Cour d'appel de Montpellier, 2e chambre civile, 24 février 2022, n° 21/03565

CA Montpellier
Confirmation 24 février 2022

Arguments

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Rejeté
Irregularité des sommations de paiement
La cour a estimé que les sommations avaient été régulièrement adressées à l'adresse du siège de la SCI, et que les arguments de la SCI concernant leur irrégularité n'étaient pas fondés.
Accepté
Créance certaine et exigible
La cour a confirmé que la créance était due, car la SCI n'avait pas contesté les comptes approuvés par l'assemblée générale, rendant les charges exigibles.
Accepté
Droit à l'indemnité sur le fondement de l'article 700
La cour a jugé équitable d'accorder une indemnité au syndicat pour couvrir ses frais de procédure, en raison de la contestation de la SCI.

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Sur la décision

Référence :	CA Montpellier, 2e ch. civ., 24 févr. 2022, n° 21/03565
Juridiction :	Cour d'appel de Montpellier
Numéro(s) :	21/03565
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Eric SENNA, président
Avocat(s) :	Grégory ANGLESJean Marc NGUYEN-PHUNG
Cabinet(s) :	SELARL PHUNG 3P
Parties :	S.C.I. RANCINE c/ Syndicat de la Copropriété RES 38-40-42 rue du Pont de latts

Texte intégral

Grosse + copie

délivrées le

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

2e chambre civile

ARRET DU 24 FEVRIER 2022

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 21/03565 – N° Portalis DBVK-V-B7F-PAYM

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 12 MAI 2021

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE MONTPELLIER

N° RG 21/30030

APPELANTE :

La SCI LA RANCINE, Société Civile Immobilière au capital de 1 524,49 €, S I R E N n ° 3 3 1 3 3 7 7 8 2 , d o n t l e s i è g e s o c i a l e s t V o i e R o m a i n e 4 8 2 0 0 SAINT-CHELY-D’APCHER (France), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

Voie Romaine

48200 SAINT-CHELY-D’APCHER

Représentée par M^e GINIES substituant M^e Jean Marc NGUYEN-PHUNG de la SELARL SELARL PHUNG 3P, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMEE :

Syndicat de la Copropriété […] pris en la personne de son syndic en exercice domicilié en cette qualité au siège social sis

SASU CABINET BIS

[…]

R e p r é s e n t é e p a r M e Y a n n G A R R I G U E d e l a S E L A R L L E X A V O U E MONTPELLIER GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et M^e ANGLES avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant
Ordonnance de clôture du 03 Janvier 2022

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 JANVIER 2022, en audience publique, M^me Nelly CARLIER, Conseiller ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

Monsieur Eric SENNA, Président de chambre

Madame Myriam GREGORI, Conseiller

M^me Nelly CARLIER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : M^me Ginette DESPLANQUE

ARRET :

- Contradictoire

- prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

- signé par Monsieur Eric SENNA, Président de chambre, et par M^me Ginette DESPLANQUE, Greffier.

* *

La SCI LA RANCINE est propriétaire du lot n° 27 au sein de la copropriété résidence […], située à la même adresse.

Par acte en date du 29 décembre 2020, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, pris en la personne de son syndic, a fait assigner la SCI LA RANCINE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Montpellier au visa de l’article 19-2 de la loi du 10 Juillet 1965 aux fins de la voir condamner au paiement de charges de copropriété impayées.

Par ordonnance du 12 mai 2021, le juge des référés selon la procédure accélérée au fond, a :

-Rejeté la fin de non recevoir présentée par la SCI LA RANCINE;

-Condamné en deniers ou quittances la SCI LA RANCINE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble résidence […] situé à la même adresse, pris en la personne de son syndic, la somme de 33 723,99 euros,

-Dit que cette somme produira intérêts au taux légal sur la somme de 29 762,18 euros à compter de la sommation de payer du 16 octobre 2019 et à compter de l’assignation du 29 décembre 2020 pour le surplus;

-Condamné la SCI LA RANCINE aux dépens comprenant le coût d’une sommation de payer,

-Condamné la SCI LA RANCINE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé résidence […] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration en date du 2 juin 2021, la SCI RANCINE a relevé appel de cette ordonnance.

Dans ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 11 octobre 2021 auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de leurs moyens et prétentions,l’appelante sollicite la réformation du jugement comme suit:

-INFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a :

-Dit cette somme produira intérêts au taux légal sur la somme de 29 762,18 euros à compter de la sommation de payer du 16 octobre 2019 et à compter de l’assignation du 29 décembre 2020 pour le surplus;

-Condamné la SCI LA RANCINE aux dépens comprenant le coût d’une sommation de payer,

-Condamné la SCI LA RANCINE à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé résidence […] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

Et statuant de nouveau :

-DIRE que la sommation de payer du 16 octobre 2019 n’a pas été délivrée à l’établissement siège de la SCI LA RANCINE mais à l’adresse du bien dont elle est propriétaire de sorte qu’elle n’a pas été remise à son représentant légal, outre des diligences de l’huissier instrumentaire peu crédibles,

-DIRE que la sommation de payer du 12 novembre 2019 n’a pas plus était remise à son représentant légal, celui-ci étant déclaré faussement décédé, outre l’absence totale de précision sur les diligences de l’huissier instrumentaire pour signifier à personne et au siège de la SCI et circonstances l’ayant empêché de procéder à une signification à personne,

-DIRE que ces deux sommations de communiquer ont été délivrées par une personne juridiquement incapable, puisque délivrées par le Syndicat représenté par un ancien Syndic et non par son Syndic en exercice,

DIRE, pour le surplus :
' que le décompte annexé auxdites sommations et qui comporte la dénomination du Syndic en exercice n’enlève rien à la nullité desdites sommations, lesquelles demeurent délivrées par le Syndicat représenté un ancien Syndic, et donc par une personne incapable ;

' que le fait que la SARL Z A IMMOBILIER et la SASU CABINET BIS aient leur siège social à la même adresse, ne saurait couvrir les diverses causes de nullité affectant les sommations de payer querellées, ces deux sociétés étant deux entités juridiquement différentes ;

' que la mention de l’adresse '[…]' sur la feuille d’émargement annexée au PV d’AG annuelle du 09.07.2020 ne correspond nullement à une élection de domicile par la SCI LA RANCINE ;

' qu’il ne s’agit pas d’une signification au dernier domicile connu, la SCI LA RANCINE n’ayant jamais eu, à quelque époque que ce soit, son siège social au […] ;

' que les charges de copropriété dont il est revendiqué paiement par le Syndicat ne sont imputées à la SCI LA RANCINE qu’en raison des nombreuses fautes commises par les Syndics successifs le représentant, fautes pour lesquelles la SCI LA RANCINE a fait délivrer assignation en responsabilité aux fins de condamnation en date des 9 et 12 avril 2021.

Par conséquent,

-DIRE, pour les divers motifs susvisés, que lesdites sommations doivent être déclarées nulles et de nul effet pour ne pas avoir été délivrées conformément aux articles 651, 654, 690 et 693 du Code de procédure civile,

-DIRE que lesdites sommations doivent également être déclarées nulles et de nul effet conformément aux articles 117, 119, 648 et 649 du code de procédure civile, et 18 de la loi du 10 juillet 1965,

-DIRE que les conditions visées à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ne sont pas remplies,

-DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires du […] des demandes formées à ce titre à l’encontre de la SCI LA RANCINE,

-REJETER tous moyens, fins et prétentions contraires,

-CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du […] à payer à la SCI LA RANCINE une indemnité de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens,

-DISPENSER la SCI LA RANCINE de participer à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les copropriétaires des bâtiments 38, 40, […], en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Dans ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 16 décembre 2021 auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de leurs moyens et prétentions , le Syndicat des copropriétaires de la résidence […]
Lattes sollicite la confirmation du jugement et de :

-Condamner la SCI LA RANCINE à payer au Syndicat des copropriétaires "[…] Lattes" la somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

-Condamner la SCI LA RANCINE aux entiers frais et dépens de premiere instance non encore payéset d’appel; ces derniers étant distraits au profit de LEXAVOUE en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

L’appel interjeté dans les formes et délai de la loi est recevable.

En premier lieu, il convient de constater que les dispositions de l’ordonnance ayant rejeté la fin de non recevoir tirée du défaut du droit d’agir de l’intimé soulevée par la SCI RANCINE et la demande subsidiaire de sursis à statuer ne sont pas contestées.

Sur la régularité de la mise en demeure

En conséquence de quoi, le jugement sera confirmé de ce chef.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la c o n s e r v a t i o n , à l ' e n t r e t i e n e t à l ' a d m i n i s t r a t i o n d e s p a r t i e s c o m m u n e s proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.

Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’article 19-2 dispose qu’à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires a produit, un décompte arrêté au 31 mai 2020, la répartition des charges de 2017 à 2020, le contrat de syndic, la convocation à l’assemblée générale du 9 juillet 2020 et ses annexes, le procès-verbal d’assemblée générale du 9 juillet 2020 et sa notification à la SCI LA RANCINE, une attestation de non recours, le contrat de syndic renouvelé lors de l’assemblée générale du 9 juillet 2020, le procès-verbal d’assemblée générale du 28 décembre 2020 et sa notification à la SCI LA RANCINE.

Il ressort de ces pièces que la SCI LA RANCINE restait à devoir au 30 novembre 2020, une somme de 33 723,99 euros au titre des charges échues.

La SCI LA RANCINE soutient que la condition visée à l’article 19-2 précité n’est pas remplie à savoir l’envoi d’une 'mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours’ au motif que les sommations de payer des 16 octobre 2019 et 12 novembre 2019 sont irrégulières et par conséquent nulles et de nul effet.

Comme l’a relevé, le premier juge le syndic a adressé une sommation de payer les charges de copropriété le 16 octobre 2019 à l’adresse suivante ' la SCI LA RANCINE […]'.

A cet égard, l’huissier instrumentaire a mentionné faire application des dispositions de l’article 656 du code de procédure civile après avoir indiqué :

' Sur la boîte aux lettres est porté le nom du gérant, M X

Contacté par téléphone au 06.07.82.82.62, M. X Y, ainsi qu 'il s’est présenté, m 'a confirmé l’adresse du siège de la SCI LA RANCINE au […] à Montpellier, tout en m’indiquant qu’il se trouvait pas sur Montpellier et m 'invitant à procéder à un dépôt Etude et à lui communiquer copie de l’acte par mail à l’adresse Y. X@wanadoofr'.

Par application des articles 64 et 65 du décret du Décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles, l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception ou d’une sommation de payer au dernier domicile notifié par l’intéressé, lui est opposable, étant rappelé au surplus que l’adresse précité est bien celle figurant sur la feuille d’émargement signé par M. X lors de l’assemblée générale de 9 juillet 2020.

Par ailleurs, l’appelante n’allègue, ni ne justifie du grief que lui aurait causé l’erreur consistant à avoir indiqué par erreur dans cette sommation le nom du syndic en exercice comme étant 'Z A’ dont le siège social est situé […] à Montpellier au lieu de 'Cabinet Bis’ avec la même adresse alors que de plus, l’annexe sur laquelle figure le solde débiteur mentionne bien le nom du syndic Cabinet Bis.

En conséquence, le premier juge a considéré, à bon droit, que la mise en demeure était régulière et conforme aux prescriptions de l’article 19-2 précité.

La SCI LA RANCINE fait également état de l’action en responsabilité du syndic, ou des syndics successifs, qui n’aurait pas mis à exécution une décision de scission de 2013 sans toutefois en tirer de conséquences juridiques sur l’action en paiement diligentée contre elle en sorte que la SCI LA RANCINE a été justement condamnée à payer la somme de 33 723,99 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 29 762,18 euros à compter de la sommation de payer du 16 octobre 2019 et à compter de l’assignation du 29 décembre 2020 pour le surplus.

En conséquence de quoi, l’ordonnance déférée sera intégralement confirmée.
L’équité commande de faire application au bénéfice du Syndicat des copropriétaires de la résidence […] Lattes des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de la somme de 1500 Euros.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Reçoit l’appel de la SCI RANCINE.

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions.

Y ajoutant,

Condamne la SCI RANCINE à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence […] Lattes la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamne la SCI RANCINE aux dépens d’appel avec droit de recouvrement direct en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au bénéfice de la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au barreau de MONTPELLIER.

LE GREFFIER LE PRESIDENT