ARRÊT n° 2024-

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 15 OCTOBRE 2024

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 22/01019 – N° Portalis DBVK-V-B7G-PKKL

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 20 JANVIER 2022

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

N° RG 11-21-000812

APPELANTE :

Madame [K] [G]

née le 20 décembre 1989 à [Localité 7]

[Adresse 8]

[Localité 6]

Représentée par M^e Yann GARRIGUE de la SELARL LX MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant,

assistée de M^e Iris RICHAUD de la SELARL LX MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant M^e Mélanie AMOROS, avocat au barreau de BEZIERS, avocat plaidant

INTIMES :

Monsieur [W] [B]

né le 17 juillet 1993 à [Localité 9]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté par M^e Tonin ALRANQ de la SELARL ATA, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant et plaidant

Madame [N] [D]

née le 02 août 1993 à [Localité 12]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Tonin ALRANQ de la SELARL ATA, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant et plaidant

Madame [V] [H] épouse [D]

née le 19 août 1963 à [Localité 11]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Tonin ALRANQ de la SELARL ATA, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant et plaidant

Monsieur [Z] [D]

né le 16 décembre 1966 à [Localité 10]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par M^e Tonin ALRANQ de la SELARL ATA, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant et plaidant

Ordonnance de clôture du 10 Juin 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 01 Juillet 2024,en audience publique, devant M^me Corinne STRUNK, Conseillère, chargé du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Estelle DOUBEY

ARRET :

— Contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, prévu le 1er octobre 2024 et prorogé au 15 octobre 2024,

les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par M^me Estelle DOUBEY, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 27 octobre 2016 avec prise d’effet au 27 décembre 2016, Mme [K] [G] a consenti à M. [W] [B] et Mme [N] [D], un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 3] (34) moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 787 euros, outre 33 euros à titre de provisions sur charges.

Par actes séparés en date du 28 octobre 2016, M. [Z] [D] et Mme [V] [D] se sont portés cautions solidaires des engagements de M. [W] [B] et Mme [N] [D].

Les locataires ont quitté les lieux et un état des lieux de sortie a été établi par procès-verbal de constat d’huissier de justice en date du 25 juin 2020.

Par actes d’huissier du 20 avril 2021, la bailleresse a assigné les preneurs ainsi que les cautions devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier aux fins notamment de les voir condamner solidairement à payer la somme de 5.777 euros au titre des réparations locatives et 51,05 euros au titre de la taxe des ordures ménagères.

Le jugement rendu le 20 janvier 2022 par le tribunal judiciaire de Montpellier :

Condamne solidairement M. [W] [B], Mme [N] [D], M. [Z] [D] et Mme [V] [D] à Mme [K] [G] la somme de 218 euros au titre des réparations locatives, après déduction du dépôt de garantie d’un montant de 787 euros ;

Déboute Mme [K] [G] de sa demande en paiement au titre des ordures ménagères ;

Déboute M. [W] [B], Mme [N] [D], M. [Z] [D] et Mme [V] [D] de leur demande tendant à condamner Mme [K] [G] à leur payer la somme de 1.183 euros correspondant à la restitution partielle du dépôt de garantie majorée de 10% par mois depuis le 25 août 2020 ;

Condamne Mme [K] [G] à payer à M. [W] [B], Mme [N] [D] la somme de 100 euros au titre de leur préjudice de jouissance ;

Déboute Mme [K] [G] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute M. [W] [B], Mme [N] [D], M. [Z] [D] et Mme [V] [D] de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit que chaque partie supportera la charge de ses dépens ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Le premier juge relève que la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, établis contradictoirement, ainsi que du devis du 30 juin 2020 permettaient de retenir des dégradations dont la réparation s’élevait à la somme de 1.005 euros de laquelle il devait être déduit la somme de 787 euros correspondant au dépôt de garantie conservé par la bailleresse. M. [W] [B] et Mme [N] [D] devaient être condamnés à lui payer la somme de 218 euros.

Il rejette la demande de Mme [K] [G] en remboursement de la taxe d’ordure ménagères dès lors que cette dernière ne produit aucun justificatif.

Le premier juge considère l’acte de cautionnement valable dans la mesure où les actes du 28 octobre 2016 font bien figurer les mentions manuscrites émanant de M. [Z] [D] et Mme [V] [D] prescrites à l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 de sorte qu’ils sont redevables des sommes dues par les locataires au titre des réparations locatives.

Il retient également qu’il ressort des procès-verbaux de constat d’huissier du 25 juin 2020 que le volet roulant électrique du séjour n’a pas été réparé depuis l’information à la bailleresse en février 2020, occasionnant un préjudice de jouissance à hauteur de 100 euros.

Mme [K] [G] a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 22 février 2022.

Dans ses dernières conclusions du 22 mai 2024, Mme [K] [G] demande à la cour de :

Juger recevable et bien fondé l’appel de Mme [K] [G] ;

Confirmer le jugement rendu le 20 janvier 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier en ce qu’il a :

Débouté M. [W] [B], Mme [N] [D], M. [Z] [D] et Mme [V] [D] de leur demande tendant à condamner Mme [K] [G] à leur payer la somme de 1.183 euros correspondant à la restitution partielle du dépôt de garantie majorée de 10% par mois depuis le 25 août 2020,

Débouté M. [W] [B], Mme [N] [D], M. [Z] [D] et Mme [V] [D] de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Réformer parte in qua le jugement rendu le 20 janvier 2022 par le juge des contentieux de la protection en ce qu’il a :

Condamné les défendeurs à lui payer seulement la somme de 218 euros au titre des réparations locatives, après déduction du dépôt de garantie,

Débouté Mme [K] [G] de sa demande au titre du dépôt de garantie,

Condamné Mme [K] [G] à payer à M. [W] [B], Mme [N] [D] la somme de 100 euros au titre de leur préjudice de jouissance,

Débouté Mme [K] [G] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit que chaque partie supportera ses dépens ;

Statuant à nouveau,

Condamner solidairement M. [W] [B], Mme [N] [D], M. [Z] [D] et Mme [V] [D], es qualité de caution, à payer à Mme [K] [G] la somme de 5.777 euros au titre des réparations locatives ;

Condamner solidairement M. [W] [B], Mme [N] [D], M. [Z] [D] et Mme [V] [D] à payer à Mme [K] [G] la somme de 51,05 euros au titre des ordures ménagères ;

Condamner solidairement M. [W] [B], Mme [N] [D], M. [Z] [D] et Mme [V] [D] à payer à Mme [K] [G] au titre de la procédure de première instance la somme de 1.000 par application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

Condamner solidairement M. [W] [B], Mme [N] [D], M. [Z] [D] et Mme [V] [D] à payer à Mme [K] [G] au titre de la présente procédure la somme de 2.000 par application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Mme [K] [G] conclut à la condamnation des consorts [B]-Linares à lui payer les sommes de 5.677 euros au titre des dégradations locatives et 100 euros au titre de l’entretien de la climatisation. Elle conteste l’appréciation des états des lieux d’entrée et de sortie du premier juge en affirmant qu’à la sortie, le logement était dans un état dégradé par rapport à l’entrée dans les lieux. Elle précise notamment devoir procéder au changement de la baie vitrée qui serait affectée de plusieurs micro-rayures la fragilisant et nécessitant son remplacement.

L’appelante sollicite le paiement de la taxe des ordures ménagères et verse aux débats la taxe foncière qui, selon elle, contient le détail du calcul des ordures ménagères.

Dans leurs dernières conclusions du 18 août 2022, les consorts [D]-[B] demandent à la cour de :

Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 20 janvier 2022 par le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Montpellier ;

Condamner Mme [K] [G] à payer à M. [W] [B] la somme de 600 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner Mme [K] [G] à payer à Mme [N] [D] la somme de 600 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner Mme [K] [G] à payer à M. [Z] [D] la somme de 600 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner Mme [K] [G] à payer à Mme [V] [H] épouse [D] la somme de 600 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner Mme [G] aux entiers dépens.

Les consorts contestent les sommes sollicitées par Mme [K] [G] au titre des réparations locatives et fournissent le justificatif d’entretien de la climatisation ainsi qu’une attestation de l’entrepreneur en ce sens. Ils affirment que les dégradations alléguées étaient déjà présentes lors de l’état des lieux d’entrée ou ne sont que des usures normales de la chose. En sus, ils produisent plusieurs devis de remplacement moins onéreux que ceux produits par la bailleresse. Selon eux, de nombreux éléments du logement, tel que la baie vitrée, n’auraient pas à être changés et seraient en état fonctionnel contrairement à ce que prétend Mme [K] [G]. Les consorts affirment que les seules dégradations qui pourraient être mises à la charge des locataires sont les impacts sur sept carreaux et une petite rayure sur la baie vitrée qu’ils chiffrent à la somme de 270 euros.

Les locataires soutiennent avoir subi un préjudice de jouissance manifesté par des demandes répétées de réparation du volet roulant et chiffré à la somme de 100 euros.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 10 juin 2024.

MOTIFS

1/ Sur les dégradations locatives :

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Le premier juge a retenu un certain nombre de dégradations imputables aux locataires en procédant à une comparaison entre l’état des lieux d’entrée en date du 27 décembre 2016 et l’état des lieux de sortie en date du 25 juin 2020, à savoir :

dans le séjour= rayure sur la baie vitrée donnant lieu à une indemnité de 200 euros ;

cuisine= 7 éclats sur le sol, joints de faïence encrassés et douchette du robinet défectueuse donnant lieu à une indemnité de 460 euros ;

buanderie= remplacement du carreau imputable aux locataires avec fixation d’une indemnité de 45 euros ;

salle d’au à l’étage= dégradation de la baguette de la porte de douche imputable aux locataires donnant lieu à une indemnisation à hauteur de 120 euros ;

extérieur= remplacement du battant du volet et de la buttée donnant lieu à une indemnisation de 180 euros ;

soit un total de 1005 euros.

En appel, les intimés réclament la confirmation en toutes ses dispositions du jugement déféré de sorte que les dégradations locatives retenues par le premier juge sont définitivement acquises.

Pour le surplus, le premier juge a rejeté les désordres invoqués par la bailleresse considérant dans la plupart des cas que les dégradations avaient déjà été constatées dans l’état des lieux d’entrée de sorte qu’elles ne peuvent être imputées à l’occupation du bien par les preneurs ; c’est le cas pour :

séjour= traces d’infiltration à l’entrée, porte d’entrée abîmée ;

cuisine= chocs et fissures sur les meubles de cuisine ;

buanderie= porte abîmée ;

chambre au rez de chaussée= le plafond est noté comme étant en « état passable » justifiant le rejet du nettoyage, poignée de la fenêtre « baye » , robinetterie douche rouillée calcaire ;

salle d’eau à l’étage = robinetterie abîmée et rouillée ;

chambre 1= état passable des murs excluant la remise en peinture d’un pan de mur et du plafond ;

chambre 2= état passable des murs excluant la remise en peinture dans le renforcement.

S’agissant des autres dégradations, le premier juge les a écartées considérant qu’elles ne sont pas caractérisées ; c’est le cas pour la peinture dans la cuisine qui ne présente que quelques imperfections ne justifiant pas la réfection de deux pans de mur, pour la porte de la buanderie qui ne présente qu’une trace pouvant être nettoyée, de la peinture présente sur le nez des marches de l’escalier étant précisé que les preneurs ont toute liberté pour aménager le logement, de la dégradation du grillage extérieur imputable à des intempéries, de l’entretien du volet roulant qui n’est pas à la charge des preneurs.

Pour finir, le premier juge a écarté la demande relative à l’entretien de la climatisation qui est justifiée par une facture d’entretien produite par les intimés ainsi que celle liée au démontage de l’armoire dont la présence n’a pas été relevée dans l’état des lieux de sortie et a rejeté la demande relative au miroir piqué de taches noires qui constitue une usure normale.

Cette analyse circonstanciée et étayée par les pièces produites aux débats sera adoptée par la cour en l’absence d’erreur d’appréciation de la part du premier juge dans l’étude comparative des deux états des lieux contradictoires.

L’appelante ne justifie pas de la nécessité de procéder au changement de la baie vitrée qui serait affectée selon elle de plusieurs micro-rayures la fragilisant et nécessitant son remplacement.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris sur le montant des dégradations locatives imputables aux preneurs.

2/ Sur la taxe d’ordures ménagères :

En appel, Mme [G] justifie du montant de la taxe d’ordures ménagères de sorte que les intimés seront solidairement condamnés à payer la somme de 51,05 euros au titre des ordures ménagères.

Le jugement déféré sera infirmé de ce chef.

3/ sur le préjudice de jouissance :

En application des articles 1719 et 1720 du code civil et de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur a l’obligation de mettre à disposition un logement en bon état d’usage et de réparation et de délivrer un logement décent. Il doit également assurer au preneur la jouissance paisible des lieux.

Le bailleur reste tenu à ces obligations pendant toute la durée du bail et doit y faire pendant la durée du bail toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.

Le premier juge a accordé aux preneurs une indemnisation d’un montant de 100 euros afin de réparer leur préjudice de jouissance né du dysfonctionnement du volet roulant électrique situé dans le séjour, désordre qui avait été signalé par les consorts [B]/[D] à leur bailleresse en février 2020 et qui était toujours présent lors de l’état des lieux de sortie.

En appel, Mme [G] ne présente pas de critique pertinente ni étayée permettant de remettre en cause cette analyse qui sera donc confirmée en appel.

4/ Sur les demandes accessoires :

Le jugement entrepris sera confirmé sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [G], qui succombe partiellement, sera condamnée aux entiers dépens d’appel.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La Cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Dans la limite de sa saisine,

Confirme le jugement rendu le 20 janvier 2022 par le juge des contentieux de la protection de Montpellier en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a rejeté la demande relative à la taxe d’ordures ménagères

Statuant à nouveau,

Condamne solidairement M. [W] [B], Mme [N] [D], M. [Z] [D] et Mme [V] [D] à verser à Mme [K] [G] une somme de 51,05 euros au titre des ordures ménagères, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

Dit n’y avoir lieu à l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [K] [G] aux dépens d’appel.

Le greffier, La présidente,