ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 20 FEVRIER 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 20/04542 – N° Portalis DBVK-V-B7E-OXEG

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 08 SEPTEMBRE 2020

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE PERPIGNAN

N° RG 17/00179

APPELANTS :

Madame [P] [L]

née le 29 Août 1970 à [Localité 20] (CÔTE D’IVOIRE)

de nationalité Française

[Adresse 9]

[Localité 7]

et

Monsieur [N] [L]

né le 16 Mars 1972 à [Localité 25]

de nationalité Française

[Adresse 15]

[Localité 8]

et

Madame [F] [L] épouse [Z]

née le 26 Février 1973 à [Localité 25]

de nationalité Française

[Adresse 27]

[Localité 18] (ALLEMAGNE)

et

Madame [C] [L]

née le 19 Novembre 1976 à [Localité 23]

de nationalité Française

[Adresse 16]

[Localité 14]

et

Monsieur [T] [L]

né le 10 Avril 1979 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 12]

[Localité 10]

et

Madame [V] [L] épouse [U]

née le 26 Décembre 1980 à [Localité 24]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 19]

Représentés par M^e Anne CASTERAN, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant sbnstitué par M^e Christoph SCHULTHEISS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

INTIMES :

Maître [S] [Y]

[Adresse 2]

[Localité 17]

Représenté par M^e Raymond ESCALE de la SCP VIAL-PECH DE LACLAUSE-ESCALE- KNOEPFFLER-HUOT-PIRET-JOUBES, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant non plaidant

COMMUNE D'[Localité 17] représentée par son maire en exercice, domicilié ès qualités

[Adresse 21]

[Adresse 21]

[Localité 17]

Représentée par M^e Christine AUCHEHEDOU, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant M^e Jacques Henri AUCHE de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE – AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et par M^e Christopher NESE de la SELARL NESE, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 23 Octobre 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 Novembre 2024,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Gilles SAINATI, président de chambre, chargé du rapport et M. Thierry CARLIER, conseiller,

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

M^me Emmanuelle WATTRAINT, conseillère

Greffier lors des débats : M^me Hélène ALBESA

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, fixée au 16 janvier 2025 et prorogée au 20 février 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par M^me Hélène ALBESA, greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Les consorts [L] étaient propriétaires indivis de parcelles cadastrées AW n° [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 11], [Cadastre 3] et [Cadastre 13] d’une superficie totale de 13 445 m² au lieudit [Localité 22] à [Localité 17].

Le 4 mars 2014, les consorts [L] ont signé un compromis de vente de ces parcelles au profit des consorts [B] au prix de 12 500 euros, soit 0,93 centimes par m².

Les parcelles étant situées sur une zone d’aménagement différée créée le 19 décembre 2011, la commune d'[Localité 17] a exercé son droit de préemption urbain par décision du 2 avril 2014.

Le 19 janvier 2015, l’acte authentique de vente est intervenu au profit de la commune d'[Localité 17] par-devant Maître [S] [Y], également rédacteur du compromis initial.

Estimant avoir vendu les parcelles à un prix lésionnaire, le 27 décembre 2016, les consorts [L] ont assigné la commune d'[Localité 17] et Maître [S] [Y] devant le tribunal de grande instance de Perpignan.

Par jugement du 8 septembre 2020, le tribunal judiciaire de Perpignan a :

— Débouté les consorts [L] de l’ensemble de leurs demandes ;

— Condamné les consorts [L] aux dépens de l’instance, dont distraction au profit de la SELARL Nese, avocat, en application de l’article 699 du code de procédure civile ;

— Condamné les consorts [L] à verser 1 500 euros à la commune d'[Localité 17] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné les consorts [L] à verser 1 500 euros à Maître [Y] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 20 octobre 2020, les consorts [L] ont interjeté appel de ce jugement.

Par leurs dernières conclusions, remises au greffe le 23 janvier 2024, les consorts [L] demandent à la cour d’appel de :

— Infirmer le jugement entrepris ;

— Juger recevable l’action en rescision pour lésion de la vente conclue entre la commune d'[Localité 17] et les consorts [L] en novembre 2016, à titre subsidiaire le 19 janvier 2015 ;

— Désigner trois experts avec mission d’évaluer la valeur des parcelles au jour de la vente ;

— Condamner Maître [Y] à payer aux consorts [L] la somme correspondant au dixième du prix de vente à la charge du vendeur en application de l’article 1681 du code civil ;

A titre subsidiaire :

— Juger que la commune d'[Localité 17], faute d’avoir renouvelé le droit de préemption dans la zone d’aménagement différé à son expiration après 6 ans, le 19 décembre 2017, doit rétrocéder les parcelles préemptées aux anciens propriétaires ;

— Condamner la commune d'[Localité 17] à proposer aux consorts [L] l’acquisition en priorité des parcelles cadastrées section AW n° [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 11], [Cadastre 3] et [Cadastre 13] au lieudit [Localité 22] ;

A titre très subsidiaire :

— Juger que les obligations du notaire qui ne tendent qu’à assurer l’efficacité d’un acte instrumenté par lui et qui ne constituent que le prolongement de sa mission de rédacteur, relèvent de sa responsabilité délictuelle ;

— Juger que Maître [Y] a engagé sa responsabilité civile professionnelle en n’informant pas les consorts [L] sur le caractère particulièrement modique du prix de vente convenu entre les parties ;

— Condamner Maître [Y] à indemniser les consorts [L] du préjudice de la perte d’une chance résultant du défaut d’information relatif au caractère dérisoire du prix de vente déterminé, s’élevant à la somme de 41 505 euros ;

A titre infiniment subsidiaire :

— Juger que les obligations du notaire qui ne tendent qu’à assurer l’efficacité d’un acte instrumenté par lui et qui ne constituent que le prolongement de sa mission de rédacteur, relèvent de sa responsabilité délictuelle ;

— Juger que Maître [Y] a engagé sa responsabilité civile professionnelle en n’informant pas les consorts [L] de la faculté de pouvoir librement aliéner les terrains suite au retard de paiement du prix de vente par la commune d'[Localité 17] ;

— Condamner Maître [Y] à indemniser les consorts [L] du préjudice de la perte d’une chance résultant du défaut

d’information relatif au retard du paiement du prix de vente, s’élevant à la somme de 41 505 euros ;

— Condamner toute partie succombante à payer aux consorts [L] la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner toute partie succombante au dépens.

Par ses dernières conclusions, enregistrées par le greffe le 11 juillet 2024, la commune d'[Localité 17] demande à la cour d’appel de :

— Infirmer la décision du 8 septembre 2020 en ce qu’elle a considéré que l’action en rescision des consorts [L] n’est pas prescrite ;

— Déclarer irrecevable comme prescrite l’action en rescision pour cause de lésion intentée par les consorts [L] plus de deux années après le 4 mars 2014 ou après avril 2014 ;

— Débouter les consorts [L] de la totalité de leurs demandes ;

— Condamner reconventionnellement et solidairement Madame [P] [L], Monsieur [N] [L], Madame [F] [L] épouse [Z], Madame [C] [L], Monsieur [T] [L] et Madame [V] [L] épouse [U] à payer à la commune d'[Localité 17] la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel outre les entiers dépens de la procédure d’appel ;

En tout état de cause :

— Confirmer le jugement rendu le 8 septembre 2020 en toutes ses dispositions et notamment en ce qu’il a :

o Débouté les consorts [L] de l’ensemble de leurs demandes ;

o Condamné solidairement les consorts [L] à payer à la commune d'[Localité 17] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance ;

Y ajoutant :

— Condamner solidairement Madame [P] [L], Monsieur [N] [L], Madame [F] [L] épouse [Z], Madame [C] [L], Monsieur [T] [L] et Madame [V] [L] épouse [U] à payer à la commune d'[Localité 17] la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel outre les entiers dépens de la procédure d’appel ;

Subsidiairement, dans l’hypothèse où la cour infirme la décision du 8 septembre 2020 et ordonnerait la mesure d’expertise prévue par l’article 1678 du code civil :

— Dire que les experts désignés devront estimer la valeur des parcelles litigieuses à la date du 4 mars 2014.

Bien qu’ayant constitué avocat le 19 janvier 2024, Monsieur [S] [Y] n’a pas conclu.

Pour un plus ample exposé des faits et prétentions des parties, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties et à la décision déférée.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 23 octobre 2024.

MOTIFS

Sur la prescription

Le tribunal a estimé que l’action en rescision pour lésion était recevable aux motifs que :

— L’article L. 213-14 du code de l’urbanisme issu de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 qui prévoit qu’en cas d’acquisition d’un bien par voie de préemption ou dans les conditions définies à l’article L. 211-5, le transfert de propriété intervient à la plus tardive des dates auxquelles seront intervenus le paiement et l’acte authentique était applicable lorsque la commune d'[Localité 17] a exercé son droit de préemption, le 2 avril 2014 ;

— La vente authentique est intervenue le 19 janvier 2015 et le paiement au mois de novembre 2016 ;

En conséquence, le transfert de propriété au profit de la commune est intervenu en novembre 2016, l’action exercée par l’indivision [L] le 27 décembre 2016 n’est pas prescrite.

La commune d'[Localité 17] sollicite l’infirmation du jugement et estime que :

— C’est la vente qui constitue le point de départ du délai de prescription ;

— Les consorts [L] ont conclu le 4 mars 2014 un compromis de vente ;

o Le compromis stipule que « l’exercice du droit de préemption, s’il arrive, obligera le vendeur à l’égard du préempteur » ; elle prévaut sur l’article L. 213-14 du code de l’urbanisme qui n’est pas d’ordre public ;

o La décision de préempter a été prise et notifiée le 2 avril 2014 ; la vente est conclue ce jour ;

En conséquence, l’action introduite le 27 décembre 2016 est donc prescrite.

Les consorts [L] demandent la confirmation du jugement, reprennent sa motivation.

Il convient de noter que l’article 1676 du code civil conduit à faire courir la prescription biennale à partir de la conclusion de l’accord sur la chose et le prix indépendamment de la date du transfert de propriété car dès cet instant les parties peuvent savoir si elles ont subi une lésion.

Par ailleurs il faut distinguer la vente ou plus largement l’acte par lequel une partie s’oblige à transférer la propriété du transfert de propriété lui-même, car si par principe le transfert de propriété s’opère dès l’accord sur la chose et le prix, il peut être différé.

En l’espèce, ces principes appliqués au droit de préemption urbain, permettent de retenir la date à laquelle le propriétaire et l’autorité préemptrice se sont accordés amiablement sur le prix valant vente au sens de l’article 1676 du code civil. Dès lors, la date à prendre en considération est l’accord sur le prix et son versement, celui-ci étant intervenu en novembre 2016, point de départ du délai biennal.

L’action exercée par l’indivision [L] exercée à la date du 27 décembre 2016 n’est pas prescrite.

Sur la lésion et l’expertise

Le tribunal a débouté les consorts [L] de leur demande d’expertise pour évaluer les parcelles aux motifs qu’ils n’ont pas articulé de faits assez vraisemblables et graves pour faire présumer la lésion :

o Ils ont comparé le prix des parcelles litigieuses avec celui de deux autres parcelles situées à l’intérieur de la même ZAD sans prendre en considérations leurs différences de situation ;

' Le seul fait que des terrains situés sur la ZAD ne peut suffire à faire présumer la lésion, la fourchette des prix au m² dans cette zone, est comprise entre 45 centimes et 5,12 euros selon l’emplacement et la nature des parcelles ;

o La valeur moyenne du m² pondérée par la surface des terrains concernés peut être évaluée à 1,75 euros/m² ; les parcelles ont été préemptées à 0,93 euros/m² ; le prix n’est pas lésionnaire ;

o Ils n’ont pas produit des pièces sur le cépage et le mode de culture des vignes plantées sur les parcelles litigieuses ;

o Ils ne démontrent pas que le bail à métayage portant sur les parcelles litigieuses aurait pu avoir une incidence sur la valeur des parcelles.

Les consorts [L] sollicitent l’infirmation du jugement et estiment que :

— Les premiers juges se sont fondés sur les valeurs référencées dans l’avis du domaine du 25 février 2015 qui n’était plus valide au moment de la vente, en novembre 2016 ;

— Il y a eu deux ventes contemporaines de parcelles situées dans la zone, à 4 euros/m² pour des terrains agricoles en friches ;

o Les premiers juges ne pouvaient écarter ces valeurs au motif pris de la proximité d’un centre commercial et refuser de prendre en considération la proximité des parcelles litigieuses avec des terrains constructibles ;

o Le jugement fait valoir que l’état de friche de l’une des parcelles litigieuses ne justifie pas de prix supérieur mais n’a pris en considération cette qualités pour les terrains vendus à 4 euros/m²  ;

o Si la vente avait eu lieu au profit du métayer, le bail aurait pris fin et influencé la valeur des parcelles ;

o Les parcelles en friche ont pu être estimées à 3 euros/m² et les vignes à 7 euros/m² ;

— La valeur des parcelles devra être déterminée par trois experts désignés par rapport à la date à laquelle la vente est devenue parfaite ;

La commune d'[Localité 17] sollicite la confirmation du jugement et reprend sa motivation.

L’article 1674 du code civil dispose: "Si le vendeur a été lésé de plus de sept douzièmes dans le prix d’un immeuble, il a le droit de demander la rescision de la vente, quand même il aurait expressément renoncé dans le contrat à la faculté de demander cette rescision, et qu’il aurait déclaré donner la plus-value'.

Ce texte est complété par l’article 1677 du même code, : "la preuve de la lésion ne pourra être admise que par jugement, et dans le cas seulement où les faits articulés seraient assez vraisemblables et assez graves pour faire présumer la lésion', ce qui implique une analyse stricte de la notion de rescision à la date de novembre 2016.

Afin de servir de référence, il est produit aux débats le rapport d’évaluation des domaines en date du 25 février 2015. Ce document évalue les parcelles dans cette zone en fonction des ventes et attestations entre 0,45 euros le m² dont certaines des consorts [L] ([Localité 22]) et 5,12 euros. Les friches sont évaluées à 1 euro le m² et les vignes plantées selon la nature de la vigne entre 1,60 euros le m² et 0,75 euros.

En réalité, le calcul du premier juge sera confirmé estimant que pour que le prix de 93 centimes puisse être qualifié de lésionnaire il faudrait qu’il représente moins de 5/ 12 de la valeur réelle moyenne des parcelles litigieuses, qui serait alors par hypothèse d’environ 2,27 euros le m² (0,93 €/4,99 x 12) et ainsi la valeur de 2,27 euros le m² excède la valeur moyenne déterminée par l’évaluation des domaines y compris des vignes à l’exception de certains cépages dont il n’est pas rapporté qu’ils soient présents dans les parcelles cultivées.

Par ailleurs, il sera noté que les parcelles en question faisaient l’objet de métayage constituant communément une moins-value.

Enfin la comparaison avec des parcelles dont l’assiette est totalement différentes sises sur le territoire de la commune de [Localité 28], au lieudit "[Adresse 26]' cadastrées dans la section AM situées sur une zone à urbaniser et non simplement une proximité qui ne peut pas être un critère objectif alors que les parcelles des consorts [L] sont situées en zone agricole.

En conséquence et conformément aux motifs du premier juge, aucun élément n’est suffisamment caractérisé pour présumer d’une lésion vraisemblable et assez grave, la demande de désignation de trois experts afin d’évaluer les parcelles litigieuses au jour de la vente sera déboutée.

Sur la rétrocession des parcelles

Le tribunal a débouté les consorts [L] de leur demande de rétrocession aux motifs que :

— L’article L. 212-2-2 du code de l’urbanisme n’est applicable que lorsque l’arrêté créant la ZAD a été publié ou qu’un arrêté préfectoral délimitant le périmètre provisoire de la ZAD devient caduc en raison de l’absence de publication de l’acte créant cette zone ;

— En l’espèce, il n’est pas contesté que l’arrêté créant la ZAD n’a pas été publié et qu’aucun arrêté en délimitant le périmètre provisoire n’a été pris ;

En conséquence, le texte est inapplicable en l’espèce car il n’y a pas de droit à la rétrocession prévu en dehors de ce texte.

Les consorts [L] estiment être fondés à solliciter la rétrocession dès lors que l’arrêté du 19 décembre 2011 qui a créé la ZAD a été publié en décembre 2011.

La commune d'[Localité 17] sollicite la confirmation du jugement en reprenant sa motivation et précisant que l’article L. 212-2-2 du code de l’urbanisme concerne le sort des biens préemptés non utilisés au jour de la publication de l’acte créant la ZAD. En l’espèce, la publication de l’acte n’est pas intervenue.

L’article L212-2-2 dispose : « Lors de la publication de l’acte créant la zone d’aménagement différé, les biens immobiliers acquis par décision de préemption qui n’auront pas été utilisés à l’une des fins définies à l’article L. 210-1 seront, s’ils sont compris dans le périmètre définitif, cédés au titulaire du droit de préemption et, s’ils ne sont pas compris dans ce périmètre, rétrocédés à leurs anciens propriétaires ou à leurs ayants cause universels ou à titre universel dans le délai d’un an à compter de la publication de l’acte créant la zone. Dans ce dernier cas, les dispositions des troisième, quatrième, cinquième et sixième alinéas de l’article L. 213-11 sont applicables. »

En conséquence, le texte régit le sort des biens préemptés selon qu’ils se trouvent dans le périmètre provisoire d’une ZAD ou dans son périmètre définitif :

— S’ils sont dans le périmètre définitif, ils sont définitivement cédés au titulaire du droit de préemption ;

— S’ils ne sont pas dans le périmètre définitif, ils sont rétrocédés.

En l’espèce, il est fait état de l’arrêté créant la ZAD publié en décembre 2011 qui fixe le périmètre définitif de ladite ZAD et, partant, il ne peut pas y avoir de rétrocession.

En conséquence, il convient de confirmer le dispositif du jugement par substitution des motifs.

Sur la responsabilité du notaire

Le tribunal a débouté les consorts [L] de leurs demandes d’indemnisation par le notaire aux motifs que le compromis comprenant une condition suspensive de non-exercice du droit de préemption, il ne peut être contesté que le notaire a avisé les parties de l’exercice possible du droit de préemption et de la substitution de l’acquéreur et le fait que le notaire ait indiqué que la préemption était peu probable compte tenu du caractère non spéculatif de la cession des parcelles litigieuses, n’est pas constitutif d’une faute dès lors que la décision de préempter lui échappe. Il ne peut être soutenu que le notaire a manqué à son obligation d’information et de conseil sur un déséquilibre contractuel, en particulier le prix dès lors qu’aucune preuve d’une éventuelle lésion n’ait été rapportée.

Les consorts [L] sollicitent l’infirmation du jugement et estiment que :

— Le notaire a commis une faute en n’informant pas les consorts [L] de l’écart de prix existant, de la modicité du prix et de l’existence de la ZAD ;

— Le notaire a également commis une faute en omettant de conseiller les consorts [L] de faire application du régime de l’article L. 213-14 du code de l’urbanisme qui permet de vendre librement un bien ayant fait l’objet d’une décision de préemption en cas de non-délai de paiement ;

— Leur préjudice correspond à une perte de chance d’avoir pu obtenir un autre prix ou de renoncer à la vente qu’ils évaluent à la somme de 41 505 euros ;

— Les omissions du notaire ont fait obstacle à la possibilité de vendre le bien à un prix plus élevé ;

La commune n’a pas formulé d’observations particulières sur ce point.

Il sera rappelé que les consorts [L] ont été déboutés de leur action en rescision, et que l’application de l’article L 213-14 du code de l’urbanisme ne peut être imputé au notaire qui a fait mentionner dans l’acte que l’acquéreur « s’oblige à émettre le mandat nécessaire pour que ce paiement ait lieu entre les mains du Notaire dans les plus brefs délais », ce paiement étant finalement intervenu en novembre 2016 sans qu’aucune fraude ne puisse être decelée et alors même que l’action en rescision est en date de plus d’un an postérieure à la date de l’acte authentique.

En l’absence de démonstration d’une faute du notaire, les consorts [L] seront débouté à ce titre.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Les consorts [L], succombants, seront condamnés à payer la somme de 2000 euros ainsi qu’aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme dans toutes ses dispositions le jugement du 8 septembre 2020 du tribunal judiciaire de Perpignan.

Condamne les consorts [L], à payer la somme de 2 000 euros à la commune d'[Localité 17] au titre de l’article 700 code de procédure civile ;

Condamne les consorts [L] aux entiers dépens.

le greffier le président