Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 28 NOVEMBRE 2024

(n° , 9 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/05646 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJEQI

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 02 Février 2024 -Président du TJ de BOBIGNY – RG n° 23/00796

APPELANT

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER SITUÉ [Adresse 2], représenté par son syndic, la Société FONCIA CHADEFAUX LECOQ, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par M^e Marc-Robert HOFFMANN NABOT, avocat au barreau de PARIS, Toque : C1364

INTIMÉS

M. [Z] [P]

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Mme [Y] [S]

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 3]

M. [X] [T]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 3]

Mme [E] [B] épouse [T]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 3]

Représentés par M^e Adrien THOMAS-DEREVOGE, avocat au barreau de PARIS, Toque : G745

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 24 octobre 2024 en audience publique, devant Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et Laurent NAJEM, Conseiller chargé du rapport, conformément aux articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Dans l’ensemble immobilier de la résidence « Ornano », située [Adresse 2], M. et Mme [T] sont copropriétaires des lots 55 et 74 (appartement situé au 7ème étage et place de stationnement), M. [P] et Mme [S] du lot 53 (appartement situé au 6ème étage).

Estimant que les copropriétaires précités avaient fait procéder à l’installation de volets roulants en contravention avec le règlement de copropriété portant atteinte à l’harmonie des façades, le syndicat des copropriétaires a chargé un commissaire de justice d’établir un constat lequel a été dressé le 21 janvier 2022, suivi d’un constat complémentaire établi le 14 mars 2023.

Les 28 janvier et 2 mai 2022, le conseil du syndicat des copropriétaires a adressé aux copropriétaires défendeurs une lettre de mise en demeure d’avoir à déposer les installations litigieuses dans un délai de huit jours, en vain.

Par acte du 3 mai 2023, le syndicat des copropriétaires a fait assigner M. [P], Mme [S] et M. et Mme [T] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins de, notamment :

condamner in solidum M. [P] et Mme [S] à retirer les deux coffrages noirs, extérieurs, en partie haute qu’ils ont installés au niveau des fenêtres de la cuisine et du salon, dans leur appartement du 6ème étage (lot n°53) ;

condamner in solidum M. [P] et Mme [S] à retirer de l’autre côté, au-devant des ouvrants, les deux coffrages blanc, extérieurs, en partie haute qu’ils ont installés dans leur appartement du 6ème étage (lot n°53) ;

condamner in solidum M. et Mme [T] à retirer les installations extérieures qu’ils ont posées sans autorisation de la copropriété dans leur appartement du 7ème étage (lot n°55) ;

assortir ces condamnations d’une astreinte de 300 euros par jour de retard, à compter du huitième jour suivant la signification de la décision à intervenir ;

condamner in solidum M. [P], Mme [S] et M. et Mme [T] à lui verser la une somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner in solidum M. [P], Mme [S] et M. et Mme [T] aux entiers dépens, en ce compris les coûts des constats d’huissier, dépens qui seront recouvrés par M^e Hoffmann, avocat au barreau de Paris, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Par ordonnance contradictoire du 02 février 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny, a :

débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé à [Localité 3], [Adresse 2] représenté par son syndic, le cabinet Citya [Localité 7], de l’ensemble de ses demandes ;

débouté Monsieur [Z] [P], Madame [Y] [S], Monsieur [X] [T] et Madame [E] [T] de leur demande de dommages et intérêts provisionnels pour procédure abusive ;

débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé à [Adresse 2] représenté par son syndic, le cabinet Citya [Localité 7], à payer à Monsieur [Z] [P], Madame [Y] [S], Monsieur [X] [T] et Madame [E] [T] la somme globale de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé à [Adresse 2] représenté par son syndic, le cabinet Citya [Localité 7], de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé à [Localité 3], [Adresse 2] représenté par son syndic, le cabinet Citya [Localité 7], aux entiers dépens ;

rappelé que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

Par déclaration du 15 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence dite « Ornano » a relevé appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions déposées et signifiées le 12 avril 2024, il demande à la cour, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, de :

dire et juger le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, la société Foncia, recevable et bien fondé en ses demandes, fins et conclusions ;

dire et juger M. [P], Mme [S] et M. et Mme [T] mal-fondés en leurs demandes, fins et prétentions ;

En conséquence,

infirmer l’ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Bobigny rendu le 2 février 2024 sous le numéro de RG 23/00796 en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

condamner in solidum M. [P] et Mme [S] à retirer les deux coffrages noirs, extérieurs, en partie haute qu’ils ont installés au niveau des fenêtres de sa cuisine et de son salon vous avez installé deux coffrages noirs, extérieurs, en partie haute, dans son appartement du 6ème étage (lot n°53) ;

condamner in solidum M. [P] et Mme [S] à retirer de l’autre côté, au-devant des ouvrants, les deux coffrages blanc, extérieurs, en partie haute qu’ils ont installés dans leur appartement du 6ème étage (lot n°53) ;

condamner in solidum M. et Mme [T] à retirer les installations extérieures qu’ils ont posées sans autorisation de la copropriété dans leur appartement du 7ème étage (lot n°55) ;

assortir ces condamnations d’une astreinte de 300 euros par jour de retard à compter du 8ème jour suivant la signification de la décision à intervenir ;

condamner in solidum M. [P], Mme [S] et M. et Mme [T] à verser au syndicat, représenté par son syndic, la société Foncia, une somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner in solidum M. [P], Mme [S] et M. et Mme [T] aux entiers dépens qui seront recouvrés par M^e Hoffmann, avocat au barreau de Paris, conformément à l’article 699 du code de procédure civile ; en ce compris les coûts des constats d’huissier.

Il fait valoir que malgré les démarches amiables, M. [P] et Mme [S] s’obstinent à ne pas vouloir retirer l’installation de volets qui a été faite sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires ; que les travaux effectués affectent l’harmonie de l’immeuble ; qu’il en résulte que la copropriété subit un trouble manifestement illicite.

Il allègue que M. et Mme [T] ont eux-aussi procédé à l’installation de volets en contravention avec le règlement de copropriété et l’harmonie des façades.

Il soutient que les intimés ont installé non pas des stores pour balcons et terrasses mais bien des volets roulants (avec des coffrages apparents) pour les fenêtres qui viennent ajouter un élément aux fenêtres et portes-fenêtres de leurs appartements et portent atteinte à l’harmonie de la façade.

Il conteste le fait que l’assemblée générale se soit prononcée en faveur de l’installation de volets roulants fixes ' et non de stores ' et souligne que la résolution n’a pas été adoptée.

Il expose que les coffres des volets roulants installés par le promoteur sont invisibles de l’extérieur à la différence des coffres installés par les intimés et rappelle que le trouble manifestement illicite ne nécessite pas la caractérisation d’une urgence.

Il soutient que les enseignes du restaurant au rez-de-chaussée dont se prévalent les intimés sont conformes au règlement de copropriété ; que l’attestation de Mme [S], partie à la procédure n’a aucune valeur.

Il relève que les intimés ont reconnu avoir effectué des travaux conduisant à rajouter des coffres à volets roulants de sorte que ce point ne fait pas débat et il conteste le fait que les coffrages seraient de même couleur que l’immeuble. Il indique justifier à hauteur d’appel des plans de façades qui démontrent que les fenêtres ne comprennent aucun volet roulant et aucun coffrage à ce titre.

Dans leurs dernières conclusions déposées et signifiées le 20 septembre 2024, M. [P], Mme [S] et M. et Mme [T] demandent à la cour de :

confirmer l’ordonnance de référé dont il est relevé appel en ce qu’elle a débouté le syndicat de l’ensemble de ses demandes ;

Par conséquent,

débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes ;

condamner le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, à la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à M. [P], Mme [S] et M. et Mme [T] ;

condamner le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, aux entiers dépens, conformément à l’article 699 du code de procédure civile, en ce compris les coûts des constats d’huissier de justice.

Ils soutiennent que l’installation des stores ne met aucunement en péril les intérêts de la copropriété, en l’absence d’opposition du syndicat des copropriétaires pendant des années ; qu’il n’y a donc pas d’urgence.

Ils allèguent qu’il existe plusieurs contestations sérieuses ; que la résolution concernant l’installation de stores a été soumise au vote ; que le syndic a considéré qu’elle avait été rejetée à la majorité alors que le vote aurait dû intervenir à la majorité simple.

Ils relèvent l’absence de tentative amiable préalable du syndicat des copropriétaires et considèrent que la présente procédure est une « contre-mesure » au regard d’un contentieux engagé précédemment par MM. [P] et [T].

Ils considèrent que l’assemblée générale du 6 mars 2023 est irrégulière en ce que les copropriétaires n’ont pas été en possession de l’ensemble des éléments avant de décider d’une action en justice en référé et que certains copropriétaires n’ont pas été convoqués.

Ils font valoir que l’installation de stores est autorisée sous réserve de la validation préalable de la teinte et de la forme ; que la couleur choisie avait été approuvée lors de l’assemblée générale du 17 avril 2019, ce qui n’a pas été retranscrit sur le procès-verbal.

Ils soutiennent que les constats versés par le syndicat des copropriétaires ne permettent pas d’établir l’atteinte à l’harmonie de l’immeuble ; que les coffrages ne sont pas visibles et le commissaire de justice est contraint de « zoomer » pour qu’ils soient identifiables ; qu’en revanche, le restaurant au rez-de-chaussée dispose de stores bannes de couleur jaune qui nuisent grandement à l’harmonie sans avoir fait l’objet d’une procédure judiciaire.

Ils contestent l’existence d’un dommage imminent en ce que la pose des stores n’a nécessité aucun perçage et ils exposent que l’état de santé du fils des époux [T] exigeait la pose de stores, l’appartement étant en plein soleil, de sorte que la dépose aurait des conséquences excessives.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 1er octobre 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

SUR CE,

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 alinéa 1er du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 2] (93) prévoit dans un article 4°/ Harmonie- Aspect :

« I – Les fenêtres, volets et fermetures extérieures, bien que constituant des parties privatives, ne pourront, même en ce qui concerne leur peinture et leurs matériaux, être modifiés tant dans la couleur de la peinture que dans la nature des matériaux, si ce n’est avec l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires statuant aux conditions ci-après fixées.

(') La pose de stores est autorisée, sous réserve que la teinte et la forme soient celles choisies par l’assemblée générale des copropriétaires »

Le syndicat des copropriétaires fonde ses demandes sur les dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile exposant que les intimés ont fait installer des volets roulants et non de simples stores, sans autorisation de l’assemblée générale de la copropriété.

Il ne justifie cependant pas de la condition d’urgence prévue par les dispositions de l’article 834 : il s’est en effet écoulé plus d’un an entre la mise en demeure du 28 janvier 2022 et l’instance en référé introduite par acte du 3 mai 2023. Il lui appartient dès lors de démontrer l’existence d’un trouble manifestement illicite ou d’un dommage imminent au sens de l’article 835 du code de procédure civile.

Les intimés font valoir que l’installation de stores a été soumise à l’assemblée générale du 17 avril 2019 ; qu’elle a recueilli la majorité des votants (3977 tantièmes pour/ 1855 contre / 10 000 tantièmes) et qu’un vote aurait donc dû intervenir à la majorité simple.

Selon l’article 25-1 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable au litige, lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas décidé à la majorité prévue à l’article précédent mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote.

Il s’agit cependant d’une faculté de l’assemblée générale (« peut décider ») qui n’a pas été mise en 'uvre en l’espèce. En tout état de cause, la régularité de ce vote de rejet n’a pas été contestée en temps utile, cette résolution est aujourd’hui définitive.

Enfin, la résolution portait sur des stores et non des volets roulants et elle aurait été inopérante dans le présent litige mais il s’en évince que les copropriétaires n’ignoraient pas que ce type d’installation requérait l’autorisation de l’assemblée générale, ce dont ils ne justifient pas.

Les intimés font ensuite valoir que l’assemblée générale des copropriétaires du 6 mars 2023 qui a autorisé (résolution n°14) à engager la présente procédure est irrégulière faute d’information suffisante sur le présent litige et en l’absence de convocation de certains copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires n’a pas expressément répondu sur ce point.

Cependant, la cour relève qu’il n’y a aucune obligation de fournir dans le cadre d’une demande d’autorisation d’une action en justice l’ensemble des pièces justificatives et la nature de la demande est suffisamment explicitée : l’installation de volets en contravention du règlement de copropriété ainsi que les personnes concernées sont visées (les consorts [P]/[S]).

En tout état de cause, il résulte de l’article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 que l’autorisation par l’assemblée générale n’est pas requise, s’agissant de demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, en l’espèce, sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile.

Enfin, il n’est pas davantage justifié d’une action dans le délai légal afin de contester la régularité de l’assemblée générale du 6 mars 2023 s’agissant du défaut allégué de convocation de certains copropriétaires.

A l’appui de ses demandes, le syndicat des copropriétaires verse deux procès-verbaux de constat :

— le premier, daté du 21 janvier 2022 relève depuis la toiture terrasse du 6ème étage, la présence de deux coffrages noirs, extérieurs, installés en partie haute sur les fenêtres de la cuisine et du salon de M. [P] ; le commissaire de justice s’est ensuite rendu au 7ème étage avec vue sur l’appartement de M. [P], au-devant des ouvrants, il relève la présence de deux coffrages blancs, extérieurs installés en partie haute ; des photographies illustrent ces constatations ;

— le second procès-verbal est daté du 14 mars 2023. Depuis le toit-terrasse le commissaire de justice a une vue sur la façade avant de l’appartement de M. [P] ; au niveau de la première fenêtre à double vantail, il relève la présence d’un coffrage de volet roulant de couleur gris anthracite, lequel est intégré dans le renfoncement de l’huisserie dans la façade. Un coffrage de volet est également installé sur une double porte fenêtre, par devant la façade, avancé de son épaisseur du mur. Se déplaçant au 7ème étage, le commissaire de justice constate la présence de coffrages qui surplombent deux des trois fenêtres du « sixième étage » ; il précise qu’il a vue sur la façade avant de l’appartement de M. [T].

Il existe une inexactitude sur ce point, l’appartement de M. et Mme [T] est situé au 7ème étage et non au 6ème mais le commissaire de justice mentionne bien « septième étage » en en-tête de sa description ; l’existence d’une installation sur les fenêtres n’est pas contestée.

Par ailleurs, le commissaire de justice a effectivement pris des photographies qui démontrent, au moyen à l’évidence d’un téléobjectif, que les installations litigieuses peuvent être visibles depuis deux rues.

Si le règlement des copropriétés autorise la pose de stores, l’installation de volets roulants requiert l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires. En l’espèce, c’est à l’évidence des volets roulants qui ont été installés et non de simples stores ainsi qu’en témoignent les photographies annexées aux procès-verbaux de constat.

Ces photographies démontrent que, côté [Adresse 8], deux coffrages « surplombent » deux des trois fenêtres de l’appartement de M. [P] de sorte que ces installations modifient nécessairement la façade et la double porte fenêtre est surmontée d’un coffrage « lequel est avancé de son épaisseur de mur ». Ce coffrage, gris anthracite, n’est pas de la même couleur que la façade plus claire, mais de celle des pourtours des fenêtres. S’agissant de M. [T], des coffrages surplombent deux des trois fenêtres.

Il en résulte que ces éléments sont visibles de l’extérieur, surplombent d’ailleurs les fenêtres et modifient dès lors l’harmonie de l’immeuble. Le syndicat des copropriétaires verse le plan des façades qui témoigne de ce qu’aucun coffrage visible sur les fenêtres n’était prévu (sa pièce 13).

En tout état de cause, le débat sur la conformité visuelle ou non des travaux effectués par les intimés à l’harmonie recherchée par la copropriété est inopérant puisque par principe, la copropriété est seule juge de cette harmonie ; la question n’est pas de rechercher si les travaux réalisés maintiennent une homogénéité ou pas mais de vérifier si ces travaux ont été autorisés par l’assemblée générale qui seule décide de cette homogénéité.

En l’espèce, leur installation n’a fait l’objet d’aucune autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires pourtant requise par le règlement de copropriété pour des volets roulants.

S’agissant du restaurant au rez-de-chaussée et des enseignes installées, le syndicat des copropriétaires se prévaut des dispositions relatives auxdites enseignes qui prévoient une autorisation de principe à ce titre pour les occupants du local à usage commercial.

Le critère d’utilité des volets roulants compte tenu de l’état de santé d’un des enfants des intimés, certes étayé, n’est cependant pas de nature à dispenser les copropriétaires de l’autorisation de l’assemblée générale requise pour cette installation.

Enfin, l’absence alléguée de tentative amiable préalable alléguée par les intimés ne peut faire échec à la demande du syndicat des copropriétaires.

Cette installation en l’absence d’autorisation constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

L’ordonnance entreprise sera infirmée en ce qu’elle a rejeté les demandes du syndicat des copropriétaires.

Statuant de nouveau, la cour condamnera in solidum :

— M. [P] et Mme [S] à retirer les deux coffrages noirs, extérieurs, en partie haute qu’ils ont installés au niveau des fenêtres de la cuisine et du salon, dans leur appartement du 6ème étage (lot n° 53) ;

— M. [P] et Mme [S] à retirer de l’autre côté, au-devant des ouvrants, les deux coffrages blanc, extérieurs, en partie haute qu’ils ont installés dans leur appartement du 6ème étage (lot n° 53) ;

— M. et Mme [T] à retirer les installations extérieures qu’ils ont posées sans autorisation de la copropriété dans leur appartement du 7ème étage (lot n° 55) ;

Et ce, sous conditions d’astreinte précisées dans le dispositif de la présente décision.

Le sens de la présente décision conduit à infirmer les dispositions de l’ordonnance entreprise s’agissant des dépens et des frais irrépétibles.

Les intimés seront condamnés in solidum aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre de ces deux instances.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant dans les limites de sa saisine,

Infirme l’ordonnance entreprise ;

Statuant de nouveau et y ajoutant,

Condamne in solidum M. [P] et Mme [S] à retirer les deux coffrages noirs, extérieurs, en partie haute qu’ils ont installés au niveau des fenêtres de la cuisine et du salon, dans leur appartement du 6ème étage (lot n° 53) ;

Condamne in solidum M. [P] et Mme [S] à retirer de l’autre côté, au-devant des ouvrants, les deux coffrages blanc, extérieurs, en partie haute qu’ils ont installés dans leur appartement du 6ème étage (lot n° 53) ;

Assortit ces condamnations d’une astreinte de 80 euros par jour de retard passé le délai de trois mois à compter de la signification du présent arrêt, et ce pour une durée de 50 jours ;

Condamne in solidum M. et Mme [T] à retirer les installations extérieures qu’ils ont posées sans autorisation de la copropriété dans leur appartement du 7ème étage (lot n° 55) ;

Assortit cette condamnation d’une astreinte de 80 euros par jour de retard passé le délai de trois mois à compter de la signification du présent arrêt, et ce pour une durée de 50 jours ;

Condamne in solidum M. [P], Mme [S], M. et Mme [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence dite « Ornano » sise [Adresse 2] (93), représenté par son syndic, la somme globale de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum M. [P], Mme [S] et M. et Mme [T] aux dépens de première instance et d’appel, et ce, avec faculté de distraction au profit du conseil de la partie adverse dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Rejette le surplus des demandes.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE