ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 13 MAI 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 22/03654 – N° Portalis DBVK-V-B7G-PPMO

Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 JUIN 2022

Tribunal Judiciaire de PERPIGNAN

N° RG 18/01678

APPELANTES :

S.E.L.A.R.L. MJSA prise en la personne de Maître [Z] [H] en sa qualité de liquidateur de la SARL GRH ayant siege social [Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentée par M^e Bruno FITA de la SCP FITA-BRUZI, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant non plaidant

S.A.R.L. GRH

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Bruno FITA de la SCP FITA-BRUZI, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant non plaidant

INTIMEES :

Madame [U] [O] épouse [M]

née le 07 Mars 1942 à [Localité 9]

[Adresse 7]

[Adresse 7]

[Localité 1] – ESPAGNE

Représentée par M^e Yann GARRIGUE de la SELARL LX MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Alice JACOUTOT, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat plaidant

Madame [X] [M]

née le 23 Janvier 1964 à [Localité 10]

[Adresse 7]

[Adresse 7]

[Localité 1] – ESPAGNE

Représentée par M^e Yann GARRIGUE de la SELARL LX MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Alice JACOUTOT, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat plaidant

Madame [P] [M]

née le 10 Mars 1968 à [Localité 11]

[Adresse 6]

[Localité 1] – ESPAGNE

Représentée par M^e Yann GARRIGUE de la SELARL LX MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Alice JACOUTOT, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 26 Février 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 MARS 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

— contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Mmes [U] [O], épouse [M], [X] [M] et [P] [M] sont propriétaires indivises d’un immeuble sis à [Localité 4] (66), dans lequel la société Gestion et Réalisation hôtelière (la SARL GRH), titulaire d’un bail commercial sur l’édifice, exploite un fonds de commerce à l’enseigne « Hôtel de la Poste ».

La SARL GRH a fait réaliser des travaux d’aménagement au quatrième et dernier étage de l’immeuble sans autorisation des bailleresses.

Saisi par ces dernières, le juge des référés du tribunal de grande instance de Perpignan a ordonné une mesure d’expertise afin de déterminer notamment si les travaux réalisés par le preneur l’avaient été dans le respect des stipulations du bail et s’ils étaient susceptibles de nuire à l’immeuble ou d’en affecter la solidité.

Dans son rapport déposé le 11 juillet 2006, l’expert judiciaire a conclu de la manière suivante : « Dans les combles, il a été aménagé un appartement de fonction, qui n’a pu être aménagé qu’en sectionnant partiellement les pannes de la charpente portant la couverture. Cette initiative a été réalisée sans étude technique préalable et présente un risque d’effondrement. De tels travaux n’ont jamais été autorisés par les bailleurs ».

Les consorts [M] ont assigné la SARL GRH le 23 novembre 2007 en lecture de ce rapport d’expertise devant le tribunal de grande instance de Perpignan.

Le 10 janvier 2012, cette juridiction a notamment condamné la SARL GRH à indemniser les consorts [M] du coût des travaux de remise en état de la charpente et ordonné à la locataire de libérer la zone aménagée par elle au quatrième étage sous astreinte de 300 euros par jour de retard. Ce jugement a été pour l’essentiel confirmé le 28 mai 2013 par la cour d’appel de Montpellier.

Par jugement du 15 janvier 2014, le tribunal de commerce de Perpignan a arrêté le plan de redressement de la SARL GRH d’une durée de 10 ans.

Le 16 octobre 2017, le juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Perpignan a dit n’y avoir lieu en l’état à liquider l’astreinte ordonnée par la cour d’appel dans son arrêt du 28 mai 2013 et ordonné que soit sanctionnée par une astreinte de 5.000 euros par infraction constatée toute obstruction ou toute entrave de la part de la SARL GRH qui aurait pour but ou pour effet de limiter ou d’empêcher l’accès aux lieux concernés ou d’interdire la mise en place, des dispositifs nécessaires à l’exécution des travaux et à leur bonne fin. Ce jugement sera confirmé par arrêt de la cour d’appel de Montpellier rendu le 14 novembre 2019.

Le 19 février 2018, saisi par le Maire de Font-Romeu, le juge des référés du tribunal administratif de Montpellier a ordonné l’organisation d’une mesure d’expertise.

Dans son rapport du 2 février 2018, l’expert commis a conclu de la manière suivante : « Le péril grave et imminent existe pour la sécurité publique. Ce bâtiment reçoit du public et au vu des constatations opérées sur place, l’effondrement de la charpente et de la couverture, qu’elle supporte, peut survenir de façon instantanée ».

Un arrêté de péril imminent a été pris par le maire de [Localité 4] le 14 mars 2018, avec mise en demeure des propriétaires d’avoir à faire réaliser les travaux conservatoires préconisés par l’expert.

Par acte du 15 mai 2018, les consorts [M] ont fait délivrer au preneur un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 10.794,85 euros correspondant au montant des loyers et de charges des mois d’avril et mai 2018.

Le 19 avril 2018, les consorts [M] ont assigné la SARL GRH devant le tribunal de grande instance de Perpignan aux fins de résiliation du bail commercial et d’expulsion de la défenderesse.

Le 2 juillet 2018, considérant que les travaux conservatoires réalisés à la demande des consorts [M] avaient mis un terme à la menace imminente d’effondrement, le maire de [Localité 4] a pris un arrêté de péril ordinaire.

Le 19 novembre 2018, le juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Perpignan, saisi par les consorts [M], a condamné la SARL GRH à leur payer une somme de 5.000 euros au titre de la liquidation d’astreinte ordonnée le 16 octobre 2017 par la même juridiction.

Le 10 décembre 2018, par arrêté de péril ordinaire, les consorts [M] ont été mises en demeure de faire procéder dans le mois de la notification de la décision à la réfection complète de la charpente et de la couverture préconisée par l’expert désigné par la juridiction administrative.

Ce délai a été prorogé par le maire de [Localité 4] les 21 janvier et 1er octobre 2019, 14 avril et 25 novembre 2020, notamment en considération du fait que les propriétaires s’étaient conformées aux obligations imposées par les arrêtés modificatifs de péril ordinaire en produisant mensuellement à la commune un rapport de contrôle du système d’étaiement provisoire ainsi que de la volonté réaffirmée des propriétaires de réaliser les travaux dès que la SARL exploitante aura libéré les lieux, leur permettant ainsi d’y procéder.

Le 11 août 2020, les consorts [M] ont appelé dans la cause le liquidateur judiciaire de la SARL GRH.

Le 3 octobre 2020, la SARL GRH a été placée en liquidation judiciaire avec résolution du plan et la SELARL MJSA, son liquidateur judiciaire, en la personne de Maître [H], a été désigné.

Le 1er mars 2021, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Perpignan, saisi par les consorts [M], a liquidé à 15.000 euros le montant de l’astreinte ordonnée le 16 octobre 2017 par la même juridiction et fixé à ce montant la créance des demanderesses au passif de la liquidation judiciaire de la SARL GRH.

Le jugement mixte rendu le 30 juin 2022 par le tribunal judiciaire de Perpignan :

Ordonne la révocation de l’ordonnance de clôture du 15 décembre 2021 ;

Ordonne la clôture de l’instruction civile à la date du 7 février 2022 ;

Déclare recevable l’action en résiliation du bail exercée par Mmes [U] [O], épouse [M], [X] [M] et [P] [M] à l’encontre de la SARL GRH, représentée par la SELARL MJSA, son liquidateur judiciaire, en la personne de Maître [H];

Prononce la résiliation du bail commercial conclu le 12 octobre 2014 (sic) par M. [L] [O] et Mme [U] [O], épouse [M], avec la SARL GRH, portant sur l’immeuble sis [Adresse 2], à [Localité 8] pour manquement grave de la SARL GRH à ses obligations contractuelles, sans indemnité d’éviction à son profit ;

Ordonne l’expulsion de la SARL GRH, représentée par la SELARL MISA, son liquidateur judiciaire, en la personne de Maître [H], et de tous occupants de son chef ainsi que l’évacuation de tous biens lui appartenant, si nécessaire avec le concours de la force publique ;

Fixe au passif de la liquidation de la SARL GRH la créance indemnitaire de Mmes [U] [O], épouse [M], [X] [M] et [P] [M] au titre de leur préjudice moral arrêtée à la somme de 10.000 euros ;

Déboute Mmes [U] [O], épouse [M], [X] [M] et [P] [M] de leur demande de réserve du droit de solliciter ultérieurement la condamnation de la SARL GRH à leur verser une indemnité correspondant au coût des travaux de remise en état de leur immeuble, rendus nécessaires par sa faute et qui seront nécessairement plus importants que ceux prévus dans le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Perpignan, le 10 janvier 2012 ;

Déboute la SARL GRH, représentée par son liquidateur judiciaire, de sa demande reconventionnelle en désignation d’un expert ;

Ordonne la réouverture des débats ;

Invite Mmes [U] [O], épouse [M], [X] [M] et [P] [M] et la SARL GRH, représentée par la SELARL MISA, son liquidateur judiciaire, en la personne de Maître [H], à conclure notamment sur la possibilité de réclamer la fixation d’une créance au titre d’un arriéré de loyers et provisions sur charges au titre de l’occupation d’un immeuble frappé d’un arrêté de péril au regard des dispositions du code de l’urbanisme ;

Ordonne s’agissant de l’invitation à conclure mentionnée au chef de dispositif précédent, le renvoi de l’affaire à l’audience de mise en état électronique du 13 octobre 2022 pour clôture et fixation.

Le premier juge relève que l’action en résiliation du bail, fondée sur les manquements du preneur consécutifs à son refus de vider la zone litigieuse, est recevable dès lors qu’au jour de la saisine du tribunal, le 19 avril 2018, le manquement de la SARL GRH à l’obligation de libérer le quatrième étage de l’édifice n’a pas cessé en sorte que l’action n’est pas prescrite.

S’agissant du bien-fondé, il retient qu’en s’abstenant de manière répétée de déférer aux demandes d’évacuation afin de permettre de réaliser les travaux indispensables à la solidité du bâtiment, la SARL GRH a commis une faute grave dans l’exécution du contrat de bail justifiant qu’il soit résilié à ses torts exclusifs et que ne soit pas fait droit à l’indemnité d’éviction.

Le premier juge considère que l’obstruction faite par la SARL GRH depuis 2012 à la mise en 'uvre des travaux nécessaires a aggravé le risque d’effondrement de l’immeuble à l’origine des deux arrêtés de péril et provoqué la prolongation de ces arrêtés, rendant dès lors, indéniable le préjudice moral causé aux demanderesses.

Sur l’arriéré de loyer, le tribunal a ordonné la réouverture des débats interrogeant sur ce point les parties quant à l’opportunité de réclamer un loyer pour un immeuble frappé d’un arrêté de péril.

S’agissant de la demande de réserve des droits sur l’indemnité correspondant au coût des travaux de remise en état de l’immeuble, le tribunal la rejette considérant qu’il n’a pas à statuer sur des droits que les consorts [M] n’ont pas entendu exercer dans le cadre de la présente instance.

La SARL GRH, prise en la personne de son liquidateur, la SELARL MJSA, a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 6 juillet 2022.

Dans ses dernières conclusions du 23 décembre 2022, la SARL GRH, prise en la personne de son liquidateur, la SELARL MJSA demande à la cour de :

Voir infirmer la décision entreprise ;

A titre principal,

Voir déclarer irrecevable la présente action comme prescrite ;

A titre subsidiaire,

Voir débouter les consorts [O]-[M] de l’ensemble de leurs demandes ;

A titre reconventionnel,

Voir constater que la responsabilité des consorts [O]-[M] est engagée en raison de leurs manquements à leur obligation de jouissance paisible du bien loué ;

Voir désigner tel expert qu’il plaira au Tribunal avec pour mission :

— De réunir les parties,

— D’entendre toutes personnes, de recueillir tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission,

— De chiffrer la perte de marge brute sur coup variable subies par la SARL GRH depuis la fermeture de l’hôtel depuis l’arrêté de péril en date du 5 février 2018 jusqu’au jour du jugement de liquidation judiciaire,

— D’évaluer la perte de valeur vénale du fonds, en ce compris la perte de valeur du droit au bail du fait de l’absence de travaux ;

Voir condamner les consorts [O]-[M] au paiement de la somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Les condamner aux entiers dépens de l’instance.

A titre principal, les appelants soutiennent que l’action en résiliation du bail commercial pour manquement du preneur à ses obligations est prescrite. Celle-ci court à compter du jour où le bailleur a eu connaissance des faits lui permettant de l’exercer soit à compter de 2002 et est donc prescrite depuis l’année 2007.

De manière subsidiaire, les appelants se prévalent de la décision du juge de l’exécution en date du 16 octobre 2017, confirmé par arrêt de la cour d’appel de Montpellier rendu le 14 novembre 2019, pour justifier que du 28 mai 2013 au 9 septembre 2016 aucun manquement ne peut lui être reproché. Ils soulignent que les bailleurs ne lui ont jamais communiqué de calendrier d’intervention et n’ont jamais recherché son avis sur la période d’exécution des travaux. Ils rappellent au besoin que seul le manque de diligence des bailleurs dans l’exécution des travaux a conduit au prononcé de l’arrêté de péril du 5 février 2018 contraignant l’hôtel à la fermeture.

Ils ajoutent que le procès-verbal de constat établi le 2 novembre 2018 par un huissier de justice démontre que le preneur a fait réaliser tous les travaux nécessaires à l’intervention de l’entrepreneur mandaté par les bailleurs si bien que rien ne s’oppose à son intervention ce qui ne peut lui être reprochée. Ils précisent enfin que le preneur a toujours été disposé à libérer la zone, ce qui impliquait la transmission d’une date de commencement des travaux et d’un planning.

Pour finir, les appelants relèvent que selon le jugement rendu le 1er mars 2021 par le juge de l’exécution, plus aucun manquement ne pouvait être reproché au preneur et que les travaux pouvaient être exécutés depuis le 13 octobre 2020. La preuve de manquements grave n’est donc pas apportée.

A titre infiniment subsidiaire, s’agissant du préjudice moral, les appelants s’y opposent alors même que l’absence de mise en 'uvre des travaux sont du seul fait des bailleurs qui ont fait preuve pendant plus de sept années d’immobilisme.

A titre reconventionnel, le locataire sollicite l’organisation d’une mesure d’expertise dans la mesure où depuis le premier arrêté de péril, la société GRH n’a pu exploiter l’hôtel et a subi une perte d’exploitation ainsi qu’une perte de fonds de commerce dont elle réclame la réparation.

Dans leurs dernières conclusions du 7 janvier 2025, les consorts [M] demandent à la cour de :

Confirmer le jugement rendu le 30 juin 2022 par le tribunal judiciaire de Perpignan portant le no RG 18/01678 en ce qu’il :

— Déclare recevable l’action en résiliation du bail exercée par Mmes [U] [O], épouse [M], [X] [M] et [P] [M] à l’encontre de la SARL GRH, représentée par la SELARL MJSA, son liquidateur judiciaire, en la personne de Maître [H],

— Prononce la résiliation du bail commercial conclu le 12 octobre 1994 par M. [L] [O] et Mme [U] [O], épouse [M], avec la SARL GRH, portant sur l’immeuble sis [Adresse 2], à [Localité 8] pour manquement grave de la SARL GRH à ses obligations contractuelles, sans indemnité d’éviction à son profit,

— Ordonne l’expulsion de la SARL GRM, représentée par la SELARL MISA, son liquidateur judiciaire, en la personne de Maître [H], et de tous occupants de son chef ainsi que l’évacuation de tous biens lui appartenant, si nécessaire avec le concours de la force publique,

— Fixe au passif de la liquidation de la SARL GRH la créance indemnitaire de Mmes [U] [O], épouse [M], [X] [M] et [P] [M] au titre de leur préjudice moral arrêtée à la somme de 10.000 euros ;

— Déboute la SARL GRH, représentée par son liquidateur judiciaire, de sa demande reconventionnelle en désignation d’un expert ;

Rectifier l’erreur matérielle commise dans le dispositif du jugement rendu le 30 juin 2022 par le tribunal judiciaire de Perpignan portant le no RG 18/01678 en ce qu’il y est mentionné que le bail commercial conclu entre M. [L] [O] et Mme [U] [O], épouse [M] et la SARL GRM a été conclu le 12 octobre 2014 alors qu’il a été conclu le 12 octobre 1994 ;

Evoquer l’entier litige et le sujet non jugé du montant de la dette de loyer ;

Juger que la somme de 384.299,09 euros arrêtée provisoirement au mois de décembre 2024 est due à titre de loyer, ou, à titre subsidiaire, à titre d’indemnité d’occupation depuis le 14 mars 2018 ;

Juger que cette créance sera inscrite au passif privilégié de la société GRH ;

Fixer également, au passif de la liquidation de la SARL GRH, les créances des consorts [O]-[M], détaillées comme suit :

— Préjudice moral……………………………………….10.000 euros,

— Indemnité d’occupation égale au montant du

loyer……………………………………………………………..mémoire,

— Intérêts………………………………………………………… mémoire,

— Article 700 code de procédure civile…………..10.000 euros,

— Dépens ………………………………………………………. mémoire ;

Débouter la SARL GRH du surplus de ses demandes.

Les intimées sollicitent la confirmation de la décision déférée reprenant ainsi l’essentiel des moyens développés par le premier juge tant en ce qui concerne la prescription de l’action que de la résiliation du bail commercial fondée par les manquements graves du preneur à ses obligations, outre le rejet d’une indemnité d’éviction, ainsi que l’allocation de dommages et intérêts.

Au besoin, elles rappellent s’agissant de la prescription que le manquement invoqué est celui de ne pas libérer la zone située sous les combles et d’empêcher ainsi la réalisation des travaux de remise en état de l’immeuble mais non sur la réalisation de travaux sans autorisation des bailleurs, objet du premier litige. Il s’agit au cas d’espèce de manquements continus en sorte que le délai commence à courir le jour où l’infraction aura cessé ce qui n’est toujours pas le cas.

Sur le bien-fondé de l’action, elles exposent se heurter au refus des entreprises d’intervenir tant que le 4ème étage de l’immeuble ne sera pas vidé des meubles et matériels, opération qui ne peut être réalisée que par le preneur dont le comportement fautif est avéré. Sur ce point, les intimées précisent que les appelants font une lecture erronée des différentes décisions judiciaires et qu’en tout état de cause, une décision rendue en référé n’a pas autorité de la chose jugée.

Elles ajoutent que la réalisation des travaux n’a jamais été conditionnée à la communication d’un calendrier et que le preneur était parfaitement informé des diligences qu’il devait accomplir pour avoir été présent lors d’une visite des lieux organisée le 11 octobre 2018.

Sur le manque de diligences évoqué par les appelants, les bailleresses expliquent que le placement en redressement judiciaire a retardé l’exécution des travaux puisqu’elles ne possédaient pas les fonds nécessaires à leur réalisation. Enfin sur le procès-verbal du 2 novembre 2018, elles en critiquent le contenu puisque plusieurs autres procès-verbaux établis postérieurement démontrent au contraire que les lieux en cause n’ont pas fait l’objet d’une évacuation ce que confirme d’ailleurs la dernière décision définitive du juge de l’exécution en date du 1er mars 2021 qui a fait droit à leur demande de liquidation d’astreinte.

Elles s’opposent encore à la demande d’expertise judiciaire présentée par leur preneur rappelant que les travaux ont été rendus nécessaires en raison du comportement fautif de la société GRH qui a fait réaliser des travaux d’aménagement ayant fragilisé la structure de l’immeuble et ce sans autorisation de leur part. Les intimées ajoutent que seule la faute du preneur est à l’origine de cette situation et de l’impossibilité pour lui d’exploiter le fonds.

En dernier lieu, s’agissant de la créance de loyers, il est demandé à la cour au visa de l’article 565 du code de procédure civile d’user de son pouvoir d’évocation et de voir fixer sa créance à la somme de 243.384,55 euros.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 26 février 2025.

MOTIFS

1/ Sur la demande en résiliation du contrat de bail :

Sur la prescription :

En application de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par 5 ans à compter du jour où le titulaire a eu connaissance d’un droit ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Les consorts [M] fondent leur demande en résiliation du bail sur les manquements du preneur caractérisés par le défaut de libération de la zone présentant un risque d’effondrement privant ainsi les bailleurs de la possibilité de réaliser les travaux de renforcement.

La société GRH soutient que le délai de prescription quinquennale court à compter de la date de réalisation des travaux litigieux dont les consorts [M] ont eu connaissance en 2002 de sorte que l’action en résiliation est prescrite depuis 2007.

En l’espèce, c’est par une décision rendue le 10 janvier 2012 confirmée par la cour d’appel le 28 mai 2013 que le tribunal judiciaire de Perpignan a ordonné à la locataire la libération de la zone aménagée par elle au quatrième étage et sous astreinte de sorte qu’il est faux de dire que le délai de prescription court à compter de 2002 dans la mesure où l’obligation imposée au preneur ne s’est imposée à lui de manière définitive qu’à la date du 28 mai 2013 s’il est pris en compte le caractère définitif de la décision.

Les consorts [M] ont engagé leur action en résiliation du bail suivant une assignation délivrée le 19 avril 2018, soit avant l’expiration du délai de cinq ans, de sorte que leur action n’est pas prescrite.

De surcroît, et dans l’éventualité où est retenu un point de départ de l’action en résiliation à la date du 10 janvier 2012, date du premier jugement, la cour précise qu’il lui appartient de rechercher si les manquements de la société GRH ne se sont pas perpétués pendant la période non prescrite, c’est-à-dire dans les cinq ans avant l’assignation. Le cas échéant, la possible répétition de ces manquements dans les cinq années qui ont précédé l’assignation permet aux consorts [M] de solliciter la résiliation du bail en cause (civ1ère, 5 juin 2024 n°22-24.462).

Or, il résulte de les décisions rendues par le juge de l’exécution que de 2016 à 2020, le quatrième étage était toujours occupé et ce en méconnaissance de l’obligation posée par le jugement du 10 janvier 2012.

Ainsi, en justifiant qu’au jour de la saisine et durant les cinq années ayant précédé la délivrance de l’assignation du 19 avril 2018, le manquement imputé au preneur n’avait pas cessé, il convient de dire que l’action en résiliation n’est pas prescrite.

Le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.

Sur le bien-fondé :

Conformément aux dispositions de l’article 1729 du code civil, si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

Il résulte des termes du jugement rendu le 10 janvier 2012 que la société GRH a fait aménager fin 1997 un appartement au dernier étage de l’immeuble loué sous le toit, sans autorisation des bailleurs, travaux qui ont eu pour effet de porter atteinte à des éléments de l’ouvrage mettant en cause sa solidité, le clos et le couvert. Le tribunal l’a en conséquence condamnée à libérer la zone aménagée au 4ème étage de l’immeuble loué, de corps et de biens ainsi que de tous occupants de son chef dans le délai d’un mois et passé ce délai sous astreinte afin de permettre aux bailleurs de faire réaliser les travaux de remise en état de la charpente et de remplacement des fenêtres de toit.

Il est à relever que cette décision met à la charge de la société GHR une obligation de libérer les lieux sans la conditionner à la transmission d’un calendrier de travaux ou autres formalités à réaliser par les bailleurs, le jugement étant directement opposable au preneur.

La société GRH conteste tout comportement fautif expliquant que le retard dans l’exécution des travaux est imputable à l’inertie des bailleurs. Elle se fonde sur la décision rendue le 16 octobre 2017 par le juge de l’exécution de Perpignan qui a rejeté la demande de liquidation d’astreinte présentée par les bailleurs et a souligné la nécessité que la société GRH soit mise en demeure de libérer les lieux avec transmission d’un calendrier des travaux afin de tenir compte des contraintes inhérentes à son activité commerciale.

La société GHR, qui est à l’origine des désordres et de la dangerosité affectant l’immeuble, est particulièrement malvenue de faire grief aux bailleurs de ne pas solliciter son avis sur la période d’exécution des travaux et avoir tardé à lui transmettre un calendrier relatif à leur réalisation alors même que le procès-verbal de constat établi le 28 septembre 2016 fait état d’un refus opposé par le preneur aux bailleurs pour accéder à la zone litigieuse et que le non-respect des termes du jugement du 10 janvier 2012 s’est prolongé durant plusieurs mois sans que la société GRH ne justifie d’un motif légitime et alors qu’elle avait cessé toute activité à la suite du prononcé de l’arrêté de péril imminent imposant la fermeture de l’établissement.

L’appelante ne peut effectivement valablement contester tout manquement fautif en déclarant être disposée à libérer la zone si une date de commencement des travaux et un planning élémentaire lui sont adressées alors qu’elle ne justifie pas avoir donné une suite positive aux sollicitations des bailleurs dans un courrier transmis à son conseil le 8 novembre 2017 aux termes duquel il est réclamé, au visa de l’avis technique donné le 6 novembre 2017 par [T] [K], d’enlever les platelages habillant l’ensemble des charpentes et de leur appuis, les réseaux existants dans ces habillages, ainsi que le mobilier, meubles lourds ou encombrants dans un délai de 15 jours ou 3 semaines maximum afin d’assurer l’accès à la zone à un ingénieur spécialisé dans les études de structure pour effectuer en urgence les études et la préparation du chantier afin de réaliser les travaux de réfection dès la fin de la saison hivernale (pièce 19).

Sur ce point, la cour observe que par procès-verbal dressé le 30 novembre 2017, l’huissier de justice constate un logement non vidé de son mobilier, outre la présence du bardage mural (pièce 20).

Enfin, le preneur ne justifie pas avoir donné une suite favorable aux demandes de libération des lieux adressées sans succès par les bailleurs au cours de l’année 2018 et notamment par courrier en date du 8 janvier 2018 (pièces 46 à 48), alors qu’il ne pouvait ignorer leur volonté d’engager les travaux de réfection. Il est à observer sur ce point que le rapport d’expertise établi le 22 février 2018 dans le cadre d’une procédure administrative démontre l’occupation des lieux par divers meubles.

La cour considère que le maintien de meubles encombrants est de nature à interdire la mise en place des dispositifs nécessaires à l’exécution des travaux et à leur bonne fin alors que rien ne s’opposait à ce que le preneur exécute cette obligation.

Or, en s’abstenant de libérer la zone litigieuse occupée par des meubles, aménagements et gravats pendant près de quatre années, la société GRH a continué à faire obstruction sans motif légitime à la réalisation des travaux de réfection, situation qui a été constatée par les procès-verbaux de constat dressés par huissier de justice les 7 novembre 2018 et 1er et 10 décembre 2019 et enfin le 30 janvier 2020. Ce n’est que le 13 octobre 2020 que l’huissier de justice constate la libération des lieux à l’exception d’un piano droit.

Ce manquement réitéré caractérise une faute justifiant la résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs du preneur.

Le jugement entrepris sera confirmé sur ce point ainsi que sur les demandes subséquentes relatives à l’expulsion et le rejet d’une indemnité d’éviction.

La société GRH est ainsi mal fondée à solliciter la mise en cause de la responsabilité des bailleurs et leur reprocher un retard dans l’exécution des travaux de réfection en les rendant responsables de la perte du chiffre d’affaires à compter de la fermeture de l’hôtel le 14 mars 2018 alors que par sa carence, elle a contribué au retard pris dans la rénovation de l’immeuble.

L’appelante sera donc déboutée de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles et le jugement déféré sera confirmé de ce chef.

2/ Sur le montant du loyer :

Selon l’article 568 du code de procédure civile, la cour peut évoquer les points non jugés si elle estime de bonne justice de donner à l’affaire une solution définitive.

Les parties ayant conclu toutes deux sur la question de la fixation de la dette de loyer, ce point ayant été réservé par le premier juge lequel a réouvert les débats sur ce point, la cour choisit, vu l’exigence de délai raisonnable, de se saisir de l’entier litige, et de statuer sur la demande en lien avec la dette de loyer.

Les consorts [M] réclament la fixation de la somme de 384.299,09 euros arrêtée provisoirement au mois de décembre 2024 à titre de loyer, ou, à titre subsidiaire, à titre d’indemnité d’occupation depuis le 14 mars 2018 considérant que les arrêtés prononcés par le maire de la commune de [Localité 4] ont pour origine la faute du preneur de sorte les loyers sont dus.

La cour observe cependant que selon l’article L 512-2 du code de l’urbanisme, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation cesse d’être dû pour les locaux qui font l’objet de mesures décidées en application de l’article L 123-3 à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de la mesure de police. Les loyers ou redevances sont à nouveau dus à compter du premier jour du mois qui suit le constat de la réalisation des mesures prescrites.

La faute du preneur est indifférente à l’appréciation du litige de sorte qu’en application des dispositions susvisées et au regard des arrêtés pris par la commune, la demande en fixation de loyers ou d’indemnité d’occupation sera rejetée par la cour.

3/ Sur les autres demandes des consorts [M] :

En l’absence de critique fondée et justifiée présentée en appel par la société GRH, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a accordé aux bailleurs une indemnisation à hauteur de 10.000 euros au titre de leur préjudice moral sur le constat que l’obstruction de la société GRH a contribué à l’aggravation de l’état de l’immeuble et au prononcé des deux arrêtés de péril.

Le jugement sera également confirmé en ce qu’il a débouté les consorts [M] de la demande de réserve des droits de l’indemnité correspondant aux travaux de remise en état de l’immeuble, la cour ne pouvant à l’instar du premier juge se prononcer sur la réserve de droits que les intimés n’ont pas entendu exercer.

4/ Sur les demandes accessoires :

La société GRH succombant, il sera fait droit à la demande présentée par les consorts [M]. Il leur sera alloué une somme de 5.000 euros et les dépens seront mis à la charge de la société GRH.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe et en dernier ressort :

Confirme le jugement rendu le 30 juin 2022 par le tribunal judiciaire de Perpignan en toutes ses dispositions, sauf à préciser que la résiliation concerne le bail conclu le 12 octobre 1994 et non le 12 octobre 2014,

Y ajoutant,

Déboute Mmes [U] [O], épouse [M], [X] [M] et [P] [M] de la demande présentée au titre de la dette locative,

Déclare le présent arrêt opposable à la SELARL MJSA prise en la personne de Maître [H], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société GRH,

Fixe au passif de la liquidation de la société GRH la créance indemnitaire de Mmes [U] [O], épouse [M], [X] [M] et [P] [M] au titre de l’article 700 du code de procédure civile à la somme de 5.000 euros,

Dit que les entiers dépens seront fixés au passif de la liquidation de la société GRH.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT