ARRÊT n°2025-

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 16 SEPTEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 23/05759 – N° Portalis DBVK-V-B7H-QA5B

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 28 SEPTEMBRE 2023

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CARCASSONNE

N° RG 20/00222

APPELANTE :

Madame [Z] [L]

née le 31 Mars 1957 à [Localité 14]

[Adresse 11] [Localité 2] [Adresse 9]

et actuellement

[Adresse 10]

[Adresse 5]

[Adresse 7] [Adresse 12]

IRLAND

Représentée par M^e Yann GARRIGUE de la SELARL LX MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Iris RICHAUD de la SELARL LX MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant M^e Yann GARRIGUE, avocat plaidant

INTIMEE :

Madame [F] [E]

née le 25 Septembre 1992 à [Localité 8]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Victor LIMA de la SELARL FERMOND – LIMA, avocat au barreau de CARCASSONNE, avocat postulant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-001042 du 20/02/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 13])

assistée de M^e Pascal CLAIN, avocat au barreau de CARCASSONNE, substituant M^e Victor LIMA de la SELARL FERMOND – LIMA, avocat au barreau de CARCASSONNE, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 05 Mai 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 Mai 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Estelle DOUBEY

ARRET :

— Contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par M^me Estelle DOUBEY, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 11 janvier 2017, Mme [Z] [L] a donné en location à Mme [F] [E] un logement situé au [Adresse 1] (11) moyennant un loyer mensuel de 500 euros.

Des loyers sont demeurés impayés et un commandement de payer l’arriéré locatif lui a été signifié le 29 janvier 2018.

Par ordonnance de référé du 9 septembre 2019, le juge des référés du tribunal d’instance de Carcassonne a ordonné une expertise judiciaire.

Le rapport d’expertise a été déposé le 30 avril 2020.

Par exploit d’huissier du 6 février 2020, Mme [Z] [L] a assigné Mme [F] [E] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 6], aux fins de prononcer la résolution judiciaire du contrat de location, ordonner l’expulsion de la locataire et la condamner au paiement de l’arriéré locatif.

Le jugement contradictoire rendu le 28 septembre 2023 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] :

Déboute Mme [Z] [L] de sa demande en paiement au titre des loyers et charges impayées ;

Condamne Mme [Z] [L] à payer la somme de 8 550 euros à Mme [F] [E] au titre du préjudice de jouissance ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Condamne Mme [Z] [L] aux entiers dépens de l’instance ;

Dit n’y avoir lieu à faire application des dispositions issues de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Le premier juge a relevé, à l’appui du rapport d’expertise du 30 avril 2020, que Mme [Z] [L] avait manqué à son obligation de délivrance conforme d’un logement décent, de sorte qu’il a retenu une réduction de loyer de 30 % sur une période pendant dix mois, puis une suspension de loyer au 12 octobre 2017, date du rapport d’Urbanis, jusqu’à la mise en conformité du bien.

Il a débouté la bailleresse de sa demande en paiement au titre des loyers et charges impayés, indiquant qu’elle ne produisait aucun décompte des loyers et charges dues, ainsi que des versements de la Caf, de sorte qu’il lui était impossible de fixer le montant de la créance locative.

Le primer juge a constaté que Mme [F] [E] avait subi un préjudice de jouissance au titre de l’indécence du logement, relevant qu’aucune faute ne lui était imputable, dès lors qu’en dépit du fait qu’elle n’avait pas toujours été disponible, elle avait continuellement réclamé la réalisation des travaux et qu’il ressortait du rapport d’expertise que la résolution du problème n’était pas démontrée. Il a alors fixé le préjudice de jouissance à la somme de 8 850 euros, sur la base d’une réduction de loyer à hauteur de 30 % depuis la date de prise du bail, au 11 janvier 2017, jusqu’au mois de septembre 2021.

Il a écarté la demande formulée au titre de l’indemnité de relogement, indiquant que la bailleresse n’était pas tenue de procéder au relogement de la locataire, conformément à l’article L. 521-2 du code de l’urbanisme.

Mme [Z] [L] a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 23 novembre 2023.

Dans ses dernières conclusions du 15 mars 2024, Mme [Z] [L] demande à la cour de :

Réformer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la demande de Mme [Z] [L] de paiement des loyers et charge par Mme [F] [E] et en ce qu’il l’a condamné au paiement de la somme de 8 550 euros au titre du préjudice de jouissance, ainsi qu’aux entiers dépens ;

Ramener à de plus justes proportions le montant de l’indemnité au titre du préjudice de jouissance de la locataire ;

Condamner Mme [F] [E] à payer la somme de 10 525,04 euros au titre de la créance locative pour la période de l’entrée dans les lieux au mois de septembre 2021 ;

Ordonner la compensation des sommes dues ;

Prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail du 11 janvier 2017 aux torts du preneur ;

Ordonner l’expulsion de tout occupant de son chef ;

Condamner Mme [F] [E] à payer la somme totale de 12 500 euros au titre de la dette locative pour la période d’octobre 2021 à novembre 2023 ;

Condamner Mme [F] [E] au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer soit 500 euros jusqu’au départ effectif des personnes présentes dans les lieux de son chef ;

En tout état de cause,

Condamner Mme [F] [E] au paiement d’une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner Mme [F] [E] à supporter les entiers dépens de première instance et d’appel.

Mme [Z] [L] soutient qu’elle n’est pas l’unique responsable des défectuosités du logement, sollicitant une limitation du montant du préjudice de jouissance de la locataire à la somme maximale de 5 000 euros. En ce sens, elle fait valoir que le premier juge n’a pas tenu compte des diligences entreprises pour mettre aux normes le logement, arguant avoir mandaté de nombreux intervenants à ce titre. Elle soutient que Mme [F] [E] a commis une faute contractuelle, affirmant que dès son arrivée, elle a refusé de procéder au paiement du loyer et qu’elle a fait obstacle à la réalisation de travaux, en se montrant indisponible à plusieurs reprises. Elle ajoute que le préjudice de jouissance ne saurait être identique pour les périodes hivernales et estivales puisqu’au cours de ces dernières, la locataire a pu jouir du logement sans difficulté de chauffage.

L’appelante prétend qu’il n’est pas démontré que le logement était inhabitable, soulignant l’absence d’arrêté d’insalubrité ou de péril, de sorte que Mme [F] [E] ne pouvait valablement invoquer une exception d’inexécution pour s’opposer au paiement de son loyer.

Elle sollicite la fixation de la dette locative à la somme de 10 525,04 euros pour la période du 11 janvier 2017 à septembre 2021, après déduction des paiements effectués par la locataire, et retenue d’un abattement de 30 % pour toute la période de la location, arguant que ce taux ne saurait être supérieur dès lors que l’expertise ne justifie pas, selon elle, du caractère inhabitable du logement suite au constat d’Urbanis.

L’appelante sollicite également la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs de Mme [F] [E] à compter du 20 novembre 2023, ainsi que la somme de 12 500 euros au titre des loyers dus pour la période d’octobre 2021 à novembre 2023. A ce titre, elle fait valoir que la locataire a gravement manqué à ses obligations contractuelles en quittant le logement sans avoir ni notifié de préavis ni remis les clefs, de sorte que la présence d’occupants dans les lieux, attestée par les voisins et le constat d’huissier du 20 novembre 2023, lui est imputable.

Dans ses dernières conclusions du 19 avril 2024, Mme [F] [E] demande à la cour de :

Rejeter toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées,

Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] du 28 septembre 2023 ;

Dire que l’indemnité de jouissance fixée par le jugement du 28 septembre 2023 portera intérêt au taux légal à compter de la demande introductive d’instance le 06 février 2020 ;

Condamner Mme [Z] [L] à verser à Mme [F] [E] la somme de 2 400 euros en application de l’article 37 de la loi 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique, outre les entiers dépens d’appel ;

Dire qu’à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées par la décision à intervenir et qu’en cas d’exécution par voie extrajudiciaire, les sommes retenues par l’huissier instrumentaire en application des dispositions du Décret n° 2016-230 du 26 février 2016 et de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution, devront être supportées par Mme [Z] [L] en sus de l’indemnité mise à sa charge sur le fondement de l’article 37 de la loi 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique.

Mme [F] [E] conclut à la confirmation du jugement ainsi qu’au rejet de l’intégralité des demandes formulées par l’appelante, y compris au titre de la résiliation judiciaire du bail, arguant qu’elles sont injustifiées dans la mesure où les rapports d’expertise du 12 octobre 2017 et du 30 avril 2020 établissent l’indécence du logement donné à bail. A ce titre, elle fait valoir que son exception d’inexécution est justifiée puisqu’elle n’a pas joui du logement en raison de son caractère inhabitable. L’intimée ajoute que les démarches entamées par la bailleresse ne sauraient attester de sa bonne foi, dès lors qu’il résulte du rapport d’expertise du 30 avril 2020 que l’intervention d’un maître d''uvre était nécessaire.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 5 mai 2025.

MOTIFS

1. Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 a de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, il est acquis que dès la prise à bail, soit en janvier 2017, Mme [F] [E] ne s’est qu’irrégulièrement acquittée des loyers et charges, en procédant aux paiements suivants :

juin 2018 : 528,12 euros,

août 2018 : 296,64 euros,

septembre 2018 : 148,32 euros,

octobre 2018 : 148,32 euros,

novembre 2018 : 148,32 euros,

décembre 2018 : 148,32 euros,

janvier 2019 : 148,32 euros,

février 2019 : 148,32 euros,

soit la somme totale de 1 714,68 euros.

Pour s’en justifier, Mme [F] [E] invoque une exception d’inexécution au visa de l’article 1219 du code civil, en soutenant que la bailleresse a manqué à son obligation de leur délivrer un logement décent.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de mettre à disposition un logement décent ne laissant apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimal et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

L’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 définit les conditions que logement doit satisfaire au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires.

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière (…) de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent.

Il est constant que, même si le bailleur n’exécute pas ses obligations, le locataire ne peut se prévaloir d’une exception d’inexécution tirée de l’article 1219 du code civil pour suspendre le paiement des loyers, à moins que le logement ne soit inhabitable ou totalement insalubre.

Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant.

Au cas d’espèce, comme l’a justement relevé le premier juge du rapport d’Urbanis du 12 octobre 2017 et du rapport de l’expert judiciaire du 30 avril 2020, qui a notamment relevé des menuiseries non étanches, de la condensation sur les parois, des murs humides, la présence d’insectes xylophages, une installation électrique non conforme, un équipement de chauffage manquant ou insuffisant, ou encore une ventilation non conforme, le logement était non seulement non conforme aux dispositions du décret du 30 janvier 2002, relatif aux caractéristiques du logement décent, mais aussi et surtout dans un état de délabrement tel qu’il était impossible d’y habiter et encore moins d’assurer un entretien normal, l’expert précisant qu’il devait être rénové entièrement et mis en sécurité.

Ainsi et malgré les travaux entrepris par la bailleresse, sur les menuiseries et le garde-corps, il doit être retenu que le logement était impropre à l’usage auquel il était destiné, c’est-à-dire à celui d’habitation principale de Mme [F] [E].

Il s’ensuit que l’exception d’inexécution dont se prévaut Mme [F] [E] pour expliquer le non-paiement de ses loyers depuis le mois de janvier 2017 est justifiée, qu’ainsi, la demande de Mme [Z] [L], en paiement des loyers et charges impayés, se heurte à une contestation sérieuse tirée, au-delà de l’indécence, de l’insalubrité et de l’inhabilité du logement, de sorte qu’elle n’est pas fondée à solliciter la résiliation judiciaire du bail et les conséquences en résultant, à savoir l’expulsion de Mme [F] [E] des lieux ainsi que son obligation à régler une indemnité pour occupation.

En conséquence de ce qui précède, le jugement entrepris sera par conséquent confirmé, par moyen substitué, en ce qu’il a débouté Mme [Z] [L] de sa demande en paiement des loyers et charges impayés.

2. Sur l’indemnisation du préjudice de jouissance de Mme [F] [E]

En considération des faits de l’espèce, de ce que Mme [Z] [L] a donné à bail à Mme [F] [E] un logement dont elle ne pouvait ignorer qu’il était insalubre, qu’elle n’a d’ailleurs pas joint le diagnostic de performance énergétique au bail en litige, mais qu’elle a toutefois entrepris des travaux aux fins que le logement soit décent, démarche qui s’est toutefois heurtée à l’ampleur des travaux nécessaires et qu’il soit fait appel à un maître d''uvre compte tenu de l’ouvrage, de la difficulté de programmer les travaux, notamment du fait de la disponibilité de Mme [F] [E], qui a par suite quitté le logement sans remettre les clés à la bailleresse et en laissant des individus s’y installer, l’indemnisation de son préjudice de jouissance sera ramenée à la somme de 2 500 euros.

3. Sur les dépens et les frais non remboursables

Le jugement sera confirmé en ce qui concerne les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [Z] [L] sera condamnée aux dépens de l’appel.

Il ne sera pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;

CONFIRME le jugement rendu le 28 septembre 2023 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 6], sauf sur le montant de la condamnation de Mme [Z] [L] au titre du préjudice de jouissance ;

RAMENE le montant de la condamnation de Mme [Z] [L] au titre du préjudice de jouissance, à payer à Mme [F] [E], à la somme de 2 500 euros ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables d’appel ;

CONDAMNE Mme [Z] [L] aux dépens de l’appel.

Le greffier, La présidente,