Cour d'appel de Montpellier, 3e chambre civile, 6 mai 2021, n° 20/01895

TGI Montpellier 20 janvier 2015

CA Montpellier
Infirmation 18 octobre 2018

CASS
Cassation partielle 11 mars 2020

CA Montpellier
Confirmation 6 mai 2021

CASS
Rejet 15 septembre 2022

CASS
Rejet 20 décembre 2023

Arguments

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Rejeté
Manquement à l'obligation de conseil et d'information
La cour a estimé que la S.A.R.L. avait elle-même provoqué l'échec de la vente en se prévalant de la nullité de la promesse et en refusant de proroger le délai de levée d'option.
Rejeté
Responsabilité professionnelle des notaires
La cour a confirmé que la S.A.R.L. n'était pas fondée à engager la responsabilité des notaires, ce qui a conduit au rejet de sa demande de remboursement.

Résumé par Doctrine IA

Dans l'affaire opposant la S.A.R.L. Le Grand Muscat à Me D B et la SCP E B Y F A, la cour d'appel de Montpellier a été saisie après une cassation partielle de la Cour de cassation. La question juridique principale portait sur la responsabilité professionnelle des notaires pour manquement à leur devoir de conseil, suite à la nullité d'une promesse de vente. La juridiction de première instance avait débouté la S.A.R.L. Le Grand Muscat de ses demandes de dommages-intérêts. La cour d'appel a confirmé ce jugement, en soulignant que la SCI avait elle-même provoqué l'échec de la vente en dénonçant la promesse, ce qui excluait tout préjudice imputable aux notaires. Ainsi, la cour a infirmé la condamnation des notaires et a confirmé le jugement de première instance.

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Commentaires • 9

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1. Exclusion du préjudice volontairement provoquéAccès limité

Olivia Robin-sabard · L'ESSENTIEL Droit des contrats · 1 octobre 2020

2. Responsabilité notariale : le préjudice volontairement provoqué par la victime est irréparable ou l'invocation d'un principe inexistantAccès limité

Zoé Jacquemin · Gazette du Palais · 22 septembre 2020

3. Le trompe-l'œil du préjudice provoqué par la victimeAccès limité

Jean-françois Sagaut · Defrénois · 27 août 2020

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Sur la décision

Référence :	CA Montpellier, 3e ch. civ., 6 mai 2021, n° 20/01895
Juridiction :	Cour d'appel de Montpellier
Numéro(s) :	20/01895
Sur renvoi de :	Cour de cassation, 11 mars 2020, N° B18-25.994
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Jacques RAYNAUD, président
Avocat(s) :	Gilles LASRYJacques Henri AUCHEChristine AUCHE HEDOU
Cabinet(s) :	SOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE AUCHE-HEDOU, AUCHE , AVOCATS ASSOCIESSOCIETE CIVILE PROFESSIONNELLE LIBELLE
Parties :	S.A.R.L. LE GRAND MUSCAT c/ S.C.P. GRANIER BONNARY FOURNIER MONTGIEUX CLARON

Texte intégral

AFFAIRE :

S.A.R.L. LE GRAND MUSCAT

S.C.P. E B Y F A

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3^e chambre civile

ARRET DU 06 MAI 2021

N° RG 20/01895 – N° Portalis DBVK-V-B7E-OSNC

Décisions déférées à la Cour :

Arrêt de la Cour de cassation, première chambre civile, décision attaquée en date du 11 Mars 2020, enregistrée sous le n° B18-25.994

Arrêt de la cour d’appel de Montpellier, 1^re chambre A, décision attaquée en date du 18 Octobre 2018, enregistrée sous le n° 15/00681

Jugement du tribunal de grande instance de Montpellier, 2^e chambre section B, décision attaquée en date du 20 Janvier 2015, enregistrée sous le n° 13/03687

Vu l’article 1037-1 du code de procédure civile

DEMANDERESSE A LA SAISINE:

S.A.R.L. LE GRAND MUSCAT

représentée par son gérant, domicilié ès-qualités audit siège

[…]

Représentée par M^e Christine AUCHE HEDOU de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE – AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué à l’audience par M^e Jacques Henri AUCHE de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE – AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEURS A LA SAISINE

Maître D B

de nationalité française

[…]

Représenté par M^e Gilles LASRY de la SCP SCP D’AVOCATS BRUGUES – LASRY, avocat au barreau de MONTPELLIER

S.C.P. E B Y F A, société titulaire d’un office notarial

[…]

Représentée par M^e Gilles LASRY de la SCP SCP D’AVOCATS BRUGUES – LASRY, avocat au barreau de MONTPELLIER

ORDONNANCE DE CLOTURE DU 02 MARS 2021

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 9 mars 2021, en audience publique, au moins un conseil s’étant opposé à ce que l’affaire soit jugée sans audience en vertu de l’article 6 de l’ordonnance n°2020-1400 du 18 novembre 2020

M. Fabrice DURAND, Conseiller, a fait un rapport de l’affaire devant la cour composée de :

M. Jacques RAYNAUD, Président

M. Fabrice DURAND, Conseiller

M^me Marie-Claude SIMON, Vice-Présidente placée par ordonnance du premier président

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : M^me Nadine CAGNOLATI

ARRET :

— contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Jacques RAYNAUD, Président et par M^me Nadine CAGNOLATI, Greffière.

* *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte reçu le 9 août 2002 par M^e Gondard, notaire à […], la SCI le Grand Muscat a acheté aux consorts X diverses parcelles de terre d’une surface totale de 113 380 m² cadastrées section C n°594, 641, 642, 643 et 644 sur la commune de Montady, lieudit 'le Grand Muscat’ pour un prix total de 864 233,47 euros.

Dans la perspective de la création d’une ZAC, la SCI le Grand Muscat et la SNC Languedoc terrains représentée par M. C Z, par ailleurs dirigeant dela SAS Z Guiponi Leygue, sont entrés en contact afin de négocier la cession des parcelles susvisées.

Par courrier du 28 avril 2003, la SCI le Grand Muscat informait M^e B, notaire associé de la SCP E-B-Y-F-A d’un accord trouvé entre les parties en vue d’une vente en deux temps de l’ensemble des parcelles pour un prix global de 2 247 191 euros, soit 19,82 euros le m².

L e 2 4 j u i n 2 0 0 3 , M e B o n n a r y , n o t a i r e a s s o c i é d e l a S C P E-B-Y-F-A intervenait pour la conclusion des deux actes suivants entre la SCI Le Grand Muscat et la SNC Languedoc Terrains :

— un acte authentique de vente de la parcelle C n°644 d’une superficie de 37 437 m² au prix de 399 453 euros soit 10,67 euros le m² ;

— une promesse unilatérale de vente sous seing privé ' sans indemnité d’immobilisation ' portant sur les parcelles C n°594, 641, 642 et 643 d’une superficie de 75 943 m² au prix de 1 847 738,60 euros, sous condition suspensive d’obtention d’un arrêté de lotir ou d’un arrêté de ZAC avec désignation de la SNC Languedoc Terrains en qualité d’aménageur.

La promesse de vente était consentie pour un délai expirant au plus tard le 30 décembre 2007 et au plus tôt trois mois après la réalisation des conditions suspensives. Il était en outre expressément stipulé qu’en considération des obligations administratives à la charge du bénéficiaire, il n’était pas prévu de dépôt de garantie.

La promesse unilatérale de vente du 24 juin 2003 n’était pas enregistrée.

Par lettre recommandée du 19 juillet 2017, M. Z du groupe Z Guiponi Leygue informait la SCI le Grand Muscat de ce qu’il avait été désigné aménageur de la ZAC le 5 février 2007. Il demandait le report de l’échéance de la promesse de vente jusqu’à la purge des recours engagés contre les décisions administratives.

Par courrier du 30 août 2007, la SCI le Grand Muscat signifiait à M. Z que le délai de la promesse clairement stipulé comme un délai 'au plus tard’ expirerait le 31 décembre 2007 et qu’elle n’envisageait pas de prolonger la promesse au-delà du délai contractuellement prévu du 31 décembre 2007.

Le 17 décembre 2007, la SCI le Grand Muscat notifiait par acte d’huissier à la SAS Z Guiponi Leygue Groupe qu’elle se prévalait de la nullité de la promesse unilatérale de vente et entendait retrouver son entière liberté quant à la disposition des parcelles cadastrées C n°594, 641, 642 et 643.

Par actes d’huissier des 14 et 27 juin 2013, la SCI le Grand Muscat a fait assigner la SCP E-B-Y-F-A et M^e B, rédacteur des actes litigieux, devant le tribunal de grande instance de Montpellier aux fins de voir engager

sa responsabilité professionnelle.

Par jugement contradictoire du 20 janvier 2015, le tribunal a débouté la SCI Le Grand Muscat de l’intégralité de ses demandes et l’a condamnée au paiement de la somme de 3 000 euros de frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens.

Par déclaration enregistrée au greffe le 28 janvier 2015, la SCI le Grand Muscat a relevé appel total de cette décision.

Par arrêt du 18 octobre 2018, la cour d’appel de Montpellier a infirmé en toutes ses dispositions le jugement entrepris et statuant à nouveau a :

' dit et jugé que M^e B et la SCP E-B-Y-F-A ont failli à leur devoir de conseil et d’information ;

' c o n d a m n é s o l i d a i r e m e n t M e B o n n a r y e t l a S C P E-B-Y-F-A à payer à la SCI le Grand Muscat la somme de 451.557 euros de dommages-intérêts en réparation de la perte de chance de vendre les parcelles objet de la promesse unilatérale de vente à des conditions plus avantageuses ;

' rejeté toute demande plus ample ou contraire ;

' c o n d a m n é s o l i d a i r e m e n t M e B o n n a r y e t l a S C P E-B-Y-F-A à payer à la SCI le Grand Muscat une somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

' c o n d a m n é s o l i d a i r e m e n t M e B o n n a r y e t l a S C P E-B-Y-F-A aux entiers dépens de première instance et d’appel.

M^e B et la SCP E-B-Y-F-A ont formé un pourvoi contre l’arrêt rendu par la cour d’appel de Montpellier le 18 octobre 2018.

Par arrêt du 11 mars 2020, la Cour de cassation a cassé et annulé l’arrêt de la cour d’appel de Montpellier uniquement en ce qu’il a condamné solidairement M^e B et la SCP E-B-Y-F-A à payer à la SCI le Grand Muscat la somme de 451 557 euros de dommages et intérêts en réparation de la perte de chance de vendre les parcelles objet de la promesse unilatérale de vente à des conditions plus avantageuses et a remis l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Montpellier autrement composée.

La Cour de cassation a jugé que l’arrêt attaqué aurait dû rechercher, comme il lui était demandé, si le vendeur n’avait pas provoqué l’échec de l’opération en se prévalant de la nullité de la promesse de vente et en refusant à l’acquéreur toute prorogation de la levée d’option.

La SCI le Grand Muscat a saisi la cour d’appel de Montpellier le 13 mai 2020 sur renvoi après cassation.

Vu les dernières conclusions de la SCI le Grand Muscat remises au greffe le 16 février 2021 ;

V u l e s d e r n i è r e s c o n c l u s i o n s d e M e A n d r é B o n n a r y e t l a S C P E-B-Y-F-A remises au greffe le 25 février 2021 ;

Vu l’ordonnance de clôture du 2 mars 2021.

MOTIFS

Sur les limites de la saisine après cassation

La Cour de cassation a cassé l’arrêt de la cour d’appel de Montpellier du 18 octobre 2018 mais seulement en ce qu’il avait solidairement condamné M. B et la SCP E-B-Y F-A à payerà la SCI Le Grand Muscat la somme de 451.557 euros de dommages-intérêts en réparation de la perte de chance de vendre les parcelles cadastrées C n°594, 641, 642 et 643 objet de la promesse unilatérale de vente à des conditions plus avantageuses.

Cette cassation est fondée sur le fait que la cour a condamné solidairement les notaires à indemniser le vendeur pour manquement à leur obligation de conseil et d’information, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si le vendeur n’avait pas provoqué l’échec de l’opération en se prévalant de la nullité de la promesse de vente et en refusant à l’acquéreur toute prorogation de délai de levée d’option.

En l’état de cet arrêt de cassation partiel, l’arrêt de la cour d’appel de Montpellier du 18 octobre 2018 est donc devenu irrévocables en ce que la cour d’appel a :

' dit et jugé que M^e B et la SCP E-B-Y F-A avaient failli à leur devoir de conseil et d’information ;

' débouté la SCI Le Grand Muscat de sa demande de dommages-intérêts formée contre le notaire en réparation de la perte de chance de vendre dans des conditions plus avantageuses la parcelle cadastrée à Montady section C n°644 lors de la vente notariée reçue le 24 juin 2003 ;

' condamné M^e B et la SCP E-B-Y F-A à payer une indemnité de 4 000 euros à la SCI Le Grand Muscat sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de première instance et d’appel.

Sur l’absence de préjudice,

L’article 1382 ancien du code civil impose, pour que soit engagée la responsabilité professionnelle du notaire, la démonstration d’une faute et d’un préjudice directement causé par cette faute.

Dans un courrier du 26 juin 2007, la SCI Le Grand Muscat informait la SNC Languedoc Terrains de ce qu’elle n’entendait pas prolonger la validité de la promesse de vente au-delà du 31 décembre 2007. La gérante de la SCI précisait qu’à défaut de réalisation de la vente avant cette date elle s’engagerait sur d’autres projets : « Je ne suis plus pressée, car j’ai décidé maintenant de faire d’autres opérations immobilières sur d’autres terrains m’appartenant, ailleurs qu’à Montady ».

Dans son courrier en réponse du 19 juillet 2007, la SAS Z Guipponi Leygue Groupe confirmait sa volonté d’acquérir les parcelles en invoquant la condition suspensive « automatiquement prorogé jusqu’à l’expiration de la procédure en cause » conformément à la clause contractuelle applicable en cas de recours contentieux visant à annuler le permis d’aménagement de la ZAC.

En dépit de cette volonté réitérée d’acquérir les parcelles fermement manifestée par la SAS Z Guipponi Leygue Groupe, la SCI Le Grand Muscat persévérait dans sa volonté de faire échec à la vente de ces parcelles dans un nouveau courrier adressé le 30 août 2007 à la SNC Languedoc Terrains.

Enfin, le 17 décembre 2007, M^e Véronique Berthezene, huissier de justice mandaté par la SCI Le Grand Muscat notifiait à la SAS Z Guipponi Leygue Groupe, venant aux droits de la SNC Languedoc Terrains, un acte comportant les déclarations suivantes :

« A LA DEMANDE DE :

La SCI LE GRAND MUSCAT…

…

JE VOUS RAPPELLE :

Par acte reçu par l’Office Notarial E B Y F A en date du 24 juin 2006, ma requérante vous a conféré la faculté d’acquérir un ensemble de parcelles sises à Montady (Hérault) 34310 au lieudit 'Le Grand Muscat’ figurant au cadastre de ladite commune sous les références de section C 594, C 641, C 642 et C 643.

Par le même acte, vous avez accepté ladite promesse (avant dernier alinéa de la page 2).

Par application de l’article 1589-1 du code civil : 'est nulle et de nul effet toute promesse unilatérale de vente afférente à un immeuble …/… si elle n’est pas enregistrée dand le délai de 10 jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire'.

Les dispositions de cet article sont d’ordre public, insusceptibles d’exception.

Il s’avère que l’acte sous seing privé de promesse de vente du 24 juin 2003 n’a pas fait l’objet de publication dans le délai sus-visé.

EN CONSEQUENCE, ma requérante vous notifie à toutes fins par la présente que ladite promesse est nulle et de nul effet, qu’elle n’est donc tenue d’aucun engagement à votre égard et jouit de la plus totale liberté quant à la disposition des parcelles de terrain dont s’agit.

Le présent acte vous étant signifié à toutes fins utiles.

Sous toutes réserves, dont acte ».

Confirmant la même position déjà affirmée dans les courriers des 26 juin et 30 août 2007, les termes de cet acte d’huissier sont extrêmement clairs quant à la volonté réitérée et définitive de la SCI Le Grand Muscat de faire valoir la nullité de promesse unilatérale de vente, de ne pas la proroger au-delà du 31 décembre 2007 et donc de refuser de vendre les parcelles objets de cette promesse de vente à la SAS Z

Guipponi Leygue Groupe .

En prenant personnellement l’initiative de dénoncer la promesse et en s’opposant elle-même à à la vente de ces parcelles, la SCI Le Grand Muscat a directement provoqué le préjudice qu’elle invoque de perte d’une chance certaine de ne pas avoir contracté dans les conditions avantageuses prévue dans la promesse.

En l’absence de tout préjudice directement imputable à l’intervention du notaire, La SCI Le Grand Muscat n’est donc pas fondée à engager la responsabilité professionnelle de M^e B au titre de son obligation de conseil lors de la rédaction de la promesse de vente du 24juin 2003.

Le jugement entrepris sera donc intégralement confirmé en ce qu’il a débouté la SCI Le Grand Muscat de sa demande de dommages-intérêts pour perte de chance de réaliser une vente plus avantageuse des parcelles cadastrées C n°594, 641, 642 et 643.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a débouté la SCI Le Grand Muscat de sa demande de dommages-intérêts formée contre M. B et la SCP E-B-Y F-A en réparation de la perte de chance de vendre les parcelles cadastrées commune de Montady section C n°594, 641, 642 et 643 objet de la promesse unilatérale de vente en date du 24 juin 2033 ;

Y ajoutant,

Condamne la SCI Le Grand Muscat aux entiers dépens de la procédure d’appel devant la cour de renvoi ;

Condamne la SCI Le Grand Muscat à verser à M. D B et à la SCP E B Y F A la somme de 8 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure devant la cour de renvoi.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT