Arrêt n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 15 FEVRIER 2024

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 19/05649 – N° Portalis DBVK-V-B7D-OJKS

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 17 JUIN 2019

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BEZIERS

N° RG 18/00606

APPELANT :

Monsieur [T] [I]

né le 14 Mars 1970 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représenté par M^e Frédéric SIMON de la SCP SIMON FREDERIC, avocat au barreau de BEZIERS

INTIMEE :

Madame [P] [N] divorcée [Y]

agissant également en qualité d’ayant droit de Mme [C] [K] [L] veuve [N]

née le 15 Septembre 1959 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par M^e Emily APOLLIS de la SCP GILLES ARGELLIES, EMILY APOLLIS – AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, substitué sur l’audience par M^e Bernadette LLADOS HERAIL, avocat au barreau de BEZIERS

Ordonnance de clôture du 28 Novembre 2023

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 d2cembre 2023,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Gilles SAINATI, président de chambre, chargé du rapport et M. Fabrice DURAND, conseiller.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Fabrice DURAND, conseiller

M^me Emmanuelle WATTRAINT, conseillère

Greffier lors des débats : M^me Sabine MICHEL

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par M^me Sabine MICHEL, Greffière.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte notarié de donation-partage en date du 27 novembre 2014, Mme [P] [N] est propriétaire d’une maison d’habitation sise [Adresse 4] sur la commune de [Localité 7], située sur une parcelle cadastrée section BP n°[Cadastre 1].

Suivant acte notarié en date du 16 décembre 2003, M. [T] [I] est propriétaire sur la même commune de la parcelle voisine cadastrée section BP n°[Cadastre 2], sur laquelle est édifié un bâtiment à usage de garage.

Par arrêté du 15 septembre 2004, M. [I] a obtenu un permis de construire l’autorisant à modifier la destination du bien situé sur cette parcelle et à y créer un logement.

En avril 2016, M. [I] a fait procéder à des travaux comprenant notamment :

— la démolition partielle et la reconstruction de la toiture de son immeuble,

— l’aménagement de combles et l’ouverture d’une terrasse sur le toit de son immeuble,

— la démolition partielle et la reconstruction d’un mur séparant les parcelles n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2].

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 25 juillet 2016, Mme [N] a mis en demeure M. [I] de remettre le mur séparatif en l’état.

Par exploit du 18 janvier 2017, Mme [N] a fait assigner M. [I] devant le juge des référés près le tribunal de grande instance de Béziers aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire.

Par ordonnance de référé du 17 février 2017, M. [V] [M] a été désigné en qualité d’expert.

L’expert a déposé son rapport le 18 juillet 2017.

Selon l’expert :

— La charpente de la véranda créée par M. [I] et la toiture modifiée par ce dernier ont été ancrées sur la partie privative de Mme [N], au-dessus de l’héberge du mur séparatif des deux immeubles; cet ancrage illicite s’effectue sur 3,80 m de profondeur et une hauteur variant de 0 à 1 m en partie basse,

— En ce qui concerne le mur séparatif entre les deux propriétés en façade nord qui a été surélevé par M. [I], cela a été fait sur une partie non mitoyenne du mur propriété exclusive de Mme [N], ce qui génère un empiètement.

Par acte d’huissier du 20 février 2018, Mme [N] a fait assigner M. [I] devant le tribunal de grande instance de Béziers, aux fins notamment de voir juger que le mur séparatif entre sa propriété et celle de M. [I] est mitoyen et que M. [I] a réalisé des travaux empiétant sur sa propriété.

Par jugement contradictoire prononcé le 17 juin 2019, le tribunal de grande instance de Béziers a notamment :

— Jugé que le mur séparatif entre les parcelles cadastrées section BP n°[Cadastre 1] et n°[Cadastre 2] est mitoyen jusqu’à l’héberge ;

— Jugé que M. [I] empiète sur la partie privative du mur séparatif en raison des travaux entrepris pour l’aménagement des combles de son immeuble ;

— Condamné M. [I] à procéder à la démolition :

' De la véranda jusqu’à l’alignement de la rupture de pente de couverture soit sur une largeur de 3,80 mètres à partir de la façade de l’immeuble de Mme [N],

' De la partie de maçonnerie ajoutée en surélévation sur le mur mitoyen soit sur une hauteur de 1 mètre côté façade de l’immeuble de Mme [N] et de 40 centimètres côté rue ;

— Dit que, faute pour M. [I] de procéder à la démolition des constructions empiétant sur la propriété privée de Mme [N], il sera redevable, passé le délai de quatre mois suivant la signification de la présente décision, d’une astreinte dont le montant sera provisoirement fixé pendant un délai de six mois à une somme de 80 euros par jour de retard ;

— Déclaré M. [I] responsable du préjudice subi par Mme [N] du fait de l’empiètement sur sa propriété et l’a condamné à lui verser la somme de 1 000 euros en réparation dudit préjudice ;

— Débouté M. [I] de ses demandes en ce compris sa demande reconventionnelle tendant à l’exécution de travaux aux frais de Mme [N] ;

— Condamné M. [I] à payer à Mme [N] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné M. [I] aux dépens ;

— Dit n’y avoir lieu au prononcé de l’exécution provisoire.

Par déclaration remise au greffe le 7 août 2019, M. [I] a interjeté appel de ce jugement, l’acte d’appel précisant les chefs de jugement critiqués.

Par ses conclusions enregistrées au greffe le 29 octobre 2019, M. [I] sollicite la réformation du jugement et demande à la cour, statuant à nouveau, de :

— Constater que la véranda est construite sur la parcelle de M. [I], et que seul l’appui du toit, ou l’ancrage, portent atteinte au droit de propriété du voisin au niveau de la partie privative du mur séparatif dans la partie supérieure de l’héberge,

— Juger n’y avoir lieu à démolir la véranda mais que M. [I] devra supprimer tout ancrage ou appui sur le mur adverse jusqu’à l’alignement de la rupture de pente de couverture soit une largeur de 3,80 m à partir de la façade de l’immeuble de Mme [N] comme indiqué en photographie page 19/43 du rapport [M],

Sur la maçonnerie ajoutée en surélévation sur le mur séparatif, il demande à la cour de :

— Rejeter la demande de démolition, considérant que ce mur ne peut être que privatif à M. [I], ou mitoyen et que dans les deux cas, M. [I] était fondé à l’exhausser soit sur le fondement de l’article 544 du code civil soit sur le fondement de l’article 658 du code civil,

— Réformer le jugement concernant le point de départ de l’astreinte compte tenu de la nécessité de trouver une entreprise et de réaliser les travaux de d’appui et de d’ancrage de la véranda,

— Juger que l’astreinte ne pourra dépasser le délai de 6 mois à compter de la signification de la décision ;

Par ailleurs, il demande à la cour de :

— Rejeter la demande de dommages et intérêts de Mme [N] ;

— Réformer le jugement et condamner Mme [N] sous astreinte de 100 euros par jour de retard, six mois après la réalisation des travaux faits par M. [I], à procéder à la réfection de la façade au-dessus de l’héberge du mur séparatiste, par enduit pour mettre fin aux infiltrations subies par M. [I] ;

— Réformer la demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en première instance et rejeter celle formée en appel par Mme [N] ;

— Dire que chacune des parties conservera ses dépens d’appel.

Par ses conclusions enregistrées au greffe le 28 janvier 2020, Mme [N] sollicite la confirmation du jugement entrepris et demande à la cour de débouter M. [I] de l’intégralité de ses demandes.

Elle demande en outre de condamner M. [I] aux entiers dépens de l’instance, et à payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance en date du 28 novembre 2023.

Pour un plus ample exposé des faits et prétentions des parties, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties et au jugement déféré.

MOTIFS :

M. [I] a rehaussé sa toiture pour modifier la pente, transformer ses combles en véranda, et découvrir une partie du toit pour créer une terrasse.

Ce rehaussement de toit est en appui et ancrage sur la partie en héberge supérieure du mur séparant son immeuble de celui de Mme [N], mur qu’il a également réhaussé sur une partie déclarée par l’expert comme étant propriété exclusive de Mme [N] dont le bâtiment est plus haut que celui de M. [I].

Le jugement du 17 juin 2019 estime que:

— Le mur est mitoyen, sauf en ce qui concerne la partie supérieure au-dessus de l’héberge qui est une partie privative appartenant à Mme [N] dont la maison est surélevée par rapport à celle de M. [I],

— Il existe un empiètement causé par les travaux entrepris par M. [I] sur les parties privatives de l’habitation de Mme [N],

En conséquence, le premier juge ordonne la démolition de la véranda et de la maçonnerie surélevant le mur.

Concernant la véranda

M. [I] conteste la démolition de la véranda dans son intégralité car elle se trouve entièrement sur son fonds ; il indique que seuls l’appui et l’ancrage sur la partie du mur située au-dessus de l’héberge de l’ancienne pente du toit, qui constitue une atteinte à la propriété de Mme [N], doivent être supprimés.

Il demande donc réformation du jugement et d’ordonner seulement la suppression de tout ancrage et appui de la véranda jusqu’à l’alignement de la rupture de pente de couverture soit une largeur de 3,80 m à partir de la façade de l’immeuble de Mme [N].

Effectivement il ressort des conclusions de l’expert que M. [I] a rehaussé sa toiture pour modifier la pente, transformer ses combles en véranda, et découvrir une partie du toit pour créer une terrasse.

Afin de procéder à ce rehaussement de toit, la construction de M. [I] a entrainé un appui et un ancrage sur la partie en héberge supérieure du mur séparatif des deux immeubles, partie présumée propriété exclusive des adversaires, au visa de l’article 653 du Code civil, puisque leur bâtiment est plus haut que celui de Monsieur [I].

Quelque soit le cadre administratif et les règles d’urbanisme affectant la rénovation opérée par M. [I], il sera constaté que cette véranda dispose d’une assiette dont la propriété intégrale appartient de M. [I], en conséquence le jugement de première instance sera réformé et M. [I] condamné à supprimer tout ancrage et appui de sa véranda jusqu’à l’alignement de la rupture de pente de couverture soit une largeur de 3,80 m à partir de la façade de l’immeuble de Madame [P] [N] comme indiqué sur la photographie page 19/41 du rapport d’expertise, ce sous astreinte de 6 mois à compter de la signification de la décision.

Concernant le mur

Le premier juge a ordonné la démolition par M. [I] de la partie de maçonnerie ajoutée en surélévation sur le mur mitoyen, soit sur une hauteur de 1 mètre côté façade de l’immeuble de Mme [N] et de 40 centimètres côté rue.

M. [I] estime être propriétaire exclusif du mur de séparation en raison notamment de son affectation d’origine, à savoir soutenir la toiture du bâtiment qui constitue aujourd’hui son fonds et fait valoir qu’il était donc en droit de le rehausser en vertu de son droit de propriété.

En réalité, l’expert a repris l’historique des deux immeubles et démontre en page 26 depuis 1976 que la partie mitoyenne du mur séparatif a été rehaussée et que celui-ci présentait un caractère mitoyen jusqu’à la partie supérieure du solin assurant l’étanchéité entre les deux immeubles, ainsi la partie en héberge au-dessus de ce solin correspond à un exhaussement du mur.

Dans ces circonstances, l’article 658 du code civil dispose : "Tout copropriétaire peut faire exhausser le mur mitoyen ; mais il doit payer seul la dépense de l’exhaussement et les réparations d’entretien au-dessus de la hauteur de la clôture commune ; il doit en outre payer seul les frais d’entretien de la partie commune du mur dus à l’exhaussement et rembourser au propriétaire voisin toutes les dépenses rendues nécessaires à ce dernier par l’exhaussement."

La jurisprudence constante précise que le consentement du voisin n’est pas necessaire.

En conséquence, la demande de démolition de l’exhaussement du mur sera rejetée.

Sur la demande de travaux de M. [I]

M. [I] expose qu’il subit des infiltrations dans sa cuisine dues au mauvais état de la partie privative du mur de Mme [N] formant héberge, et demande donc de condamner cette dernière à réaliser, sous astreinte, un enduit sur le mur à cet endroit.

Le tribunal a rejeté cette demande au vu du rapport d’expertise de M. [U] produit par M. [I], l’expert n’ayant pas constaté de manière certaine la présence de ces infiltrations.

Il convient de se reporter aux conclusions de l’expert ( page 39) qui relève qu’aucun constat contradictoire des fissures n’a été fait et estime qu’il n’est pas en mesure de donner un avis sur l’imputabilité des frais correspondants qui, s’il n’existait pas d’inetrrogations sur l’origine des fissures, incomberaient à Mme [N].

Cette situation reste inchangée en cause d’appel, en l’absence de la démonstration de l’imputabilité des infiltrations par M. [I], celui-ci sera débouté, le jugement sera donc confirmé.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par Mme [N]

Le tribunal a condamné M. [I] à verser 1 000 € de dommages et intérêts à Mme [N] en réparation du préjudice résultant de l’empiètement causé par les travaux sur sa propriété.

Au terme de l’analyse effectuée par la cour il apparaît que M. [I] s’est adossé sans autorisation sur la façade de l’immeuble de Mme [N] et que cet empiètement nécessitera, au titre de la démolition, des travaux constituant un préjudice qui sera indemnisé à hauteur de la somme de 1000 euros au profit de Mme [N]

Sur les dépens

L’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens seront laissés à la charge de chacune des parties.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement du 17 juin 2019 du Tribunal de Grande Instance de Béziers sauf en ce qu’il a condamné M.[I] à payer la somme de 1000 euros à Madame Amiel Fourtas à titre de dommages et intérêts et débouté M. [T] [I] de sa demande de travaux.

Statuant à nouveau,

Réformer le jugement en toutes ses dispositions.

Dit que seul l’appui du toit de la véranda de M. [T] [I] et son ancrage portent atteinte au droit de propriété de Mme [P] [N].

Dit n’y avoir lieu à démolir la véranda de M. [T] [I].

Condamne Monsieur [T] [I] à supprimer tout ancrage ou appui sur le mur adverse jusqu’à l’alignement de la rupture de pente de couverture soit une largeur de 3,80 m à partir de la façade de l’immeuble de Madame [P] [N] comme indiqué en photographie page 19/43 du rapport [M], ce , sous astreinte de 80 euros par jour de retard à compter d’un délai de 6 mois à compter de la signification de l’arrêt et ce pendant un délai de 6 mois.

Dit que le juge de l’exécution reste compétent pour liquider cette astreinte et/ou en prononcer une nouvelle.

Déboute Mme [P] [N] de sa demande de démolition du mur en surélévation.

Dit n’y avoir lieu a l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Dire et juger que chaque partie conservera ses dépens d’appel.

Le greffier, Le président,