ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 26 NOVEMBRE 2024

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 22/00152 – N° Portalis DBVK-V-B7G-PIU5

Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 NOVEMBRE 2021

Tribunal Judiciaire de NARBONNE

N° RG 19/00331

APPELANTS :

Monsieur [X] [J]

né le 04 Juillet 1937 à [Localité 10]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représenté par M^e Emily APOLLIS de la SELARL SAFRAN AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assisté de M^e Cyrille CAMILLERAPP, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

Madame [I] [B] épouse [J]

née le 09 Décembre 1933 à [Localité 5]

Décédée le 17/01/2024

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e Emily APOLLIS de la SELARL SAFRAN AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER

S.C.I. LA CLAPE représenté par son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e Emily APOLLIS de la SELARL SAFRAN AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Cyrille CAMILLERAPP, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

INTIMEE :

Syndicat des copropriétaires DE LA RÉSIDENCE [Adresse 9] pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS FONCIA LIMOUZY, immatriculée au RCS de NARBONNE sous le n° 784 145 930, prise en la personne de son Président en exercice domicilié ès qualités au siège social sis

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représentée par M^e Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de Eve TRONEL, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

INTERVENANT VOLONTAIRE :

Monsieur [X], [K] [J] venant aux droits de [I] [B] épouse [J] décédée le 17/01/2024

né le 04 Juillet 1937 à [Localité 10]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représenté par M^e Emily APOLLIS de la SELARL SAFRAN AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assisté de M^e Cyrille CAMILLERAPP, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 23 Septembre 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 14 Octobre 2024,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre et M^me Corinne STRUNK, Conseillère, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

*

* *

Suivant acte du 13 juillet 2012, M. [X] [J] et [I] [B], son épouse, ainsi que la SCI La Clape sont respectivement usufruitiers et nue propriétaire, des lots n° 18 et 59 au sein de la résidence [Adresse 9].

La copropriété [Adresse 9], au sein de laquelle ont été acquis ces lots, fait partie d’un ensemble immobilier comportant d’autres copropriétés portant sur les bâtiments O, Q et R, le tout étant dénommé « [Adresse 7] » dont les équipements communs sont la propriété de l’association foncière urbaine libre de [Adresse 7] qui en assura la gestion.

Lors de l’assemblée générale du 7 janvier 2019, a été votée une résolution n°8 intitulée « approbation du plan enregistré [Adresse 6] O » qui est contestée par les époux [J] ainsi que la SCI La Clape.

Considérant que cette assemblée comporte de nombreuses irrégularités, ces derniers ont fait assigner, par acte introductif d’instance en date du 13 mars 2019, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], devant le tribunal judiciaire de Narbonne sur le fondement des articles 18, 23, 24 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 aux fins d’obtenir l’annulation de l’assemblée générale du 7 janvier 2019 et de voir déclarer nulles et de nul effet les délibérations votées et à titre subsidiaire, la nullité de la délibération n°8 relative à « l’approbation du plan enregistré sur Foulquines O » .

Par jugement rendu le 18 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Narbonne :

rejette toutes conclusions ou demandes plus amples ou contraires comme injustes ou non fondées;

déboute M. et Mme [X] et [I] [J]/[B] et la SCI La Clape de leur demande principale en demande d’annulation de l’assemblée générale en sa séance du 17 janvier 2019 dont la parfaite validité est actée ;

déboute M. et Mme [X] et [I] [J]/[B] et la SCI La Clape de leur demande subsidiaire d’annulation de la délibération n°8 relative à l’approbation du plan enregistré sur [Adresse 6] O ;

les déclare irrecevables à toutes autres fins et les déboute pour le surplus ;

les condamne solidairement à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], pris en la personne de son syndic en exercice, la SAS Foncia Limouzy à la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens;

ordonne l’exécution provisoire du présent jugement.

Sur la demande principale tendant à obtenir l’annulation de l’assemblée générale du 7 janvier 2019, le premier juge écarte le premier moyen relatif à la nullité du mandat confié à la SAS Foncia Limouzy, syndic en exercice, en raison du non-respect de ses obligations règlementaires considérant que celui-ci justifie du respect de l’obligation de cloisonnement des documents financiers et comptables.

S’agissant du moyen relatif à l’absence de convocation de la SCI La Clape en qualité de nue propriétaire, le premier juge rappelle que rien n’interdit l’usufruitier de représenter le nu-propriétaire ce que prévoit d’ailleurs le règlement de copropriété. Ainsi, la convocation des usufruitiers est suffisante et conforme aux statuts étant précisé que les époux [J] ne justifient d’aucun grief en l’absence de conflit d’intérêt avec la SCI La Clape. De façon surabondante, le premier juge considère que la SCI est régulièrement convoquée dans la mesure où son gérant est directement convoqué, ce qui est le cas en l’espèce.

Il souligne de plus que lors de l’assemblée générale, les époux [J] n’ont pas fait d’observation sur l’absence de convocation de la SCI.

Enfin, le tribunal judiciaire écarte le moyen selon lequel M. [S] détenait un nombre de voix représentatives excessif alors qu’il s’est vu confier trois mandats et que la limitation à 10% des voix du syndicat ne s’impose que si le propriétaire dispose de plus de 3 mandats.

Il en conclut que l’assemblée générale du 7 janvier 2019 a été valablement convoquée par un syndic ayant qualité pour le faire et suivant un décompte des voix représentatives et représentées de sorte qu’elle n’encourt aucune nullité.

Sur la demande subsidiaire tendant à obtenir l’annulation de la délibération n°8 votée selon les modalités de l’article 24, le premier juge écarte cette prétention car il s’est agi pour l’assemblée générale d’entériner les termes du modificatif de l’état descriptif datant du 9 août 1983 en approuvant un plan enregistré sur [Adresse 6] O, qui a été omis en 1983.

Ce plan n’ayant pas été adjoint au modificatif initié par l’acte du 9 août 1983, le premier juge considère que l’assemblée générale demande simplement son enregistrement pour régulariser la situation et assurer au plan une publication parfaite. Cette adjonction ne modifie nullement les droits des copropriétaires et ne transforme pas les parties communes en parties privatives.

Le premier juge considère encore que les époux [J] ne peuvent remettre en question, par la contestation de cette délibération, l’état descriptif tel qu’il a été approuvé en 1983 et qui s’impose à eux.

Enfin, le tribunal judiciaire rejette cette demande indiquant qu’il n’a pas à se saisir d’une demande incidente relative à un litige différent portant sur les droits respectifs de chacun des copropriétaires sur les lots parkings et parties communes.

Les époux [J] et la SCI La Clape ont fait appel de cette décision par déclaration en date du 10 janvier 2022.

Par ordonnance du 24 janvier 2022, le magistrat délégué par M. le premier président de la cour d’appel de Montpellier a refusé de fixer à jour fixe cette affaire.

Par conclusions notifiées le 17 septembre 2024, M. [X] [J], intervenant à titre personnel et venant aux droits de [I] [B] décédée le 17 janvier 2024, ainsi que la SCI La Clape demandent à la cour d’appel, au visa des articles 17, 18, 22 , 24 de la loi du 10 juillet 1965, l’article 23 de la même loi dans sa version en vigueur au jour de la teneur de l’assemblée, ainsi que des articles 2 et 1382 du code civil, de :

recevoir l’appel de M. [X] [J] en nom personnel et comme venant aux droits de [I] [B], son épouse, ainsi que de la SCI La Clape;

réformer le jugement dont appel en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

Vu l’incapacité du syndicat des copropriétaires à justifier qu’il a ouvert dans les délais de la loi deux comptes séparés,

Vu la nullité du mandat du syndic qui en résulte entraînant l’irrégularité de la convocation faite par ce syndic,

Vu l’absence de mandataire désigné par les époux [J] et la SCI La Clape, ou par le président du tribunal pour recevoir les convocations ou les représenter en assemblée,

Vu l’absence de convocation de chacun des titulaires d’un droit sur les lots n°18 et 59 et plus particulièrement la SCI La Clape qui jouit d’une personnalité morale et est donc une personne distincte de ses associés et gérants,

Vu le nombre de mandats confiés à M. [S] excédant le maximum de 10% des voies du syndicat,

A titre principal,

prononcer l’annulation de l’entière assemblée générale du 7 janvier 2019 ;

juger en conséquence que celle-ci est nulle et de nul effet ;

annuler l’intégralité des résolutions de cette assemblée générale, aucune n’ayant pu être adoptée du fait de la nullité de l’assemblée générale ;

A titre subsidiaire,

annuler la résolution n°8 qui ne pouvait être adoptée à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 ;

juger qu’elle est nulle et de nul effet ;

En toutes hypothèses,

condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] à payer à M. [X] [J] et à la SCI La Clape la somme de 4.000 euros à chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de leurs conclusions, les appelants exposent que le syndic ne respecte pas l’article 18 II de la loi du 10 juillet 1965 en ne justifiant pas de l’existence de comptes bancaires séparés ouverts au nom du syndicat du bâtiment P. Ils critiquent la décision du premier juge considérant que les documents produits en défense ne permettent nullement de connaître le fonctionnement des comptes et vérifier le respect de la règle susvisée.

Ils ajoutent que la question de la nullité du mandat est distincte de celle en lien avec le vote de la résolution portant sur la désignation du syndic. La nullité du mandat du syndic emporte celle de l’assemblée générale qui n’a pas été convoquée par une personne habilitée pour le faire.

Par ailleurs, les appelants contestent les modalités de convocation de l’assemblée générale par le syndic au visa de l’article 23 applicable dans sa version en vigueur au jour de l’assemblée. Ils prétendent ainsi qu’en l’absence de mandataire commun désigné pour représenter les titulaires des droits démembrés et pour recevoir les convocations en leurs noms, la convocation de la SCI La Clape était obligatoire.

Ils soutiennent encore que la SCI ayant la qualité de copropriétaire, sa convocation à l’assemblée était incontournable et son défaut entraîne la nullité de cette assemblée dans son intégralité.

Ils ajoutent que les dispositions appliquées par le premier juge sont entrées en vigueur le 1er janvier 2020 soit plus d’un an après l’assemblée litigieuse et qu’elles concernent uniquement l’expression du vote dans l’hypothèse d’un démembrement de la propriété mais nullement la régularité de la convocation.

Enfin, les appelants contestent l’application des règles de l’AFUL au syndicat des copropriétaires qui répond au règlement de copropriété soumis aux dispositions d’ordre public de la loi.

Les appelants contestent par ailleurs le respect de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965, M. [S] disposant 181 114 cent millionièmes voix.

Subsidiairement, les appelants réclament la nullité de la résolution n°8 soutenant que le plan soumis au vote n’est pas le plan conforme à l’état descriptif de division enregistré à la conservation des hypothèques comme le révèlent les annotations manuscrites qui y sont portées, et que celui-ci porte atteinte aux droits des copropriétaires par la création de deux parkings supplémentaires pris sur les parties communes ce qui est contraire à l’article 24 et par la modification des emplacements de parkings privatifs. Il ne s’agit, selon eux, en rien d’une mise en conformité avec l’acte du 9 août 1983 comme présenté de manière fallacieuse par le syndic.

Pour finir, ils critiquent le parti pris du premier juge en faveur du syndicat des copropriétaires ce qui est contraire aux règles déontologiques auxquelles il est soumis.

Par conclusions notifiées le 25 avril 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Foulquines demande à la cour de :

Confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions ;

Condamner solidairement les époux [J] et la SCI La Clape au paiement de la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Au soutien de ses écritures, et sur la qualité du syndic, l’intimé soutient qu’il dispose d’un compte bancaire propre auprès de la banque populaire des rives de Paris.

Il ajoute que si la SCI La Clape n’a pas été convoquée à l’assemblée générale litigieuse, cela est conforme à l’article 4 du règlement de copropriété du 27 juin 1980 prévoyant la possibilité pour l’usufruiter de représenter valablement le nu-propriétaire. Il souligne en outre le défaut de conflit d’intérêt.

Sur le mandat détenu par M. [S], l’intimé rappelle que la règle invoquée par les appelants s’applique uniquement lorsque le copropriétaire détient plus de trois mandats justifiant l’entérinement de la décision déférée.

Sur la demande subsidiaire, l’intimé explique que le 9 août 1983, un modificatif a été apporté au règlement de copropriété à la suite de la création de deux nouveaux lots n°94 et 95 à usage de parking portant sur les n°56 et 57 du plan lequel devait être annexé à l’acte ce qui n’a pas été le cas pour la résidence [Adresse 9] à la différence des résidences Foulquines O, Q et R, ensemble dénommé [Adresse 7] et régi par une AFUL. Il s’agissant donc simplement de régulariser cette situation et non de procéder à une modification des parkings comme le soutiennent les appelants.

L’intimé souligne enfin que la numérotation reste inchangée et qu’il n’y a aucune modification des droits des copropriétaires.

La clôture des débats a été prononcée par ordonnance rendue le 23 septembre 2024.

MOTIVATION

1/ sur l’annulation de l’assemblée générale du 7 janvier 2019 :

Sur le compte séparé :

Selon l’article 18 II de la loi du 10 juillet 1965, le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat et à ce titre est chargé ' « d’ouvrir dans l’établissement bancaire qu’il choisit, un compte séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat’ la méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois les actes passés avec les tiers de bonne foi demeurent valables ».

Cette obligation incombant au syndic, d’ouvrir un compte séparé au nom du syndicat dans le délai de trois mois à compter de sa désignation, est sanctionnée en cas de manquement par une nullité de plein droit de son mandat.

Sur le plan pratique, le compte séparé doit impérativement être ouvert au nom du syndicat et la preuve peut en être rapportée par tout moyen en l’absence de dispositions précises, bien que la production de la convention initiale de compte soit l’élément de preuve par excellence en ce qu’il coupe court à toute contestation.

Au cas d’espèce, l’intimé produit un RIB portant mention d’un compte n°[XXXXXXXXXX02] avec pour titulaire le syndicat des copropriétaires résidence [Adresse 6] BT P ouvert auprès de la banque populaire Rives de Paris, ainsi qu’un relevé de compte courant n°[XXXXXXXXXX02] émis par le même établissement bancaire et indiquant pour titulaire le syndicat des copropriétaires résidence [Adresse 6] BT P et portant sur les opérations bancaires du mois d’octobre 2016.

Les appelants estiment ces pièces insuffisantes exigeant en appel la production de la convention initiale de compte.

Cela étant, l’intitulé repris tant sur le RIB que le relevé bancaire ne laisse aucun doute sur le caractère séparé du compte puisque le nom du syndic n’y figure pas.

La cour considère dès lors les éléments produits suffisants pour établir l’existence d’un compte séparé et conforme aux dispositions de l’article 18 II.

Le jugement entrepris sera confirmé et le moyen de nullité sera écarté.

Sur le défaut de convocation de la SCI La Clape :

Il n’est nullement contesté que la SCI La Clape, nue-propriétaire des lots 18 et 59 , n’a pas été convoquée à l’assemblée générale du 7 janvier 2019, seuls les usufruitiers ayant reçus une convocation.

En application de l’article 23 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa version applicable au présent litige, il est dit que « en cas d’indivision ou de démembrement du droit de propriété, les intéressés doivent être représentés par un mandataire commun qui est, à défaut d’accord, désigné par le président du tribunal de grande instance à la requête de l’un d’entre eux ou du syndic ».

Tant que la désignation d’un mandataire commun n’est pas intervenue, tous les titulaires de droits sur les lots doivent être convoqués aux assemblées. En l’absence de convocation du nu-propriétaire, la cour ne peut qu’annuler l’assemblée.

Cela étant, l’article 23 al 2 n’ayant qu’un caractère supplétif, le règlement de copropriété peut valablement y déroger.

L’intimé se prévaut à ce titre de l’article 4 du règlement de copropriété du 27 juin 1980 prévoyant la possibilité pour l’usufruiter de représenter valablement le nu-propriétaire pour justifier de la validité de l’assemblée générale.

En l’occurrence, la copropriété [Adresse 9] fait partie d’un ensemble immobilier comportant d’autres copropriétés portant sur les bâtiments O, Q et R, le tout étant dénommé « [Adresse 7] » dont les équipements communs sont la propriété de l’association foncière urbaine libre de [Adresse 7], qui en assure la gestion.

Il en résulte que la copropriété [Adresse 9] est soumise à un règlement de copropriété qui lui est propre en date du 27 juin 1980, ainsi qu’au cahier des charges et des statuts de l’AFUL reçus par acte notarié le 28 août 1978 applicables à l’ensemble.

L’article 4, dont l’intimé revendique l’application, concerne en réalité les règles régissant l’assemblée générale de l’association syndicale telles qu’elles figurent dans les statuts de l’AFUL du [Adresse 8] (page 24) prévus à l’acte notarié du 28 août 1978, et non celles régissant l’assemblée générale de la copropriété qui sont prévues par le règlement intérieur en date du 27 juin 1980.

L’argumentation développée par l’intimé est donc inopérante.

Cela étant, le règlement intérieur du 27 juin 1980 précise les règles de convocation de l’assemblée générale en page 71 dans son article 18.

La lecture de ces dispositions révèle que « en cas d’indivision, ou d’usufruit d’un lot ou d’un groupe de lot, les indivisaires ou associés doivent être représentés par un mandataire commun qui sera, à défaut d’accord entre eux, désigné par le président du tribunal de grande instance à la requête de l’un d’entre eux ou du syndic ».

Il s’ensuit que le règlement de copropriété applicable au présent litige ne déroge pas aux dispositions légales susvisées.

Le règlement prévoyant que chaque copropriétaire doit être convoqué, il appartenait donc au syndic, en l’absence de mandataire commun dûment désigné, de convoquer M. [X] [J] et [I] [B], son épouse, ainsi que la SCI La Clape en leur qualité respective d’usufruitiers et nue propriétaire des lots n° 18 et 59 de la copropriété litigieuse.

Il en résulte qu’en raison de la violation des règles stipulées par la loi du 10 juillet 1965 en matière de convocation à l’assemblée générale, les appelants sont bien-fondés à solliciter l’annulation de l’assemblée générale du 7 janvier 2019.

La décision entreprise sera infirmée de ce chef.

2/ Sur les frais accessoires :

La décision déférée sera infirmée sur les dépens et les frais irrépétibles.

L’équité commande en appel la condamnation de l’intimé à payer aux appelants la somme totale de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe et en dernier ressort :

Prend acte de l’intervention de M. [X] [J] venant aux droits de [I] [B] décédée le 17 janvier 2024,

Infirme le jugement rendu le 18 novembre 2021 par le tribunal judiciaire de Narbonne en toutes ses dispositions

Statuant à nouveau,

Prononce l’annulation de l’entière assemblée générale du 7 janvier 2019 et des résolutions y afférents,

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] à payer à M. [X] [J] et à la SCI La Clape la somme totale de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Le Greffier La Présidente