Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRET DU 20 DECEMBRE 2018

(n°666, 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 18/10506 – N° Portalis 35L7-V-B7C-B5YPA

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 16 Mai 2018 – Président du TGI de PARIS – RG n° 18/50937

APPELANTE

LA VILLE DE PARIS prise en la personne de Madame la Maire en exercice, Madame A B

[…]

[…]

Représentée par M^e Fabienne DELECROIX de l’ASSOCIATION DELECROIX GUBLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : R229

Assistée par M^e Charlotte GOMEZ substituant M^e Fabienne DELECROIX de l’ASSOCIATION DELECROIX GUBLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : R229

INTIME

Monsieur C X

[…]

[…]

né le […] à […]

Représenté par M^e Henry PICOT DE MORAS D’ALIGNY, avocat au barreau de PARIS, toque : E1032

Assisté par M^e Hugo GATTERRE du cabinet PZ AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : D1878

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 905 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 Novembre 2018, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Bernard CHEVALIER, Président, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Bernard CHEVALIER, Président

M^me Véronique DELLELIS, Présidente

M^me Agnès BODARD-HERMANT, Conseillère

Qui en ont délibéré

Greffier, lors des débats : M. E F

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Bernard CHEVALIER, Président et par E F, Greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. X, par convention sous seing privé conclue le 21 mai 2016, a pris en location à compter du 23 mai 3016 un appartement d’une surface de 103 m² situé au 2^e étage de l’immeuble sis […].

La ville de Paris lui reproche d’avoir donné ce bien en location pour de courtes durées en infraction avec la loi.

Par acte du 12 janvier 2017, la ville de Paris a fait assigner M. X devant le président du tribunal de grande instance de Paris statuant en la forme des référés auquel elle a demandé de :

— faire injonction à M. X de produire aux débats, sous astreinte, l’historique des transactions recensant les locations effectuées et correspondant à l’appartement situé […] à Paris 5^e, 2^e étage, lot 110 ;

— constater l’infraction commise par M. X ;

— condamner M. X à une amende civile de 50 000 euros ;

— ordonner sous astreinte de 960 euros par jour de retard à compter de l’expiration du délai fixé par le tribunal, soit le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation, sous astreinte, soit la proposition d’une compensation conformément au règlement municipal sur le changement d’usage ;

— condamner M. X au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance rendue le 16 mai 2018, la juridiction saisie a débouté la ville de Paris de ses demandes et l’a condamnée aux dépens ainsi qu’à payer à M. X la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le premier juge a fondé sa décision sur le motif selon lequel il n’était pas établi par la ville de Paris que M. X n’aurait pas sa résidence principale dans l’appartement en cause et il ressort de

l’historique des transactions fournies par celui-ci qu’il l’a loué moins de 120 jours par an.

Par déclaration en date du 31 mai 2018, la ville de Paris a fait appel de cette ordonnance en ce que celle-ci l’a déboutée de ses demandes et condamnée aux dépens ainsi qu’en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Au terme de ses conclusions communiquées par voie électronique le 2 octobre 2018, la ville de Paris a demandé à la cour, sur le fondement des articles 492-1 du code de procédure civile, 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, L 631-7, L 632-1 et L 651-2 du code de la construction et de l’habitation modifiée par la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, de :

— la dire recevable et bien fondée en son appel ;

— infirmer l’ordonnance entreprise qui l’a déboutée de ses demandes de constatation de l’infraction, de condamnation à une amende civile de 50 000 euros et à une indemnité de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

statuant à nouveau,

— constater l’infraction commise par M. X ;

en conséquence,

— condamner M. X à lui payer une amende civile de 50 000 euros ;

— condamner M. X à lui payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance et d’appel.

Elle a fait valoir en substance les éléments suivants :

— la fraude à la loi sur la réglementation des meublés touristiques a des conséquences négatives importantes pour la ville de Paris et ses habitants : déséquilibre entre habitat et activité économique dans certains quartiers, nombreuses nuisances, concurrence déloyale aux hôteliers et hausse des prix pour les loyers et les ventes ;

— l’infraction est caractérisée, le local étant proposé depuis juillet 2016 en location de courte durée par M. X sous des profils différents successifs, voire sous deux profils en même temps sur trois sites, révélant la volonté de celui-ci de rendre difficile toute identification du loueur ;

— M. X a reconnu l’existence des locations de courtes durées à une clientèle de passage ; l’annonce sur airbnb était encore active le 1^er mars 2017, en contradiction avec ce que M. X a indiqué au téléphone aux agents en charge du contrôle ;

— de plus, les annonces sur les sites air bnb, tripadvisor et booking étaient encore actives le 4 juillet 2018 ;

— l’appartement en cause ne constitue pas la résidence principale de M. X ; contrairement à ce qu’a estimé le premier juge, les éléments produits par celui-ci ne sont pas probants ; les taxes d’habitation relativement à ce logement ne sont toujours pas communiquées en cause d’appel ; il s’avère que M. X loue à titre de résidence principale un appartement vide […] depuis le 8 septembre 2016 ; il ressort des renseignements communiqués par la Direction régionale des finances publiques qu’il paie une taxe habitation pour l’appartement rue […] et qu’il est inconnu au […] ; M. X loue aussi deux autres appartements à Paris comme

résidences secondaires ;

— il ne déclare pas les revenus produits par les locations en meublés et ses 'coordonnées’ sont en Israël ;

— le montant de l’amende doit être fixé en considération des éléments suivants : il a été constaté que l’infraction dure depuis 2016 ; le gain peut être estimé à 97 200 euros sur la base d’un tarif moyen de 480 euros/nuit et d’un taux d’occupation de 75 % conformément à l’étude APUR sur les locations saisonnières meublées de courte durée à Paris ; le montant de la compensation nécessaire pour obtenir l’autorisation de changement d’usage du local d’habitation litigieux afin de pouvoir exercer une activité d’hébergement hôtelier est de 126 000 euros.

M. X, par conclusions transmises par voie électronique le 5 novembre 2018, a demandé à la cour, sur le fondement des articles L 631-7 et L 631-7-1 A du code de la construction et de l’habitation ainsi que de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, de :

— déclarer mal fondée la ville de Paris en son appel ;

— dire que l’appartement loué par lui sis […] constitue sa résidence principale ;

— juger qu’il loue son appartement moins de 120 jours par an ;

en conséquence,

— confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance rendue en la forme de référés le 16 mai 2018 par le tribunal de grande instance de Paris ;

— débouter la ville de Paris de l’intégralité de ses demandes ;

y ajoutant,

— condamner la ville de Paris à lui payer la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel.

Il a exposé en résumé ce qui suit :

— l’appartement qu’il loue sis […] constitue sa résidence principale, c’est-à-dire celle dans laquelle il vit plus de huit mois par an, et il en rapporte la preuve par les éléments suivants: le contrat de location stipule qu’il s’agit de sa résidence principale, son nom figure sur la boîte aux lettres, il dispose d’une assurance et d’un abonnement internet à cette adresse, une amie atteste qu’elle l’a hébergé lorsqu’il le loue ;

— les assertions de la ville de Paris sont inexactes : il reçoit bien ses courriers, notamment des Finances publiques, dans l’appartement litigieux, il ne loue pas deux autres appartements à Paris et les calendriers qu’elle produit montrent que l’appartement n’est pas toujours disponible à la location ;

— il a effectivement proposé l’appartement en location ; il accepte ou non les demandes en fonction de la possibilité qu’il a d’être hébergé chez une amie ou d’être présent ou pas ;

— l’appartement est loué moins de 120 jours par an ainsi qu’il résulte des pièces qu’il produit aux débats.

Mme le Procureur général a été avisée de cette affaire.

SUR CE LA COUR

Le législateur a pris des dispositions destinées à lutter contre la pénurie de locaux offerts à la location dans des zones géographiques dans lesquelles il existe une grande disparité entre l’offre et la demande.

Ainsi, en vertu de l’article L 631-7 du code de la construction et de l’habitation, le changement d’usage d’un local destiné à l’habitation dans les communes de plus de 200 000 habitants est soumis à autorisation préalable.

Selon ce texte, constituent des locaux à usage destiné à l’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1. Pour l’application de cette disposition, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1^er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve.

La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 a ajouté à cet article un alinéa aux termes duquel le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article.

En vertu de l’article L 631-7-1 A, lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, l’autorisation de changement d’usage prévue à l’article L. 631-7 du présent code ou celle prévue au présent article n’est pas nécessaire pour le louer pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

Aux termes de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, la résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation.

L’article L 651-2 du code de la construction et de l’habitation, jusqu’à l’entrée en vigueur de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, était rédigé comme suit :

« Toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende de 25 000 euros.

Cette amende est prononcée à la requête du ministère public par le président du tribunal de grande instance du lieu de l’immeuble, statuant en référé ; le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé l’immeuble.

Le président du tribunal ordonne le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation dans un délai qu’il fixe. A l’expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d’un montant maximal de 1 000 euros par jour et par mètre carré utile des locaux irrégulièrement transformés. Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé l’immeuble.

Passé ce délai, l’administration peut procéder d’office, aux frais du contrevenant, à l’expulsion des occupants et à l’exécution des travaux nécessaires."

En vertu de l’article 59 de la loi n° 2016-1547 entrée en vigueur le 20 novembre 2016, l’article L 651-2 du code de la construction et de l’habitation a été modifié comme suit :

« Toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 euros par local irrégulièrement transformé.

Cette amende est prononcée par le président du tribunal de grande instance, statuant en la forme des référés, sur requête du maire de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l’Agence nationale de l’habitat et sur conclusions du procureur de la République, partie jointe avisée de la procédure. Le produit de l’amende est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé ce local. Le tribunal de grande instance compétent est celui dans le ressort duquel est situé le local.

Sur requête du maire de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l’Agence nationale de l’habitat, le président du tribunal ordonne le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu’il fixe. A l’expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d’un montant maximal de 1 000 euros par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé."

Le code de la construction et de l’habitation prévoit l’habilitation d’agents municipaux pour constater les infractions précitées.

Dans l’affaire en examen, il est établi par la ville de Paris et non contesté par M. X que l’appartement loué par celui-ci, sis […], constituant le lot n° 10 de la copropriété, est à usage d’habitation au sens de l’article L 631-7 code de la construction et de l’habitation.

La ville de Paris produit en effet aux débats la décision du Préfet de la Région Ile de France en date du 27 juillet 1991 en vertu de laquelle le local correspondant à cet appartement a été affecté à l’habitation en compensation de l’affectation à usage commercial d’un logement sis au premier étage de cet immeuble.

Il est également démontré par le constat d’infraction établi par un agent assermenté de la ville de Paris en date du 3 mars 2017 et non contesté par M. X qu’il a donné l’appartement en cause en location de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile à compter du mois de juillet 2016.

M. X conteste cependant avoir enfreint les dispositions de l’article L 631-7 code de la construction et de l’habitation aux motifs que l’appartement en cause constitue sa résidence principale et qu’il l’a loué moins de 120 jours par an.

Il incombe à M. X, qui se prévaut de l’exception prévue à l’article L 631-7-1 A du code de la construction et de l’habitation, de rapporter la preuve qu’il remplit ces conditions, c’est-à-dire qu’il occupe l’appartement en cause au moins huit mois par an selon le critère énoncé à l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 et, partant, que la durée cumulée des locations à une clientèle de passage de cet appartement sur une même année a été inférieure à quatre mois.

La cour retiendra que les éléments produits par celui-ci n’en font pas la preuve à suffisance de droit pour les deux raisons suivantes.

D’une part, ces éléments, en tant que tels, ne prouvent pas qu’il occupe cet appartement au moins huit mois par an.

En effet, le fait que le bail afférent à cet appartement stipule qu’il doit être occupé à titre de résidence principale ne démontre pas que M. X respecte cette obligation. De même, la production aux

débats d’une attestation d’assurance multirisques habitation et d’un contrat d’abonnement à Free Services ne justifient pas que l’appartement constitue sa résidence principale plutôt qu’une résidence secondaire.

Il en va de même de la présence d’une boîte aux lettres à son nom dans l’immeuble et de l’attestation de M^me Y qui déclare que M. X vient chez elle lorsqu’il loue l’appartement sis […].

Ces éléments ne sont donc pas en eux-mêmes suffisamment probants.

D’autre part, l’affirmation de M. X selon laquelle ce bien constituerait sa résidence principale est contredite, premièrement, par la production par la ville de Paris de la fiche de renseignement établie par la Direction régionale des finances publiques de Paris et du contrat de bail qu’il a conclu le 8 septembre 2016 avec M. Z, desquels il ressort qu’il est également locataire d’un appartement de 100 m² sis […] à Paris 5^e, pour une durée de trois ans à compter du 8 septembre 2016 et qu’il acquitte une taxe habitation au titre de cet appartement alors qu’il n’en acquitte aucune pour celui sis […].

Il convient de souligner, à cet égard, que M. X ne fournit aucune explication en ce qui concerne l’appartement sis […].

Elle est aussi contredite, deuxièmement, par le constat d’infraction produit par la ville de Paris, duquel il ressort que l’appartement sis […] est proposé à la location sur plusieurs sites internet, airbnb, booking.com, tripadvisor, comme étant disponible tout au long de l’année, et cela sous des noms différents, 'Mike', 'Séverin', 'Zeev', 'Paul', lesquels changent régulièrement, ce qui ne peut être interprété que comme la volonté de M. X d’empêcher les services compétents d’identifier aisément le loueur de ce bien.

Au vu de ces considérations, il sera retenu que M. X ne démontre pas que l’appartement sis […] à Paris constitue sa résidence principale.

Il s’ensuit qu’il doit être tenu pour établi que M. X a enfreint les dispositions de l’article L 631-7 du code de la construction et de l’habitation pour cet appartement et que cette infraction, au vu des constatations de l’agent assermenté et des relevés établis par les sociétés qui gèrent les sites Tripadvisor, Booking.com, se poursuivent au cours de l’année 2018.

L’amende encourue s’élève donc à 50 000 euros, dans la mesure où les locations illicites, commencées en juillet 2016, se sont poursuivies à compter du 20 novembre 2016, date d’entrée en vigueur de la loi 2016-1547 du 18 novembre 2016 qui a porté la sanction pécuniaire prévue à l’article L 651-2 code de la construction et de l’habitation à ce montant.

Cette amende doit être fixée en fonction de l’objectif d’intérêt général poursuivi par la législation dont elle vise à garantir le respect dans une ville comme Paris où il existe une grande disparité entre l’offre et la demande de logements à la location, des revenus procurés par les locations illicites et de la bonne foi dont l’intéressé a fait preuve.

En ce qui concerne les revenus procurés par les locations illicites, les relevés établis par les sociétés gérant les sites Tripadvisor, Airbnb et Booking.com communiqués par M. X sont incomplets ou insuffisants, puisqu’ils ne comportent pas les sommes versées par Tripadvisor ni celles versées par Airbnb en 2016 et qu’ils ne sont pas exploitables en ce qui concerne Booking.com.

La cour retiendra aussi que M. X a cherché à dissimuler la location de ce bien en violation de l’article L 631-7 code de la construction et de l’habitation en utilisant des pseudonymes différents sur les sites de location, qu’il n’a pas déclaré le produit des locations illicites avec ses revenus imposables

et qu’il a été constaté par un agent assermenté de la ville de Paris le 4 juillet 2018 que l’appartement en cause était encore proposé à la location sur les sites Airbnb, abritel et magic stay.

Au vu de ces considérations, M. X sera condamné à payer à la ville de Pris une amende de 50 000 euros.

La ville de Paris ayant vu ses demandes accueillies, M. X devra supporter les dépens de première instance et d’appel, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande de décharger la ville de Paris des frais non compris dans les dépens qu’elle a dû engager dans le cadre du présent litige et de lui allouer ainsi, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 1 500 euros.

PAR CES MOTIFS

Infirme l’ordonnance rendue le 16 mai 2018 en toutes ses dispositions ;

Condamne M. X à payer à la ville de Paris la somme de 50 000 euros à titre d’amende civile ;

Condamne M. X aux dépens de première instance et d’appel et à payer à la ville de Paris la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier, Le président,