ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 09 MAI 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 21/00279 – N° Portalis DBVK-V-B7F-O2S7

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 14 DECEMBRE 2020

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE PERPIGNAN

N° RG 19/01302

APPELANT :

Monsieur [U] [B]

né le 08 Juillet 1982 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 6] – JAPON

Représenté par M^e Sarah HUOT de la SCP VIAL-PECH DE LACLAUSE-ESCALE- KNOEPFFLER-HUOT-PIRET-JOUBES, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES et sur l’audience par M^e Bernard VIAL, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES

INTIMES :

Monsieur [V] [J]

né le 16 Février 1947 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 7]

et

Madame [Z] [J]

née le 04 Août 1984 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentés par M^e Anne-Marie AURENGO, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES

Ordonnance de clôture du 17 Février 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Mars 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Thierry CARLIER, conseiller, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

M^me Emmanuelle WATTRAINT, conseillère

Greffier lors des débats : M^me Sabine MICHEL

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par M^me Sabine MICHEL, Greffière.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte du 28 août 2017, Monsieur [U] [B] a acquis un immeuble situé à [Localité 4]. Cet immeuble est mitoyen de la propriété des consorts [J], Monsieur [V] [J] étant l’usufruitier et sa fille, Madame [Z] [J], étant nue-propriétaire de cet immeuble.

Monsieur [B] voulait entreprendre des travaux de rénovation, d’agrandissement et de surélévation de son immeuble.

Par courrier du 22 mars 2018, les consorts [J] l’ont informé que leur immeuble bénéficiait d’une servitude de vue sur son fonds dont ils n’entendaient pas être privés par la surélévation de sa propriété.

Par exploit d’huissier du 12 avril 2019, Monsieur [B] a fait assigner les consorts [J] devant le tribunal judiciaire de Perpignan.

Par jugement contradictoire du 14 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Perpignan a :

— Jugé que le fonds des consorts [J] bénéficie sur le fonds de Monsieur [B] d’une servitude de vue par destination du père de famille s’exerçant par la fenêtre située sur le mur de façade surplombant la toiture de l’immeuble [B],

— Débouté en conséquence Monsieur [B] de l’intégralité de ses demandes,

— Débouté les consorts [J] de leur demande reconventionnelle en dommages et intérêts,

— Condamné Monsieur [B] à payer aux consorts [J] la somme de 2 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Dit n’y avoir lieu au prononcé de l’exécution provisoire,

— Condamné Monsieur [B] aux dépens de l’instance.

Par déclaration d’appel enregistré par le greffe le 14 janvier 2021, Monsieur [B] a régulièrement relevé appel de ce jugement à l’encontre des consorts [J].

Par conclusions enregistrées au greffe le 22 novembre 2022, Monsieur [B] sollicite l’infirmation du jugement dont appel et demande à la cour de :

— Constater que les [J] ne bénéficient d’aucun titre constitutif d’une servitude de vue et qu’ils ne peuvent par ailleurs bénéficier s’agissant d’une vue sur un toit non visible du fonds [B] d’une prescription,

— Dire qu’ils ne rapportent pas la preuve de l’existence d’une servitude par destination du père de famille,

— Faire droit à l’action négatoire de Monsieur [B],

— Dire et juger que les consorts [J] ne bénéficient pas d’une servitude de vue sur le fonds [B],

— Les condamner à verser à titre d’indemnisation des préjudices de Monsieur [B] une somme de 1 500 euros depuis le mois de septembre 2018,

— Les condamner à verser une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Par conclusions enregistrées au greffe le 25 août 2022, les consorts [J] sollicitent la confirmation en toutes ses dispositions du jugement dont appel et demandent à la cour de :

— Dire et juger que les consorts [J] bénéficient d’une servitude de vue sur le fonds appartenant à Monsieur [B],

— Dire que cette servitude a été acquise par destination du père de famille,

— Dire qu’elle présente les qualités requises par les dispositions des articles 689 et suivants du code civil,

Subsidiairement,

— Dire et juger que cette fenêtre a été pratiquée il y a plus de trente ans et de ce fait,

— Constater que cette servitude a été acquise par prescription trentenaire,

En tout état de cause,

— Débouter purement et simplement Monsieur [B] de son action,

— Rejeter la demande de dommages intérêts présentée par l’appelant,

— Condamner celui-ci à verser aux consorts [J] la somme de 5 000 euros en réparation du préjudice moral et psychologique subi, du fait de son comportement et sa mauvaise foi,

— Le condamner à verser aux consorts [J], la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

MOTIFS DE L’ARRÊT :

Aux termes de l’article 692 du code civil ' La destination du père de famille vaut titre à l’égard des servitudes continues et apparentes '.

Il résulte des dispositions de l’article 688 du code civil qu’une servitude de vue constitue une servitude continue.

Par ailleurs, aux termes de l’article 689 du code civil, les servitudes apparentes sont celles qui s’annoncent par des ouvrages extérieurs, tels qu’une porte, une fenêtre, un aqueduc.

Il résulte en conséquence des dispositions des articles 688 et 689 du code civil qu’une servitude de vue constitue une servitude continue et apparente qui existe du fait même de la présence de l’ouverture donnant sur l’héritage d’autrui, étant relevé qu’en l’espèce, le caractère apparent de la fenêtre litigieuse résulte tant des attestations des voisins produites aux débats que des photographies versées aux débats et notamment des photographies annexées au rapport d’expertise amiable établi le 28 juin 2019 à la requête de Monsieur et Madame [J].

Par ailleurs, si Monsieur [B] soutient, procès-verbaux de constat à l’appui, que la vue revendiquée par les consorts [J] n’est pas apparente, velux fermé, puisqu’elle est cachée du fonds servant et ne permet pas la contradiction, cette fenêtre est en revanche parfaitement visible velux ouvert, démarche que n’a curieusement pas effectuée l’huissier mandaté le 18 janvier 2019 par Monsieur [B] alors que ce dernier lui avait donné comme mission de constater qu’aucune fenêtre n’était visible sur le mur depuis la rue et depuis le velux de sa salle d’eau.

Par conséquent, l’ensemble de ces élément démontre que la servitude de vue qui s’exerce par une fenêtre appartenant aux consorts [J] est une servitude continue et apparente permettant la contradiction.

Il résulte des dispositions de l’article 692 du code civil que la destination du père de famille vaut titre à l’égard des servitudes continues et apparentes.

Aux termes de l’article 693 du code civil ' Il n’y a destination du père de famille que lorsqu’il est prouvé que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire, et que c’est par lui que les choses ont été mises dans l’état duquel résulte la servitude '.

En l’espèce, il résulte de l’acte de vente du 18 septembre 1956 [L]/[C] épouse [J] que les deux fonds ont appartenu au même propriétaire, Madame [W] [M], jusqu’à son décès survenu le 15 décembre 1943, un partage ayant été opéré par la suite entre ses héritiers, Madame [F] [L] épouse [K] et son frère, Monsieur [Y] [L], aux termes d’un acte reçu par Maître [A], notaire à [Localité 3], le 16 mai 1949.

Monsieur [B] fait valoir que l’article 694 du code civil exige notamment pour son application que soit produit l’acte par lequel s’est opéré la séparation des héritages ayant une origine commune afin que le juge puisse vérifier s’il ne contient aucune stipulation contraire à l’existence de la servitude.

Or, la jurisprudence évoquée par Monsieur [B] au visa des dispositions de l’article 694 du code civil exigeant la production de l’acte par lequel s’est opéré la séparation des deux héritages ne concerne que les servitudes discontinues constituée par destination du père de famille et non, comme en l’espèce, les servitudes continue et apparentes pour lesquelles, en l’absence de stipulation contraire à l’existence de la servitude dans l’acte de partage, la destination du père de famille vaut titre.

En l’espèce, l’acte de partage du 16 mai 1949, tel qu’il est retranscrit dans l’acte de vente de 1956, ne contient aucun mention contraire à la volonté des parties de vouloir laisser subsister à titre de servitude la fenêtre litigieuse.

Par ailleurs, si Monsieur [B] soutient qu’à défaut de publication, les servitudes ne sont pas opposables, il est constant que la formalité de la publication n’existe que pour les servitudes qui résultent d’un titre, de sortes que celles qui sont acquises par prescription ou par destination du père de famille sont opposables au tiers indépendamment de toute publication.

Enfin, Monsieur [B] soutient qu’il n’est pas rapporté la preuve que la fenêtre litigieuse aurait été créée par l’auteur commun et existait au moment du partage, après le décès de Madame [M] en 1943.

Or, il résulte d’un rapport d’expertise amiable, établi le 28 juin 2019 à la requête de Monsieur et Madame [J] que l’ouverture litigieuse date de l’origine de la création du mur.

L’expert en bâtiment et travaux public expose en effet :

' Les photos fournies par Monsieur et Madame [J] montrent notamment que le système constructif, utilisé pour la réalisation de ce linteau, est conforme au système constructif utilisé lors de la création de cette maison d’habitation.

Nous notons d’ailleurs la présence de matériaux relativement vétustes, notamment au niveau des cayroux faisant office de linteau supérieur de cette menuiserie.

En ce qui concerne les constatations que nous avons pu effectuer sur les lieux, dans un premier temps, nous constatons notamment que la menuiserie mise en oeuvre est une menuiserie en bois, à simple vitrage, présentant un état de vétusté tant au niveau de la fenêtre qu’au niveau de sa pose, nous permettant d’indiquer un état relativement ancien de cette dernière (…) les jambages latéraux, l’appui et le linteau de cette ouverture présentent un état de vétusté mais également des matériaux utilisés à l’époque de construction de cette maison d’habitation, soit il y a, à mon avis, plus d’une centaine d’années.

L’expert conclut :

' En raisonnant de manière objective et au vu des constatations effectuées sur les lieux, nous considérons qu’il est impossible que cette ouverture ait été créée il y a moins de trente ans et que cette dernière, selon toute vraisemblance, date de l’origine de ladite construction.

La réalisation d’un tel ouvrage, postérieurement à la date de construction, aurait nécessité la mise en oeuvre d’ouvrages qui seraient encore visibles aujourd’hui, notamment au niveau du jambage, des linteaux mais également des reprises d’enduit '.

L’ancienneté de l’ouverture litigieuse est également confirmée par les attestations versées aux débats par les consorts [J], les différents témoins nés dans les années 1940 et 1950 attestant avoir toujours connu l’existence de cette fenêtre, notamment Monsieur [H], né en 1937, et qui avait donc 12 ans au moment du partage en 1949, certifiant que cette fenêtre a toujours existé et qu’elle est plus ancienne que lui et Monsieur [S], né en 1940, qui avait 9 ans lors de l’acte de partage et qui atteste connaître l’existence de cette fenêtre depuis toujours, l’âge de ces témoins au moment du partage n’étant pas incompatible avec leurs déclarations, contrairement à ce que soutient Monsieur [B].

Par ailleurs, force est de constater que Monsieur [B] ne verse aux débats aucun élément permettant de venir contredire utilement les constatations de l’expert amiable et les différents témoignages produits par les consorts [J].

Il est donc démontré que la fenêtre par laquelle s’exerce la servitude existe depuis la construction de l’immeuble et que les conditions exigées par l’article 693 du code civil sont remplies, les consorts [J] bénéficiant d’une servitude de vue continue et apparente acquise par destination du père de famille s’exerçant par la fenêtre située sur le mur de façade surplombant la toiture de l’immeuble de Monsieur [B].

Monsieur [B] sera donc débouté de l’intégralité de ses demandes.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Enfin, il n’est versé aux débats aucun élément permettant d’établir que la procédure diligentée par Monsieur [B] aurait généré chez Monsieur [J] un préjudice moral particulier excédant la légitime inquiétude quand à l’issue des procès engagés devant le tribunal, puis devant la cour.

La demande présentée à ce titre sera donc rejetée, le jugement étant confirmé sur ce point.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Condamne Monsieur [U] [B] à payer à Monsieur [V] [J] et Madame [Z] [J] la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, pour leurs frais engagés en appel ;

Condamne Monsieur [U] [B] aux entiers dépens d’appel.

Le greffier, Le président,