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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5^e chambre civile

ARRET DU 16 NOVEMBRE 2021

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 18/04811 – N° Portalis DBVK-V-B7C-N2MS

Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 AOUT 2018

TRIBUNAL D’INSTANCE DE PERPIGNAN – N° RG 000768

APPELANTE :

SA TROIS MOULINS HABITAT

[…]

[…]

R e p r é s e n t é e p a r M e C é l i n e F L O R E N T I N , a v o c a t a u b a r r e a u d e s PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant et plaidant

INTIMES :

Monsieur Y X

né le […] à […]

[…]

[…]

[…]

R e p r é s e n t é p a r M e A z i z a T R A I A I , a v o c a t a u b a r r e a u d e s PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant

assisté de M^e Mandine CORTEY LOTZ, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant M^e Aziza TRAIAI, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat plaidant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/012256 du 15/09/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MONTPELLIER)

Madame Z A épouse X

née le […] à BATNA

[…]

[…]

[…]

R e p r é s e n t é p a r M e A z i z a T R A I A I , a v o c a t a u b a r r e a u d e s PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant

assisté de M^e Mandine CORTEY LOTZ, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant M^e Aziza TRAIAI, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat plaidant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/012255 du 15/09/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MONTPELLIER)

Madame B C

née le […] à […]

[…]

[…]

R e p r é s e n t é e p a r M e B e t t y C H A U V I N , a v o c a t a u b a r r e a u d e s PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant

assistée de M^e Stéphane MENNESSON, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant M^e Betty CHAUVIN, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat plaidant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2018/015405 du 19/12/2018 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MONTPELLIER)

Ordonnance de clôture du 20 Septembre 2021

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 OCTOBRE 2021, en audience publique, Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre

Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

— contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

*

* *

Par acte du 19 avril 2017, Y X et Z X ont fait assigner leur bailleur la SA Trois Moulins Habitats au titre d’une location du 3 novembre 2014 pour obtenir un relogement et des travaux de désinsectisation au motif que le leur est infesté de blattes germaniques.

Par acte du 22 janvier 2018, le bailleur a fait citer à l’instance B C locataire voisine.

Le dispositif du jugement rendu le 24 août 2018 par le Tribunal d’Instance de Perpignan énonce :

• Condamne la SA Trois Moulins Habitats à payer à Y X et Z X la somme de 8000 ' de dommages-intérêts ;

• Rejette les autres demandes ;

• Dit que l’avocat de Y X et Z X pourrra recouver auprès de la SA Trois Moulins Habitats la somme de 1000 ' pour ses frais et honoraires ;

• Laisse les dépens qui seront recouvrés comme en matière d’Aide juridictionnelle à la charge de la SA Trois Moulins Habitats.

Le jugement retient que les locataires justifient avoir subi des désagrémens de haute intensité par l’infestation de leur logement au moins de novembre 2015 au printemps 2017, que le bailleur doit maintenir les lieux en état de jouissance paisible, que les opérations de désinsectisation effectuées, une fois en 2015, en mars et novembre 2016, en janvier, février, avril, juin 2017, n’ont pas satisfait à l’obligation contractuelle de résultat.

Il expose que le bailleur n’établit pas un lien de causalité déterminant entre une attitude fautive d’B C et le préjudice, alors que celle-ci n’a été mise en cause que deux ans après la révélation du préjudice.

La SA Trois Moulins Habitats a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 25 septembre 2018.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 20 septembre 2021.

Les dernières écritures pour la SA Trois Moulins Habitats ont été déposées le 4 octobre 2019.

Les dernières écritures pour Y X et Z X ont été déposées le 6 mars 2019.

Les dernières écritures pour B C ont été déposées le 11 mars 2019.

Le dispositif des écritures pour la SA Trois Moulins Habitats énonce en termes de prétentions :

• Confirmer le jugement en ce qu’il rejette les demandes de relogement et de travaux sous astreinte ;

• Rejeter les prétentions de Y X et Z X ;

• À titre subsidaire condamner B C à la garantir de toute condamnation.

• Condamner Y X et Z X, subsidiairement B C à lui payer la somme de 2500 ' en application de larticle 700 du code de procédure civile.

• Condamner Y X et Z X, subsidiairement B C, aux dépens.

La SA Trois Moulins Habitats soutient qu’elle a respecté son obligation d’entretien des lieux en bon état d’usage, que les désordres ont leur source dans les manquement d’B C, occupante du logement en dessous dont elle a poursuivi l’expulsion judiciaire, que les désordres ont cessé avec le départ de celle-ci.

Elle soutient que les locataires ne démontrent pas au regard des dispositions légales une situation d’indécence du logement dont ils ne s’étaient jamais plaint, que le logement a fait l’objet de travaux de remise en état avant l’entrée dans les lieux dont elle justifie les factures, que l’état des lieux d’entrée ne mentionne pas les dégradations invoqués du revêtement des sols, des peintures de la chambre d’enfant, des portes, de l’évier de la cuisine, de fuites dans les sanitaires, d’infiltrations d’humidité, que la plupart des réclamations relèvent d’un entretien locatif à leur charge.

Elle expose qu’il n’y avait pas de cafards à l’entrée dans les lieux, qu’elle a cependant envoyé une entreprise de désinsectisation à deux reprise en décembre 2015 après la première lettre de plainte le 19 octobre 2015, puis régulièrement par la suite, que les locataires ont plusieurs fois refusé l’accès de leur logement.

Elle expose que sur les plaintes d’autres occupants de l’immeuble en 2016 elle a engagé des actions à l’encontre d’B C qui refusait l’inspection de son logement. Elles n’ont pu aboutir à son expulsion qu’après de longues instances judiciaires à la fin de l’année 2017.

Les demandes de relogement et de travaux ne sont pas fondées, alors que le logement n’est pas inhabitable, que la désinsectisation a été régulièrement effectuée, et qu’il n’y plus de cafards. Les locataires ne justifient pas des montants de préjudices matériel et moral.

Le dispositif des écritures pour Y X et Z X énonce en termes de prétentions :

• Confirmer le jugement en ce qu’il reconnaît la responsabilité de la SA Trois Moulins Habitats.

• Ordonner leur relogement sous astreinte de 100 ' par jour de retard à compter de la signification de la décision.

• Condamner la SA Trois Moulins Habitats à leur verser 20 000 ' de dommages-intérêts pour leur préjudice moral et matériel.

• Condamner la SA Trois Moulins Habitats à 5000 ' au titre de l’article 37 de la loi relative à laide juridique.

Y X et Z X exposent que le bailleur confirme avoir été informé des désordres dans un courrier du 18 novembre 2015, puis a reçu un courrier de la Direction de l’Hygiène et la Santé publique de la présence massive de cafards dans le logement « malgré un état de propreté irréprochable ».

Une autre visite révèle de nombreux désordres, et toujours de cafards, dont le bailleur est saisi par courrier AR du 6 janvier 2017.

Un procès-verbal d’huissier constate les désordres le 14 novembre 2018, avec des photographies explicatives. Leurs enfants subissent des troubles de santé en lien de causalité.

Le dispositif des écritures pour B C énonce en termes de prétentions :

• Confirmer le jugement en toutes ses dispositions.

• Condamner la SA Trois Moulins Habitats aux dépens.

• Constater qu’elle a le bénéfice de l’Aide juridictionnelle totale

B C expose qu’elle était locataire depuis 1996, sans aucune difficulté pendant 20 ans, que le bailleur a obtenu en son absence la résolution judiciaire du bail par un jugement du 25 août 2017 pour un prétendu manquement d’entretien, qu’elle ne peut être responsable du défaut de diligence du bailleur à assurer une jouissance paisible de ses locataires, que le bailleur ne démontre pas un lien de causalité direct et certain entre les préjudices de Y X et Z X et l’entretien de son logement, alors que l’huissier a constaté la présence de cafards à tous les étages.

Elle soutient qu’elle a laissé intervenir l’entreprise dans son logement chaque fois qu’elle a pu être disponible, que le bailleur n’a agit que sur les plaintes réitérées.

MOTIFS

Le procès-verbal de l’état des lieux d’entrée des locataires du 3 novembre 2014 montre un bon état général d’usage sans indication d’aucun des désordres invoqués par la suite, de sorte que Y X et Z X ne démontrent pas une responsabilité du bailleur dans des dégradations intervenues moins de trois ans après le début de la location, alors que la cour observe que dans un courrier du 11 juillet 2016 ils se plaignent de la présence de cafards mais indiquent « je ne veux pas de travaux dans l’appartement », que les désordres sont invoqués pour la première fois dans un courrier recommandé au bailleur du 6 janvier 2017, et font l’objet d’un constat d’huissier par un procès-verbal établi seulement dans la procédure d’appel du 14 novembre 2018.

Le bailleur justifie d’avoir dès qu’il a pris acte de la situation dans un courrier du 18 novembre 2015 effectué d’importantes diligences caractérisées par le passage répété dans le logement des locataires plusieurs fois par an d’entreprises de désinsectisation, mais également dans les parties communes de la résidence, et par la mise en 'uvre d’une procédure d’expulsion de la voisine du dessus dans le logement de laquelle semblait se trouver l’origine de la prolifération des cafards, et dont l’absence de coopération est particulièrement mise en évidence par des sommations et constats

d’huissier, et par son absence dans toutes les instances judiciaires où elle avait été régulièrement convoquée.

La cour infirme en conséquence la décision du premier juge qui n’était pas fondé à retenir une responsabilité du bailleur dans un défaut de jouissance paisible sans démontrer un comportement fautif, qu’il ne pouvait pas établir après avoir relevé la répétition des interventions de désinsectisation.

Le premier juge sera en revanche confirmé dans son rejet des prétentions du bailleur à l’encontre d’B C, à défaut d’établir la preuve d’un lien de causalité directe et certain entre les conditions d’entretien du logement avec les préjudices qui ont conduit Y X et Z X à engager l’instance judiciaire.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de la SA Trois Moulins Habitats les frais non remboursables exposés en appel, en relevant que la réalité établie de la prolifération de cafards dans le logement de Y X et Z X pouvait rendre légitime leur action judiciaire.

Y X et Z X supporteront les dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe ;

Infirme le jugement rendu le 24 août 2018 par le tribunal d’instance de Perpignan, sauf en ce qu’il a rejeté les prétentions de la SA Trois Moulins Habitats à l’encontre d’B C ;

Et statuant à nouveau :

Déboute Y X et Z X de leurs prétentions ;

Dit n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Y X et Z X aux dépens de première instance et d’appel.

Le Greffier Le Président

Ph. G