Cour d'appel de Versailles, Chambre civile 1 4 expropriation, 21 octobre 2025, n° 25/00896

TGI 12 novembre 2024

CA Versailles
Confirmation 21 octobre 2025

Arguments

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Rejeté
Nullité du jugement pour absence de réponse à un moyen
La cour a estimé que le jugement a bien répondu aux prétentions des parties et que la nullité du jugement n'est pas justifiée.
Rejeté
Évaluation des parcelles à un prix supérieur
La cour a confirmé que les parcelles étaient polluées et inconstructibles, justifiant ainsi le montant d'indemnité fixé par le premier juge.

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Sur la décision

Référence :	CA Versailles, ch. civ. 1 4 expropriation, 21 oct. 2025, n° 25/00896
Juridiction :	Cour d'appel de Versailles
Numéro(s) :	25/00896
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance, EXPRO, 12 novembre 2024, N° RG23/00230
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Katell FERCHAUX-LALLEMENTDavid RICCARDIMichaël MOUSSAULT
Cabinet(s) :	ARNAULT SELASBDL AVOCATS
Parties :	S.C.I. AVENIR c/ SYNDICAT MIXTE POUR L' AMENAGEMENT DE LA PLAINE DE [ Localité 14 ] [ Localité 8 ] ( SMAPP )

Texte intégral

COUR D’APPEL

VERSAILLES

Code nac : 70H

Ch civ.1-4 expropriation

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 21 OCTOBRE 2025

N° RG 25/00896 – N° Portalis DBV3-V-B7J-XAH3

AFFAIRE :

S.C.I. AVENIR

SYNDICAT MIXTE POUR L’AMENAGEMENT DE LA PLAINE PIR RELAYE BESSANCOURS (SMAPP)

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 12 Novembre 2024 par le juge de l’expropriation de [Localité 15]

RG n° : RG23/00230

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Katell FERCHAUX-

LALLEMENT,

M^e Dominique LE BRUN,

Mme [P] [K] (Commissaire du gouvernement)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT ET UN OCTOBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.C.I. AVENIR

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentant : M^e Katell FERCHAUX-LALLEMENT de la SELARL BDL AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 629 et M^e David RICCARDI, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

APPELANTE

****************

SYNDICAT MIXTE POUR L’AMENAGEMENT DE LA PLAINE DE [Localité 14] [Localité 8] (SMAPP)

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 5]

Représentant : M^e Dominique LE BRUN, Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 4 et M^e Michaël MOUSSAULT de la SELAS DS AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : T07

INTIMÉ

****************

Les fonctions du COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT étant exercées par Madame [P] [K], direction départementale des finances publiques.

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 Septembre 2025, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI

****************

Le Syndicat mixte pour l’aménagement de la plaine de Pierrelaye-Bessancourt, ci-après dénommé le SMAPP, procède à l’expropriation de parcelles cadastrées [Cadastre 6] et [Cadastre 7] [Cadastre 2] sises lieudit [Adresse 10] à Pierrelaye (95), dont les superficies respectives sont de 5 607 m² et 4 360 m², appartenant à la SCI Avenir, et ce, aux fins de réaliser un projet d’aménagement forestier de la plaine de Pierrelaye-Bessancourt. La déclaration d’utilité publique est datée du 24 février 2020, et l’ordonnance d’expropriation a été rendue le 24 juin 2021.

Saisi par le SMAPP selon requête datée du 15 septembre 2023, le juge de l’expropriation de Pontoise a par jugement en date du 12 novembre 2024 fixé le montant de l’indemnité due à la SCI Avenir à 11 712,05 euros, soit 9 967 euros au titre de l’indemnité principale et 1 745,05 euros au titre de l’indemnité de remploi, sur la base de un euro/m², et a condamné le SMAPP à payer à la SCI Avenir la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Par déclaration en date du 4 février 2025, la SCI Avenir a relevé appel de ce jugement.

En son mémoire parvenu au greffe le 2 mai 2025, qui a été notifié en une lettre recommandée du 5 mai 2025, la SCI Avenir expose :

— que la nullité du jugement est encourue, car le juge de l’expropriation n’a pas répondu à son moyen fondé sur l’intention dolosive de l’administration ;

— que le changement de zonage survenu en 2017 n’avait d’autre but que de permettre au SMAPP d’exproprier les terrains dont s’agit à bas prix ;

— qu’en effet les parcelles étaient urbanisables dès avant l’année 2017 ;

— que des promoteurs s’apprêtent à y réaliser des opérations très intéressantes financièrement ;

— que les biens sont situés en lisière de zone naturelle, près des zones AU ou U ; qu’ils ont vocation à l’urbanisation ;

— qu’un prix de 600 euros/m² , ou subsidiairement de 30 euros/m² peut être retenu.

La SCI Avenir demande en conséquence à la Cour d’annuler le jugement du 12 novembre 2024 ou subsidiairement l’infirmer, et de :

— fixer le montant de indemnités comme suit :

* 3 364 200 euros pour la première parcelle et 2 616 000 euros pour la seconde ;

* subsidiairement, 168 210 euros pour la première parcelle et 130 800 euros pour la seconde ;

— condamner le SMAPP au paiement de la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Dans son mémoire parvenu au greffe le 9 juillet 2025, qui a été notifié en une lettre recommandée du 11 juillet 2025 mais qu’il a été demandé à l’intimé de signifier, le SMAPP réplique :

— que le bien est situé en zone N ;

— qu’aucune intention dolosive ne peut être mise en évidence, l’opération menée par l’autorité expropriante n’ayant d’autre but que de réhabiliter une plaine à dominante agricole fortement polluée ;

— que les terres litigieuses sont en effet polluées ;

— que ne peuvent être prises en compte des ventes dont les références de publication ne sont pas produites ;

— que le tribunal a correctement évalué ces terres ;

— qu’il convient de se baser sur des accords amiables qui ont pu être passés avec d’autres parties expropriées ou sur d’autres décisions qui ont été rendues par le juge de l’expropriation de [Localité 15], lesquelles sont très nombreuses.

Le SMAPP demande en conséquence à la Cour de :

— confirmer le jugement ;

— condamner la SCI Avenir au paiement de la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.

Le 14 août 2025, le commissaire du gouvernement a déposé un mémoire qui a été notifié en une lettre recommandée du 19 août 2025, dans lequel il a proposé à la Cour de fixer la valeur vénale du bien à 11 712,05 euros, faisant valoir :

— que celle-ci est affectée par le phénomène de pollution ;

— que la situation privilégiée des parcelles est à relativiser, eu égard à la circonstance qu’il n’existe pas de pression foncière, et à la présence de routes, lesquelles n’apportent aucune plus-value à des terres inconstructibles ;

— que les termes de comparaison produits par la SCI Avenir sont de simples offres de vente, alors que ceux versés aux débats par le SMAPP sont adaptés.

MOTIFS

Sur la nullité du jugement

En vertu de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé.

Au cas d’espèce, dans son mémoire de première instance la SCI Avenir avait invoqué l’intention dolosive de la partie expropriante qui cherchait à réduire la valeur des terres en cause en en changeant le zonage pour les besoins de la cause, mais il y a été répondu par le juge de l’expropriation, lequel a indiqué qu’il ne lui appartenait pas de se prononcer sur la justification d’un arrêté administratif antérieurement pris et actuellement en vigueur.

Dans ces conditions, la nullité du jugement n’a pas à être prononcée.

Sur l’intention dolosive de la partie expropriante

Selon l’article L 322-2 alinéa 3 du code de l’expropriation, il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l’utilisation ou l’exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive.

Pour être retenue, l’intention dolosive doit être imputable à l’expropriant ou à une personne avec laquelle il a partie liée, et en pareil cas les restrictions administratives affectant l’utilisation des biens doivent être écartées.

La SCI Avenir soutient que le changement de zonage dans le plan local d’urbanisme de 2017 s’inscrit dans la volonté finaliste de permettre une expropriation à un prix dérisoire, puisqu’auparavant les parcelles étaient situées en zone AU et U et étaient donc urbanisables. Le SMAPP fait valoir à juste titre que les parcelles en question, fortement polluées ainsi qu’il sera démontré infra, sont par nature inconstructibles et ne peuvent donc recevoir aucune destination autre que celle de la plantation d’une forêt. La Cour ajoute que la circonstance que ces terres se situent en limite de zone naturelle est sans incidence sur ce point. Et si la SCI Avenir fait plaider qu’elles sont viabilisées et accessibles par des voies carrossables, cela n’étaie pas pour autant sa thèse selon laquelle le zonage de 2017 serait intervenu dans des conditions frauduleuses. Il apparaît au contraire que les terres en question étaient à l’origine, depuis près de deux siècles, affectées à un usage uniquement agricole.

Sur le montant des indemnités

Aux termes de l’article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales ratifiée qui s’impose au juge français, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes.

En application de l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n’est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l’exige évidemment, et sous la réserve d’une juste et préalable indemnité.

L’article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

En vertu de l’article L 321-1 du code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

En application de l’article L 321-3 du même code le jugement distingue, dans la somme allouée à chaque intéressé, l’indemnité principale et, le cas échéant, les indemnités accessoires en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.

En vertu de l’article L 322-1 du code de l’expropriation le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété (soit au 24 juin 2021).

Conformément aux dispositions de l’article L 322-2, du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte. La date du jugement est le 12 novembre 2024.

La date de référence visée à l’article L 322-2 du code de l’expropriation, s’agissant de l’usage effectif de l’immeuble, se situe au 5 juin 2018, soit un an avant l’ouverture de l’enquête publique. Enfin il n’y a pas lieu de tenir compte de l’usage que l’autorité expropriante compte faire du bien.

Les parcelles litigieuses sont en nature agricole et ne sont pas constructibles ; elles sont situées dans une zone entourée de communes fortement urbanisées.

Il est constant que ces parcelles, à l’instar de partie de celles sises sur les communes de [Localité 8] et de [Localité 12], ont été polluées par les eaux usées provenant de la ville de [Localité 13], et ce depuis l’année 1899 ; sont présents des métaux lourds (arsenic, plomb, cadmium, chrome, cuivre, nickel, mercure, zinc), et des arrêtés datés de 1999 et du 31 mars 2000 ont prohibé la vente de cultures légumières en provenant, puis leur production, un autre arrêté du 15 juin 2019 ayant interdit toute culture à vocation humaine ou animale. D’ailleurs, il est prévu d’interdire au public l’accès des zones les plus polluées et de les chauler. Et cette pollution a une incidence négative sur la valeur des terres dont s’agit, même si la circulation du public n’y a pas été interdite, car la pollution des eaux n’est pas toxique à un point tel que semblable mesure doive être prise. Dans le cadre de la présente procédure, il y a lieu de rétablir l’équilibre qui a été rompu par l’expropriation, en allouant à la partie expropriée une somme correspondant à la valeur des parcelles en cause. Celle-ci est nécessairement amoindrie par l’état de pollution.

Il doit en conséquence être tenu compte de cet état dans l’évaluation de l’indemnité de dépossession revenant à l’appelante, comme l’a fait le premier juge à juste titre.

La partie expropriée n’invoque aucune référence de mutation.

Le SMAPP produit des références d’actes de vente portant sur des parcelles dont la configuration est semblable à celles objet du litige, notamment les suivantes :

— vente du 23 février 2021, portant sur des terres sises à [Localité 11] et [Localité 14], pour 0,65 euros le m² ;

— vente du 2 avril 2021, portant sur des terres sises à [Localité 11] et [Localité 14], pour 0,60 euros le m² ;

— vente du 2 avril 2021, portant sur des terres sises à [Localité 8], pour 0,50 euros le m² ;

— vente du 25 juin 2021, portant sur des terres sises à [Localité 8], pour 0,70 euros le m² ;

— vente du 25 juin 2021, portant sur des terres sises à [Localité 8], pour 0,50 euros le m² ;

— vente du 25 octobre 2021, portant sur des terres sises à [Localité 8] et [Localité 12], pour 0,87 euros le m² ;

— vente du 25 octobre 2021, portant sur des terres sises à [Localité 8], pour 0,70 euros le m² ;

— vente du 30 novembre 2021, portant sur des terres sises à [Localité 8], pour 0,57 euros le m² ;

— vente du 30 novembre 2021, portant sur des terres sises à [Localité 14], pour 0,65 euros le m² ;

— vente du 30 novembre 2021, portant sur des terres sises à [Localité 8], pour 0,66 euros le m² ;

— vente du 30 novembre 2021, portant sur des terres sises à [Localité 8], pour 0,93 euros le m² ;

— vente du 30 novembre 2021, portant sur des terres sises à [Localité 12] et [Localité 14], pour 0,92 euros le m² ;

— vente du 30 novembre 2021, portant sur des terres sises à [Localité 8], pour 0,66 euros le m² ;

— vente du 17 décembre 2021, portant sur des terres sises à [Localité 8], pour 0,50 euros le m² ;

— vente du 17 décembre 2021, portant sur des terres sises à [Localité 8], pour 0,70 euros le m² ;

— vente du 17 décembre 2021, portant sur des terres sises à [Localité 8], pour 0,64 euros le m² ;

— vente du 17 décembre 2021, portant sur des terres sises à [Localité 8], pour 0,55 euros le m² ;

— vente du 7 janvier 2022, portant sur des terres sises à [Localité 8], pour 0,70 euros le m² ;

— vente du 24 janvier 2022, portant sur des terres sises à [Localité 12], pour 0,66 euros le m² ;

— vente du 28 janvier 2022, portant sur des terres sises à [Localité 8], pour 0,50 euros le m² ;

— vente du 28 janvier 2022, portant sur des terres sises à [Localité 8], pour 0,57 euros le m² ;

— vente du 4 février 2022, portant sur des terres sises à [Localité 8], pour 0,50 euros le m² ;

— vente du 11 février 2022, portant sur des terres sises à [Localité 8], pour 0,50 euros le m² ;

— vente du 11 février 2022, portant sur des terres sises à [Localité 8], pour 0,94 euros le m² ;

— jugement rendu par le juge de l’expropriation de [Localité 15] le 25 mars 2022 (terres sises à [Localité 12] évaluées à 0,70 euros/m²) ;

— autre jugement rendu par le juge de l’expropriation de [Localité 15] le 25 mars 2022 (terres sises à [Localité 12] évaluées à 0,70 euros/m²) ;

— jugement rendu par le juge de l’expropriation de [Localité 15] le 15 avril 2022 (terres sises à [Localité 8] évaluées à 0,70 euros/m²) ;

— jugement rendu par le juge de l’expropriation de [Localité 15] le 25 novembre 2022 (terres sises à [Localité 8] évaluées à 0,70 euros/m²).

Aucune des références susvisées ne dépasse un prix de un euro/m² alors que la plupart retiennent un prix de 0,70 euros/m². Le premier juge doit ainsi être approuvé d’avoir fixé la valeur des parcelles à un euro/m².

En définitive, les indemnités allouées à la SCI Avenir ont été correctement évaluées, si bien que le jugement sera confirmé.

Sur les autres demandes

L’équité ne commande pas d’allouer une somme en application de l’article 700 du code de procédure civile au SMAPP.

La SCI Avenir, qui succombe, sera condamnée aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

— REJETTE la demande d’annulation du jugement en date du 12 novembre 2024 ;

— CONFIRME le jugement en date du 12 novembre 2024 ;

— REJETTE la demande du SMAPP en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE la SCI Avenir aux dépens d’appel.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT