouveau de ces chefs,

FIXE le montant de l’indemnité d’éviction à la somme de 248 311 € ;

FIXE le montant de l’indemnité de remploi à la somme de 24 831 € ;

FIXE le montant de l’indemnité due au titre du préjudice commercial à la somme de 14 042 € ;

DÉBOUTE la société Pasy de ses demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE la X Y à payer à la société Pasy la somme de 2 000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la X Y aux dépens de l’appel.

Le greffier, Le président,