Copies exécutoires

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 27 SEPTEMBRE 2018

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 16/07116 – N° Portalis 35L7-V-B7A-BYNUH

Décision déférée à la Cour : Jugement du 11 Février 2016 -Tribunal d’Instance de PARIS 18^e arrondissement – RG n° 11-15-000932

APPELANT

Monsieur Z Y

Né le […]

[…]

[…]

Représenté et ayant pour avocat plaidant M^e Céline TULLE, avocat au barreau de PARIS, toque : E1987

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2016/011626 du 18/03/2016 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

INTIME

Monsieur A X

Né le […] à […]

[…]

03100 F

Représenté par M^e Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS,

toque : E1286

Ayant pour avocat plaidant M^e Alexandra BOISSET, avocat au barreau de Paris,

toque : D368

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été

débattue le 06 Juillet 2018, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Philippe JAVELAS, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Daniel FARINA, Président

M. Philippe JAVELAS, Conseiller

M^me Pascale WOIRHAYE, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me B C

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Daniel FARINA, Président et par Viviane REA, Greffière présente lors de la mise à disposition.

*******

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé du 15 juin 2009, M. X a donné à bail à M. Y un appartement dépendant d’un immeuble sis […]

Par acte d’huissier de justice du 16 octobre 2014, M. X a fait délivrer à M. Y un congé pour reprise à effet au 16 juin 2015.

M. Y s’étant maintenu dans les lieux après la date d’effet du congé, son bailleur l’a fait assigner devant le tribunal d’instance du 18^e arrondissement de Paris en validation du congé et expulsion, par acte d’huissier de justice du 30 septembre 2015.

M. Y sollicitait le débouté de son bailleur, arguant de la nullité du congé qui lui avait été délivré ; il demandait par ailleurs et à titre reconventionnel à la juridiction d’instance de constater la nullité du contrat de location et de condamner son bailleur à lui rembourser la somme de 12 824 euros représentant le montant total des loyers versés depuis le début de la location.

Par jugement contradictoire et assorti de l’exécution provisoire du 11 février 2016, le tribunal d’instance a essentiellement :

— validé le congé litigieux,

— ordonné l’expulsion de M. Y,

— condamné ce dernier au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

— condamné M. Y aux dépens et à payer à M. X une indemnité de 500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

M. Y a relevé appel de cette décision le 23 mars 2016.

Dans le dispositif de ses conclusions, notifiées par la voie électronique le 13 juin 2016, M. Y, appelant, demande à la Cour de :

— infirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,

— prononcer la nullité du congé

— condamner M. X à lui payer une somme de 14 427 euros correspondant au montant des loyers acquittés ainsi qu’une somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts,

à titre subsidiaire

— lui accorder un délai de deux ans pour quitter les lieux,

— débouter M. X de ses demandes et le condamner aux dépens.

M. X, intimé, dans le dispositif de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 7 novembre 2016, demande à la Cour de :

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— débouter M. Y de ses demandes,

— condamner M. Y aux dépens et à payer à M. X une indemnité de 2 500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 17 mai 2018.

MOTIFS DE LA DECISION

I) Sur la validité du congé pour reprise

M. Y fait grief au premier juge d’avoir validé le congé pour reprise qui lui a été délivré.

Il fait valoir que ce congé doit être déclaré nul du fait que M. X ne démontre pas que la reprise du logement était destinée à un usage d’habitation à titre principal dans la mesure où le congé indique que la reprise est faite pour des stages et non des études, ce qui prouve qu’il ne s’agit pas d’une habitation principale.

M. X, bailleur intimé concluant à la confirmation du jugement déféré en ce qu’il a validé le congé pour reprise, réplique que :

— il est justifié que son fils, qui doit reprendre l’appartement, est inscrit à l’université de Paris I depuis le mois de septembre 2015 et que sa résidence constituera bien sa résidence principale,

— le congé n’a pas à indiquer les motifs du besoin de logement du bénéficiaire ni même à justifier de ses besoins.

Sur ce

L’article15-1 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 24 mars 2014 applicable à la présente instance du fait que le congé a été délivré postérieurement à l’entrée en vigueur de cette loi, dispose :

'Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

[…]

M. Y, appelant, fait grief au premier juge d’avoir validé le congé litigieux au motif que la bailleresse justifiait d’un motif sérieux et légitime.

A cet égard, il résulte des dispositions de la loi modifiée telles que rappelées ci-avant, que, lorsque le bailleur donne congé à son locataire pour reprendre le logement, il doit désormais justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise, la validité du congé pour reprise ne pouvant plus se satisfaire de la seule manifestation par le bailleur de sa volonté de reprendre, comme le soutient à tort M. X.

En l’espèce, pour justifier du caractère sérieux et légitime de sa volonté de reprendre l’appartement occupé par M. Y au bénéfice de son fils, M. X expose à la Cour que son fils entend se domicilier dans l’appartement donné à bail du fait qu’il poursuit des études à l’université de Paris I.

A l’appui de ses dires, il verse aux débats :

— un certificat de scolarité pour l’année 2015/2016, attestant de l’inscription de M. D X en master 2, droit des colletivités locales à l’université de Paris I,

— un article de presse, extrait du journal « la montagne » du 18 juillet 2015, indiquant, que M. E X quitte le club de F G, parce qu’il est inscrit en master 2 de droit à Paris.

Ces pièces justificatives sont suffisantes pour démontrer la réalité et la sincérité du motif invoqué pour donner congé.

S’il est exact que le bénéficiaire de la reprise doit occuper les lieux à titre de résidence principale, le fait que le congé litigieux mentionne que le bénéficiaire de la reprise est étudiant à l’université de Clermont-Ferrand et " doit effectuer des stages à Paris" ne permet pas de conclure que la reprise serait effectuée pour occuper le logement à titre de résidence secondaire, dès lors que, comme l’a exactement relevé le premier juge, la durée d’un stage, effectué dans le cadre d’études supérieures peut être longue et qu’au surplus, M. X justifie de l’inscription effective de son fils dans une université parisienne à la date d’effet du congé, ce qui implique une présence permanente pour le suivi des enseignements universitaires, qu’enfin, au moment de la délivrance du congé, M. E X, au mois d’octobre 2014, était encore étudiant à l’université de Clermont-Ferrand en première année de master, et ne pouvait savoir s’il serait admis en master 2 à Paris.

Dès lors, la Cour estime que le premier juge a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties en validant le congé litigieux et le jugement déféré sera confirmé de ce chef.

II) Sur l’indécence du logement, la validité du contrat de bail et les demandes consécutives de remboursement de la totalité des loyers et de dommages et intérêts formées par l’appelant

M. Y fait valoir que le bailleur a manqué à son obligation de délivrer à son locataire un logement décent au sens de la loi du 6 juillet 1989, la surface habitable du bien donné à bail étant inférieure à 9 mètres carrés.

Il demande à la Cour, au visa des articles 1108 et 1116 du Code civil, de déclarer nul le contrat de location, son consentement ayant été vicié en ce que le contrat de bail mentionne une surface de 9 mètres carrés, alors que la surface réelle est de 7,74 mètres carrés, soit une différence de 14 % et que son bailleur lui a caché intentionnellement une information qui avait une influence déterminante sur son consentement lors de la conclusion du bail.

Il demande, en conséquence, à la Cour de condamner son bailleur à lui restituer l’ensemble des loyers versés depuis le début de la location, soit la somme de 14 427 euros et à lui payer, en outre, une indemnité de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice qu’il a subi du fait de l’indécence de son logement.

M. X réplique que :

— le logement n’est pas indécent puisque, même si sa surface est inférieure à 9 mètres carrés, son volume est supérieur à 20 mètres cubes, compte tenu de la hauteur sous plafond qui est de 2, 59 mètres,

— même s’il existe une différence entre la surface indiquée dans le bail, qui est de 9 mètres carrés et celle mesurée ultérieurement, M. Y ne prouve pas que cette erreur ait été déterminante dans son consentement,

— aucune action en diminution n’est ouverte puisque le nombre de mètres cubes est suffisant pour faire regarder le logement comme décent,

— les demandes de M. Y ne sont pas justifiées et de pure opporturnité.

Sur ce

a) Décence du logement

L'article 6 de la loi du 06/07/1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

L’article 1719 du Code civil dispose pareillement que le bailleur est tenu de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent.

La décence du logement est définie, en premier lieu, par l’article 4 du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, pris pour l’application de l’article 187 de la loi du 13 décembre 2000 l relative à la solidarité et au renouvellement urbains, qui édicte, s’agissant des dimensions du logement :

"Le logement dispose au moins d’une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes.

La surface habitable et le volume habitable sont déterminés conformément aux dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article R. 111-2 du code de la construction et de l’habitation".

En l’espèce, M. Y verse aux débats, pour justifier de l’indécence du logement :

— une attestation de loyers remplie par le gestionnaire du bien qui indique que la surface réelle du logement est de 7, 88 mètres carrés,

— un courrier de l’association « comité action logement » adressé au service technique de l’habit de la ville de Paris le 8 mars 2016, dans lequel il est indiqué que l’appartement est un F1, d’une surface habitable de 7,74 mètres carrés, et qu’une visite des services de la mairie semble urgente.

M. X, bailleur, fait valoir que les surfaces indiquées par M. Y sur la foi des documents qu’il produit sont erronées parce qu’elles ne tiennent pas compte les surfaces des aménagements et placards d’une hauteur supérieure à 1, 80 mètre, et l’intimé verse aux débat un plan rédigé, selon ses dires, par l’entrepreneur ayant fait des travaux dans le logement et faisant apparaître que la hauteur sous-plafond est de 2, 59 mètres, la surface de 9, 275 mètres, et le volume du logement de 24 mètres cubes.

Il résulte des pièces justificatives produites par M. Y que l’appelant ne rapporte pas la preuve lui incombant que la surface du logement serait inférieure à neuf mètres carrés, dans la mesure où il n’est pas prouvé ni même allégué, à défaut de production d’un plan du logement et d’un mesurage réalisé par un géomètre, que les surfaces indiquées de 7,74 mètres et de 7,88 mètres, résultent un mesurage effectué conformément aux dispositions des deuxième et troisième alinéas de l’article R. 111-2 du code de la construction et de l’habitation.

Pareillement, l’appelant ne rapporte pas la preuve de l’indécence du logement qu’il occupe au sens de l’article 4 du décret précité, dès lors qu’il demeure taisant sur le volume du logement et que le caractère de décence d’un logement s’apprécie soit en fonction de la surface habitable et de la hauteur sous plafond, soit en fonction du volume habitable.

B) Nullité du contrat pour vice du consentement

Il incombe à M. Y de faire la preuve des vices du consentement dont il entend se prévaloir pour réclamer la nullité du bail et le remboursement consécutif des loyers acquittés depuis le début de la location.

L’existence d’un dol supposerait d’établir celle de manoeuvres dolosives imputables au bailleur, manoeuvres non caractérisées en l’espèce.

En effet, la seule constatation d’une différence entre la surface annoncée dans le bail, qui indique "une surface de 9 mètres carrés environ" et la surface habitable réelle du bien, qui n’est pas même, comme il a été dit dans le paragraphe précédent, établie de manière certaine, ne suffit pas à démontrer l’existence d’agissements malhonnêtes du bailleur que les pièces versées aux débats par l’appelant ne permettent pas de démontrer.

S’agissant de l’erreur, il n’est pas démontré que l’erreur alléguée sur la surface réelle du logement ait été déterminante dans le consentement du preneur ni qu’elle ait porté sur la substance même de la chose louée.

Dès lors que M. Y échoue à démontrer l’existence d’un vice du consentement, il convient, confirmant le jugement sur ce point, de débouter l’appelant de sa demande visant à voir le contrat de location déclaré nul.

C) Demandes de remboursement de la totalité des loyers et de dommages et intérêts formée par M. Y

M. Y, qui n’a pas formé de demande en diminution de loyer , sollicite seulement le remboursement de la totalité des loyers qu’il a versés depuis le début de la location, consécutivement

à l’annulation du bail, ainsi que des dommages et intérêts en réparation du préjudice qu’il a subi en étant contraint de vivre dans un logement « indécent ».

L’erreur de surface n’étant pas établie, non plus que l’indécence du logement, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a débouté M. Y de ses demandes.

Consécutivement, il le sera aussi en ce qu’il a ordonné l’expulsion de M. Y et condamné ce dernier à payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dues si le bail s’était poursuivi.

III) Sur la demande de délai pour quitter les lieux formée, à titre subsidiaire, par M. Y

M. Y, qui se maintient sans droit ni titre dans les lieux alors que le bail a expiré le 17 juin 2015, soit depuis plus de trois ans, a déjà bénéficié des délais de la procédure en relevant appel du jugement déféré.

Par suite, il sera débouté de sa demande de délai pour quitter les lieux.

IV) Sur les demandes accessoires

M. Y, qui sucombe en toutes ses prétentions, sera condamné aux dépens de la procédure d’appel, les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens de première instance et aux frais irrépétibles non compris dans ces mêmes dépens, étant, par ailleurs, confirmées.

PAR CES MOTIFS

La Cour statuant publiquement,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Déboute M. Z Y de l’ensemble de ses demandes ;

Vu l’article 700 du Code de procédure civile, condamne M. Z Y à payer à M. A X une indemnité de 1 500 euros ;

Condamne M. Z Y aux dépens de la procédure d’appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions sur l’aide juridictionnelle.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT