Cour d’appel de Paris, Pôle 1 – chambre 3, 12 mai 2021, n° 20/12345

Sur la décision

Référence :CA Paris, pôle 1 – ch. 3, 12 mai 2021, n° 20/12345

Juridiction :Cour d’appel de Paris

Numéro(s) : 20/12345 Dispositif :Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Sur les personnes

Président :Patrick BIROLLEAU, président

Avocat(s) :Etienne MORTAGNE, Frédéric CATTONI, Margaux BRIOLE, Olivier POIX

Cabinet(s) :CABINET SALLARD CATTONI

Parties :S.A.R.L. PRINCES DE LA VILLE c/ S.A. LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D¿HABITATIONS A LOY ER MODERE

Texte intégral

S.A. LES RESIDENCES socité anonyme d’habitations à Copies exécutoires loyer modéré, venant aux droits de l’OPIEVOY, agissant poursuites et diligences de ses représentants REPUBLIQUE FRANCAISE légaux y domiciliés en cette qualité délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE

[…] FRANCAIS

[…] COUR D’APPEL DE PARIS

Représentée par M^e Frédéric CATTONI de la SELARL Pôle 1 – Chambre 3 CABINET SALLARD CATTONI, avocat au barreau de PARIS, toque : C0199 ARRET DU 12 MAI 2021

(n° , 7 pages) Assistée par M^e Margaux BRIOLE, avocat au barreau de PARIS, toque : C0199 Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/12345 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CCJJT COMPOSITION DE LA COUR :

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du L’affaire a été débattue le 30 Mars 2021, en audience 15 Juillet 2020 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP publique, rapport ayant été fait par M. Patrick d’EVRY – RG n° 20/00374 BIROLLEAU, Premier Président de chambre conformément aux articles 804, 805 et 905 du CPC, APPELANTE les avocats ne s’y étant pas opposés.

S.A.R.L. PRINCES DE LA VILLE, prise en la personne Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité délibéré de la Cour, composée de : audit siège

Patrick BIROLLEAU, Premier Président de chambre 6, […]

Carole CHEGARAY, Conseillère

[…]

Edmée BONGRAND, Conseillère Représentée par M^e Etienne MORTAGNE de l’AARPI Greffier, lors des débats : Olivier POIX L2M AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : D653 ARRÊT : INTIMEE

— CONTRADICTOIRE

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— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Patrick BIROLLEAU, Premier Président de chambre et par Olivier POIX, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

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Par acte sous seing privé du 15 mars 2007, l’office public d’aménagement et de construction interdépartemental de l’Essonne, du Val d’Oise et des Yvelines (OPIEVOY) a consenti un bail commercial de neuf ans à l’EURL Les Meknès pour un local situé 6, […], […]), destiné à l’exploitation d’un salon de thé, moyennant le paiement d’un loyer annuel en principal hors charges et hors taxes de 4.179,91 euros, révisable annuellement.

Par acte du 31 juillet 2019, la SA d’habitation à loyer modéré Les Résidences, venant aux droits de l’OPIEVOY, a fait délivrer à l’EURL Le Meknes un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Par acte du 15 mai 2020, la SA d’habitation à loyer modéré Les Résidences a assigné la SARL Les princes de la ville, anciennement EURL Le Meknes, devant le président du tribunal judiciaire d’Evry, statuant en référé, aux fins notamment de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail.

Par ordonnance contradictoire rendue le 15 juillet 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire d’Evry a :

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail commercial du 15 mars 2007 conclu entre les parties sont réunies à compter du 31 août 2019, au bénéfice de la SA d’habitation à loyer modéré Les Résidences ;

— ordonné, à défaut de libération volontaire des lieux dans un délai de 15 jours à compter de la signification d’un commandement de quitter les lieux, délivré conformément aux articles L411-1 et R411-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion de l’EURL Meknès du local situé d’une superficie de 55 m², situé 6, […], […], avec le concours éventuel de la force publique ;

— dit que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné l’EURL Meknès à payer à la SA d’habitation à loyer modéré Les Résidences la somme de 2 014,42 euros, échéance du mois de juin 2020 incluse, au titre des arriérés de loyers et chargés impayés ;

— condamné l’EURL Meknes à payer à la SA d’habitation à loyer modéré Les Résidences une

indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges tels que prévus au contrat de bail commercial du 15 mars 2007 à compter du mois de septembre 2019 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée soit par l’expulsion, soit par la

restitution volontaire des clefs en mains propre au bailleur ;

— condamné l’EURL Meknès à payer à la SA d’habitation à loyers modéré Les Résidences une somme de 350 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût des deux commandements de payer (167,13 euros).

Par déclaration d’appel du 23 août 2020, la SARL Princes de la ville a interjeté appel de cette ordonnance.

Par dernières conclusions remises le 16 mars 2021, elle demande à la cour de :

In limine litis :

— constater l’irrégularité de la signification de l’assignation en référé ;

— ordonner la nullité de l’assignation en référé ;

— prononcer la nullité de l’ordonnance de référé ;

au fond,

— infirmer l’ordonnance de référé en date du 15 juillet 2020 en toutes ses dispositions ;

statuant à nouveau,

— constater l’existence d’une contestation sérieuse ;

— déclarer la formation des référés incompétente ;

— débouter la société Les résidences de ses demandes ;

à titre subsidiaire,

— accorder un délai de paiement rétroactif de 30 mois suivant le commandement de payer du 31 juillet 2019 ;

— constater que la société SARL Les princes de la ville s’est intégralement acquittée des sommes reprises dans le commandement de payer visant la clause résolutoire du 31 juillet 2019 et ne reste redevable que de 2.013,95 euros ;

— ordonner, pour le surplus, la suspension des effets de la clause résolutoire présente dans le contrat de bail commercial, à charge pour la société Les princes de la ville de s’acquitter des sommes restant dues avant le 31 janvier 2022 ;

— en toute hypothèse, condamner la SA Les résidences à verser à la société Princes de la ville la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle fait valoir que l’assignation du 15 mai 2020 est nulle au regard des faibles diligences entreprises pour tenter de procéder à une signification à la personne ; l’intimée et son représentant ne pouvaient

ignorer qu’en se déplaçant le 15 mai 2020 dans les locaux de la société, ils trouveraient portes closes ; la société qui exerce une activité de salon de thé a en effet été soumise à une interdiction d’exercer compte tenu de la pandémie liée au covid-19, de sorte que l’huissier instrumentaire aurait dû procéder à de plus

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amples diligences, notamment en localisant les gérants ou associés de la société, conformément à l’article 690 du code de procédure civile.

Elle invoque, par ailleurs, l’existence d’une contestation sérieuse, en ce que les problématiques de règlement de loyer relatives aux mois échus de l’année 2020, en pleine pandémie de Covid-19, sont une « contestation sérieuse » qui ne peut être débattue devant la juridiction des référés, en raison de l’article 14 de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020, qui dispose : « toute clause résolutoire ou prévoyant une déchéance en raison du non-paiement ou retard de paiement de loyers ou charges, à l’encontre des locataires pour retard ou non-paiement des loyers ou charges locatives est réputée non écrite ». A ce titre, l’appelante soutient qu’il reste dû à ce jour la somme de 2.013,95 euros, au titre des loyers du second semestre de l’année 2020 et du premier trimestre de l’année 2021. Ainsi, ces loyers correspondent à la période pendant laquelle elle était soumise à des mesures de police administrative liées à la pandémie de la Covid-19 ; elle en infère que la clause résolutoire ne saurait être acquise.

Enfin, l’appelante sollicite des délais de paiement rétroactifs ainsi que de suspendre les effets de la clause résolutoire ; elle rappelle qu’elle a intégralement appuré sa dette locative. En outre, elle fait valoir sa bonne foi. A ce titre, elle soutient que s’agissant du commandement de payer, sa délivrance s’est effectuée en période estivale, ainsi sa société était donc fermée au moment du potentiel dépôt de l’acte. Ensuite, s’agissant de l’assignation en référé, l’appelante soutient qu’elle ne lui a jamais été signifiée en personne, de sorte qu’elle n’a pas pu comparaître pendant l’audience de référés qui se tenait contre elle le 26 juin 2020. Elle précise que, pour une raison ignorée, à compter du mois de juillet 2020, l’intimée a cessé de procéder au prélèvement automatique. A ce titre, elle considère qu’un tel évènement ne peut lui être reproché.

Enfin, l’appelante expose qu’elle ne reste redevable, au titre des loyers de l’année 2020 et 2021, que de 2.013,95 euros (3.500 euros ayant été réglés en mars 2021 et 1.150 euros ayant été réglés en octobre 2020).

La SA Les résidences, par ses dernières conclusions remises le 18 mars 2021, demande à la cour, au visa des articles 1728 et 1741 du code civil, de l’article L145-41 du code de commerce ainsi que des articles 696 et suivants du code de procédure civile , de :

— adjuger à la société Les Résidences le bénéfice des présentes, et y faisant droit ;

— déclarer irrecevable et infondé l’appel interjeté ;

— constater la régularité de l’assignation délivrée par la société Les résidences à la société Le Meknes devenue la société Princes de la ville ;

— déclarer irrecevable le moyen soulevé tardivement visant à voir constater l’existence d’une contestation sérieuse ;

— débouter la SARL Princes de la ville de toutes ses demandes ;

— confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, sauf à actualiser le montant de la dette ;

statuant à nouveau,

— condamner la SARL Princes de la ville à payer à la société Les résidences la somme de 3.163,95

euros, correspondant à l’arriéré arrêté au 18 mars 2021, terme de février 2021 inclus ;

à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où des délais de paiement seraient accordés à la société SARL Princes de la ville, il sera précisé que :

* les échéances au titre du paiement de l’arriéré devront être réglées en sus du loyer courant,

* au premier défaut de paiement, la clause résolutoire reprendra immédiatement ses effets sans qu’il soit besoin d’adresser une mise en demeure au preneur.

en tout état de cause,

— condamner la SARL Princes de la ville à payer à la société Les résidences une somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont le recouvrement sera effectué par

M^e Cattoni, avocat, conformément aux dispositions de

l’article 699 du code de procédure.

Elle invoque la régularité de l’assignation du 15 mai 2020 : elle fait valoir que l’appelante reconnait elle-même qu’elle a réouvert son commerce le 2 juin 2020, de sorte que le gérant et ses préposés se sont nécessairement rendus dans les lieux avant cette date pour préparer la réouverture et que conformément aux dispositions de l’article 658 du code de procédure civile, l’huissier de justice a laissé un avis de passage. Elle expose que l’appelante avait bien connaissance de la procédure mais qu’elle a décidé de ne pas s’en préoccuper ; dès lors, cette dernière ne peut invoquer un quelconque grief.

Elle fait ensuite valoir que la demande au titre de l’arriéré location ne se heurte à aucune constestation sérieuse ; un tel moyen aurait du être soulevé dès les premières conclusions, de sorte qu’il est irrecevable. Par ailleurs, l’intimée rappelle que les dispositions légales prises en novembre 2020 et les décisions rendues en matière de loyers dus pour la période de la crise sanitaire ne peuvent s’appliquer à la situation d’espèce puisque le commandement de payer a été délivré le 31 juillet 2019. L’appelante ne justifie donc pas de l’existence d’une contestation sérieuse pour que soit prononcée l’acquisition de la clause résolutoire le 1er septembre 2019.

En outre, l’intimée relève que l’appelante n’a pas appuré sa dette, contrairement à ce que celle-ci affirme ; les chèques adressés récemment sont tous revenus impayés. C’est ainsi que l’intimée tient à rappeler que l’appelante est en débit depuis mai 2017, soit depuis plus de 2 ans au jour où le commandement de payer a été délivré et 3 ans au jour de l’assignation. Elle rejète l’argument de l’appelante selon lequel la société bailleresse aurait cessé de procéder aux prélèvements des loyers : compte tenu du fait que les prélèvements ont été à de nombreuses reprises rejetés en l’absence de provision suffisante sur le compte

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bancaire de la société locataire, la bailleresse a cessé les prélèvements, comme cela est d’usage, afin d’éviter de devoir à chaque fois régler des frais bancaires. L’intimée précise également qu’il appartient à la société locataire de s’assurer qu’elle règle régulièrement ses loyers et charges.

A titre subsidiaire, si la cour venait à accorder des délais à l’appelante, l’intimée lui demande de préciser que :

— les échéances au titre du paiement de l’arriéré devront être réglées en sus du loyer courant;

— au premier défaut de paiement, la clause résolutoire reprendra immédiatement ses effets sans qu’il soit besoin d’adresser une mise en demeure au preneur.

Enfin, s’agissant de l’arriéré locatif, l’intimée expose qu’il résulte des relevés de compte que l’appelante ne s’est pas acquittée de l’ensemble des arriérés et que la locataire est désormais redevable

de la somme de 3.163,95 euros, terme de février 2021 inclus.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

MOTIFS

Sur la nullité de l’assignation

Conformément à l’article 654 du code de procédure civile, la signification doit, en principe, être faite à personne à la personne même de son destinataire. Selon l’article 690 du même code, la notification destinée à une personne morale de droit privé ou à un établissement public à caractère industriel ou commercial est faite au lieu de son établissement.

Par acte d’huissier en date du 15 mai 2020, l’assignation à comparaitre devant le tribunal judiciaire d’Evry à son audience du 26 juin 2020 destinée à l’EURL Meknès a été délivrée à l’étude aux motifs – 'le siège de cette société (6, […], Grigny 91350) étant confirmé par les indications figurant sur la boite à lettres' – d''une absence de représentant légal au siège, d’une absence de fondé de pouvoir de ce dernier, d’une absence de personne habilitée à recevoir copie de l’acte’ (pièce Les Résidences […]).

C’est au siège social de l’EURL Meknès – au 6, […], Grigny – qui était fermé à la date du 15 mai 2020, dont il n’est pas soutenu que le Kbis aurait mentionné un changement de siège social, que l’acte a été délivré, l’huissier instrumentaire ayant relaté dans l’acte les diligences qu’il a accomplies pour effectuer la signification à personne et les circonstances qui l’en ont empéché. L’huissier n’étant, en tout état de cause, pas tenu de tenter une signification au domicile du gérant, il s’en déduit que la délivrance de l’assignation n’est entachée d’aucune d’irrégularité.

En l’absence, en outre, de preuve d’une quelconque déloyauté du demandeur à l’action, la SARL Princes de la ville sera déboutée de son exception de nullité de

l’acte introductif d’instance et de l’ordonance entreprise.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 835 du code de procédure civile dispose : 'Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.'

La société Princes de la ville prétend que les loyers du second semestre de l’année 2020 et du premier trimestre de l’année 2021, correspondant à la période pendant laquelle elle reste soumise à des mesures de police administrative liées à la pandémie de la covid 19, en application de l’article 14 de la loi n° 2020- 1379 du 14 novembre 2020 (qui dispose: 'toute clause résolutoire ou prévoyant une déchéance en raison du non-paiement ou retard de paiement de loyers ou charges, à l’encontre des locataires pour retard ou non-paiement des loyers ou charges locatives est réputée non écrite').

Il n’est pas sérieusement contestable qu’en l’absence d’apurement de l’arriéré locatif visé au commandement de payer du 31 juillet 2019 dans le mois suivant la délivrance de cet acte, la clause

résolutoire s’est trouvée acquise. La société Princes de la ville n’est pas fondée à se prévaloir des dispositions de la loi du 14 novembre 2020 dès lors que la clause s’est trouvée acquise à la date du 31 août 2019.

Sur la dette locative

La société Princes de la ville n’oppose aucune contestation sérieuse propre à accréditer l’inexactitude du relevé de compte au 18 mars 2021 (pièce Résidences n°19), le versement de 1.150 euros de novembre 2020 qu’elle invoque ne ressortant nullement des pièces versées aux débats, notamment du relevé de compte produit par le bailleur en pièce n°17 citée par la société Princes de la ville. Vu l’évolution du litige, cette dernière sera condamnée au paiement, à titre de provision, de la somme de 3.163,95 euros.

Sur la demande de délais de paiement

L’article L145-41 du code de commerce dispose :

' Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de

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la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.'

L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Des efforts de paiement ayant été accomplis pour effectuer un certain nombre de paiements au cours de l’année 2020 en dépit la crise sanitaire – notamment à hauteur de 10.241 euros depuis le 31 juillet 2020 – la société Princes de la ville sera autorisée à se libérer de sa dette locative en un année par mensualités de euros le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent arrêt, en sus des loyers courants, étant rappelé que la 12e mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.

Il convient d’attirer l’attention du preneur sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible.

Des délais de remboursement étant accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si la société Princes de la ville se libère dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

— la clause résolutoire reprendra son plein effet ;

— il pourra être procédé à l’expulsion de la société Princes de la ville selon les modalités prévues au dispositif ci-après ;

— la société Princes de la ville sera tenue au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation non sérieusement contestable égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi ;

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

PAR CES MOTIFS

Déboute la société Princes de la ville de ses exceptions de nullité ;

Confirme l’ordonnance entreprise sauf sur le montant de la condamnation, à titre provisionnel, au paiement de l’arriéré locatif ;

Statuant à nouveau du chef infirmé, vu l’évolution du litige,

Condamne la société Princes de la ville au paiement, à titre de provision, de la somme de 3.163,95 euros ;

Ajoutant à la décision déférée,

Autorise la société Princes de la ville à s’acquitter de la dette due au titre de l’arriéré locatif en 12 mois par mensualités de 260 euros chacune le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent arrêt, en sus des loyers courants, la 12e mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette ;

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n’avoir jamais joué si la société Princes de la ville se libère dans les délais et modalités ainsi fixés en sus du paiement du loyer courant ;

Dit qu’à défaut de paiement de l’arriéré ou du loyer courant :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

— la clause résolutoire reprendra son plein effet ;

— faute de départ volontaire des lieux loués, il pourra être procédé à l’expulsion de la société Princes de la ville et de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.411-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— la société Princes de la ville sera tenue au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi ;

Condamne la société Princes de la ville aux dépens d’appel ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT