COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 05 JUIN 2025

PH

N° 2025/ 200

Rôle N° RG 23/09188 – N° Portalis DBVB-V-B7H-BLTPB

[U] [D] [F]

C/

[N] [O]

[K] [T]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SELARL GIRAUD-GAY ET ASSOCIES

SELARL S.Z.

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de MARSEILLE en date du 01 Juin 2023 enregistré au répertoire général sous le n° 20/11826.

APPELANTE

Madame [U] [D] [F]

demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Olivier GIRAUD de la SELARL GIRAUD-GAY ET ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant

INTIMES

Madame [N] [O]

demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Paul SZEPETOWSKI de la SELARL S.Z., avocat au barreau de NICE

Monsieur [K] [T]

demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Paul SZEPETOWSKI de la SELARL S.Z., avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 18 Mars 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Madame Patricia HOARAU, Conseiller , a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Juin 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 Juin 2025,

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et M^me Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS et PROCEDURE – MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES

Mme [U] [D] [F] est propriétaire selon acte notarié du 8 août 2006, d’une maison d’habitation située [Adresse 4] à [Localité 6], cadastrée 824 section E n° [Cadastre 1].

Mme [N] [O] et M. [K] [T] sont propriétaires selon acte notarié du 4 novembre 2019, de la maison voisine cadastrée 834 section E n° [Cadastre 2].

Mme [N] [O] et M. [K] [T] ont déposé le 2 octobre 2019, une déclaration préalable de travaux portant sur la surélévation et l’extension de leur maison, ainsi que la création d’une piscine, et bénéficient d’une décision tacite du 2 novembre 2019 n° DP 013055 19 02637.

Mme [D] [F] a exercé un recours gracieux contre la décision de non-opposition à cette déclaration préalable le 14 février 2020, puis un recours en annulation de cette même décision devant le tribunal administratif de Marseille.

Selon exploit d’huissier du 14 décembre 2020, Mme [O] et M. [T] ont assigné Mme [D] [F] devant le tribunal de grande instance de Marseille, aux fins de la voir, au visa de l’article 678 du code civil, condamner sous astreinte à supprimer les ouvertures litigieuses situées à moins d'1,90 mètre de la limite séparative.

Reconventionnellement Mme [D] [F] a sollicité la démolition de la construction de Mme [O] et M. [T] créant une vue directe sur son habitation et l’indemnisation de ses préjudices, foncier et de jouissance.

Par jugement du 1er juin 2023, le tribunal judiciaire de Marseille a :

— condamné Mme [U] [D] [F] à supprimer les trois ouvertures situées sur le mur de sa maison en limite séparative du fonds de Mme [N] [O] et M. [K] [T], respectivement en partie haute de la salle d’eau du premier étage, en partie haute de la salle de bains de la chambre du deuxième étage et en partie basse de la mezzanine de cette même chambre, par tout moyen de nature à faire cesser les vues existant sur le fonds voisin depuis celles-ci, et ce, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de six mois à compter de la signification de la présente décision, qui courra pendant un délai de six mois,

— débouté Mme [U] [D] [F] de l’intégralité de ses demandes,

— rejeté l’ensemble des demandes formées au titre de l’abus de procédure,

— condamné Mme [U] [D] [F] à payer à Mme [N] [O] et M. [K] [T] une somme totale de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [U] [D] [F] aux dépens,

— dit que la décision est exécutoire de plein droit par provision.

Le tribunal a considéré :

Sur la demande de Mme [O] et M. [T],

— que s’il n’est pas contesté que les ouvertures de la maison de Mme [D] [F] existent depuis plus de trente ans, elles donnaient avant les travaux, sur le toit aveugle de la maison [O] [T], de sorte qu’aucune servitude de vue n’a été acquise par prescription, ce qui n’est aujourd’hui plus soutenu par la défenderesse dans ses dernières conclusions,

— que ces trois ouvertures donnent directement sur la terrasse nouvellement créée et que la matérialité des vues est établie par le constat d’huissier,

— que ces fenêtres ne respectent pas les distances prescrites par l’article 678 du code civil,

— que l’article 678 n’exige pas la démonstration d’une faute se contentant de prescrire des distances minimales, qui suffisent à rendre les ouvertures irrégulières, dès lors qu’elles ne sont pas respectées,

— qu’il n’est pas démontré que la fermeture de ces fenêtres occasionnerait un trouble anormal de voisinage, et que le droit de propriété est absolu,

— qu’il n’y a pas lieu de répondre aux moyens relatifs à la qualification de « jours » de ces ouvertures, qui n’est pas invoquée en défense contrairement à ce qu’indiquent les demandeurs et qui s’avère sans objet au regard de ce qui précède,

Sur les demandes reconventionnelles de Mme [D] [F],

— que les vues droites dont Mme [D] [F] se plaint depuis la terrasse, ne sont pas établies et qu’en tout état de cause, elles résulteraient d’ouverture irrégulièrement pratiquées sur son mur,

— que les vues droites sur le jardin depuis les autres fenêtres ne sont pas démontrées,

— que les nuisances sonores et de voisinage liées à l’aménagement de la nouvelle terrasse et à la pose d’un climatiseur sont directement liées aux ouvertures irrégulières,

— qu’aucun élément n’est produit sur les nuisances liées au chantier,

— que si l’existence d’une fissure apparue postérieurement aux travaux voisins n’est pas discutée, le tribunal ne peut fonder sa décision sur le seul compte-rendu non contradictoire, qui est contesté,

— que la privation de vue de paysage ne saurait caractériser un trouble anormal de voisinage, étant rappelé qu’il n’existe aucun droit acquis à une vue ou à un panorama, a fortiori en milieu urbain où l’urbanisation est prévisible et au moyen d’ouvertures irrégulièrement pratiquées.

Par déclaration du 11 juillet 2023, Mme [D] [F] a relevé appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions déposées et notifiées par le RPVA le 3 mars 2025, Mme [D] [F] demande à la cour de :

Vu les articles 678, 688, 689 et 690 du code civil,

Vu l’article 202 du code de procédure civile,

Vu l’article A. 424-8 du code de l’urbanisme,

Vu l’article 544 du code civil,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Vu les pièces,

Vu la jurisprudence prise en application,

— infirmer le jugement entrepris,

— débouter Mme [O] et M. [T] de toutes leurs demandes, fins et prétentions,

— l’admettre dans toutes ses demandes formulées en première instance et reprises devant la cour d’appel, à savoir :

— constater que Mme [O] et M. [T] sont mal fondés à solliciter l’application des dispositions de l’article 678 du code civil,

— constater que les fenêtres situées sur la façade Nord accolée au fonds de Mme [O] et M. [T] existent depuis plus de trente ans,

— constater que la construction litigieuse entreprise par Mme [O] et M. [T] lui cause un préjudice certain,

En conséquence,

— débouter Mme [O] et M. [T] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

— ordonner la démolition de la construction entreprise par Mme [O] et M. [T] et tendant à l’obstruction de ses fenêtres, dans la mesure où cette construction crée un accès direct à l’intérieur de sa maison d’habitation,

— condamner solidairement Mme [O] et M. [T] à lui verser les sommes suivantes :

—  50 000 euros au titre du préjudice de jouissance subi,

—  5 000 euros en réparation de son préjudice moral,

Subsidiairement, et si la juridiction venait à considérer qu’il n’y a pas lieu d’ordonner la démolition de la construction litigieuse,

— condamner solidairement Mme [O] et M. [T] à lui verser les sommes suivantes :

—  136 000 euros au titre du préjudice foncier subi par l’immeuble parcelle E[Cadastre 1] suite aux travaux d’extension de l’immeuble parcelle E [Cadastre 3],

—  50 000 euros au titre du préjudice de jouissance subi,

—  5 000 euros en réparation de son préjudice moral,

En tout état de cause,

— condamner solidairement Mme [O] et M. [T] au paiement de la somme de 5 000 euros pour procédure abusive,

— condamner solidairement Mme [O] et M. [T] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement Mme [O] et M. [T] aux entiers dépens.

Mme [D] [F] fait essentiellement valoir :

— que le tribunal a commis une erreur d’appréciation du constat du commissaire de justice du 30 août 2021, car il n’existe en réalité aucune vue sur le fonds voisin au sens de l’article 678 du code civil, depuis toutes les ouvertures se trouvant sur la façade Nord de sa maison,

— par ses deux fenêtres, elle ne dispose pas d’une vue sur un toit aveugle, mais d’une vue sur la ville de [Localité 6] et son port, sauf à devoir se pencher au bord de ses fenêtres,

— en exposant de manière erronée que la vue donnait sur un toit aveugle, les demandeurs semblent méconnaître les dispositions mêmes de l’article 678, puisqu’il a été jugé que cet article n’était pas applicable aux ouvertures donnant sur un mur aveugle (Aix-en-Provence, 19 juin 1962 : D. 1962, 538, Cass. Civ 3ème 6 mars 1973, n° 71-13.787),

— ses deux fenêtres existaient bien avant l’acquisition par les intimés de leur maison, comme attesté,

— que les servitudes continues et apparentes selon l’article 690 du code civil, s’acquièrent par titre ou par la possession de trente ans, et la vue d’une fenêtre est une servitude apparente et continue,

— il a été jugé que le droit d’établir des vues non conformes aux articles 678 à 680 du code civil, peut résulter d’une servitude de vue acquise par prescription,

— que les demandeurs ont entamé des travaux d’agrandissement et de surélévation directement aux droits de ses fenêtres,

— conformément à l’article A. 424-8 du code de l’urbanisme le permis de construire n’est délivré que sous réserve des droits des tiers,

— il a été jugé que le projet de surélévation d’un immeuble est irrégulier dès lors qu’il tend à obturer une fenêtre (Cass. 3ème civ. 12 juillet 2018, n° 17-11.288),

— le propriétaire du fonds grevé d’une servitude de vue, n’est pas en droit de solliciter la suppression ou la modification des ouvertures pour lesquelles il existe une servitude de vue (Cass. 3ème civ., 10 avril 1975, n° 73-14.136),

— il est fait interdiction au propriétaire du fonds grevé d’édifier une construction à une distance inférieure à celle requise pour les vues droites ou obliques (Cass. 3ème civ., 8 juillet 2009, n° 08-17.369)

— que la construction des demandeurs, directement accolée à sa façade, lui préjudicie, dans la mesure où il est devenu très facile de pénétrer chez elle par la fenêtre du premier étage,

— que les travaux durent depuis de nombreuses semaines et lui causent un préjudice certain, du fait du bruit et de la poussière,

— que des fissures sont apparues,

— alors que leur projet d’extension est directement accolé à sa façade, les intimés n’ont pas cru bon d’entreprendre un référé préventif avant travaux,

— ils n’ont pas hésité à fixer un climatiseur sur son mur et directement sous sa fenêtre, sans solliciter son autorisation,

— que la construction des intimés la prive de la vue dont elle disposait,

— cette oblitération engendre des préjudices importants pour elle dans la mesure où son bien, pourtant situé dans un secteur particulièrement avantageux de [Localité 6], se trouve aujourd’hui déprécié,

— la construction litigieuse nouvellement créée engendre des vues directes tant à l’intérieur de sa maison, que dans son jardin,

— que l’ensemble des désordres lui cause un préjudice moral,

— elle a tenté une nouvelle fois de régler amiablement ces difficultés de voisinage selon courrier recommandé du 21 avril 2021, mais aucune réponse n’y a été apportée,

— que conformément à la jurisprudence constante de la Cour de cassation, la démolition d’un ouvrage source de troubles anormaux de voisinage peut être ordonnée. (Cass. 3ème civ., 20 avril 2017, n° 16-10.367 / Cass. 3ème civ., 30 novembre 2017, n° 16-18.563 et n°16-19.130).

— que les intimés sollicitent l’obturation de ses fenêtres une fois leur extension achevée et occultent volontairement les nuisances occasionnées par leur nouvelle construction ainsi que les vues créées et que c’est donc à bon droit qu’elle sollicite leur condamnation au paiement d’une somme pour procédure abusive.

Dans leurs dernières conclusions déposées et notifiées par le RPVA le 24 février 2025, Mme [O] et M. [T] demandent à la cour de :

Sur le fondement des articles 564 et 565 du code de procédure civile,

Sur le fondement du principe de l’estoppel,

Sur le fondement des articles 675 à 678 du code civil,

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a :

— condamné Mme [U] [D] [F] a’ supprimer les trois ouvertures situées sur le mur de sa maison en limite séparative du fonds de Mme [N] [O] et M. [K] [T], respectivement en partie haute de la salle d’eau du premier étage, en partie haute de la salle de bains de la chambre du deuxième étage et en partie basse de la mezzanine de cette même chambre, par tout moyen de nature a’ faire cesser les vues existant sur le fonds voisin depuis celles-ci, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard passe’ un délai de six mois a’ compter de la signification de la présente décision, qui courra pendant un délai de six mois,

— débouté Mme [U] [D] [F] de l’inte’gralite’ de ses demandes,

— condamné Mme [U] [D] [F] a’ payer a’ Mme [N] [O] et M. [K] [T] une somme totale de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [U] [D] [F] aux dépens,

— le réformer seulement sur le montant de l’astreinte et la durée au stade de l’appel,

Statuant de nouveau,

— déclarer les demandes de Mme [F] tendant à faire constater l’existence d’une servitude de vue par prescription irrecevables et à titre subsidiaire infondées,

— condamner Mme [D] [F] à supprimer la totalité des ouvertures créées situées à moins d'1,90 mètre de la limite séparative sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, sans supprimer l’astreinte passée,

— débouter Mme [D] [F] de l’intégralité de ses demandes,

— la condamner au paiement d’une somme de 10 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre aux dépens.

Mme [O] et M. [T] soutiennent en substance :

Sur l’absence de servitude de vue et le caractère infractionnel des ouvertures,

— que Mme [D] [F] a dans un premier temps fait état d’une servitude acquise par prescription, puis a abandonné cette demande après l’ordonnance du juge de la mise en état,

— le principe de l’estoppel s’oppose à ce qu’une partie prenne une position contraire à celle prise antérieurement et ce au détriment de son adversaire, conformément à la jurisprudence constante de la Cour de cassation (Ass. plén., 27/02/2009, n° 07-19841),

— le changement de position et de fondement juridique antinomique avec celui allégué précédemment constitue une irrecevabilité,

— il s’agit donc au stade de l’appel d’une demande nouvelle irrecevable en application des articles 564 et 565 du code de procédure civile,

— il s’agit d’un aveu judiciaire qui en tant que tel conférerait sur ce point autorité de la chose jugée au jugement,

— que le raisonnement de l’appelante est empreint d’une contradiction, puisqu’elle reconnaît l’absence de vue droite et demande à faire constater l’existence d’une servitude de vue acquise par prescription,

— qu’il suffit à la cour de constater que les ouvertures sont créées sur le mur donnant immédiatement sur leur fonds et à une distance de 0dm pour en inférer que les ouvertures créées sont manifestement illégales,

— il est de jurisprudence constante que l’ouverture pour permettre l’acquisition d’une prescription doit être continue et apparente, c’est à dire de nature à provoquer éventuellement la contradiction du voisin, et ce n’est pas le cas lorsque l’ouverture litigieuse donne sur le toit aveugle de la propriété mitoyenne (Cass civ 3°, 12 avril 1972 Bull civ 1972 III n° 158),

— très récemment, la Cour de cassation – 3ème chambre civile, aux termes d’une décision rendue le 6 juin 2019 (n° 17-30.964), a mis un terme à toute discussion de ce chef,

— que Mme [F] ne pourrait pas davantage soumettre le régime de ses ouvertures à celui des jours dans la mesure où en vertu des dispositions du code civil (article 676), les jours peuvent être pratiqués sans respecter de distance si des conditions cumulatives sont réunies :

— ils sont élevés à plus de 2,60 mètres au niveau du plancher du rez-de-chaussée et à plus d'1,90 mètre des planchers des étages supérieurs (aucune de ces dispositions n’est respectée),

— il ne doit pas être possible de les ouvrir (ce n’est pas davantage respecté),

— il doit s’agir de verres opaques (disposition pas davantage respectée),

Sur les demandes reconventionnelles,

— qu’ils auraient pu s’accoler au mur pignon mais ont fait le choix de laisser à leur voisine l’ouverture infractionnelle, en implantant leur terrasse à plus de deux mètres sous l’ouverture infractionnelle et en ne bouchant pas cette ouverture,

— que l’utilisation par eux de leur droit à construire dans un secteur urbain, ne saurait constituer en lui-même un trouble anormal de voisinage,

— que la vue dont parle Mme [F] serait dans la pire des hypothèses une vue oblique avec une distance à respecter de 60cm (ces 60cm sont manifestement respectés),

— qu’aucune vue n’a pu être créée (ni droite, ni oblique) puisqu’il existe chez Mme [F] un toit aveugle empêchant toute vue,

Sur l’appel incident,

— que l’astreinte doit être plus incitative à compter de la signification de l’arrêt, sans réformer l’astreinte précédemment ordonnée.

L’instruction a été clôturée par ordonnance du 4 mars 2025.

L’arrêt sera contradictoire puisque toutes les parties ont constitué avocat.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’étendue de la saisine de la cour

Aux termes de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Il est constaté que le dispositif des conclusions de l’appelante comporte des demandes de « constater », qui ne constituent pas toutes des prétentions, mais des moyens, si bien que la cour n’en est pas saisie.

Sur les demandes de Mme [O] et M. [T]

Elles tendent sur le fondement de l’article 678 du code civil, à la suppression sous astreinte de vues illégales, à laquelle Mme [D] [F] oppose l’absence de vue et la prescription trentenaire d’une servitude de vue.

Mme [O] et M. [T] soulèvent l’irrecevabilité de la demande de servitude de vue acquise par prescription, en arguant du principe de l’estoppel et du fait qu’il s’agit d’une demande nouvelle en cause d’appel puisqu’abandonnée en première instance. Il est également fait état du caractère contradictoire de l’argumentation de l’appelante.

Aux termes de l’article 678 du code civil, on ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d’aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l’héritage clos ou non clos de son voisin, s’il n’y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s’exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d’une servitude de passage faisant obstacle à l’édification de constructions.

Il est constant que ces dispositions s’appliquent réciproquement aux propriétaires de fonds contigus. En cas d’ouverture de vues ne respectant pas ces prescriptions de distance, le propriétaire du fonds voisin, fonds dominant, peut en obtenir la suppression ou la modification, à moins que celui qui a créé la vue ne puisse se prévaloir d’une servitude résultant d’un titre, de la destination du père de famille ou de la prescription, l’existence prolongée d’une ouverture irrégulière pouvant entraîner l’acquisition d’une servitude de vue, à la condition que l’ouverture créant la vue soit continue et apparente.

En l’espèce, il est relevé que Mme [D] [F] adopte une position parfaitement contradictoire, en soutenant tout à la fois qu’il n’y a pas de vue et qu’elle a prescrit une servitude de vue depuis plus de trente ans, ce qui est antinomique.

En outre, il ressort de l’ordonnance d’incident de la mise état du 1er septembre 2022 produite par les intimés, que le juge de la mise en état a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par Mme [D] [F] en raison de la prescription de l’action de M. [T] et de Mme [O], ordonnance qui a conduit Mme [D] [F] à abandonner sa demande tendant à la prescription trentenaire d’une servitude de vue devant le juge du fond, comme expressément mentionné dans la motivation du jugement, ce qui permet de retenir en tout état de cause, comme demandé, une interdiction de s’en prévaloir à nouveau en cause d’appel en vertu du principe de l’estoppel.

Mme [D] [F] est par conséquent irrecevable à se prévaloir à nouveau de la prescription trentenaire d’une servitude de vue.

S’agissant des vues, le tribunal a retenu trois ouvertures situées sur le mur de la maison de Mme [D] [F] en limite séparative :

—  1) en partie haute de la salle d’eau du premier étage, qui se trouve au niveau du sol de la terrasse voisine nouvellement créée et est ainsi obstruée aux deux tiers par de la maçonnerie,

—  2) en partie haute de la salle de bains de la chambre du deuxième étage,

—  3) en partie basse de la mezzanine de cette même chambre, ces deux dernières étant munies de barreaux métalliques, ouvrant sur la terrasse en contrebas, sans que leur hauteur exacte soit précisée par aucune des parties.

Aux termes des photographies contenues dans le procès-verbal de constat d’huissier établi le 30 août 2021 et le rapport privé du 14 février 2022, communiqués par Mme [D] [F], la fenêtre 1) ne confère aucune vue sur la propriété voisine au regard de sa situation en hauteur, au-dessus de la cabine de douche qui présente une hauteur minimale de deux mètres sans compter sa surélévation, mais constitue en tout état de cause, une ouverture dans un mur en limite de propriété.

Elle est susceptible de relever de la définition des « jours » ressortant de l’article 676 du code civil, qui permet au propriétaire d’un mur non mitoyen, joignant immédiatement l’héritage d’autrui, de pratiquer dans ce mur des jours ou fenêtres à fer maillé et verre dormant, en précisant que ces fenêtres doivent être garnies d’un treillis de fer dont les mailles auront un décimètre (environ trois pouces huit lignes) d’ouverture au plus et d’un châssis à verre dormant.

L’article 677 du même code énonce que ces fenêtres ou jours ne peuvent être établis qu’à vingt-six décimètres (huit pieds) au-dessus du plancher ou sol de la chambre qu’on veut éclairer, si c’est à rez-de-chaussée, et à dix-neuf décimètres (six pieds) au-dessus du plancher pour les étages supérieurs.

A cet égard, la question des « jours » a été mise dans le débat par les intimés, pour l’écarter, mais la cour a toute latitude pour déterminer la nature des ouvertures alors même qu’elles auraient été établies en dehors des conditions prévues par ces articles, en vertu de son appréciation souveraine.

En l’état de la préexistence des ouvertures dans le mur de l’immeuble de Mme [D] [F], dont il n’est pas prétendu qu’il est mitoyen, il convient d’ordonner la mise en conformité de la fenêtre 1) avec l’article 676 du code civil, en préservant un mécanisme d’aération.

S’agissant des fenêtres 2) et 3) elles confèrent une vue en contrebas sur la terrasse et constituent aussi des ouvertures dans un mur préexistant en limite de propriété, qui doivent pour la même raison, relever de la définition des « jours » ci-dessus rappelée.

Il convient donc d’ordonner la mise en conformité des fenêtres 2) et 3) avec l’article 676 du code civil, en préservant une ouverture vers le haut, pour laisser une possibilité d’aération des pièces concernées.

Le jugement sera donc infirmé sur ces points, Mme [D] [F] étant condamnée à mettre les fenêtres 1), 2) et 3) en conformité avec les prescriptions de l’article 676 du code de procédure civile, selon les distinctions précisées dans le dispositif de l’arrêt.

En application de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Afin d’y contraindre Mme [D] [F], il y a lieu de fixer une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, à l’expiration d’un délai de six mois à compter de la signification de la présente décision et pour une durée de six mois.

Sur les demandes de Mme [D] [F]

Mme [D] [F] réclame la démolition de la construction entreprise par M. [T] et Mme [O] et l’indemnisation de préjudices de jouissance et moral et à défaut de la démolition, l’indemnisation d’un préjudice foncier, en arguant que le permis de construire n’est délivré que sous réserve des droits des tiers, qu’elle subit des troubles anormaux de voisinage en l’état de divers désagréments : vues directes dans sa maison et son jardin, bruit et poussière des travaux, fissures, fixation d’un climatiseur sur son mur sans autorisation, privation de la vue dont elle disposait, dépréciation de son bien immobilier.

M. [T] et Mme [O] opposent que l’utilisation de leur droit à construire dans un secteur urbain, ne saurait constituer en lui-même un trouble anormal de voisinage et qu’il n’y a pas de vue créée.

Aux termes de l’article 544 du code civil « La propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».

La limite de ce droit est que nul ne doit causer à autrui de trouble anormal de voisinage, et qu’à défaut, il en devra réparation, même en l’absence de faute.

L’anormalité du trouble doit s’apprécier au regard des circonstances locales, et doit présenter un caractère grave et/ou répété, dépassant les inconvénients normaux de voisinage, sans qu’il soit nécessaire de caractériser une faute de son auteur.

Il appartient à celui qui invoque le trouble anormal de voisinage d’en rapporter la preuve.

Par jugement du 4 novembre 2024, le tribunal administratif de Marseille, statuant sur la demande de Mme [D] [F] tendant à l’annulation de la décision de non-opposition à la déclaration préalable déposée par Mme [O] le 2 octobre 2019, en vue de la surélévation d’une maison existante, de son agrandissement et de la construction d’une piscine, l’a déclarée irrecevable pour tardiveté, ce qui signifie qu’il n’est pas démontré de violation d’une règle d’urbanisme.

L’article 678 du code civil précité et l’article 679 du même code, interdisent les vues droites sur l’héritage d’autrui à défaut de respecter la distance de 19 décimètres et les vues par côté ou obliques à défaut de respecter la distance de 6 décimètres.

Les photographies produites par Mme [D] [F] permettent de se rendre compte que depuis la terrasse voisine, située au niveau de la fenêtre 1), une vue est possible dans la salle de bains du premier étage, au travers du tiers de ladite fenêtre non obstruée par de la maçonnerie.

Cependant cette vue rendue possible par la création de la terrasse de M. [T] et Mme [O], dans le cadre des travaux d’extension de leur habitation, va cesser avec la mise en conformité ordonnée avec les dispositions de l’article 676 du code civil sur les « jours ». Par ailleurs aucun risque d’intrusion n’est avéré au regard de la dimension résiduelle de l’ouverture, outre le fait qu’avec la mise en conformité ordonnée, l’accès sera fermé.

Quant aux autres vues alléguées à l’intérieur de la maison et dans le jardin à partir de la terrasse et des ouvrants du bâtiment, une seule photographie figurant dans le rapport privé, annotée, permet de se faire une idée de la position de la terrasse et des ouvrants, à côté de la propriété de Mme [D] [F]. Cette photographie ne met en évidence aucune vue à l’intérieur de la maison. La vue qui ne pourrait être qu’oblique sur le jardin, n’est pas suffisamment étayée.

Depuis la terrasse elle-même, les photographies insérées dans les conclusions de M. [T] et Mme [O], permettent de vérifier, compte tenu de leur hauteur par rapport à la terrasse, qu’aucune vue n’est possible du fait de la création de la terrasse, ni intrusion, depuis les fenêtres 2) et 3), outre la mise en conformité de ces fenêtres avec les dispositions de l’article 676 du code civil sur les « jours », ordonnée.

Il n’est donc pas démontré de violation des règles de vues par M. [T] et Mme [O].

S’agissant de la fixation d’un climatiseur sur le mur de l’immeuble de Mme [D] [F], sans autorisation, il ressort des photographies du rapport privé et des photographies insérées dans les conclusions de M. [T] et Mme [O], qu’un climatiseur est fixé au mur de Mme [D] [F], qui préexistait, dont il n’est pas soutenu qu’il serait mitoyen. Cet état de fait qui n’est d’ailleurs pas discuté, caractérise une faute.

S’agissant des désordres causés par les travaux d’agrandissement litigieux, les bruits et poussières allégués ne sont étayés par aucune pièce. Cependant il est justifié d’une réunion contradictoire tenue le 8 janvier 2021 notamment en présence de Mme [M] [J] architecte DPLG représentant Mme [O] et de Mme [A] [B] architecte DPLG représentant Mme [D] [F], concernant la fissure « sur le mur de façade mitoyenne de l’habitation de Mme [G] [V] [Y] (') constatée après le démarrage des travaux sur l’habitation de Mme [O] ». A cet égard, il est relevé que le fait que ce rapport évoque une mitoyenneté, ne permet pas d’en conclure que le mur est mitoyen, s’agissant d’une appréciation juridique au vu des prétentions respectives des parties et des pièces versées aux débats.

Mme [B] qui a rédigé le rapport, a relevé le constat par les deux architectes, d’une fissure verticale sur le mur du salon, semblant s’apparenter à une fissure dite de faïençage, fissure superficielle constituée de fines craquelures de moins de 1mm n’ayant affecté a priori que la surface du parement plâtre, qu’il semblerait que cette fissure soit d’ordre structurelle, produite sous l’effet des sollicitations engendrées lors de la réalisation d’une grande ouverture en sous-'uvre sur le mur de façade de Mme [O]. Il a été convenu de surveiller la fissure, de faire attention lors de la réalisation de la semelle filante en jonction avec le mur mitoyen et de faire effectuer les reprises de la fissure à la fin de la première phase des travaux (mars 2020), par le maçon de Mme [O] sous le contrôle de son architecte Mme [M] [J].

Dans ce rapport, il a également été évoqué :

— la fenêtre du R+1 (désignée fenêtre 1) dans la présente décision), avec indication que la pose d’un vitrage opaque serait réalisée par l’entreprise de Mme [O] avec prise des dispositions nécessaires pour éviter les entrées d’eau par cette fenêtre,

— les deux autres fenêtres (désignées fenêtres 2) et 3) dans la présente décision), avec indication que le permis de construire modificatif permet de conserver la vue et le jour de ces deux fenêtres.

Aucune information n’est donnée sur les suites de ce rapport intervenu en cours de procédure, et il est manifeste que l’entente qui y est évoquée, n’existe plus en l’état de la poursuite de la présente procédure.

S’agissant de la privation alléguée de la vue dont Mme [D] [F] disposait, il est produit des photographies avant et après l’agrandissement litigieux, permettant de constater que l’habitation voisine de Mme [D] [F] était d’une dimension plus petite, et a été surélevée pour atteindre à peu près la dimension de celle de Mme [D] [F]. Depuis l’agrandissement, la vue depuis les fenêtres 2) et 3) est partiellement obturée.

Cependant, il n’existe aucun droit acquis à une vue ou à un panorama en milieu urbain où l’urbanisation est prévisible. Dès lors, la privation de vue résultant de la construction voisine ne caractérise pas un trouble anormal de voisinage.

Mme [D] [F] sera donc déboutée de ses demandes de démolition de la construction voisine et d’indemnisation fondées sur le trouble anormal de voisinage.

Cependant un désordre a été relevé en lien avec les travaux, à savoir la fissure, ainsi que la pose d’un climatiseur sur le mur de l’habitation de Mme [D] [F] sans l’autorisation de celle-ci. Mme [D] [F] réclamant la réparation d’un préjudice moral, sera indemnisée à hauteur de la somme de 2 000 euros au vu des pièces de la procédure, en raison de l’atteinte à sa propriété.

En revanche, la demande d’indemnisation du préjudice de jouissance allégué en lien les nuisances des travaux, ou encore du fait des bruits en provenance de la terrasse lors d’organisation de fêtes, non caractérisés, sera rejetée.

Le jugement appelé sera donc infirmé en ce qu’il a débouté Mme [D] [F] de l’intégralité de ses demandes et M. [T] et Mme [O] seront condamnés à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l’indemnisation de son préjudice moral.

Selon les dispositions de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas, la jurisprudence admettant la solidarité entre les coresponsables d’un même dommage, en qualifiant la condamnation d’in solidum.

M. [T] et Mme [O] ayant causé le même préjudice, seront condamnés in solidum.

Sur la demande fondée sur l’abus de procédure

Il est constant que l’exercice d’une action en justice constitue un droit, qui ne peut dégénérer en abus que s’il est démontré une volonté de nuire de la partie adverse ou sa mauvaise foi ou une erreur ou négligence blâmable équipollente au dol, ce qui suppose de rapporter la preuve de ce type de faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux, dans les conditions prévues par l’article 1240 du code civil.

En l’espèce, il n’est pas démontré que M. [T] et Mme [O], qui ont obtenu satisfaction partielle, ont abusé de leur droit d’agir en justice, dans une intention de nuire à Mme [D] [F], ou la mauvaise foi ou une légèreté particulièrement blâmable.

Mme [D] [F] sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts et le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur les mesures accessoires

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et au regard de la solution du litige, il convient d’infirmer le jugement sur les dépens et les frais irrépétibles.

En l’état de la solution du litige, il convient de faire masse des dépens de première instance et d’appel et de les partager par moitié entre Mme [D] [F] d’une part, M. [T] et Mme [O] d’autre part.

De ce fait, la demande au titre de frais irrépétibles sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Infirme le jugement sauf en ce qu’il a rejeté l’ensemble des demandes formées au titre de l’abus de procédure ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déclare Mme [U] [D] [F] irrecevable à se prévaloir de la prescription trentenaire d’une servitude de vue ;

Condamne Mme [U] [D] [F] à mettre les fenêtres 1), 2) et 3) en conformité avec les prescriptions de l’article 676 du code de procédure civile, selon les distinctions suivantes :

— fenêtre 1) en partie haute de la salle d’eau du premier étage, en préservant un mécanisme d’aération,

— fenêtres 2) de la salle de bains de la chambre du deuxième étage, et 3) de la mezzanine de la chambre du deuxième étage, en préservant une ouverture vers le haut, pour laisser une possibilité d’aération des pièces concernées ;

Dit que cette condamnation est assortie à défaut d’être exécutée, d’une astreinte provisoire de 100 euros (cent euros) par jour de retard, à l’expiration d’un délai de six mois à compter de la signification de la présente décision et pour une durée de six mois ;

Déboute Mme [U] [D] [F] de sa demande de démolition de la construction voisine et de sa demande d’indemnisation fondée sur le trouble anormal de voisinage ;

Condamne in solidum Mme [N] [O] et M. [K] [T] à verser à Mme [U] [D] [F], la somme de 2 000 euros (deux mille euros) au titre de l’indemnisation de son préjudice moral ;

Déboute Mme [U] [D] [F] de sa demande d’indemnisation d’un préjudice de jouissance ;

Fait masse des dépens de première instance et d’appel et les partage par moitié entre Mme [U] [D] [F] d’une part, Mme [N] [O] et M. [K] [T] d’autre part ;

Rejette les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le président