ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

4e chambre civile

ARRET DU 25 SEPTEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/01097 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QEWH

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 13 FEVRIER 2024

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 7]

N° RG 21/00854

APPELANTS :

Monsieur [W] [T]

né le 06 Mars 1984 à [Localité 7]

[Adresse 6]

[Localité 3]

Représenté par M^e Fanny MEYNADIER avocat postulant et plaidant de la SELARL MEYNADIER – BRIBES AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER

La SCI Carthage

inscrite au RCS de [Localité 7] sous le n°811 003 979 dont le siège

social est [Adresse 1] à [Localité 8] agissant en la personne de son

représentant légale en exercice domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Fanny MEYNADIER avocat postulant et plaidant de la SELARL MEYNADIER – BRIBES AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMEE :

S.A.S.U. Mamet Immobilier

[Adresse 2]

[Localité 5]

assigné par acte remis à personne habilitée le 11 Mars 2024

Ordonnance de clôture du 30 Mai 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 Juin 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Marie-José FRANCO, Conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre

M. Philippe BRUEY, Conseiller

M^me Marie-José FRANCO, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Henriane MILOT

Greffier lors de la mise à disposition : M^me Maryne BONGIRAUD

ARRET :

— Réputé Contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour prorogé au 25 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre, et par M^me Maryne BONGIRAUD, Greffière Placée.

*

* *

FAITS , PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS

Le 3 janvier 2019, M. [W] [T], gérant de la SCI Carthage, a confie à la société Mamet Immobilier un mandat de vente sans exclusivité portant sur un appartement et une place de parking dont la SCI Carthage est propriétaire au prix de 200000 € dont 10000 € au titre d’honoraires à la charge du vendeur.

Mme [G] a visité le bien par l’intermédiaire de la société Mamet le 4 janvier 2019.

Aux termes d’une proposition d’achat non datée, elle a formulé une offre d’achat du bien au prix net de 198000 € dont 8000 € d’honoraires, cette proposition étant valable jusqu’au 11 janvier 2019.

Par acte sous-seing-privé en date du 4 février 2019, la SCI Carthage et Mme [G] ont signé une promesse de vente synallagmatique portant sur ce même bien par l’entremise de la SARL Capacha exerçant sous l’enseigne Century 21.

Par acte authentique en date du 22 mai 2019, la SCI Carthage a vendu le bien à Mme [G].

Par lettre en date du 7 octobre 2019, la société Mamet immobilier a mis en demeure en vain la SCI Carthage et Mme [G] de lui payer la somme de 10000 € à titre d’indemnité compensatrice .

C’est dans ce contexte que, par acte du 9 février 2021, la société Mamet Immobilier a fait assigner en paiement M. [W] [T], Mme [S] [G] et la SCI Carthage devant le tribunal judiciaire de Montpellier.

Par jugement contradictoire du 13 février 2024, le tribunal judiciaire de Montpellier a :

— Rejeté la demande de mise hors de cause de M. [W] [T] ;

— Condamné la SCI Carthage prise en la personne de son représentant légal M. [W] [T] à payer la somme de 10 000 € à la SARL Mamet Immobilier ;

— Rejeté les demandes plus amples ou contraires ;

— Condamné M. [W] [T] à payer à la SARL Mamet Immobilier la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné la SCI Carthage représentée par son gérant M. [W] [T] aux dépens ;

— Rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

M. [T] et la SCI Carthage ont relevé appel de ce jugement le 28 février 2024.

Par ordonnance du 22 mai 2024, le premier président de la cour de ce siège statuant en référé a :

— Autorisé la SCI Carthage à consigner la somme de 10 000 € entre les mains de la Caisse des dépôts et consignations, dans le délai d’un mois à compter de la présente décision ;

— Dit que faute de consignation dans ce délai, l’ensemble des sommes auxquelles elle a été condamnée deviendra à nouveau exigible au titre de l’exécution provisoire;

— Autorisé M. [T] à consigner la somme de 3 000 € entre les mains de la Caisse des dépôts et consignations dans le délai d’un mois à compter de la présente décision ;

— Dit que faute consignation dans ce délai, l’ensemble des sommes auxquelles il a été condamné deviendra à nouveau exigible au titre de l’exécution provisoire ;

— Dit que la Caisse des dépôts et consignations ne sera déliée de sa mission que sur la volonté commune des parties exprimée par une transaction ou sur présentation de l’arrêt de cette cour d’appel statuant sur l’appel interjeté à l’encontre du jugement susvisé et de sa signification ;

— Condamné la SAS Mamet Immobilier aux dépens.

Par uniques conclusions remises par voie électronique le 5 mars 2024, M. [T] et la SCI Carthage demandent à la cour de :

— Réformer le jugement entrepris ;

— A titre principal et subsidiaire, de débouter la société Mamet de l’intégralité de ses demandes ;

— A titre infiniment subsidiaire d’ exonérer totalement de la clause pénale la SCI Carthage ;

— En toutes hypothèses, de condamner la société Mamet à payer à M. [T] et à la SCI Carthage la somme de 7 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, tant en première instance qu’en cause d’appel, outre les entiers dépens.

La société Mamet Immobilier n’a pas constitué avocat. La déclaration d’appel et les conclusions des appelants lui ont été signifiées par acte remis à personne habilitée à le recevoir le 11 mars 2024.

Vu l’ordonnance de clôture du 30 mai 2025.

Pour un plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

Il résulte de l’article 954 dernier alinéa, du code de procédure civile que l’intimé qui n’a pas conclu est réputé s’être approprié les motifs du jugement. En application de l’article 472, alinéa 2, du code de procédure civile si l’intimé ne conclut pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit aux prétentions et moyens de l’appelant que dans la mesure où il les estime réguliers, recevables et bien fondés.

Au soutien de leur appel, M. [W] [T] et la SCI Carthage font valoir en substance:

— que le tribunal a statué ultra petita dès lors que la société Mamet n’avait pas sollicité l’application de la clause pénale stipulée au mandat,

— que la société Mamet immobilier n’a effectué aucune diligence dans le cadre de son mandat,

— qu’elle a transmis à M. [T] une offre d’achat formalisée par Mme [G] dont la validité expirait le 11 janvier 2019 et qu’il a validée sans précision de date donc sans certitute de sa validité,

— que dès le 21 janvier 2019, la société Mamet a à nouveau fait visiter le bien,

— qu’il résulte des conclusions de première instance de Mme [J] qu’elle n’a pas eu connaissance de l’acceptation de son offre au plus tard le 11 janvier 2019 et n’a pas été convoquée à date de signature d’un compromis

— que la société Mamet Immobilier ne produit aucun courrier adressé tant au mandant ou son gérant qu’à Mme [G] en lien avec la mise en oeuvre de la vente

— que la SCI Carthage n’a pas manqué à ses obligations résultant du mandat.

Il ressort des termes du jugement déféré dans ses mentions rappelant le dispositif des écritures des parties que contrairement à ce que soutenu par les appelants, la société Mamet Immobilier a sollicité en première instance la condamnation de la SCI Carthage à lui payer la somme de 10000 € au titre de l’indemnité compensatrice;

Or cette indemnité compensatrice résulte bien des stipulations contractuelles inscrites à l’article 7 du mandat intitulé « clause pénale » aux termes desquelles« le mandant s’interdit pendant la durée du présent mandat et à son expiration pendant un délai de… mois de vendre directement ou indirectement à un acquéreur présenté par le mandataire ou ayant visité le bien par son intermédiaire sauf à verser au mandataire l’indemnité compensatrice prévue à l’article 16 dernier alinéa ».

Selon l’article 6, I de la loi du 2 janvier 1970 dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 :

« Aucun bien, effet, valeur, somme d’argent, représentatif d’honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise quelconque, n’est dû aux personnes indiquées à l’article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu’une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties.

Toutefois, lorsqu’un mandat est assorti d’une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale ou lorsqu’il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires sont dus par le mandant, même si l’opération est conclue sans les soins de l’intermédiaire, cette clause recevra application dans les conditions qui seront fixées par décret. La somme versée par le mandant en application de cette clause ne peut excéder un montant fixé par décret en Conseil d’Etat."

Il résulte de ces dispositions que dans le cas, comme en l’espèce, ou le mandat de vente est assorti d’une clause pénale celle-ci peut recevoir application.

Pour percevoir cette indemnisation, l’agent immobilier doit toutefois établir la faute du mandant.

La SCI Carthage et M. [T] produisent la proposition d’achat du bien litigieux formulée par Mme [J] à la suite de la présentation du bien par la société Mamet Immobilier, dont il est précisé qu’elle est valable jusqu’au 11 janvier 2019.

Si cet acte porte la mention manuscrite « Bon pour accord » dont M. [T] ne conteste pas être l’auteur, la date de cet accord n’étant pas mentionnée, cette acceptation de l’offre d’achat n’a pu engager les parties et rendre la vente parfaite au sens de l’article 1583 du code civil.

Par ailleurs, la cour ne trouve dans les pièces produites par les seuls appelants, l’intimée n’étant pas constituée, d’éléments permettant d’affirmer que la SCI venderesse a voulu se soustraire aux obligations résultant du mandat donné à la société Mamet Immobilier et que celle-ci a poursuivi à la suite de la présentation du bien et de l’offre d’achat formulée par Mme [J] les formalités propres à finaliser les pourparlers et parfaire la vente. En effet, parmi les pièces produites à hauteur de cour, ne figurent ni projet de compromis établi par l’intimée, ni proposition de rendez-vous de signature, ni mise en demeure adressée à la SCI venderesse d’avoir à régulariser l’acte de vente, pas plus que n’y figurent les lettres de relances adressées aux deux parties auquel le premier juge fait référence dans son exposé des faits.

Enfin, la volonté de la société venderesse ou de son gérant d’échapper à ses obligations résultant du mandat donné à la société Mamet Immobilier ne ressort pas davantage du rapprochement entre les conditions financières de l’offre d’achat formulée par Mme [J] à la suite de la présentation du bien par la société Mamet Immobilier et celles résultant du mandat donné à une agence concurrente puisque le prix net vendeur y est similaire et les frais d’agence à la charge du vendeur excèdent de 1000 € ceux auxquels la société Mamet Immobilier auraient pu prétendre.

Le mandat de vente litigieux étant un mandat non exclusif et aucune faute du mandant dans son exécution n’ayant pu être relevée à l’encontre de la SCI Carthage et M. [T], la cour infirmera le jugement en toutes ses dispositions et déboutera la société Mamet Immobilier de l’ensemble de ses demandes.

Partie succombante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, la SASU Mamet Immobilier supportera la charge des dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS:

Statuant par arrêt réputé contradictoire,

Infirme le jugement en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déboute la SASU Mamet Immobilier de l’ensemble de ses demandes.

Condamne la SASU Mamet Immobilier aux dépens de première instance et d’appel.

Condamne la SASU Mamet Immobilier à payer à la SCI Carthage et à M. [T] la somme de 2500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier Le Président