Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 08 MARS 2022

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 19/05896 – N° Portalis DBVK-V-B7D-OJ25

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 22 JUILLET 2019

TRIBUNAL D’INSTANCE DE RODEZ

N° RG 1118000454

APPELANTE :

Madame Y Z

née le […] à

de nationalité Française

[…]

[…]

Représentée par M^e Cédric GALANDRIN de la SCP GAUDY GALANDRIN, avocat au barreau d’X, avocat postulant

assistée de M^e Christine AUCHE-HEDOU, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

INTIMEE :

OPH X HABITAT

[…]

[…]

Représentée par M^e Yann LE DOUCEN de la SCP LE DOUCEN AVOCATS, avocat au barreau d’X, avocat postulant non plaidant

Ordonnance de clôture du 03 Janvier 2022 COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 JANVIER 2022,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre

Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller

Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller

Greffier, lors des débats : Madame Estelle DOUBEY

ARRET :

- Contradictoire.

- prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

- signé par Monsieur Philippe GAILLARD, Président de chambre, et par Madame Estelle DOUBEY, Greffier.

*

* *

FAITS et PROCÉDURE ' MOYENS et PRÉTENTIONS DES PARTIES

Le 29 mars 2018, X Habitat a donné en location à Y Z un appartement pour un loyer mensuel de 251, 78 €.

Le 25 août 2018, suite à plusieurs plaintes du voisinage, X Habitat a envoyé à sa locataire une mise en demeure de cesser les troubles qui est restée sans effet.

Le 17 décembre 2018, X Habitat a assigné Y Z aux fins d’obtenir la résiliation du bail pour trouble anormal du voisinage, son expulsion et sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation. Le bailleur a fondé sa demande sur trois pétitions signées par l’ensemble des locataires entre juillet et décembre 2018 et sur les mises en demeure transmises à la locataire.

Y B a opposé l’absence de plainte ou de main courante à son encontre et fait valoir que l’un des faits qui lui est reproché concerne un tiers à qui elle avait confié les clés en son absence.

Le jugement rendu le 22 juillet 2019 par le tribunal d’instance de Rodez énonce dans son dispositif : • Prononce la résiliation du bail conclu le 29 mars 2018 entre X Habitat et Y Z, compte tenu des manquements imputables au preneur. Ordonne l’expulsion de Y Z et de tous occupants de son chef.•

• Condamne Y Z à payer à X Habitat une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer actuel, et ce à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération définitive des lieux. Rejette les autres demandes des parties.• Condamne Y Z aux entiers dépens.•

Le jugement expose que la réalité des nuisances et leur persistance ne peuvent être contestées au vu des attestations produites par le bailleur. Les comportements de la locataire constituent un manquement à son obligation d’user paisiblement des lieux loués et sont à l’origine d’un préjudice certain pour le voisinage, sans que la personnalité fragile de la locataire ne soit contestée.

Le jugement relève que Y Z ne fournit aucun élément de nature à envisager un retour à une situation normale dans ses rapports avec son bailleur et le voisinage.

Y Z a relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 22 août 2019.

Le 13 septembre 2021, une mesure de curatelle renforcée a été prononcée au bénéfice de Y Z et l’UDAF de l’X désigné en qualité de curateur.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 3 janvier 2022.

Les dernières écritures pour Y Z assistée de l’UDAF de l’X ont été déposées le 29 octobre 2021.

Les dernières écritures pour X Habitat ont été déposées le 21 février 2020.

Le dispositif des écritures pour Y Z énonce :

Réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions.• Débouter X Habitat de l’intégralité de ses demandes.•

• Condamner X Habitat à payer à Y Z la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

Y Z soutient que ne lui sont reprochées que des nuisances sonores ponctuelles, dont certaines ne sont pas de son fait, sans qu’aucun autre manquement ne puisse lui être reproché.

Le bailleur a donc l’obligation de justifier en quoi ces manquements justifieraient une résiliation du bail.

Y Z fait valoir que le jugement de première instance se fonde uniquement sur une première lettre, dont elle n’a pu accuser réception puisqu’elle était absente, une seconde lettre faisant référence au comportement inapproprié d’un individu à qui elle avait confié ses clés pour nourrir son chat mais qui a apparemment occupé son appartement en profitant de sa crédulité et une troisième lettre émanant de quatre locataires. Elle ajoute qu’aucune plainte ni main courante n’a été déposée à son encontre. Y Z souligne que les quatre locataires qui se sont plaints au bailleur avaient déjà subi des troubles de voisinage pendant quatre ans avec l’ancien locataire ce qui peut expliquer qu’ils soient aujourd’hui moins enclins à accepter un quelconque trouble. En tout état de cause, même si les troubles devaient être jugés avérés, leur gravité ne justifie pas la résiliation du bail.

Y Z souligne qu’elle connaît des problèmes personnels et qu’elle est suivie par un psychiatre et des infirmiers ce qui peut expliquer qu’elle ait parfois des attitudes excessives. Elle soutient que son expulsion aurait des conséquences désastreuses tant pour elle que pour son fils de 12 ans, qui réside chez elle les mercredis et les week-end. Elle ajoute que le bailleur aurait dû tenter une médiation comme le prévoit le bail.

Le dispositif des écritures pour X Habitat énonce :

Confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions.• Condamner Y Z au paiement de la somme de•

2 000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

X Habitat fait valoir que dès le 19 juillet 2018, alors que le bail a pris effet le 1er avril 2018, une pétition des voisins lui a été adressée afin de se plaindre de nuisances sonores nocturnes répétées en provenance du logement de Y Z dans un contexte d’alcoolisation. Cette pétition précisait également que le 17 juillet 2018, les gendarmes avaient dû intervenir.

X Habitat souligne qu’il a mis en demeure plusieurs fois sa locataire pour lui rappeler son obligation d’occuper paisiblement le logement. Il ajoute que la locataire a par la suite, au mois d’août 2018, confié ses clés à un tiers qui s’est lui même rendu auteur de nuisances ce qui a donné lieu à une nouvelle pétition des voisins dans un conteste d’agressivité et d’ébriété de la part du tiers, occupant le logement litigieux. Il en a résulté de nouveaux plusieurs lettres d’avertissement, sans évolution du comportement de la locataire qui, dans la nuit du 6 décembre, a causé de nouveau des faits de tapage entre 21h et 4h30 du matin, donnant lieu à une troisième pétition.

X Habitat fait valoir que les nuisances semblent commises avec récurrence et persistance ce qui est de nature à troubler la tranquillité du voisinage sans que ne doivent être distingués les faits commis par la locataire et ceux commis par des personnes à qui elle a confié ses clés.

Le bailleur ajoute que la possibilité de médiation prévue dans le bail concerne une réclamation relative à des litiges la consommation et est donc sans lien avec le litige.

Il y a donc bien manquement de la part de la locataire à ses obligations sur le fondement des articles 1 728 et 1 729 du Code civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

MOTIFS

Sur la résiliation du bail pour défaut de jouissance paisible :

Il résulte des dispositions des articles 1728 du Code Civil et de l’article 7 de la Loi du 06/07/1989 que le locataire doit jouir de la chose louée en bon père de famille impliquant une jouissance paisible.
En l’espèce Y Z se voit reprochée des manquements graves et répétés à son obligation de jouissance paisible en l’occurrence des nuisances sonores.

Ce comportement résulte en particulier des déclarations des locataires voisins dont plusieurs ont signé à trois reprises des pétitions pour se plaindre du bruit excessif en soirée causé par Y Z ou par des personnes qu’elle héberge et qui relatent avoir dû faire appel à la gendarmerie pour faire cesser les nuisances.

Le bailleur justifie également avoir adressé à sa locataire une mise en demeure le 7 août 2018 dont il a été accusé réception par Y Z, lui signifiant qu’elle était tenue à la quiétude vis à vis du voisinage comme rappelé le 18 juillet 2018 par les agents de l’Office X Habitat.

X Habitat justifie avoir à nouveau adressé à sa locataire suite à une nouvelle plainte des autres occupants de l’étage un nouveau courrier le 23 août 2018 dont Y Z a à nouveau accusé réception et l’informant de l’intention du bailleur d’intenter une action judiciaire en vue de la résiliation du bail au vu de son comportement.

Ces mises en demeure n’ont manifestement pas été suivies d’effet puisque les voisins de Y Z ont à nouveau adressé à leur bailleur une pétition le 8 décembre 2018 pour se plaindre de nouveau de tapage nocturne commis par Y Z et son entourage.

Y Z ne conteste pas sérieusement la matérialité des faits qui lui sont reprochés mais fait valoir l’absence de plainte ou de main courante, le fait que certains désordres sont le fait de tiers à qui elle a confiés les clés de son logement.

Or la cour rappelle que la preuve du manquement par le locataire à son obligation de jouissance est libre et peut se faire par tous moyens, il n’est donc pas exigé la production d’une plainte ou d’une main courante et en l’espèce la réalité des nuisances sonores est suffisamment démontrée.

En outre comme rappelé par le premier juge le preneur à bail est responsable non seulement de ses propres agissements mais aussi de ceux commis par les personnes qui occupent le bien de son chef.

Enfin Y Z soutient que la procédure de médiation prévue au bail n’aurait pas été respectée.

Toutefois il ressort de la lecture du contrat de bail article 5.4 que la médiation qu’elle invoque est uniquement prévue pour les litiges de

la consommation en application des dispositions des articles 1.612-1 et suivants du code de la consommation et ne trouve donc pas à s’appliquer au litige relatif au défaut de jouissance paisible des lieux par le preneur.

Ainsi sans sous estimer les problèmes de Y Z notamment au plan psychiatrique mais considérant l’existence de manquements répétés à l’obligation de jouissance paisible et qu’en vertu des dispositions des articles 1725 du Code Civil et 6 de la Loi de 06 juillet 1989 le bailleur est tenu de garantir les locataires contre les troubles occasionnés par d’autres locataires la décision de première instance sera confirmée en ce qu’elle a prononcé la résiliation du bail, ordonné l’expulsion des Y Z et fixé une indemnité d’occupation.
Sur les demande accessoires :

Le jugement dont appel sera confirmé en ses dispositions au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Si l’équité ne commande pas de condamner Y Z au titre des frais irrépétibles exposés en appel elle devra en revanche supporter les dépens de la présente procédure.

PAR CES MOTIFS :

La cour statuant par arrêt contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe;

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal d’instance de Rodez le 22 juillet 2019 ;

Y ajoutant ,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Y Z aux dépens de la procédure d’appel.

Le greffier, Le président,