Grosse + copie délivrées le à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 15 AVRIL 2021

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 16/08075 – N° Portalis DBVK-V-B7A-M4ZY

Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 novembre 2016 TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE NARBONNE N° RG 15/00701

APPELANTE :

S.C.I. X prise en la personne de son gérant en exercice domicilié ès qualités au siège social

Représentée par M^e Yann GARRIGUE de la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMES :

Maître AA D de nationalité Française

Représenté par M^e Gilles LASRY de la SCP D’AVOCATS BRUGUES – LASRY, avocat au barreau de MONTPELLIER

SCI GAFC […] Représentée par M^e Frédéric PINET de la SELARL PINET ET ASSOCIES, avocat au barreau de NARBONNE

ORDONNANCE DE CLOTURE DU 03 FÉVRIER 2021

---

Page 2

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 Avril 2021, en audience publique, au moins un conseil s’étant opposé à ce que l’affaire soit jugée sans audience en vertu de l’article 6 de l’ordonnance n°2020-1400 du 18 novembre 2020.

M. Fabrice DURAND, Conseiller, a fait le rapport prescrit par l’article 804 du code de procédure civile et a rendu compte des plaidoiries lors du délibéré de la cour composée de :

M. Jacques RAYNAUD, Président M. Thierry CARLIER, Conseiller M. Fabrice DURAND, Conseiller qui en ont délibéré.

Greffier, lors de la mise à disposition : M^me Nadine CAGNOLATI

ARRET :

- contradictoire

- prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

- signé par M. Thierry CARLIER, Conseiller, en l’absence du président empêché et par M^me Nadine CAGNOLATI, Greffière.

*

* *

---

Page 3

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 28 mai 2014 reçu par Me d la SCI GAFC a vendu à la SCI Y un terrain à bâtir d’une surface de 1.767 m² cadastrée […] sur la commune de Narbonne, pour un prix de 250 000 euros.

Lors du dépôt de sa demande de permis de construire le 30 avril 2014, les services de l’urbanisme de la commune de Narbonne informaient la SCI Y que l’obtention du permis demandé était conditionnée par la signature d’un contrat de participation aux travaux de voiries et réseaux d’eaux usées et potable, éclairage et téléphone assorti d’une redevance à payer de 44 728 euros.

La SCI Y apprenait par ailleurs de l’architecte missionné pour son projet que la superficie de la parcelle […] était de 1.716 m² au lieu de 1.767m², superficie cadastrale mentionnée dans l’acte de vente. Elle ignorait qu’un bornage contradictoire avait été réalisé avant la vente le 29 mars 2012 et permis de mesurer la superficie exacte de la parcelle achetée.

Par acte d’huissier des 1 et 8 avril 2015, la SCI Y a fait^er délivrer assignation à Me d et à la SCI GAFC aux fins de les voir condamner in solidum à lui verser une somme au titre de la réduction du prix de vente assortie de dommages et intérêts.

Par jugement contradictoire rendu le 10 novembre 2016, le tribunal de grande instance de Narbonne a :

- rejeté les demandes de la SCI Y et la demande de dommages et intérêts de la SCI GAFC ;

- rejeté toute autre demande des parties ;

- condamné la SCI Y à verser à la SCI GAFC une somme de 2 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code ivile et une somme de 2 000 euros à Me d ;

- condamné la SCI Y aux dépens de l’instance.

La SCI Y a relevé appel total de ce jugement le 17 novembre 2016.

Vu les dernières conclusions de la SCI Y remises au greffe le 17 février 2020 ;

Vu les dernières conclusions de la SCI GAFC remises au greffe le 13 août 2020 ;

Vu les conclusions de maître d remises au greffe le 12 juin 2017 ;

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 février 2021.

---

Page 4

MOTIFS :

La demande formée par la SCI Y concernant la superficie du terrain

L’acte notarié de vente du 28 mai 2014 stipule :

– page 9 – Contenance du terrain d’assiette : Le vendeur ne confère aucune garantie de contenance du terrain d’assiette telle qu’elle est indiquée ci-dessus par référence aux documents cadastraux.

– page 10 – Charges et conditions générales à la charge de l’acquéreur : L’acquéreur, sauf à tenir compte de ce qui peut être indiqué par ailleurs :

- Prendra le bien vendu dans l’état où il se trouvera le jour de l’entrée en jouissance dans aucune garantie de la part du vendeur pour raison :

Soit même de la surface du terrain d’assiette de l’immeuble, la différence en plus ou en moins s’il en existe, entre la contenance susindiquée et celle réelle, excédât-elle un vingtième, devant faire le profit ou la perte de l’acquéreur, sans aucun recours contre le vendeur à ce sujet.

Le procès-verbal de bornage en date du 29 mars 2012 et le plan annexé mentionnent en marge du graphisme de la parcelle […] de surface cadastrale […] une « superficie mesurée » de 1.789 m². La mention portée sur la représentation de la parcelle, quelque peu illisible, semble indiquer une mesure de 1.716 m². Une autre parcelle est aussi mentionnée pour 73 m² « partie de […] » sans plus de précisions.

Ce bornage a été réalisée le 29 mars 2012 alors que le terrain était encore propriété de l’indivision Z. Cette indivision a vendu le terrain le 15 février 2013 à la SCI GAFC qui l’a revendu le 28 mai 2014 à la SCI Y.

Ainsi que l’a exactement relevé le jugement, aucune preuve n’est apportée par la SCI Y de ce que la SCI GAFC aurait connu l’existence de ce bornage.

Les dispositions de l’article L.111-5-3 du code de l’urbanisme ne peuvent s’appliquer à la SCI GAFC qui n’avait pas connaissance de ce bornage contradictoire. Par ailleurs, la réalisation préalable d’un bornage n’était pas exigée pour pouvoir vendre ce terrain.

Il en résulte donc que la clause de non garantie de superficie de la parcelle vendue doit recevoir application au bénéficie de la SCI GAFC, vendeur de bonne foi.

---

Page 5

Il ne peut être davantage fait grief au notaire de n’avoir pas mentionné l’existence de ce bornage dans l’acte. En effet, le notaire ne disposait pas de cette information et il n’était pas tenu de faire procéder à ce bornage ni à vérifier l’éventuelle existence d’un bornage antérieur.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté la demande d’indemnisation d’un défaut de superficie de la parcelle, formée par la SCI Y contre la SCI GAFC et contre Me d

La demande formée par la SCI Lorian relative à la contribution d’urbanisme au titre du contrat de participation

Le notaire qui intervient comme rédacteur d’acte doit aussi conseiller utilement et habilement ses clients en attirant leur attention de manière complète et circonstanciée sur la portée, les effets et les risques de leurs engagements, ainsi qu’en suggérant les mesures les plus propices pour obtenir le résultat qu’ils désirent atteindre.

En cas de vente d’un terrain constructible, ce devoir de conseil oblige le notaire rédacteur de l’acte à obtenir préalablement un certificat d’urbanisme établissant le caractère constructible du terrain objet du contrat de vente.

En l’espèce, Me d a bien annexé le certificat d’urbanisme délivré le 7 janvier 2014 à l’acte de vente du 28 mai 2014.

Outre la taxe d’aménagement et la redevance d’archéologie préventive, le notaire a expressément mentionné dans cet acte les dispositions suivantes de droit l’urbanisme applicables au terrain constructible vendu :

– page 12 : Les contributions ci-dessous pourront être prescrites par un permis, tacite ou explicite, de construire ou d’aménager, et en cas de non opposition à une déclaration préalable.

- participation pour équipements publics exceptionnels (article L.332-8 du code de l’urbanisme)

- participation pour raccordement à l’égout (article L.332-6-1-2° du code de l’urbanisme)

Selon courrier du 27 mai 2014, la direction générale des services techniques de la commune de Narbonne notifiait à la SCI Y que sa demande de permis de construire était conditionnée par la signature d’un contrat de participation au titre du programme d’aménagement d’ensemble du secteur de Ratacas sur le fondement de l’article L.332-9 du code de l’urbanisme modifié par la loi du 18 juillet 1985.

---

Page 6

Ce même courrier précisait que ce programme d’aménagement d’ensemble du Ratacas avait été créé par délibération du 15 décembre 1999, modifiée le 29 octobre 2003, en application des dispositions de l’article L.332-9 du code de l’urbanisme.

Il est exact que cette participation de 44 728 euros demandé par la commune de Narbonne ne correspondait donc pas à l’une des dispositions de droit de l’urbanisme mentionnées dans l’acte de vente mais relevait de l’article L.332-9 de ce code non mentionné par le notaire dans l’acte du 28 mai 2014.

Cependant, dès lors que le certificat d’urbanisme doit mentionner toutes les dispositions d’urbanisme et limitations administratives au droit de propriété, le notaire peut, sans engager sa responsabilité, se contenter de l’obtention de ce certificat d’urbanisme dont il n’avait aucune raison de soupçonner le caractère erroné ou incomplet.

Dans le cas du présent litige où le certificat d’urbanisme a omis de préciser que le terrain vendu était situé dans le périmètre d’un programme d’aménagement d’ensemble, le notaire n’avait pas à se livrer à de plus amples recherches, et ce malgré la publication des arrêtés préfectoraux portant création de ce programme d’aménagement d’ensemble au recueil des actes administratifs.

Ainsi, le notaire a parfaitement respecté son obligation d’information concernant la fiscalité de l’urbanisme applicable à ce terrain constructible.

Le tribunal a jugé à bon droit que Me d n’avait commis aucun manquement à son devoir de conseil dans le cadre de la rédaction de l’acte de vente du 28 mai 2014.

Le jugement entrepris sera donc intégralement confirmé en ce qu’il a rejeté l’intégralité des demandes formées à l’encontre de la SCI GAFC et de Me d

Les autres demandes

La SCI GAFC n’apporte pas la preuve de ce que la SCI Y a fait un usage abusif de son droit d’ester en justice et d’exercer les voies de recours. Sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive sera donc rejetée.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Confirme la décision déférée en toutes ses dispositions ;

---

Page 7

Y ajoutant,

Condamne la SCI Y aux entiers dépens d’appel ;

Condamne la SCI Y à verser à 2 000 euros à la SCI GAFC et 2 000 euros M^e AA d d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LE CONSEILLER, EN L’ABSENCE DU P R É S I D E N T EMPÊCHÉ