ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

2e chambre civile

ARRET DU 14 NOVEMBRE 2024

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/00146 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QCVM

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 01 SEPTEMBRE 2023

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE BÉZIERS

N° RG 23/00284

APPELANT :

Monsieur [F] [E]

né le 04 Septembre 1951 à [Localité 4]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté par M^e Xavier LAFON de la SCP LAFON PORTES, avocat au barreau de BEZIERS

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-008981 du 02/01/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MONTPELLIER)

INTIME :

Monsieur [V] [I]

né le 17 Avril 1961 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représenté par M^e APOLLIS substituant M^e Annabelle PORTE FAURENS de la SELASU FAURENS AVOCAT, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 17 Septembre 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 Septembre 2024,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Philippe PIQUET, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

Madame Nelly CARLIER, Conseiller

Monsieur Philippe PIQUET, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffier lors des débats : M^me Laurence SENDRA

ARRET :

— Contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat sous seing privé du 14 août 2020, M [V] [I] à donné à bail à M [F] [E] un logement à usage d’habitation de type T2 [Adresse 2] à [Localité 5] moyennant un loyer mensuel de 476,14 euros intégrant une provision pour charges mensuelle.

Par acte de commissaire de justice du 22 décembre 2022 M [V] [I] a fait signifier à M [F] [E] un commandement de payer la somme de 1010,22 euros visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par exploit de commissaire de justice du 21 avril 2023, ce commandement étant demeuré infructueux, M [V] [I] a fait assigner M [F] [E] devant le juge des contentieux de la protection de Béziers statuant en référé pour voir constater la résiliation du bail avec toutes ses conséquences.

Par ordonnance du 1er septembre 2023 réputée contradictoire, le défendeur ne s’étant pas présenté à l’audience, le juge des contentieux de la protection de Béziers a :

— Constaté que le bail est résilié de plein droit au 22 février 2023

en conséquence :

— Ordonné à M [F] [E] de libérer l’appartement de sa personne de ses biens et de tous occupants de son chef

— Ordonné à M [F] [E] de restituer les clés du logement restées en sa possession

— Dit qu’à défaut de libération volontaire des lieux, il pourra être procédé à son expulsion au besoin avec l’assistance de la force publique dès l’expiration d’un délai de deux mois prévu par la loi.

S’agissant des meubles garnissant le logement loué renvoyé à la procédure prévue par les articlesL433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

— Dit qu’à compter du 22 février 2023 date de la prise d’effet de la clause résolutoire, une indemnité mensuelle d’occupation sera due jusqu’à complète libération des lieux.

— Fixé cette indemnité d’occupation mensuelle au montant du loyer et des charges tel que prévu par les stipulations du contrat de bail.

— Condamné M [F] [E] à payer à M [V] [I] cette indemnité d’occupation jusqu’à totale libération des lieux.

— Dit que cette somme sera due avec intérêt de droit à compter du commandement de payer.

— Indiqué que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et aux plus tard le 12 du mois suivant.

— Dit que le bailleur sera autorisé à obtenir sur justificatifs le remboursement des charges locatives au sens de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989.

— Dit que cette indemnité est révisable selon stipulations du contrat de bail.

— Condamné M [F] [E] à payer à M [V] [I] 2436,18 euros au titre de l’arrivée de loyers et de charges arrêté au 28 juin 2023 et dues en vertu du contrat de bail précité.

— Condamné M [F] [E] à payer la somme de 700 € à M [V] [I] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— Condamné M [F] [E] aux dépens y compris le coût du commandement de payer et de l’assignation, et notamment ceux liés à une éventuelle procédure d’éviction forcée, ce, par application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

— Dit qu’il n’y a pas lieu en l’espèce d’écarter l’application de l’article 514 du code de procédure civile.

— Dit que le présent jugement sera transmis par les soins du greffe au représentant de l’état dans le département conformément à l’article R412 ' 2 du code des procédures civiles d’exécution.

Par déclaration du 9 janvier 2024 M [F] [E] a relevé appel de cette décision.

Aux termes de ses dernières conclusions auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions M [F] [E] demande à la cour de :

— Infirmer l’ordonnance entreprise en toutes ces dispositions.

— Dire que les demandes tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire, à l’expulsion, à la condamnation au paiement de la somme de 2436,18 euros à titre d’arrivée de loyer et de charges et d’une indemnité d’occupation se heurtent à une contestation sérieuse.

En conséquence.

— Débouter M [V] [I] de toutes ses demandes fins et conclusions.

Subsidiairement.

— Autoriser M [F] [E] à se libérer du solde de sa dette par versement mensuel de 70 € en sus du loyer courant, dans le cas où cette dette ne serait pas éteinte par compensation avec la créance indemnitaire qui lui sera accordée.

— Suspendre les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés.

— Dire que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise.

Dans tous les cas.

— Condamner M [V] [I] à réaliser des travaux propres à mettre fin aux désordres affectant la pièce des WC du logement loué à l’appelant est à remettre cette pièce en état dans le mois de la signification de l’arrêt à intervenir sous astreinte de 50 € par jour de retard.

— Condamner M [V] [I] au paiement de dommages intérêts provisionnels d’un montant de 7600 € en réparation de son trouble de jouissance.

— Condamner M [V] [I] aux entiers dépens qui seront recouvré conformément aux dispositions régissant l’aide juridictionnelle.

Aux termes de ces dernières conclusions auxquelles il est expressément référé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, M [V] [I] demande à la Cour de :

à titre principal.

— Confirmer l’ordonnance de référé du 1er septembre 2023 du juge du contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Béziers.

— Prononcer l’irrecevabilité de la demande nouvelle de M [F] [E] tendant à obtenir la condamnation de M [V] [I] à réaliser des travaux propres à mettre fin aux désordres affectant le logement loué est à remettre sur logement [N] dans le mois de la signification de l’arrêt à intervenir sous astreinte de 50 € par jour de retard.

— Prononcer l’irrecevabilité de la demande nouvelle de M [F] [E] tendant à obtenir la condamnation de M [V] [I] au paiement de la somme provisionnelle de 7600 € en réparation de son trouble de jouissance.

— Prononcer l’irrecevabilité de la demande nouvelle de M [F] [E] tendant à obtenir la condamnation de M [V] [I] à réaliser des travaux propres à mettre fin aux désordres affectant la pièce des WC du logement loué à l’appelante est à remettre cette pièce en état dans le mois de la signification de l’arrêt à intervenir et sous astreinte de 50 € par jour de retard.

Subsidiairement .

— Constater l’existence de contestations sérieuses sur les demande reconventionnelle de M [F] [E] et le renvoyer à mieux se pourvoir.

— Dire et juger qu’il n’y a pas lieu à référé concernant les demande reconventionnelle de M [F] [E].

Très subsidiairement.

— Débouter M [F] [E] de sa demande tendant à obtenir la condamnation de M [V] [I] à réaliser des travaux propres à mettre fin aux désordres affectant le logement loué est à remettre son logement en état dans le mois de la signification de l’arrêt à intervenir et ce sous astreinte de 50 € par jour de retard.

— Débouter M [F] [E] de sa demande tendant à obtenir la condamnation de M [V] [I] au paiement de la somme provisionnelle de 7600 € en réparation de son trouble de jouissance.

— Débouter M [F] [E] de sa demande tendant à obtenir la condamnation de M [V] [I] à réaliser des travaux propres à mettre fin aux désordres affectant la pièce des WC du logement loué à l’appelant et à remettre cette pièce en étatdans le mois de la signification de l’arrêt à intervenir sous astreinte de 50 € par jour de retard.

À titre infiniment subsidiaire

— Limiter la demande indemnitaire à la somme provisionnelle de 520 €.

En cas de réformation.

— Condamner M [F] [E] à payer à M [V] [I] la somme provisionnelle 2315,27 euros au titre des loyers chargent et indemnité d’occupation impayée arrêtée au mois de septembre 2024.

— Dire et juger qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme que ce soit au titre des loyers et charges courantes de la mensualité, la clause résolutoire reprendra son plein effet.

— Fixer une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision surcharge (500,69 euros par mois à la date des conclusions), à régler à l’échéance normale du loyer augmenté de la régularisation au titre des charges dûment justifiées.

— Condamner M [F] [E] au paiement de cette indemnité mensuelle provisionnelle jusqu’à la libération effective des lieux.

En toute hypothèse laisser les dépens de première instance et d’appel à la charge de M [F] [E].

MOTIFS DE LA DECISION.

Sur la recevabilité de l’appel.

L’appel interjeté dans les formes et délais de la loi est recevable.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences.

L’article 834 du Code de procédure civile stipule que «  dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend »

L’article 24 I de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 stipule que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges au terme convenu ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effets que deux mois après en commandement de payer demeurer infructueux »

En l’espèce le contrat de bail contient une clause résolutoire expressément visée par le commandement qui à été signifié à la requête de M [V] [I] à M [F] [E].

Le constat et le sinistre dégât des eaux invoqué par M [F] [E], dont la responsabilité aux termes du constat amiable produit n’est pas imputable au bailleur, ne justifie pas de l’inhabitabilité du logement loué, alors même qu’il résulte du rapport d’expertise établi à la demande de l’assureur du locataire que ce sinistre concerne les embellissements, et l’origine des désordre ayant été rapidement réparée.

Il n’existe donc pas de contestation sérieuse au sens de l’article 834 du Code de procédure civile.

M [F] [E] ne justifie aucunement avoir payé les loyers dus de telle sorte que le commandement est bien resté infructueux.

L’urgence est caractérisée par l’importance et l’ancienneté de la dette locative.

En conséquence c’est à bon droit que le premier juge a constaté la résiliation du bail avec ses conséquences.

M [F] [E] qui n’apporte aucun élément quant à ses capacités de remboursement de sa dette sera débouté de leur demande de délai de grâce et de suspension du jeu de la clause résolutoire.

En conséquence, la décision déférée sera confirmée en toutes ses dispositions.

Sur les demandes reconventionnelles de l’appelant.

L’irrecevabilité des prétentions nouvelles édictée par l’article 564 du code de procédure civile présuppose que la partie à laquelle on l’oppose ait été constituée en première instance.

Tel n’est pas le cas en l’espèce de telle sorte que les demandes reconventionnelles de M [F] [E] sont recevables.

M [F] [E] qui n’apporte pas la preuve de la responsabilité du bailleur quant au préjudice qu’il invoque sera débouté de sa demande en dommages intérêts.

Occupant sans droit ni titre en l’état de la résiliation du bail, M [F] [E] est dépourvu de qualité pour demander l’exécution de travaux dans les lieux loués.

Il sera en conséquence débouté de ses demandes reconventionnelles.

M [F] [E] qui succombe sera condamné aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Reçoit M [F] [E] en son appel.

Confirme en toutes ses dispositions la décision déférée.

Déboute M [F] [E] de ses demande reconventionnelles.

Condamne M [F] [E] aux dépens d’appel.

Le greffier La présidente