Cour d'appel de Montpellier, 5e chambre civile, 4 novembre 2021, n° 18/05964

TGI Montpellier 27 novembre 2018

CA Montpellier
Confirmation 4 novembre 2021

CASS
Cassation 6 avril 2023

Arguments

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Rejeté
Manquements contractuels du preneur
La cour a estimé que les griefs invoqués par les bailleurs étaient soit prescrits, soit non fondés, et que les manquements n'étaient pas suffisamment prouvés pour justifier la résiliation du bail.
Rejeté
Transformation des lieux loués
La cour a relevé que les griefs concernant les transformations étaient purgés par l'offre de renouvellement du bail et que les modifications n'affectaient pas la destination des lieux.
Rejeté
Occupation des lieux sans titre
La cour a jugé que la demande d'indemnité d'occupation n'était pas fondée en raison du rejet des demandes de résiliation du bail.
Rejeté
Travaux non autorisés
La cour a considéré que les griefs relatifs aux installations non autorisées étaient également purgés par l'offre de renouvellement et n'étaient pas suffisamment prouvés.
Rejeté
Préjudice subi par le preneur
La cour a rejeté la demande en dommages-intérêts, considérant qu'il n'y avait pas de préjudice distinct justifiant une telle indemnisation.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette affaire, les consorts B ont demandé la résiliation d'un bail commercial pour manquements contractuels de la SAS Les Cattleyas. Le tribunal de première instance a débouté les bailleurs, ordonnant une expertise sur d'éventuels travaux de mise en conformité. La cour d'appel a confirmé cette décision, considérant que les griefs des bailleurs étaient soit prescrits, soit non fondés. Elle a souligné que les manquements allégués avaient été purgés par l'offre de renouvellement du bail et que les modifications apportées par le preneur étaient conformes à l'évolution de l'exploitation. La cour a donc infirmé les demandes des bailleurs et a renvoyé l'affaire pour statuer sur les conséquences de l'expertise.

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Sur la décision

Référence :	CA Montpellier, 5e ch. civ., 4 nov. 2021, n° 18/05964
Juridiction :	Cour d'appel de Montpellier
Numéro(s) :	18/05964
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Montpellier, 27 novembre 2018, N° 16/05945
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Philippe GAILLARD, président
Avocat(s) :	Jean-François BLANCElisabeth DOUY MERCIEREric NEGRE
Parties :	SAS LES CATTLEYAS, SELARL FHB

Texte intégral

Grosse + copie

délivrées le

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5^e chambre civile

ARRET DU 04 NOVEMBRE 2021

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 18/05964 – N° Portalis DBVK-V-B7C-N5CD

Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 NOVEMBRE 2018

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MONTPELLIER

N° RG 16/05945

APPELANTS :

Monsieur X, Y, C B

né le […] à […]

[…]

Représenté par M^e A Camille PEPRATX NEGRE de la SCP ERIC NEGRE, A CAMILLE PEPRATX NEGRE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assisté de M^e Eric NEGRE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

Madame Z, A, E B

née le […] à […]

[…]

'Villa Safari'

[…]

Représentée par M^e A Camille PEPRATX NEGRE de la SCP ERIC NEGRE, A CAMILLE PEPRATX NEGRE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Eric NEGRE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

INTIMES :

SAS LES CATTLEYAS à l’enseigne « LE CLOS FLEURI »

[…]

34110 VIC-LA-GARDIOLE

Représentée par M^e Elisabeth DOUY MERCIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

SELARL FHB dont le siège social est sis […], […], inscrite au RCS de NANTERRE sous le […], prise en son établissement secondaire sis […], représentée par M^e Jean-François BLANC, ès qualités de Commissaire à l’Exécution du Plan de la SAS LES CATTLEYAS, en son Etude sise

[…]

Représenté par M^e Elisabeth DOUY MERCIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

Ordonnance de clôture du 06 Septembre 2021

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 SEPTEMBRE 2021, en audience publique, Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre

Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

— contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

* *

Les consorts B ont donné à bail commercial un ensemble immobilier affecté à l’activité de camping, hôtellerie de plein air, alimentation, restaurants et commerces annexes, à la société Les Cattleyas par acte du 28 avril 1995, renouvelé le 1^er avril 2004.

Le 28 septembre 2012, les bailleurs ont fait délivrer congé avec offre de renouvellement à un prix locatif de 110 000 ' hors-taxes par an.

La société preneur assignée devant le juge des loyers commerciaux a fait l’objet d’un redressement judiciaire par jugement du 22 septembre 2014, et un plan de redressement arrêté le 3 juin 2016.

Un rapport d’expertise judiciaire ordonnée par le juge des loyers commerciaux a été déposé le 19 octobre 2016.

Par acte du 15 septembre 2016, les bailleurs F, X, Z, B ont assigné la SAS Les Cattleyas et le commissaire à l’exécution du plan la SELARL FHB aux fins de résiliation du bail pour manquements contractuels.

Le juge de la mise en état a autorisé la visite et la description des lieux par huissier réalisée le […].

Un jugement du 2 mai 2017 du juge des loyers commerciaux a fixé le prix du loyer à compter du 1^er avril 2013 à 58 800 ' hors-taxes par an.

La SAS Les Cattleyas a relevé appel du jugement.

F B est décédée le […], et ses deux enfants X et Z ont poursuivi l’instance en qualité d’ayant droit.

Les bailleurs ont fait délivrer le 27 septembre 2017 un commandement pour un solde de loyers impayés sur la base du montant fixé par le jugement du 2 mai 2017.

Le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Montpellier le 27 novembre 2018 énonce dans son dispositif :

• Déboute les consorts B de leurs demandes, et avant dire droit sur d’éventuels travaux de mise en conformité ordonne une mesure d’expertise (mission détaillée dans le dispositif).

• Réserve tout autre demande dans l’attente du dépôt du rapport.

Le jugement expose que les bailleurs demandent de prononcer la résiliation du bail sur la base de manquement contractuel, et non pas sur l’application de la clause résolutoire visée par le commandement.

Il rejette le grief de défaut d’assurance et de contrat d’entretien du réseau d’assainissement au vu des documents fournis.

Il rejette le grief de travaux non autorisés par les bailleurs, en relevant que les constructions invoquées étaient déjà visées par une mise en demeure antérieure au renouvellement du bail le 1^er avril 2013, notamment constatées par huissier en 2006, et que la prescription de cinq ans est acquise depuis la mise en demeure du 13 octobre 2009, que les autres modifications contestées ne caractérisent pas des constructions nouvelles nécessitant l’autorisation du bailleur, que la transformation du restaurant en snack et l’absence d’exploitation d’un premier étage n’affecte pas la destination des lieux, que la fresque de la piscine et l’entretien des espaces verts ne caractérisent pas une détérioration des lieux, que toutes ces modifications sont par ailleurs atteintes par la prescription.

Le jugement rejette les griefs tirés de l’activité relative aux mobile-homes en retenant qu’il s’agit d’installation connue par les bailleurs depuis 2006 et conformes à l’évolution qui s’impose de la clientèle des campings, y compris lorsqu’ils sont la propriété des occupants, lorsqu’ils les mettent à disposition de tiers, que l’adjonction de terrasses mobiles ne les transforme pas en construction.

Le jugement relève que le bailleur ne conteste pas l’existence de non-conformités invoquées par le preneur.

Il fait droit à la demande d’expertise pour apprécier la charge contractuelle des mises en conformité avec la réglementation.

X et Z B ont relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 29 novembre 2018.

Le rapport de l’expertise ordonnée par le premier juge a été déposé le 23 mars 2021.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 6 septembre 2021.

Les dernières écritures pour X et Z B ont été déposées le 29 juin 2021.

Les dernières écritures pour la SAS Les Cattleyas et le commissaire à l’exécution du plan la SELARL FHB ont été déposées le 24 août 2021.

Le dispositif des écritures pour X et Z B énonce :

• Prononcer la résolution judiciaire du bail commercial, à compter de l’assignation introductive d’instance et à défaut à compter de la décision, au motif que le preneur a manqué à ses obligations contractuelles.

• Dire qu’à défaut de libération des lieux dans les deux mois de la signification de la décision il sera procédé à l’expulsion de tous occupants, et aux transports des meubles aux frais de la SAS Les Cattleyas.

• Condamner la SAS Les Cattleyas à une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges, avec les intérêts au taux légal à compter de la décision pour l’indemnité échue, et à compter de chaque indemnité à échoir.

• À titre subsidiaire, condamner la SAS Les Cattleyas à supprimer les installations réalisées sans autorisation, sous astreinte de 500 ' par jour après 30 jours suivant la signification de la décision, à savoir :

• agrandissement du bâtiment de réception,

• construction d’un atelier,

• mise en place d’une chaufferie au gaz impliquant modification de la façade,

• modification de la façade du local technique piscine,

• aménagement de réseaux souterrains d’alimentation de gaz, eau et électricité, pour les mobile-homes,

• fresques décoratives sur les façades des sanitaires et restaurant.

• Condamner la SAS Les Cattleyas à payer la somme de 30 000 ' de dommages-intérêts, et la somme de 10 000 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

• Condamner la SAS Les Cattleyas aux entiers dépens de première instance et d’appel, avec droit de recouvrement direct au profit de l’avocat postulant.

X et Z B soutiennent plusieurs manquements du preneur aux stipulations du bail.

Le preneur n’a pas communiqué les attestations d’assurance et d’un contrat d’entretien du réseau d’assainissement malgré une lettre recommandée du 26 septembre 2015, ni pour les années suivantes, ces documents n’ayant été transmis qu’après l’introduction de l’instance.

Des constats d’huissier de 2012 à 2017 établissent que le preneur exerce sans autorisation dans les lieux des activités non prévus dans le bail de revendeur de mobile-homes et de sous-location d’emplacements, qui ont été relevées par le commissaire à l’exécution du plan de redressement de la société, et alors que la sous-location est strictement interdite par le bail.

Les constats notent une transformation notable des caractéristiques des lieux loués, par l’augmentation du nombre de mobile-homes résidentiels (réseaux d’évacuation et alimentation ; terrasse et auvents) ne respectant pas les normes de densité et de sécurité, par la transformation du restaurant et de l’étage en snack et débarras, le défaut d’exploitation de l’épicerie et du bar glacier, l’abattage des arbres pour installer de nouveaux mobil-homes.

Le preneur a réalisé sans autorisation des travaux d’extension de construction et de nouveaux ouvrages.

Les constats établissent également plusieurs défauts d’entretien.

Le SDIS a émis un avis le 7 janvier 2016 sur des non-conformités de l’établissement à la réglementation sur la sécurité, alors que le bailleur n’a pas été convoqué à la visite et les motifs de l’avis relèvent de l’exploitation de l’établissement, et de la catégorie contractuelle des contributions et charges du preneur.

X et Z B indiquent que le rapport d’expertise ordonnée par le jugement déféré a constaté la non-conformité du réseau RIA ce qui est un motif supplémentaire de résiliation.

Le dispositif des écritures pour la SAS Les Cattleyas et le commissaire à l’exécution du plan la SELARL FHB énonce :

• Débouter les consorts B de leurs demandes comme étant prescrites, ou mal fondées, ou nouvelles devant la cour.

• Confirmer le jugement.

• Condamner les consorts B au paiement de 15 000 ' de dommages-intérêts, et de 7000 ' sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

La SAS Les Cattleyas demande confirmation des motifs pertinents du premier juge pour écarter les mêmes prétentions, en distinguant notamment les transformations nécessaires pour l’exercice de l’activité qui ne nécessitent pas l’accord du bailleur et les constructions nouvelles qui bénéficient en l’espèce de la prescription de cinq ans.

Elle relève que les griefs soulevés à l’appui de la demande de résiliation étaient déjà dans la mise en demeure du 13 octobre 2009, constatés dans un procès-verbal d’huissier du 26 juin 2006, puis du 17 septembre 2010, et dans un courrier du conseil des bailleurs au maire du 23 février 2007.

Les situations étaient au moins antérieures à l’acceptation de renouvellement du bail le 1^er avril 2013, et ne peuvent plus fonder une résiliation du bail.

La peinture d’une fresque sur un mur n’est pas une construction.

La SAS Les Cattleyas justifie du paiement régulier de l’assurance et d’un contrat d’entretien notamment du réseau d’assainissement, de l’exploitation du bar et du restaurant, que les modes d’exploitation des mobile-homes ont suivi une évolution des besoins de la clientèle, d’ailleurs sans modification brusque d’ampleur.

Elle constate que de nombreux griefs ont été formulés sans mise en demeure simplement en réponse aux écritures dans le litige en cours.

Un constat d’huissier en 2012 faisait déjà le reproche d’activité de revendeur de mobile-homes, et les locations à la semaine sont faites par les propriétaires des mobile-homes et non par une sous-location. Il s’agit de toute façon d’une activité annexe d’usage de la gestion actuelle d’un camping, sans aucune atteinte à la destination contractuelle des lieux.

Elle expose que l’expertise judiciaire a bien constaté que tous les mobile-homes quelques soit les aménagements accessoires restaient mobiles, que le grief d’abattage des arbres n’est absolument pas documenté.

Elle soutient que la question de la conformité du réseau d’alimentation en eau, et de la charge d’y remédier, soumise à l’expertise ordonnée en première instance relève d’abord de l’appréciation du premier degré de juridiction. Elle indique que l’avis de non-conformité du SDIS a été levé le 4 décembre 2019 comme le relève l’expert judiciaire.

MOTIFS

Le dispositif des écritures pour les bailleurs qui fixe les prétentions soumises à la cour en application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile demande de prononcer la résiliation du bail au motif que le preneur « a manqué à ses obligations contractuelles ».

Au visa du même article, les écritures doivent « formuler expressément les prétentions et les moyens de fait et de droit », et la cour n’examine que « les moyens au soutien des prétentions invoqués dans la discussion ».

Dans l’espèce, les bailleurs invoquent spécialement :

• le preneur n’a pas justifié de son contrat d’assurance et d’un contrat d’entretien du réseau d’assainissement ;

• la société a exercé des activités non prévues dans le bail et sans l’accord du bailleur, revendeur de mobile-homes ;

• la société a procédé à des sous-locations à durée déterminée d’emplacements de mobile-homes malgré l’interdiction expresse du bail ;

• une transformation notable des caractéristiques des lieux loués par l’installation de nombreux mobile-homes résidentiels sans respect des normes de réseau d’alimentation et de densité d’emplacements, par la transformation du mode d’occupation de certaines installations (restaurants, épicerie, bar glacier) ;

• travaux d’extension de constructions existantes sans autorisation ;

• défaut d’entretien généralisé des lieux ;

• le SDIS a émis un avis le 7 janvier 2016 de non-conformité à la réglementation sur la sécurité des aires de camping sur diverses normes ;

• installation de RIA supplémentaires sans autorisation et avec des non-conformités constatées par l’expertise judiciaire ordonnée par le premier juge.

Sur le premier grief, le premier juge constate que les justificatifs de contrat d’assurance et d’entretien ont été produits, et les écritures du bailleur le reconnaissent en indiquant qu’il a fallu délivrer l’assignation introductive d’instance pour obtenir les pièces.

Sur les deuxièmes et troisièmes griefs, le bailleur n’apporte pas de contradiction sérieuse aux motifs pertinents du premier juge que l’accroissement de la présence de mobile-homes constitue une évolution naturelle de l’exploitation des campings, que la propriété ou la location à l’année ou périodique, ou la vente de mobile-homes, ne caractérise pas une sous-location spécialement prohibée, ni une activité contractuellement interdite, mais des modalités d’exploitation qui relèvent du choix économique de l’exploitant du fonds de commerce, dès lors que l’exploitation reste continue.

L’appréciation invoquée par les bailleurs de l’incidence de ce choix sur l’évaluation par l’expert judiciaire du montant du loyer commercial ne caractérise pas un manquement contractuel, mais un élément d’évaluation du montant du loyer du bail renouvelé dans le débat extérieur à cette instance devant le juge des loyers commerciaux.

Sur les griefs de transformation et d’entretien des lieux loués, la cour constate que les consorts B ont fait délivrer par acte du 28 septembre 2012 un congé avec offre de renouvellement du bail pour la date d’échéance du 31 mars 2013, de sorte que les griefs invoqués par le bailleur dans une période antérieure à la date d’échéance doivent être considérés comme purgés par l’offre de renouvellement.

La multiplication par les bailleurs de procès-verbaux de constat d’huissier le 21 juillet 2014, le 24 février, 10 avril, […], le 30 juillet 2020, n’a pas fait disparaître :

• les courriers de mise en demeure sur les mêmes objets le 7 mai 2009, le 10 et 21 février 2012, un courrier au maire de la commune le 23 février 2007 interrogeant sur les modifications notables des lieux loués, tous antérieurs à l’échéance du 31 mars 2013,

• les procès-verbaux de constat d’huissier sur les mêmes griefs d’entretien et d’application des règles de sécurité à la demande du bailleur le 10 septembre 2010 et le 23 juillet 2012,

• la connaissance par le bailleur des griefs qu’il invoque établie par un rapport d’expertise judiciaire contradictoire du 30 mai 2002 sur la vérification de la conformité aux exigences de l’exploitation commerciale, par un procès-verbal contradictoire de visite des lieux le 28 juin 2006, par l’énoncé dans une requête

• du bailleur du 6 décembre 2012 aux fins de désignation d’un huissier des constatations antérieures des griefs de modalités d’exploitation des lieux notamment par l’activité de revente de mobile-homes, la mise en demeure par le bailleur du 13 octobre 2009 sur les mêmes griefs d’entretien, d’ouvrages réalisés sans autorisation, de conditions d’exploitation des mobile-homes.

Par ailleurs, un grand nombre des griefs notamment sur les conditions d’entretien et sur la conformité aux préconisations du SDIS relèvent des conséquences de droit d’un état des lieux de sortie à la suite d’un congé ou d’une résiliation du bail qui n’est pas advenu.

Il résulte des observations de la cour que les bailleurs qui ne réclament pas de retard de loyers ne démontrent pas suffisamment les conditions de manquements graves aux obligations contractuelles, qui n’auraient pas été porté à leur connaissance avant l’échéance de l’offre de renouvellement du bail, ou qui feraient l’objet de la prescription de cinq ans depuis leur connaissance, de nature à fonder de prononcer une résiliation judiciaire du bail.

La demande subsidiaire de condamner le preneur à supprimer les installations réalisées sans autorisation se heurte aux mêmes observations.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement déféré, et de renvoyer l’affaire et les parties devant le premier juge pour statuer dans le bénéfice du double degré de juridiction sur les prétentions qui découlent de l’expertise judiciaire ordonnée.

La SAS Les Cattleyas et le commissaire à l’exécution du plan la SELARL FHB ne démontrent pas l’existence et le contenu d’un préjudice distinct du litige objet de cette instance à l’appui de leur demande en dommages-intérêts.

Il n’est pas inéquitable dans l’espèce de laisser à la charge de chacune des parties les frais non remboursables exposés dans l’instance d’appel.

L’appelant qui succombe supportera les dépens de l’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe ;

Confirme le jugement rendu le 27 novembre 2018 par le tribunal de grande instance de Montpellier ;

Déboute la SAS Les Cattleyas et le commissaire à l’exécution du plan la SELARL FHB de sa demande en dommages-intérêts ;

Dit n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel ;

Condamne X et Z B aux dépens de l’appel.

Le Greffier Le Président

Ph. G.