ARRÊT n° 2025-

Grosse + copie

délivrée le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 27 MAI 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/05178 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QNGK

Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 SEPTEMBRE 2024

TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX DE BEZIERS

N° RG23/00003

APPELANT :

Monsieur [Y] [E]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

représentant : M^e David BERTRAND, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant

assisté de M^e Dylan HERAIL, avocat au barreau de BEZIERS, substituant M^e David BERTRAND, avocat au barreau de BEZIERS, avocat plaidant

INTIMEE :

S.C.E.A. DOMAINE DE VILLENEUVETTE représentée par son gérant légal en exercice Monsieur [S] [F].

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représentant : M^e Agnès POMPIER de la SCP PIJOT POMPIER MERCEY, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant et plaidant

En application de l’article 937 du code de procédure civile, les parties ont été convoquées à l’audience.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 945-1 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 07 AVRIL 2025,en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant M^me Corinne STRUNK, Conseillère, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Estelle DOUBEY

ARRET :

— Contradictoire.

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par M^me Estelle DOUBEY, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Selon un bail rural signé le 12 août 2008, la SCEA Domaine De Villeneuvette a donné à bail à M. [Y] [E] dix-sept parcelles de vignes situées à [Localité 3] d’une superficie cadastrale totale de 19,945 ha moyennant un fermage annuel correspondant au prix de 111 hectolitres de vin de pays d’Oc blanc et de 91 hectolitres de vin de pays d’Oc rouge, calculé à partir du cours moyen des denrées fixés par arrêté préfectoral après avis de la commission consultative paritaire départementale des baux ruraux.

Selon le contrat de bail à ferme, le règlement du fermage s’effectuait par douze virements bancaires mensuels.

Par acte de commissaire de justice remis à étude le 14 décembre 2022, la SCEA Domaine De Villeneuvette a délivré un commandement de payer à l’encontre de M. [Y] [E] sollicitant le règlement des loyers impayés à la date du 25 novembre 2022, soit la somme de 22.103,59 euros outre les frais de procédure.

Par requête reçue au tribunal le 10 mars 2023, M. [Y] [E] a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Béziers afin de convoquer la SCEA Domaine De Villeneuvette en conciliation et à défaut de conciliation de voir notamment constater la nullité du commandement de payer du 14 décembre 2022.

Le jugement rendu le 16 septembre 2024 par le tribunal paritaire des baux ruraux de Béziers :

Déclare irrecevable la demande d’expertise judiciaire de M. [Y] [E] ;

Dit que le commandement de payer délivré le 14 décembre 2022 à M. [Y] [E] à la demande de la SCEA Domaine De Villeneuvette n’est entaché d’aucune nullité ;

Prononce la résiliation judiciaire du bail rural conclu le 12 août 2008 entre M. [Y] [E] et la SCEA Domaine De Villeneuvette sur les 17 parcelles situées à [Localité 3] pour un esuperficie totale de 19,945 hectares surie fondement des dispositions de l’article L. 411-31 1° du code rural et de la pêche maritime ;

Ordonne en conséquence, à M. [Y] [E] de libérer les lieux dans le délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision ;

Dit qu’à défaut d’avoir quitté les lieux dans le délai imparti, M. [Y] [E] pourra être expulsé, ainsi que tout occupant de son chef, y compris avec le concours de la force publique ;

Condamne M. [Y] [E] à payer à la SCEA Domaine De Villeneuvette une indemnité mensuelle d’occupation qui sera fixée au montant du loyer tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi à compter de la signification de la présente décision et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux ;

Condamne M. [Y] [E] à payer à la SCEA Domaine De Villeneuvette la somme de 44.038,67 euros au titre des loyers et ce, avec intérêt au taux légal à compter du 14 décembre 2023 sur la somme de 22.103,59 euros et de la signification de la présente décision pour le surplus ;

Déboute M. [Y] [E] de sa demande de délais de paiement ;

Condamne M. [Y] [E] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 14 décembre 2022

Condamne M. [Y] [E] à payer à la SCEA Domaine De Villeneuvette la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute M. [Y] [E] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Le premier juge rejette la demande d’expertise formulée par M. [Y] [E], ce dernier ne pouvant se fonder sur l’article 145 du code de procédure civile en l’espèce.

Il retient que le commandement de payer du 14 décembre 2022 respecte le formalisme requis de l’article L. 411-31 1° du code rural, seule obligation légale à laquelle est soumise la mise en demeure à peine de nullité et que M. [Y] [E] ne rapporte pas la preuve de l’existence des dégrèvements fonciers dont il allègue l’absence de déduction dans la somme réclamée.

Le premier juge accueille la demande en résiliation du bail en ce que le preneur ne s’est pas acquitté de la somme due dans le délai du commandement de payer et l’a condamné à régler les loyers dus, refusant d’accorder des délais de paiement à M. [Y] [E] qui n’apporte aucun justificatif de sa situation financière ou patrimoniale.

M. [Y] [E] a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 16 octobre 2024.

Les lieux ont été libérés par M. [Y] [E] ainsi que cela résulte d’un procès-verbal du 20 décembre 2024.

Dans ses dernières conclusions du 7 janvier 2025, M. [Y] [E] demande à la cour de :

Rejeter toutes conclusions contraires comme injustes ou en tout cas mal fondées ;

Déclarer recevable et bien fondé l’appel interjeté par M. [Y] [E] ;

Réformer et Infirmer en son intégralité le jugement dont appel ;

Avant dire droit

Désigner tel Expert qu’il plaira au tribunal paritaire des baux ruraux, en lui confiant la mission de :

Se rendre sur les lieux, dont les parcelles sont décrites dans le bail rural signé entre les parties, en présence des parties, ou à défaut celles-ci régulièrement convoquées par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par voie de communication électronique certifiée et sécurisée,

Recueillir les explications des parties et se faire communiquer par elles tous documents ou pièces qu’elle estimera nécessaires à l’accomplissement de sa mission tels que devis, contrat, marché d’entreprises, descriptif, attestations d’assurances, procès-verbaux de réception, déclarations de sinistres, constats d’huissier, expertises amiables, etc, et entendre, si besoin est, tous sachants,

Recueillir tous éléments de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction saisie de déterminer le rôle précis de chacune des parties, les missions confiées et les travaux exécutés, en effectuant une description complète et chronologique des travaux accomplis,

Visiter les lieux, décrire et déterminer la nature des désordres affectant les parcelles et en déterminer la nature et l’origine,

Préciser, dans la mesure du possible, la date d’apparition des désordres dans toutes leurs composantes,

Déterminer la qualité et la permanence des plantations,

Dire si en l’état les terres sont exploitables par le preneur,

Dire si les recommandations de la commission consultative paritaire départementale des baux ruraux ont été respectées par le bailleur,

Prescrire les travaux à réaliser pour permettre une exploitation optimale des terres,

Fournir tous éléments permettant d’apprécier le cas échéant les responsabilités encourues et les préjudices subis, y compris le préjudice éventuel d’exploitation,

Chiffrer l’ensemble des préjudices subis par M. [Y] [E],

Fournir tous éléments techniques et de fait permettant à la Juridiction éventuellement saisie d’apprécier les éventuelles responsabilités,

Rappelant, en particulier, que l’Expert pourra, s’il l’estime utile, recueillir l’avis d’un sapiteur de son choix dans une spécialité distincte de la sienne,

En cas d’urgence reconnue par l’expert, autoriser la partie demanderesse à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra les travaux qu’il estimera indispensables, sous la direction d’un maître d''uvre choisi par elle, par des entreprises qualifiées de son choix,

Faire toutes observations utiles à la solution du litige dans le cadre de la présente mission et répondre aux Dires des parties après avoir provoqué leurs observations en leur adressant un pré-rapport ou une note de synthèse de ses opérations ;

Dire que l’expert judiciaire se conformera, pour l’exécution de sa mission aux dispositions des articles 232 à 248 et 263 à 284 du code de procédure civile, communiquera rapport de ses opérations à chacune des parties, répondra aux Dires des parties après avoir provoqué leurs observations en leur adressant un pré-rapport ou une note de synthèse de ses opérations et déposera ;

A titre principal,

Débouter la SCEA Domaine De Villeneuvette de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Constater que le commandement de payer du 14 décembre 2022 délivré à M. [Y] [E] est nul et nul effet ;

Réduire à néant les effets du commandement de payer du 14 décembre 2022 ;

A titre subsidiaire,

Débouter la SCEA Domaine De Villeneuvette de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Accorder à M. [Y] [E] les plus larges délais de paiement ;

En tout état de cause,

Condamner la SCEA Domaine De Villeneuvette à payer à M. [Y] [E] la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’appelante sollicite qu’une expertise avant dire droit soit ordonnée, arguant du fait que, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, il pouvait à tout moment formuler une telle demande sans que celle-ci ne soit faite in limine litis.

Il conclut à l’irrecevabilité du commandement de payer, invoquant l’absence de déduction des dégrèvements fonciers dans la somme réclamée dans ledit commandement et affirmant qu’il revient au bailleur de démontrer, en produisant les avis de taxe foncière 2022 et 2023, qu’il n’a perçu aucun dégrèvement.

Dans ses dernières conclusions du 7 mars 2025, la SCEA Domaine de Villeneuvette, prise en la personne de son représentant légal en exercice, demande à la cour de :

Confirmer en totalité le jugement rendu par le tribunal paritaire des baux ruraux le 16 septembre 2024 ;

Condamner M. [Y] [E] au paiement de la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

La SCEA conclut à l’irrecevabilité de la demande d’expertise fondée sur l’article 145 du code de procédure civile qui n’aurait été formulée que dans le cadre de conclusions postérieures à la requête saisissant le tribunal paritaire des baux ruraux. En outre, elle conteste le sérieux des pièces produites à l’appui de la demande.

L’intimée soutient que le commandement de payer est régulier dès lors que les sommes indiquées sont correctes. Elle affirme que les sommes au titre de l’avis de dégrèvement portant sur la perte de récolté relative au sinistre du 7 avril 2021 ont bien été déduites dans la facture concernant le loyer de 2021 et qu’aucun autre sinistre ne lui a été signalé avant la récolte 2023 dont il a également été tenu compte.

La SCEA conclut à la résiliation du bail pour défaut de paiement des fermages au-delà du délai de trois mois suivant commandement de payer et conclut également au rejet de la demande d’octroi de délais de paiement, l’appelant ne justifiant pas de circonstances particulières au regard de sa situation.

MOTIFS

1/ Sur la demande d’expertise :

En appel, M. [E] fonde la demande d’expertise sur les dispositions des articles 143 et suivants du code de procédure civile et plus sur les seules dispositions de l’article 145 de sorte que la cour ne peut que constater la recevabilité d’une telle prétention dans la mesure où les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause.

Le jugement déféré sera infirmé de ce chef.

Cela étant, la demande d’expertise doit être bien-fondée et en aucun cas elle ne doit palier la carence des parties dans l’administration de la preuve.

Si l’on se réfère au premier jugement et aux motifs invoqués, il apparaît que M. [E] a sollicité cette mesure d’instruction car il reproche au bailleur de n’avoir procédé à aucun travail des terres louées ce qui a entraîné une perte de rendement et une baisse de son chiffre d’affaires.

La cour relève qu’en appel M. [E] ne précise nullement le motif de la demande d’expertise judiciaire, l’essentiel de ses conclusions portant sur la recevabilité de la prétention ce qui constitue un premier motif de rejet.

De manière surabondante, la cour retient que l’appelant ne produit aucun commencement de preuve pouvant mettre en exergue une faute imputable au bailleur et ne justifie pas d’une éventuelle carence de l’intimé, de sorte que le bien-fondé de la demande n’est pas rapporté alors que les pièces produites à savoir des articles de presse et de la chambre agricole (2), des photographies ( 3), des factures d’amélioration (4), une déclaration de sinistre (5) ne caractérisent nullement une faute imputable au bailleur.

La demande d’expertise judiciaire sera donc rejetée.

2/ Sur la nullité du commandement :

Selon l’article L 411-31 1° du code rural, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie de l’un des motifs suivants :

1° deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance. Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition.

En application de l’article L411-24 du même code, en cas d’indemnisation d’un sinistre, la somme correspondant à l’exemption ou à la réduction d’impôts fonciers accordé au bailleur doit être déduite du montant du fermage à payer au titre de l’année au cours de laquelle a eu lieu le sinistre.

Il n’est nullement constaté que par acte de commissaire de justice remis à étude le 14 décembre 2022, la SCEA Domaine De Villeneuvette a délivré un commandement de payer à l’encontre de M. [Y] [E] sollicitant le règlement des loyers impayés à la date du 25 novembre 2022, soit la somme de 22.103,59 euros outre les frais de procédure.

L’acte d’huissier reprend les dispositions énoncées à l’article L 411-31 1° du code rural de sorte que la nullité du commandement de payer n’est pas encourue comme l’a justement indiqué le premier juge.

La cour précise en tout état de cause qu’une erreur affectant le montant de la dette locative réclamée dans le commandement de payer n’est pas susceptible de justifier la nullité de l’acte, le commandement restant valable pour la partie incontestablement due.

Cela étant, l’appelant reproche au bailleur d’avoir omis de son décompte le dégrèvement de réductions d’impôt perçues à la suite d’intempéries et soutient que des épisodes de gels survenus en avril 2021 puis en 2022 ont conduit au bénéfice pour le bailleur de dégrèvements fiscaux qui n’ont pas été déduits.

Le bailleur justifie pour sa part de la déduction de la somme de 3.151 euros sur l’année 2021 qui correspond au dégrèvement pour perte de récoltes pour l’année 2021 (pièces 2 et 6) et à l’épisode de gel du 4 au 8 avril 2021 alors qu’il n’est nullement justifié de déclarations de sinistres pour l’année 2022 (pièce 4).

C’est donc à bon droit que le premier juge a écarté la contestation relative au décompte mentionné dans l’acte délivré le 14 décembre 2022.

Enfin, l’appelant conteste la validité du commandement de payer pour ne pas avoir été délivré au GFA Le Champs du Roy qui est le véritable exploitant des parcelles louées et le bénéficiaire du bail rural.

En l’état, la cour relève que le bail liant les parties a été signé entre la SCEA Domaine De Villeneuvette et M. [Y] [E] exclusivement et que l’appelant ne justifie nullement, conformément aux dispositions de l’article L 411-35 du code rural, d’une cession de bail consentie avec l’agrément du bailleur au GFA Le Champs du Roy rendant ainsi le moyen relevé inopérant.

En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a déclaré valide le commandement de payer litigieux.

3/ Sur la résiliation du bail et les demandes afférentes :

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a retenu que M. [E] ne justifie pas du règlement de la somme réclamée le 14 décembre 2022 et qu’il reste redevable de la somme de 22 .103,59 euros le jour de l’audience tenue le tribunal paritaire des baux ruruax telle qu’elle figure dans le commandement de payer.

La décision entreprise sera également confirmée en ce qu’elle a condamné, à la date du 31 décembre 2023, l’appelant au paiement de la somme de 44.038,67 euros correspondant à l’arriéré de loyers pour une partie de l’année 2020 puis de 2021 à 2023 dans la mesure où M. [E] ne justifie pas du règlement de ces sommes.

C’est également à bon droit que le tribunal paritaire des baux ruraux a prononcé la résiliation judiciaire du bail à ferme tenant l’absence de règlement des fermages et dit que M.[E] a la qualité d’occupant sans droit ni titre de sorte qu’il doit libéré les lieux et à défaut que soit prononcée son expulsion, mais encore en ce qu’il l’a condamné au règlement d’une indemnité d’occupation.

Enfin, la décision déférée sera confirmée en ce qu’elle a rejeté la demande de délais pour défaut de justification de la situation financière, M. [E] ne produisant en appel aucune pièce financière pour apprécier sa capacité à s’acquitter de sa dette.

Le jugement entrepris sera donc confirmé en toutes ses dispositions.

4/ Sur les demandes accessoires :

Le jugement sera en conséquence confirmé s’agissant des dépens et des frais irrépétibles.

M. [E], qui succombe en appel, sera condamné aux dépens d’appel et au paiement de la somme totale de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe et en dernier ressort,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 16 septembre 2024 par le tribunal paritaire des baux ruraux de Béziers, sauf en ce qu’il a déclaré irrecevable la demande d’expertise judiciaire de M. [Y] [E]

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déclare recevable mais mal fondé la demande d’expertise judiciaire présentée par M. [Y] [E] et l’en déboute,

Condamne M. [Y] [E] à payer à la SCEA Domaine De Villeneuvette une somme 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [Y] [E] aux entiers dépens.

Le greffier, La présidente,