1^re Chambre

ARRÊT N°417/2020

N° RG 18/07570 – N° Portalis DBVL-V-B7C-PKIK

SCI SCI POSTIT

C/

M. B Y

SA GENERALI IARD

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 24 NOVEMBRE 2020

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Brigitte ANDRE, Conseillère,

Assesseur : Madame Christine GROS, Conseillère,

Assesseur : Madame Karine LABORDE, Conseillère,

GREFFIER :

Madame D-E F, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 05 Octobre 2020 devant Madame Christine GROS, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties, et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 24 Novembre 2020 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

La société POSTIT, SA agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

Le Patis Avril

[…]

Représentée par M^e Philippe LE GOFF de la SELARL CRESSARD & LE GOFF, AVOCATS, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉS :

Monsieur B Y

né le […] à […]

Le Paluden

[…]

Représenté par M^e Yann NOTHUMB de la SCP YANN NOTHUMB – EDITH PEMPTROIT, avocat au barreau de LORIENT

La société GENERALI IARD, SA agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

2 rue Pillet-Will

[…]

Représentée par M^e Emmanuelle BLOND de la SELARL ASEVEN, Postulant, avocat au barreau de NANTES

Représentée par M^e Yann MICHEL de la SELARL ASEVEN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

Par acte sous seing privé du 1^er août 2014 réitéré en la forme authentique le 3 décembre 2014, la SCI Postit fondée par les époux X a acquis de M. Y une maison d’habitation et ses dépendances à Pluvigner, au prix de 625 000 €. Mécontente de son acquisition et estimant le prix d’acquisition excessif, elle a, le 8 février 2016, fait assigner le vendeur et la société Générali Iard, assureur de la société ayant effectué le diagnostic de performance énergétique, en paiement de dommages-intérêts, sur le fondement du dol ou, à défaut, du vice caché. Dans le dernier état de ses conclusions de première instance, elle a réclamé le paiement de la somme de 189.604,02 euros représentant la différence entre le prix d’acquisition frais inclus, et le prix auquel elle a revendu le bien par acte notarié du 21 mars 2017.

Par jugement du 17 octobre 2018, le tribunal de grande instance de Lorient l’a déboutée de ses demandes et l’a condamnée à payer à M. Y, vendeur, et à la SA Generali IARD, assureur du diagnostiqueur, chacun la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI Postit a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 22 novembre 2018.

Vu les conclusions du 3 septembre 2020 auxquelles il est renvoyé pour exposé des moyens et arguments de la SCI Postit qui demande à la cour de :

A titre principal,

— ordonner une expertise aux fins de déterminer quelle est la surface totale de l’immeuble et quelle est sa surface habitable ;

— surseoir à statuer dans l’attente du dépôt d’expertise ;

A titre subsidiaire,

— infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

— condamner in solidum M. Y et la société Générali Iard à régler la somme de 189 604,02 € à la SCI Postit sur le fondement du dol ;

A titre subsidiaire,

— condamner in solidum M. Y et la société Générali Iard à régler la somme de 189 604,02 € à la SCI Postit sur le fondement de la garantie des vices cachés ;

En tout état de cause,

— condamner in solidum M. Y et la société Générali Iard à lui régler la somme de 8 000 € au titre de ses frais irrépétibles ;

— condamner in solidum M. Y et la société Générali Iard aux dépens de première instance et d’appel dont les constats d’huissier des 14 octobre 2015 et 12 novembre 2018 ainsi que l’ensemble des frais d’exécution ( y compris les émoluments de l’huissier en application de l’article A444-32 du code de commerce).

Vu les conclusions du 30 juillet 2020 auxquelles il est renvoyé pour

exposé des moyens et arguments de M. Y qui demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

— débouter la SCI Postit de ses demandes ;

A titre subsidiaire,

— condamner la société Générali Iard à le garantir de toutes les condmanations susceptibles d’être prononcées à son encontre en principal, intérêts, frais et dépens ;

— condamner la SCI Postit à lui verser la somme de 10 000 € au titre des ses frais irrépétibles ;

— condamner la SCI Postit aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile.

Vu les conclusions du 26 août 2020 auxquelles il est renvoyé pour exposé des moyens et arguments de la société Générali Iard qui demande à la cour de :

A titre principal,

— déclarer la SCI Postit irrecevable en sa demande aux fins de désignation d’un Expert judiciaire ;

— rejeter la demande aux fins de désignation d’un Expert judiciaire formulée par la SCI Postit et la

débouter de toutes ses demandes, fins et conclusions formulées à l’encontre de la Société Générali Iard , ès-qualités d’Assureur responsabilité civile professionnelle de la Société Cap Amiante Environnement ;

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la SCI Postit de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions formulées à l’encontre de la Société Générali Iard, ès-qualités d’Assureur responsabilité civile professionnelle de la Société Cap Amiante Environnement ;

— pour le surplus, dire et juger recevable et bien fondée la demande de la Société Générali Iard , la recevoir en son appel incident ;

— y faisant droit, infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la Société Générali Iard de sa demande de condamnation de la SCI Postit pour procédure abusive et statuer comme il appartiendra en application de l’article 32-1 du Code de Procédure Civile à l’encontre de la SCI Postit ;

Statuant à nouveau, et y ajoutant,

— condamner la SCI Postit à verser à la Société Générali Iard la somme de 15.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de l’action abusive exercée à son encontre en vertu des dispositions de l’article 32-1 du Code de Procédure Civile et de l’article 1240 du Code Civil ;

A titre subsidiaire,

— débouter M. Y de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions formulées à l’encontre de la Société Générali Iard , ès- qualités d’Assureur responsabilité civile professionnelle de la Société Cap Amiante Environnement ;

— constater en tout état de cause que demeure à la charge de la Société Cap Amiante Environnement une franchise contractuelle de 3.000 € conformément aux termes des Conditions Particulières de la Police d’assurance responsabilité civile professionnelle souscrite auprès de la SociétéGénérali Iard ;

A titre infiniment subsidiaire,

— renvoyer la SCI Postit à mieux se pourvoir à l’encontre de M. Y ;

— condamner M. Y à garantir la Société Générali Iard , ès qualités d’Assureur responsabilité civile professionnelle de la Société Cap Amiante Environnement et à la relever indemne de toutes les très éventuelles condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ;

En toute hypothèse,

— condamner la SCI Postit, et tout succombant, au versement d’une somme de 5.000 euros au profit de la Société Générali Iard sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— condamner la SCI Postit, et tout succombant, aux entiers dépens de première instance et d’appel, avec application des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

L’ordonnance de clôture a été rendu le 8 septembre 2020.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Au préalable, il résulte des dispositions de l’article 954 du code civil que la cour ne statue pas sur les prétentions qui ne sont pas énoncées au dispositif des conclusions.

La SCI Postit développe que M. Y ne lui a pas remis les factures d’électricité malgré plusieurs demandes, mais n’en titre aucune conséquence dans le dispositif de ses conclusions. Par voie de conséquence, il ne sera pas tenu compte de ces développements qui semblent être exposés aux fins de communication de pièces.

Sur la demande d’expertise :

La société Générali Iard soutient que le conseiller de la mise en état était seul compétent pour ordonner une mesure d’instruction et que dès lors, la demande présentée devant la cour est irrecevable.

Aux termes de l’article 232 du code de procédure civile : «'Le juge peut commettre toute personne de son choix pour l’éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert les lumières d’un technicien'».

Si le conseiller de la mise en état était seul compétent jusqu’à l’ordonnance de clôture pour statuer sur une demande d’expertise, à l’exclusion du juge des référés, la cour conserve sa compétence pour ordonner toute mesure d’instruction dès lors que l’instruction du dossier est clôturée. Par voie de conséquence, la demande de la SCI Postit est recevable.

La SCI Postit soutient que la société Cap Amiante Environnement, qui a réalisé le diagnostic de performance énergétique, mentionne une surface habitable de 300m² ; qu’à l’occasion de ses recherches pour comprendre les raisons de l’importante consommation de la pompe à chaleur, elle a fait effectuer un nouveau diagnostic énergétique par la société Aztek qui a inscrit dans son rapport une surface habitable de 262m² ; que la surface habitable est une donnée essentielle qui a déterminé sa décision d’achat et la valeur de l’immeuble.

Il résulte des dispositions de l’article R111-1 du code de la construction et de l’habitation que constituent des bâtiments d’habitation au sens du chapitre sur les règles générales de construction des bâtiments, ceux ou parties de ceux abritant un ou plusieurs logements. Les dispositions de l’article R111-2 de ce code qui définissent la surface habitable comme étant la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres, ne sont pas applicables à la vente de l’espèce qui n’est pas un immeuble collectif.

Il en résulte que les modalités de calcul de la surface habitable du bien vendu ont pu différer d’un intervenant à un autre sans que les différences obtenues révèlent une faute. Ainsi, l’annonce de vente publiée par l’intermédiaire annonce une surface habitable de 283m², différente de celle retenue par le diagnostiqueur. Le bien vendu étant une maison individuelle, aucune surface habitable n’est mentionnée au compromis et à l’acte authentique, la superficie prise en compte pour la description du bien étant celle de la totalité de la parcelle ( 2 217 m²).

Au demeurant, il résulte des dispositions de l’article L271-4 du code de la construction et de l’habitation que l’acquéreur ne peut se prévaloir contre le vendeur des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique qui n’ont qu’une valeur informative.

Il résulte de tout ceci qu’une expertise aux fins de déterminer la surface habitable du bien ne serait d’aucune utilité à la solution du litige.

La SCI Postit sera déboutée de sa demande.

Sur le dol du vendeur :

La SCI Postit soutient que M. Y savait que la surface habitable du bien vendu était inférieure à

celle qu’il a invoquée dans le diagnostic de performance énergétique ; et qu’il a dissimulé le défaut de conception de la pompe à chaleur ; que la maison n’était pas de bon standing, contrairement à ce qui était prétendu dans l’annonce de l’intermédiaire, ce qui a été dissimulée par le vendeur.

Ceci étant exposé :

Aux termes de l’article 116 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 1^er février 2016 : «'Le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté.

Il ne se présume pas, et doit être prouvé'».

En premier lieu, il résulte des dispositions de l’article L271-4 du code de la construction et de l’habitation rappelées ci-dessus que la SCI Postit ne peut se prévaloir de la superficie habitable mentionnée dans le diagnostic de performance énergétique annexé à l’acte de vente pour rapporter la preuve de d’un dol. Surabondamment, contrairement à ce que soutient la SCI Postit, ce document n’est pas signé de M. Y. Celui-ci n’a fait qu’y apposer ses initiales comme sur toute annexe de l’acte de vente, et rien ne vient démontrer qu’il a affirmé lors de la vente, que la superficie habitable était de 300 m². Au contraire, l’offre de vente mentionne une surface inférieure.

En deuxième lieu, M. Y a déclaré à l’acte de vente que «'bien que non couvert par une quelconque assurance, il a, sous sa propre responsabilité et sous sa direction, lui même effectué les travaux de rénovation de l’immeuble vendu, en ce qui concerne les travaux de plomberie, de maçonnerie, d’électricité, pose de placôplatre et de couverture, en procédant à l’acquisition des matériaux nécessaires audits travaux'». Il a précisé quelles étaient les entreprises intervenues sur le chantier, et parmi celles-ci, la société SYPA pour l’installation de la pompe à chaleur. La SCI Postit verse aux débats un rapport effectué à sa demande par la société AFTI. Cette société décrit une installation conçue pour fonctionner en l’absence de circuit primaire, secondaire et de capacité tampon (ballon hydraulique). En conclusion de son bilan thermique, la société AFTI écrit que «' Les conditions d’exploitation de la pompe à chaleur telle qu’installée ne peuvent qu’entraîner une surconsommation électrique. Les causes sont les suivantes :

*présence de glycol

*absence de circuit primaire et secondaire

*et en facteur aggravant, l’absence d’isolant sur les canalisations et sur certaines parois du bâti.'».

Ce rapport a été rédigé en 2019 par la société AFTI en dehors de toute procédure contradictoire, et alors que l’immeuble avait été revendu. La société AFTI précise que son bilan a été réalisé sur la base d’hypothèses, le calcul étant fait par un logiciel après que les caractéristiques thermiques des parois aient été identifiées sur les plans. Il résulte de tout ceci que ce rapport n’est pas suffisant à lui seul pour rapporter la preuve de la surconsommation alléguée.

Par ailleurs, il est exact que dès lors que M. Y a dirigé personnellement les travaux d’une rénovation importante, il est présumé connaître les caractéristiques d’un élément d’équipement installé sous sa direction. Mais en dehors de la présence de glycol qui peut être résolue par une simple vidange, le rapport ne dit pas que l’installation est défectueuse, mais simplement qu’elle est insuffisante, ce qui est une appréciation subjective. La SCI Postit, qui allègue une dissimulation de la part du vendeur sur la consommation d’électricité, ne justifie pas qu’elle a demandé à M. Y de communiquer ses factures d’électricité préalablement à la vente. En l’absence d’éléments supplémentaires, la preuve de manoeuvres ou d’un silence dolosif du vendeur sur la réalité de la consommation d’énergie du logement n’est pas rapportée.

En troisième lieu, la SCI Postit verse aux débats le constat du 14 octobre 2015 de M^e Z, huissier de justice, qui décrit plusieurs désordres ou malfaçons :

— la baie vitrée Sud-Ouest de la cuisine qui ne se verrouille pas lorsque l’on actionne la poignée/serrure ;

— la porte-fenêtre au Sud-Est de la cuisine qui accroche lorsqu’on l’actionne ; le volet roulant de cette porte qui descend «'en crabe'» et par à-coups l’orsqu’on l’actionne ;

— l’absence de garde corps sur les premières marches des escaliers du séjour et de l’extension ;

— l’absence d’entrées d’air au dessus des fenêtres et des velux ;

— l’absence d’isolation sur le mur Nord en pierres juste derrière la «'nourrice chauffage'» ;

— les trous et de chevilles et vis dans le mur Nord ;

— le placôplatre qui n’est pas partout jointif au dessus du vélux ;

— le mur Nord de la salle de bains de l’extension n’est pas isolé à l’endroit où se trouvent «'les nourrices'» et les parpaings sont apparents ;

— l’impossibilité d’enclencher en position «'On'» le disjoncteur du tableau électrique marqué «'puits'» ;

— battants du portail extérieurs non alignés ;

— fissures en façade Sud en partie haute au niveau des linteaux ;

— bambou qui a éclaté le bitume au sol devant le garage.

Pour effectuer ses constatations, M^e Z était accompagné de M. A, technicien du bâtiment. Mais toutes les constatations de l’huissier ont été possibles sans que des destructions partielles soient commises. Il n’apparaît pas du rapport qu’elles n’auraient pu être faites sans la présence du technicien. De plus, s’il est vraisemblable que les absences d’entrées d’air au dessus des ouvertures, l’absence de garde corps et le placôplatre non jointif étaient antérieurs à la vente, il n’est pas rapporté la preuve qu’il en est de même pour tous les désordres constatés. Dès lors, ce constat d’huissier est inopérant pour rapporter la preuve d’un dol sur le standing de l’immeuble.

La preuve de mensonges sur les qualités et l’état du bien est d’autant moins rapportée que, le 29 décembre 2015, la SCI Postit a annoncé sur un site internet la vente de son bien au prix de 610 000 €, étant indiqué à l’annonce une surface de 300m² et une classe d’énergie B.

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a débouté la SCI Postit de sa demande fondée sur le dol.

Sur la garantie des vices cachés :

«'Aux termes de l’article 1641 du code civil : «'Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.'».

Lorsque l’acte de vente comprend une clause d’exclusion de la garantie, comme c’est le cas en l’espèce, la garantie n’est due que si le vendeur avait connaissance du vice lors de la vente.

Au soutien de sa demande, la SCI Postit soutient que les désordres qui ont été relevés n’étaient pas apparents ; que la surface de la maison n’est que de 252,12 m² et que la surconsommation électrique est structurelle.

Ainsi qu’il a été exposé ci-dessus, le constat de M^e Z ne rapporte pas la preuve de l’existence de vices qui aient été cachés pour l’acquéreur et antérieurs à la vente. La preuve d’une surconsommation électrique n’est pas davantage rapportée. Enfin, il n’est pas justifié par la SCI Postit qu’une surface habitable de 300m² ou même qu’une autre superficie, établie selon des critères déterminés à l’avance, soit entrée dans le champ contractuel.

Il résulte de tout ceci que le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a débouté la SCI Postit de sa demande présentée sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Sur la responsabilité du diagnostiqueur et la garantie de la compagnie d’assurance :

Ainsi qu’il a été expliqué plus haut, le bien acquis par la SCI Postit n’est pas soumis aux dispositions de l’article R111-2 du code de la construction et de l’habitation qui définit la surface habitable selon un mode calcul précis. La surface habitable d’une maison individuelle peut être mesurée selon des méthodes de calcul qui aboutissent à des résultats différents. Ainsi, la demande de permis de construire déposée par la société Concept Hermine pour le compte de M. Y mentionne une surface hors d’oeuvre nette de l’habitation de 299,78m², l’annonce de M. Y aux fins de vendre a donné une surface habitable de 282m², la société Aztek, intervenue à la demande de la SCI Postit, a inscrit à son diagnostic une surface habitable utilisée pour le calcul du DPE de 262m² ; la société Activ Expertise, intervenue à la demande de la SCI Postit, a indiqué une surface habitable de 252,12 m²; l’annonce de la société Postit en décembre 2015 donne une superficie de 300m²,le mandat de vente donné en février 2016 par la SCI Postit à la société MegAgence fait état d’une maison de 264m².

Il résulte de tout ceci que la société Cap Amiante Environnement a pu, sans commettre de faute, adopter un mode de calcul qui a abouti à un résultat de 300 m².

La SCI Postit soutient encore que la société Cap Amiante Environnement a manqué à sa mission en ce qu’elle n’a pas comparé son estimation avec les factures de consommation. Mais la SCI Postit ne produit aucune facture d’électricité, ce qui aurait été de nature à conforter son propos. De plus, le diagnostic qu’elle a fait établir en 2015 donne le même classement que celui annexé à l’acte de vente, avec une consommation sensiblement équivalente (62,85 Kwhep/m², an pour le diagnostic de Cap Amiante Environnement contre 62KWhep/m², an pour le diagnostic de la société Aztek). Il résulte de ces éléments que la SCI Postit ne démontre pas que la société Cap Amiante Environnement a commis une faute dont il serait résulté que le diganostic annexé à l’acte de vente sous estime la consommation électrique.

Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a débouté la SCI Postit de sa demande à l’encontre de la société Générali Iard.

Sur la demande de la société Générali Iard au titre de la procédure abusive :

La société Générali Iard ne démontre pas que la société Postit ait agi avec une intention de nuire. Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a débouté la société Générali Iard de sa demande présentée en première instance sur le fondement de l’action abusive. La société Générali Iard sera déboutée de sa demande présentée sur ce fondement en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt contradictoire ;

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Déclare recevable la demande d’expertise présentée par la SCI Postit et la déboute de cette demande ;

Déboute la société Générali Iard de sa demande présentée en cause d’appel au titre de l’action abusive ;

Condamne la SCI Postit aux dépens en cause d’appel avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI Postit à verser au titre des frais irrépétibles en cause d’appel :

*la somme de 4 000 € à M. B Y

*la somme de 3 000 € à la société Générali Iard.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT